Дело№2-830/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июля 2011 года г.Хабаровск
Кировский районный суд г.Хабаровска в составе:
председательствующего судьи Наконечного С.И.,
при секретаре Якушевой Н.В.,
с участием представителя истца по доверенности Иванова С.В., представителей ответчика по доверенности Кутузовой Е.Л., Королевой Т.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Мыс» к Парфенкову ФИО8 о расторжении договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Мыс» обратилось с иском к Парфенкову ФИО8 о расторжении договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости, взыскании денежных средств, в обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Финансово-строительная компания «Мыс» и Парфенковым С.Г. был заключен договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости – 4-комнатной квартиры, общей площадью 150,41 кв.м., расположенной на 17 этаже строящегося дома по адресу: <адрес> договор регистрации не подлежал. Согласно пунктов 1.1, 4.1 Договора ООО ФСК «Мыс» должно было сдать дом в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2007 года. Данное условие ООО ФСК «Мыс»выполнило в срок. Дом был сдан в эксплуатацию 28.12.2007г. Стоимость квартиры была определена сторонами в размере 5116284 рубля. Парфенковым С.Г. в счет оплаты стоимости квартиры было оплачено на 29.02.2008г. – 1 211 000 рублей; на 28.03.2008г. – 500 000 рублей; всего в размере 1 711 000 рублей. После 28.03.2008г. дольщик оплату стоимости квартиры не производил, несмотря на направленные в его адрес требования об оплате задолженности. Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.04.2010г. по делу №А73-14698/2009 в отношении ООО Финансово-строительная компания «Мыс» было введено внешнее управление. С даты введения процедуры банкротства срок исполнения обязательств, возникших до процедуры считается наступившим. 10.06.2010г. Парфенкову С.Г. было вручено претензионное письмо внешнего управляющего ООО ФСК «Мыс» с требованием оплаты просроченных платежей, с учетом сумм индексации: задолженности за квартиру – в размере 3 405 284 рубля, суммы индексации – в размере 623 897 рублей, до 15 июня 2010г. Дольщик требование претензии не исполнил. 03.11.2010г. Парфенкову С.Г. было предложено в добровольном порядке расторгнуть Договор №, сумму уплаченных денежных средств за 4-х комнатную квартиру – 1 711 000 рублей и сумму процентов за пользование чужими денежными средствами предъявить ООО ФСК «Мыс», но указанное соглашение дольщик не подписал, от посещения офиса предприятия, контактов уклонился. До настоящего времени суммы задолженности за квартиру, суммы индексации за просрочку платежа по Договору № не оплачены. Согласно подписанному договору, оплата стоимости квартиры должна была произведена до 28.02.2008г. Пункт 3.3 Договора № определял, что в течение 60 дней после сдачи дома в эксплуатацию стороны должны произвести окончательные взаиморасчеты. Согласно п.3.1.1 Договора № – сумма индексации за просрочку платежа, за просрочку внесения денежных средств-10% от суммы неоплаченной стоимости квартиры на 23.11.2010г. составила 956 912 рублей. Парфенков С.Г. ни просроченных платежей, ни сумм индексации за рассрочку платежа, ни коммунальные и другие платежи за содержание квартиры – не оплачивает. Не расторгнутый договор № является ущемлением прав и законных интересов ООО ФСК «Мыс», других дольщиков кредиторов организации, препятствует реализации этой квартиры другим потенциальным покупателям. Просит расторгнуть договор № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ФСК «Мыс» и Парфенковым С.Г. Применить последствия расторжения договора. Взыскать с Парфенкова С.Г. в пользу ООО ФСК «Мыс» денежные средства в размере 956 912 рублей – сумму индексации за рассрочку платежа, согласно п.3.1.1 договора №. Взыскать с Парфенкова С.Г. в пользу ООО ФСК «Мыс» денежные средства в размере 127 017,72 рублей за неоплаченные коммунальные услуги и другие платежи за содержание <адрес>. Решение обратить к немедленному исполнению. Судебные расходы взыскать с виновной стороны.
Определением от 15.03.2011г. судом принят отказ истца от иска в части взыскания с ответчика денежных средств в размере 127 017,72 рублей за неоплаченные коммунальные услуги и другие платежи за содержание <адрес>, и в этой части производство по делу прекращено.
В ходе рассмотрения дела истец изменил исковые требования, просил взыскать с ответчика неустойку по п. 9.2 договора в размере 18233952 рубля.
