Дело № 2-1037\2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
07 ноября 2011 года г. Хабаровск
Кировский районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Якимовой Л.В., при секретаре Лебедевой А.Ю.,
с участием представителя истца Керенцевой Т.П., действующей по доверенности от 10.11.2009 года сроком на три года,
представителей ответчика Присяжнюк Е.С. – Присяжнюк А.В., действующего по доверенности от 10.03.2011 года сроком на три года, Наконечной Е.В., действующей по доверенности от 22.02.2011 года сроком на один год,
представителя ответчика Нетеребского П.Г. – Наконечной Е.В., действующей по доверенности от 02.09.2011 года сроком на три года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нетеребской ФИО20 к Нетеребскому ФИО21, Присяжнюк ФИО22 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и свидетельства о регистрации, переводе прав и обязанностей покупателя по сделке, по иску Нетеребской ФИО23 к Присяжнюк ФИО24 о защите права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения,
У С Т А Н О В И Л:
06.04.2011 года Нетеребская Л.В. обратилась в суд с иском Нетеребскому П.Г., Присяжнюк Е.С. о признании договора купли-продажи доли в <адрес> недействительным, признании государственной регистрации прав Присяжнюк Е.С. на 1/3 доли квартиры недействительным, указав в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю. В обоснование иска указала, что она 01.03.2011 года получила копию договора купли-продажи 1/3 доли <адрес>. До этого квартира находилась в совместной долевой собственности у Нетеребской Л.В. – 2/3 доли и Нетеребского П.Г. – 1/3 доли. В нарушении п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец нарушил право Нетеребской Л.В. на преимущественное приобретение доли в совместном имуществе.
09.06.2011 года Нетеребская Л.В. обратилась в суд с иском к Присяжнюк Е.С. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. В обоснование иска указала, что на праве общей долевой собственности Присяжнюк Е.С. принадлежит 1/3 доли <адрес> с правом пользования комнатой размером 12,2 кв.м., ей принадлежит 2/3 доли с правом пользования помещениями 20,6 кв.м. и 10,5 кв.м.. В настоящее время в квартире проживают члены ее семьи Керенцева Т.П., ФИО8, ФИО9. Комната площадью 12,2 кв.м. является проходной для комнаты 10,5 кв.м. и иной возможности прохода не имеется, установленные запорные устройства на межкомнатной двери, ведущей в помещении 12,2 кв.м., препятствуют использованию помещения 10,5 кв.м..
Определением судьи Кировского районного суда г. Хабаровска от 07.07.2011 года гражданское дело по иску Нетеребской Л.В. к Нетеребскому П.Г., Присяжнюк Е.С. о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и свидетельства о регистрации и гражданское дело по иску Нетеребской Л.В. к Присяжнюк Е.С. о защите права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, объединены в одно производство.
В ходе рассмотрения данного дела 06.07.2011 года от Нетеребской Л.В. поступило заявление об уточнении исковых требований, где она просит перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи. Одновременно указала, что просит восстановить пропущенный процессуальный срок для предъявления данного требования, поскольку она не имела возможности узнать о дате совершения сделки.
От представителя ответчика Присяжнюк Е.С. – Наконечной Е.В., поступили возражения на иск, в которых указано, что с иском не согласны по следующим основаниям. С 18.02.2010 года Нетеребская Л.В. препятствовала Присяжнюк Е.С. во вселении и пользовании спорной квартирой – не передавала ключи от входных дверей, не соглашалась определить порядок пользования квартирой. Решением суда она вселена в квартиру, на Нетеребскую Л.В. возложена обязанность передать дубликат ключей от входных дверей квартиры, что до настоящего момента не исполнено, в связи с чем доводы истца о препятствии в пользовании квартирой со стороны ответчицы не соответствуют действительности. Кроме того, считает что в квартире возможно произвести перепланировку – устроить отдельный вход в комнату площадью 10,5 кв.м., расходы на изготовление технического паспорта, проекта переустройства, предлагает нести поровну. Также заявила ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку о сделке Нетеребская Л.В. узнала от ФИО10, который с момента получения доверенности – 17.08.2007 года от Нетеребского П.Г., неоднократно устно и письменно уведомлял ее о намерении продать долю. Письма направлялись неоднократно, так как Нетеребская Л.В. не получала их. Кроме того, в материалах гражданского дела по иску Присяжнюк Е.С. к Нетеребской Л.В. о вселении, установлении порядка пользования жилым помещением имеются заявление от представителя Нетеребской Л.В. – Керенцевой Т.П. действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, о том, что о судебном решении о вселении Присяжнюк Е.С., Нетеребская Л.В. узнала 15.12.2010 года от судебных приставов из требования; заявление Керенцевой Т.П. об ознакомлении с материалами дела от 23.12.2010 года, повестки, направленные Кировским районным судом г. Хабаровска и возвращенные в связи с истечением срока хранения. Требования о переводе прав и обязанностей покупателя Нетеребской Л.В. заявлены в суде 06.07.2011 года.
24.08.2011 года от представителя истца поступило по существу требований заявление, в котором указано, что в соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ №15/18 «под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица». Пункт 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 10/22 устанавливает, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение» на основании этого Нетеребской Л.В. было заявлено требование к Присяжнюк Е.С. о признании незаконным свидетельства о регистрации права собственности на 1/3 доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>. Пунктом 57 Постановления 10/22 установлено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись о праве не означает, что со дня ее внесения лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого, статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение прав истца не связано с лишением владения (регистрация права на спорное имущество в нарушение п.1 ст.556 ГК РФ произведена без исполнения обязательства продавцом передачи имущества), на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права исковая давность не распространяется. В соответствии с предоставленной доверенностью представитель Наконечная Е.С. является доверенным лицом ответчика Присяжнюк Е.С., в силу предоставленных полномочий и ст. 185 ГК РФ должна действовать в интересах и выражать позицию доверителя по заявленным лично к доверителю требованиям. Пункт 4 Постановления Пленума ВС РФ №15/18 гласит что, согласно статье 33 ГПК РФ сторонами в деле являются истец и ответчик. В силу пункта 1 статьи 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, включая право заявить в суде об истечении срока исковой давности. Заявление о применении исков давности, сделанное одним из соответчиков не распространяется на других соответчиков.
Ответчиком Нетеребским П.Г. направлено в суд заявление, в котором он просит применить срок исковой давности к заявленным требованиям, так как истец указывает, что о сделке она узнала 01.03.2011 года, при этом его представитель ФИО10, с момента получения от него доверенности неоднократно ценными письмами уведомлял ее о намерении продать долю. Трехмесячный срок, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, истцом пропущен.
В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, ее представитель заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.
В ходе судебного разбирательства представитель истца дала пояснения, уточнив требования истца - просит суд признать сделку купли-продажи недействительной ввиду ее ничтожности, поскольку не выполнены условия договора купли-продажи – не переданы денежные средства, имущество, т.е. сделка является фиктивной, заключена сделка не уполномоченным на то лицом, не соблюдено требование о преимущественном праве покупки. Нетеребский П.Г. ей сообщил по телефону о том, что доверенности ФИО10 на право продажи доли в квартире он не выдавал, денежных средств от продажи от него не получал. В случае если суд признает сделку недействительной, просит вернуть все в первоначальное положение. Если суд признает сделку соответствующей требованиям закона, то просит перевести на истца права и обязанности покупателя, для чего Нетеребская Л.В. располагает денежными средствами. На данный момент препятствий в пользовании имуществом в виде квартиры со стороны Присяжнюк Е.С. не имеется, так как ответчик в квартире не проживает и не собирается проживать. Присяжнюк Е.С. также не исполняет своих обязательств собственника – не оплачивает за коммунальные услуги. Также указала о том, что Нетеребской Л.В. продавцом не сообщалось обо всех существенных условиях будущей сделки – о рассрочке расчета по сделке, отсрочке передачи имущества, нарушен срок подачи документов на регистрацию, доверенность Присяжнюк Е.С. представителю выдана в день совершения сделки, не соблюдена нотариальная форма сделки купли-продажи. У представителей отсутствовали полномочия на совершение данной сделки, и в последующем одобрение от сторон по сделке получено не было. Также сообщила, что Нетеребская Л.В. длительное время проживает с регистрацией по месту жительства по адресу: <адрес>, о чем Нетеребскому П.Г. было известно. При этом сотрудники почты не проверяют соответствие вложенных в конверт документов с составленной отправителем описью, в подтверждение чего представила направленный ей ценным письмом чистый лист бумаги в адрес Нетеребской Л.В., с указанием в описи вложения договора и вложения. Это ценное письмо было принято и направлено почтовым отправлением. Всю почтовую корреспонденцию, направляемую Нетеребской Л.В. по месту жительства, она получает, что подтверждается имеющейся у нее на руках корреспонденцией из суда, органов прокуратуры по другим вопросам. При этом если представитель не мог уведомить Нетеребскую Л.В. о продаже, ему следовало обратиться к нотариусу по данному поводу. Доводы представителей ответчиков о наличии у Нетеребского П.Г. большого долга по оплате за квартиру и коммунальные платежи не соответствует действительности, так как Нетеребская Л.В. своевременно оплачивала все платежи, что подтверждается квитанциями.