В судебном заседании представитель истца Иванов С.В. измененный исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.
Ответчик Парфенков С.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие, что суд считает возможным.
Представители ответчика Кутузова Е.Л., Королева Т.Н. в судебном заседании взаимно дополняя друг-друга иск не признали, пояснив о том, что истцом не соблюден п. 6.1 Договора. Квартира в аварийном состоянии. Продать ее невозможно. Данный дом не сдан в эксплуатацию, в связи с существенными нарушениями строительных норм. Просили в иске отказать.
Суд, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, считает, что исковые требования обоснованны и подлежат частичному удовлетворению.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФСК «Мыс» и Парфенковым С.Г. был заключен договор № на участие в долевом строительстве дома по <адрес>., согласно которого заказчик взял на себя обязанность передать в собственность дольщика 4-х комнатную квартиру, расположенную на 17 этаже, общей площадью 150,41 кв.м. Цена договора составила 5 116 284 рубля. Согласно п.2.3 Договора затраты на содержание Застройщика в общей стоимости проекта составляют 1% и включены в цену договора. Пунктами 3.1, 3.1.1, 3.3 Договора установлено, что Дольщик переводит денежные средства по п.2.1 и 2.2 на расчетный счет заказчика или вносит их в кассу Заказчика в размерах, в порядке и в сроки, указанные в Графике платежей к настоящему Договору. В течение 60 дней после окончания строительства Дома и ввода его в эксплуатацию, Стороны на основании обмеров БТИ производят уточнение общей площади Квартиры, передаваемой Дольщику, и окончательные взаиморасчеты.
Согласно п. 4.1., 4.3. Договора Заказчик взял на себя обязательства по обеспечению строительно-монтажных и пусконаладочных работ по строительству Дома и ввода его в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2007 года. Не позднее 60 дней с момента сдачи Дома по акту Государственной комиссии и ввода его в эксплуатацию, совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности Дольщика на Квартиру.
Пунктом 7.4.2. Договора установлено право заказчика в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случае просрочки внесения Дольщиком денежных средств более, чем на 30 дней по сравнению со сроками, предусмотренными п.3.1 настоящего Договора, при этом Заказчик лишается права на отказ от исполнения Договора по указанному основанию, в случае принятия им просроченного исполнения.
Постановлением мэра г.Хабаровска № от ДД.ММ.ГГГГ объекту недвижимости, являющемуся объектом технического учета под инвентарным номером <данные изъяты>, литер А согласно техническому паспорту, расположенному в <адрес>, городской учетный номер – <данные изъяты> (учтенное ранее по местоположению – в районе <адрес>).
Распоряжением мэра г.Хабаровска № от ДД.ММ.ГГГГ были присвоены номера квартирам в многоквартирном жилом доме по <адрес>.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска разрешил ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Многоквартирного жилого дома, здания смешанного использования, подземный гараж по <адрес>» Жилой <адрес> (1-ая очередь строительства), расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.
Согласно уведомлению ООО ФСК «Мыс» от ДД.ММ.ГГГГ № у Парфенкова С.Г. перед ООО ФСК «Мыс» образовалась задолженность на 01.10.2008г. в размере 7 776 454,80 руб. по договору на участие в долевом строительстве дома по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ: 3 382 280 руб. – основной долг; 646 901 руб. – индексация; 3 747 273,80 руб. – неустойка в размере 0,5% от суммы основного долга.
В соответствии с уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 09.02.2010г. за Парфенковым С.Г. числится задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 029 181 руб. Последняя оплата была произведена ответчиком 28.03.2008г. на сумму 500 000 рублей. Просрочка внесения платежа составила более года, что в силу п.7.4.2. договора, п.5 ст.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004г. №214 - ФЗ является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора со стороны Заказчика.
Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.04.2010г. по делу №А73-14698/2009 в отношении ООО Финансово-строительная компания «Мыс» введена процедура внешнего управления сроком на 12 месяцев. Внешним управляющим утвержден ФИО10. Введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов.
07.06.2010г. ООО ФСК «Мыс» направило в адрес Парфенкова С.Г. уведомление о факте образовавшейся задолженности в размере 4 029 181 руб. по договору на участие в долевом строительстве дома по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, которым было предложено до 15.06.2010г. погасить долг, а также указано, что в случае не оплаты задолженности, договор будет расторгнут, расходы по расторжению договора будут возложены на Парфенкова С.Г., согласно подписи Парфенкова С.Г. указанное уведомление было им получено 10.06.2010г.