Ответчики Присяжнюк Е.С. и Нетеребский П.Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представителем ответчика Нетеребского П.Г. представлен его отзыв на иск, в котором он указывает, что доверил продажу своей доли в квартире ФИО10 за цену и на условиях по своему усмотрению, сообщил ему адрес и домашний телефон Нетеребской Л.В.. ФИО10 неоднократно направлял ей письма и устно сообщал о намерении продать долю. Считает, что его представитель ФИО10 добросовестно исполнил все обязательства. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю приняло доказательство письменного извещения Нетеребской Л.В. – конверт с отметкой о возврате, две описи вложения от 24.10.2009 года и на основании этих документов произвело государственную регистрацию договора и перехода права собственности. В связи с наличием задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги, поручил ФИО10 из денег вырученных от продажи доли, оплатить задолженность по указанной квартире в размере 170 000 рублей. Претензий по сделке к ФИО10, Присяжнюк Е.С. не имеет. Считает себя ненадлежащим ответчиком. Просит в удовлетворении иска к нему отказать.
В судебном заседании представители ответчика Присяжнюк Е.С. и представитель Нетеребского П.Г. иск не признали на основании доводов, изложенных в возражениях и отзывах на иск. Дополнительно представители пояснили, что Нетеребской Л.В. было известно о намерении Нетеребского П.Г. продать свою долю в квартире, в его интересах действовал ФИО10, который неоднократно направлял Нетеребской Л.В. заказные письма, как по адресу спорной квартиры, так и по месту жительства, но письма возвращались за истечением срока хранения. 26.02.2011 года Присяжнюк Е.С. уведомила истца о том, что на настоящий момент она является собственником доли в квартире. Однако данное письмо истец также не получила. Требования, предъявляемые к процедуре продажи доли представителем ФИО10 выполнены, истцом не представлены доказательства невозможности получения ей шести писем, направленных в ее адрес. Считает, что истец систематически уклонялась без уважительных причин от получения корреспонденции, чем лишала права Нетеребского П.Г. на продажу принадлежащей ему доли. Не исполнение продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества, не влечет недействительности сделки, так как момент возникновения права собственности на недвижимость – осуществление государственной регистрации. Истцом была на тот момент выдана доверенность Керенцевой Т.П., которой было известно о данной следке. Представитель Присяжнюк Е.С. - Присяжнюк А.В. также пояснил, что Присяжнюк Е.С. его мать, он действовал в ее интересах по доверенности. О продаже данной комнаты узнал из объявления в журнале. «Вся недвижимость Хабаровска». Денежные средства он лично передавал ФИО10, изначально около 170 тыс. руб. до регистрации сделки, в целях погашения долга Нетеребского П.Г. за квартиру, а затем оставшуюся сумму после регистрации сделки. Имущество, действительно, не передавалось фактически по акту, и не осматривалось до сделки, в связи с тем, что Нетеребская Л.В. чинила к этому препятствия, об этом ему сообщил ФИО10. Он сам лично ходил по адресу, но не смог даже попасть на лестничную площадку, так как на входе установлена металлическая дверь, которая была закрыта на замок, дверь ему никто не открыл. В связи с этим обстоятельством была установлена невысокая цена за долю в квартире, и его, действующего в интересах матери, это устраивало. Денежными средствами они располагали, так как он получал для этого кредит в банке, наличие денежных средств подтверждается сберегательной книжкой. В связи с тем, что комната является смежной с другой комнатой, которая принадлежит Нетеребской Л.В., он готов установить перегородку и изолировать тем самым смежные комнаты.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
На основании исследованных в судебном заседании доказательств: пояснений лиц, участвующих в деле, письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, показаний свидетелей судом установлены следующие обстоятельства.
Нетеребской Л.В. по адресу: <адрес> по адресу: <адрес>, ФИО10 направлялись уведомления о продаже 1/3 доли <адрес>: 06.03.2009 г. по цене 500 000 руб., и 15.06.2009 г., 17.06.2009 г., 24.10.2009 г., 30.11.2009 г. по цене 400 000 рублей, все ценные письма возвращены за истечением срока хранения. Почтовые конверты были вскрыты судом в судебном заседании, в них действительности находились предложения о продаже доли с указанием цены. Факт отправки указанных ценных писем подтверждается также информацией на сайте «Почта России. Отслеживание почтовых отправлений».
По договору купли-продажи от 22.01.2010 года Нетеребский П.Г., представляемый ФИО10, действующим по доверенности от 17.08.2007 г., продал, а Присяжнюк Е.С., представляемая Присяжнюк А.В., действующим по доверенности от 22.01.2010 года, купила в общую долевую собственность 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, отчуждаемая доля дает право собственнику доли пользоваться одной комнатой, площадью 12,2 кв.м., в том числе жилой – 12,2 кв.м., а также местами общего пользования. Пунктами 2, 2.1, 2.2 предусмотрено, что указанные 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру оцениваются в 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Сумму в размере 200 000 (двести тысяч) рублей покупатель уплатил продавцу за счет собственных средств на момент подписания настоящего договора. Сумму в размере 200 000 (двести тысяч) рублей покупатель обязуется уплатить продавцу до 15.03.2010 г.. В п. 5 договора указано, что фактическая передача имущества на момент подписания настоящего договора не осуществлена, что по соглашению сторон, не является препятствием для государственной регистрации сделки и перехода права собственности. Продавец обязуется передать, а покупатель принять указанное имущество, до 01.07.2010 г.. Претензий между сторонами нет.
Согласно указанного договора и оригинала доверенности ФИО10 в интересах Нетеребского П.Г. действовал по доверенности от 17.08.2007 г., удостоверенной ФИО12, и.о. нотариуса нотариального округа г. Хабаровска ФИО25, зарегистрировано в реестре за № №. Доверенность предоставляла ФИО10 полномочия по продаже за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую доверителю спорную долю, для чего предоставляет право быть его полномочным представителем во всех учреждениях и организациях, органах государственной власти и местного самоуправления, в органах технической инвентаризации во все вопросам, касающимся его как собственника доли, подписать договор купли-продажи и акт приема передачи, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности, получить договор купли-продажи, расписываться за него, совершать все действия связанные с выполнением поручения. Доверенность выдана сроком на три года.
Присяжнюк Е.С. доверила Присяжнюк А.В. по доверенности от 22.01.2010 года, удостоверенной ФИО14, нотариусом нотариального округа г. Хабаровска, зарегистрировано в реестре за №, сроком на один год, купить на ее имя за цену и на условиях по своему усмотрению любую комнату в любой квартире г. Хабаровска, с правом, в том числе заключения договора купли-продажи, подписания его, оплаты за покупку комнаты в квартире денег, регистрации право собственности на недвижимость и сделок с ней, получения свидетельства о государственной регистрации прав (ответчиком предоставлен оригинал доверенности).
Согласно расписки в получении документов на государственную регистрацию от 22.01.2010 года на регистрацию представлены в том числе конверт, опись вложения от 24.10.2009 года.
Регистрация договора купли-продажи в Управлении федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО произведена 02.02.2010 года. Государственная регистрация права общей долевой собственности произведена 18.02.2010 года. Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права, выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, справкой о содержании правоустанавливающих документов.
Из представленной расписки ФИО10 от 11.02.2010 года следует, что вся сумма за вышеуказанную квартиру уплачена покупателем продавцу полностью. Акт приема-передачи имущества сторонами, в лице представителей, был составлен.
Имеется сберегательная книжка Присяжнюк А.В., из которой следует, что 22.01.2010 г. были сняты денежные средства в размере 210000 руб., 10.02.2010 г. – 110000 руб., 15.02.2010 г. – 1000 руб..