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ, направленным ООО ФСК «Мыс» в адрес Парфенкова С.Г., что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ №, установлено, что ответчик внес по Договору денежные средства в размере 1 711 000 руб. Общая задолженность по договору составляет 5 176 082 рубля, в том числе долг по оплате стоимости квартиры – 4 529 181 руб. и индексация – 646 901 руб.
Из справки, выданной ООО ФСК «Мыс» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта составляет 5 740 181 руб. По указанному договору ответчиком была произведена оплата в сумме 1 711 000 рублей. По состоянию на 10.11.2010г. задолженность за Парфенковым С.Г. составляет 5 181 516 рублей: 4 029 181 руб. – основной долг; 1 152 335 руб. – неустойка за просрочку внесения денежных средств.
В соответствии со ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».
Согласно пунктам 1.1., 4.1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве дома по <адрес> ООО ФСК «Мыс» взяло на себя обязательство сдать дом в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2007 года. Данное условие ООО ФСК «Мыс» выполнило в срок, дом был сдан в эксплуатацию 28.12.2007г., что подтверждается имеющимся в материалах дела разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2007г. №№.
Стоимость квартиры, согласно п.2.1, 2.2 Договора была определена сторонами в размере 5 116 284 рубля. В соответствии с п.5.1. ответчик взял на себя обязанность производить выплаты в размере и в порядке, установленных п.п.2.1, 3.1 Договора, которые предусматривали оплату стоимости квартиры и индексацию стоимости неоплаченных сумм, из расчета 10% годовых – п.3.1.1 Договора. Всего ответчиком в счет оплаты стоимости квартиры было оплачено 1 711 000 рублей, остальную сумму стоимости квартиры он вносить отказался, чем нарушил взятые на себя обязательства по договору. На требования истца исполнить взятые на себя обязательства и произвести оплату стоимости квартиры по договору, ответчик не отреагировал.
В соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно п.4 ч.1.1 ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в установленных федеральным законом или договором случаях.
В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Суд приходит к выводу о том, что права истца были нарушены действиями ответчика, поскольку он не исполнил взятые на себя по договору обязательства, не оплатив полную стоимость квартиры, в связи с чем, договор подлежит расторжению по решению суда, поскольку ответчиком было допущено существенное нарушение условий договора.
В соответствии с п.6 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В соответствии с ч.1,2 ст. 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.
Пунктом 9.2 Договора установлена ответственность Дольщика за нарушение сроков внесения денежных средств, предусмотренных Договором, в виде уплаты неустойки в размере 0,5% от суммы просроченных к внесению средств за каждый день просрочки.
Проверив расчет суммы неустойки, представленный истцом, суд находит его верным, соответствующим условиям договора.
Вместе с тем, согласно ч.1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Суд считает возможным снизить размер подлежащих взысканию процентов до 50000рублей, учитывая длительный период, прошедший с момента нарушения ответчиком обязательств по договору, допущенное ответчиком нарушение не причинило значительных убытков истцу.
Доводы представителей ответчика о том, что обязательства нарушены и застройщиком, исходя из предмета и оснований заявленного иска для разрешения данного спора по существу правового значения не имеют.
Таким образом, суд находит требования истца о расторжении договора обоснованными и подлежащими удовлетворению, а требования о взыскании суммы индексации подлежащими удовлетворению частично в размере 50000 рублей.
Однако в удовлетворении требования истца обратить решение суда к немедленному исполнению, суд считает необходимым отказать, поскольку не усматривает оснований, предусмотренных ст.212 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 5 ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания «Мыс» к Парфенкову ФИО8 о расторжении договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости, взыскании денежных средств – частично удовлетворить.
Расторгнуть договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «Мыс» и Парфенковым ФИО8.
Взыскать с Парфенкова ФИО8 в пользу Общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания «Мыс» неустойку в размере 50000рублей.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Парфенкова ФИО8 государственную пошлину в соответствующий бюджет в сумме 1699 рублей 97 копеек.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение 10 дней с момента вынесения решения в окончательной форме через Кировский районный суд г.Хабаровска.
Мотивированное решение составлено 22.07.2011г.
Судья: (подпись) Наконечный С.И. Решение не вступило в законную силу
Копия верна: Судья Наконечный С.И.
Подлинник решения подшит в гражданское дело № 2-830/2011, находится в Кировском районном суде г.Хабаровска.
Секретарь с/з: Якушева Н.В.