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 29.04.2011 года, вступившим в законную силу 01.06.2011 года, исковые требования Присяжнюк Е.С. удовлетворены, решено вселить Присяжнюк Е.С. в квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. Определить порядок пользования долями в <адрес>, закрепив за Присяжнюк Е.С. в пользование комнату размером 12,2 кв.м., Нетеребской Л.В. в пользование комнаты размером 10,5 кв.м. и 20,6 кв.м.. Места общего пользования использовать Присяжнюк Е.С. и Нетеребской Л.В. по мере возникновения необходимости каждым. Обязать Нетеребскую Л.В., Керенцеву Т.П. устранить препятствия в осуществлении права пользования Присяжнюк Е.С. квартирой № по <адрес>, а именно, передать дубликат ключей от входной двери квартиры, запретить демонтаж сантехнического оборудования и кухонной плиты, установленных в жилом помещении. В решении суда указано, что Присяжнюк Е.С. является собственником 1/3 доли в порядке долевой собственности квартиры <адрес>, на основании договора купли-продажи (гражданское дело № 2-403\2011).
Ранее 02.08.2010 года по данному делу было вынесено заочное решение суда, которым также исковые требования Присяжнюк Е.С. удовлетворены, выдан исполнительный лист, на основании которого 06.10.2010 года возбуждено исполнительное производство № в отношении должника Нетеребской Л.В. о вселении Присяжнюк Е.С. в спорную квартиру, определении порядка пользования жилым помещением и устранении препятствий в его пользовании, в связи с чем Нетеребской Л.В. 14.12.2010 года судебным приставом-исполнителем по месту ее работы вручались постановления о возбуждении исполнительного производства, однако Нетеребская Л.С. от их получения отказалась, о чем был составлен акт в присутствии двух понятых. 03.03.2011 года решением Кировского районного суда г. Хабаровска в удовлетворении заявления представителя должника Керенцевой Т.П. об оспаривании указанных действий судебного пристава-исполнителя было отказано, вступило в законную силу 27.04.2011 года (гражданское дело № 2-364\2011).
Из материалов дела № 2-403\2011 года, которое исследовалось в настоящем судебном заседании, следует что ответчик не получала направляемые по делу судебные извещения, копию заочного решения; 23.12.2010 года представитель Нетеребской Л.В. – Керенцева Т.П., действующая по доверенности, ознакомилась с материалами дела в полном объеме. При этом в материалах указанного дела на листе дела № 6 имеется копия договора купли-продажи от 22.01.2010 года. 28.12.2010 года представителем подано заявление об отмене заочного решения, на основании которого заочное решение было отменено, производство по делу возобновлено, при этом в судебном заседании 17.02.2011 года, когда было отменено заочное решение, Нетеребская Л.В, присутствовала лично, согласно протокола судебного заседания, получила на руки весь исковой материал, о чем ей составлена расписка от 17.02.2011 года.
Как следует из материалов рассматриваемого дела, указанных гражданских дел №2-403\2011 и № 2-364\2011, интересы Нетеребской Л.В. в суде представляет Керенцева Т.П. по доверенности от 10.11.2009 года.
Согласно технического паспорта на квартиру по состоянию на 25.05.2005 года квартира состоит из трех жилых комнат площадью 20,6 кв.м., 10, 5 кв.м., 12,2 кв.м., кухни – 6,6 кв.м., ванной – 1,9 кв.м., туалета - 1,0 кв.м., коридора - 6,6 кв.м., общей площадью 59,4 кв.м., квартиры 59,4 кв.м, жилой 43,3 кв.м., подсобной 16,1 кв.м.. Комната размером 10,5 кв.м. является смежной по отношению к комнате размером 12,2 кв.м.. В коридоре произведен демонтаж шкафов.
Как следует из представленной сберегательной книжки на имя Нетеребской Л.В. в Сбербанке России установлен счет по вкладу №, она располагает денежными средствами необходимыми для приобретения доли в размере 400 000 рублей как на момент совершения сделки так и на настоящий момент.
Зарегистрированных граждан по адресу: <адрес> нет (справка абонентного отдела № 4 от 13.07.2011 года).
В судебном заседании по ходатайству представителя истца допрошен свидетель ФИО8, который является сожителем Керенцевой Т.П., он дал показания о том, что видел в период времени октября-ноября 2009 года в рабочее время около 11-00 час., возле почтовых ящиков Присяжнюк (сына) два раза. На тот момент почтовые ящики были открыты, замки на ящиках сломаны, дверь подъезда закрывалась на замок, но замок был ненадежный и легко открывался.
По ходатайству представителей ответчиков допрошен в качестве свидетеля ФИО10, который дал показания, что оказывал Нетеребскому П.Г. услуги по сделкам с недвижимостью, изначально он к нему обратился по рекомендации. В августе 2007 года Нетеребский П.Г. к нему обратился по поводу продажи доли в квартире, в январе 2008 года, в связи с отъездом, выдал ему доверенность. Он лично неоднократно сообщал Нетеребской Л.В. по телефону о преимущественном праве покупки доли в квартире, первоначально он позвонил по номеру телефона, который ему сообщил Нетеребский П.Г., она попросила перезвонить на другой номер телефона, по которому они впоследствии общались. По прошествии около двух месяцев после сообщения Нтеребской Л.В. о продаже, он дал объявление в прессе, Присяжнюк был вторым обратившимся по объявлению, он выразил согласие на приобретение доли. Когда он снова сообщил об этом Нетеребской Л.В., она попросила ее больше не беспокоить. После чего он направлял Нетеребской Л.В. заказные письма с предложением приобретения доли, в соответствии с правилами регистрации сделок по продаже долей в собственности, все письма были возвращены. После чего была совершена сделка по продаже доли Присяжнюк Е.С.. Денежные средства представителем Присяжнюк Е.С. были переданы ему, вначале около 180 тыс. рублей, для погашения долгов Нетеребского П.Г., которые он лично погасил, а затем оставшаяся сумма, которую он перевел на расчетный счет Нетеребского П.Г.. Весь порядок расчетов, документы о денежном переводе, а также номера телефонов, по которым он общался с Нетеребской Л.В. он готов сообщить и представить.
Как следует из положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю, либо распорядиться ею иным образом, с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В силу правовых норм ст.ст. 432, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условиям договора продажи недвижимого имущества, являются в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цена этого имущества.
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав (статья 16). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 18). При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек (ст. 24).
Согласно ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Согласно статье 164 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных Присяжнюк.doc">статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. ст. 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, если иное не установлено законом. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В связи, с чем право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права. Пунктом 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании ст. ст. 2, 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" его государственного учета.
Согласно ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на Присяжнюк.doc">доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Из положений ст. 186 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
Судом установлено, что Нетеребский П.Г. факт выдачи доверенности ФИО10 от 17.08.2007 г. и получения продавцом (его представителем) денежных средств за продажу доли в квартире, не оспаривает и претензий к представителю либо покупателю не имеет. Кроме того, получение денежных средств подтверждается договором купли-продажи, прошедшим государственную регистрацию, в которой указано, что часть денежных средств за покупку доли в квартире уплачена, а также распиской в получении продавцом от покупателя оставшейся части денежных средств, показаниями свидетеля ФИО10.
Ссылки представителя истца о том, что не выполнены условия сделки купли-продажи по передаче имущества не влекут признания сделки недействительной при произведенной государственной регистрации перехода права собственности, наличии акта приема-передачи имущества и вступившего в законную силу решения суда о вселении Присяжнюк Е.С. в <адрес> и определении порядка пользования указанной квартирой. Более того, претензий у сторон сделки по данным обстоятельствам не имеется.
Доводы истца о том, что сделка совершена не уполномоченными лицами опровергаются представленным подлинником нотариально удостоверенной доверенности, выданной Нетеребским П.Г. 17.08.2007 г. ФИО10, подлинником доверенности от 22.01.2010 года Присяжнюк Е.С. выданной Присяжнюк А.В., на совершение оспариваемой сделки, документами по государственной регистрации сделки, письменными пояснения Нетеребского П.Г., показаниями свидетеля ФИО10.
На неверном понимании закона основано указание представителя истца, как одно их оснований иска, на тот факт, что сделка совершена Присяжнюк А.В. в день выдачи ему доверенности, поскольку согласно ст. 186 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенность действует со дня ее выдачи. Тот факт, что доверенность была выдана ранее совершения сделки, подтверждается ссылкой на наличие доверенности от 22.01.2010 года в договоре купли продажи, прошедшем государственную регистрацию.
Доводы истца о том, что не соблюдено нотариальное удостоверение сделки купли-продажи, суд находит несостоятельными, поскольку нотариальное удостоверение сделки купли-продажи доли квартиры законом либо самим договором не предусмотрено.
Также судом установлено, что Нетеребский П.Г. желая продать свою долю в квартире в соответствии с п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации поручил совершение данных действий ФИО10, который неоднократно в течение длительного периода времени направлял другому собственнику квартиры – Нетеребской Л.В. уведомления в письменной форме о намерении продать свою долю, однако Нетеребская Л.Г. за получением указанных писем на почту не являлась. А также представитель устно по телефону сообщал ей о продаже доли, о чем он показал, будучи допрошенным в качестве свидетеля. Истцу сообщалось обо всех существенных условиях сделки, применительно к спорным правоотношениям, а именно ее предмете и цене. Рассрочка платежа, отсрочка передачи имущества не являются существенными условиями договора, которые были установлены между продавцом и непосредственным покупателем Присяжнюк Е.С..
Согласно ст. 10 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Таким образом, Нетеребская Л.Г. посредством неполучения уведомлений намеренно блокировала продажу доли квартиры, что свидетельствует о недобросовестности действий самого истца (злоупотреблении правом). Вместе с тем, на основании исследованных доказательств, с учетом доводов ответчиков и показаний свидетеля ФИО10 суд приходит к выводу о том, что Нетеребской Л.Г. было известно о намерении Нетеребского П.Г. продать свою долю квартиры и назначенной им цене за эту долю, по этой же цене доля и была им продана.
На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Нетеребская Л.Г. в судебном заседании таких доказательств не представила.
Учитывая, что истцом не доказано наличие обстоятельств, с которыми она связывает признание сделки недействительной, установленном факте выполнения продавцом Нетеребским П.Г. своей обязанности по извещению в письменной форме участника долевой собственности о намерении продать свою долю, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и свидетельства о регистрации, переводе прав и обязанностей покупателя по сделке. С учетом изложенного, не имеется оснований для признания свидетельства о регистрации права собственности на 1/3 доли <адрес> за Присяжнюк Е.С. недействительным. Нарушений при производстве государственной регистрации договора и права долевой собственности за Присяжнюк Е.С. в ходе судебного разбирательства также не установлено.
Иные доводы представителей лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО8не имеют правового значения для разрешения данного спора.
Кроме того, суд находит обоснованным ходатайство ответчиков о пропуске истцом срока для обращения в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке. Так, ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен трехмесячный срок для обращения в суд с таким требованием. Статьей 200 названного Кодекса установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Из правовых норм Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что осуществление своих прав и обязанностей лицами возможно как лично, так и через представителя, на основании выданной и удостоверенной надлежащим образом доверенности, при этом поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя (ст. 973).
Учитывая, что представитель Нетеребской Л.Г. – Керенцева Т.П. действующая по доверенности, 23.12.2010 года ознакомилась с материалами гражданского дела № 2-403\2011, в костром имеется копия договора купли-продажи от 22.01.2010 года. Следовательно начиная с 23.12.2010 года Нетеребская Л.Г. должна была достоверно узнать о сделке, по которой она требует перевести на себя права и обязанности покупателя. С иском о переводе прав и обязанностей покупателя она обратилась в суд 06.07.2011 года. В связи, с чем истцом пропущен трехмесячный срок, установленный для обращения в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. Тот факт, что Нетеберская Л.В. находилась на лечении с 13.05.2011 года по 05.07.2011 года (согласно представленной представителем истца справки), поскольку период лечения происходил по истечению срока для обращения в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя, не является основанием для восстановления этого срока.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения каких-либо нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно норм статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Для удовлетворения требования о защите права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения суд также не находит оснований, поскольку как следует из пояснений представителей сторон, препятствий в пользовании истцом квартирой со стороны Присяжнюк Е.С. не имеется, поскольку последняя там не проживает.
В силу ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, меры по обеспечению иска в виде запрета ответчику Присяжнюк Е.С. производить действия связанные с передачей другим лицам и отчуждением спорной доли квартиры, на основании определения судьи от 07.07.2011 года сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу, затем подлежат отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Нетеребской ФИО26 к Нетеребскому ФИО27, Присяжнюк ФИО28 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и свидетельства о регистрации, переводе прав и обязанностей покупателя по сделке, по иску Нетеребской ФИО29 к Присяжнюк ФИО30 о защите права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения – отказать.
Меры по обеспечению иска на основании определения судьи Кировского районного суда г. Хабаровска от 07.07.2011 года сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу, затем подлежат отмене.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд г. Хабаровска в течение 10 дней со дня составления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено 14.11.2011 года.
Судья: /Якимова Л. В./
Решение не вступило в законную силу.