обращение взыскания на заложенное имущество

Судебные акты /
ПФО /
Республика Башкортостан /
Кировский районный суд г. Уфы /
обращение взыскания на заложенное имущество

обращение взыскания на заложенное имущество

Дело №2-23/2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

8 февраля 2010 года г. Уфа Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,

при секретаре А.Т. Зариповой,

при участии представителя истца ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» Чемборисовой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» к Петрову О.М., Петрову М.Л., Петровой Н.С., Петрову Б.М. об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Истец ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» обратился в суд с иском к Петровым О.М., М.Л., Н.С., Б.М. об обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование иска истец указал, что в соответствии с условиями договора займа №001/Р/02-07 от 09.03.2007г. заемщикам-займодавцам Петровым О.М., М.Л., Н.С., Б.М. ООО «Башкирский ипотечный центр» предоставило заем в сумме 900 000 руб. на срок 180 месяцев с целевым назначением: ремонт жилого помещения – квартиры по адресу: ... с обеспечением по договору займа ипотекой указанной квартиры в силу договора ипотеки №001/Р/02-07 от 09.03.2007 г.

Заем в сумме 900 000 руб. был предоставлен Ответчикам в безналичной форме путем перечисления денежных средств на л/счет №... что подтверждается платежным поручением № Номер обезличен от Дата обезличена г.

Согласно п.1.2. договора ипотеки стоимость квартиры по соглашению сторон признается равной рыночной стоимости и составляет 3 190 000 руб. на основании Отчета №26К/02-07 независимого оценщика ООО «Лаборатория оценки» от 22.02.20007г., что указано в Закладной.

Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена УФРС по РБ 30.06.1999 г., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись за номером №18119. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками и залогодателями 09.03.2007 г. и выданной УФРС по РБ первоначальному залогодержателю ООО «Башкирский ипотечный центр» 19.03.2007г. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 19.03.2007 г. года за №02-04-01!053/2007-448.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ООО «Межрегиональное ипотечное агентство». В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных №КП/А/002/02 от 14.03.2007 г.) и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ООО «АТТА Ипотека».

Начиная с марта 2007 г. ответчиком Петровым О.М. принятые на себя обязательства по договору займа должным образом не выполняются.

Учитывая вышеизложенное, истец просил суд обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: ..., в том числе:

- определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в 2 042 743, 13 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) 900 000руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом 181 812,28 руб., начисленные пени в размере 960 930, 85 руб., а также начиная с 31.07.2008г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 15% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 900 000 руб.

- определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов;

- определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в Закладной, в размере 3 190 000 руб.;

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.

06.03.2009г. истцом требования были увеличены, он просил суд обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: г..., в том числе:

- определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в 2 413 489,21 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) 894 478, 02руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом 208 832,18 руб., начисленные пени в размере 1 310 179,01 руб., а также начиная с 01.03.2009г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 15% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 894 478,02 руб.

- определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов;

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.

07.04.2009г. ответчиком Петровым О.М. к ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» был предъявлен встречный иск о признании ценной бумаги ничтожной.

16.04.2009г. истцом ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» требования были вновь уточнены, он просил суд обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: ..., в том числе:

- определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в 2 463 790,81 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) 891 617, 32руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом 208 044,64руб., начисленные пени в размере 1 364 128,85 руб., а также начиная с 17.04.2009г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 15% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 891 617,32 руб.

- определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов;

- взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.

Определением суда от 30.04.2009г. производство гражданского дела по встречному иску Петрова О.М. к ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» о признании закладной ничтожной прекращено в связи с отказом истца от встречного иска.

Решением Кировского районного суда г.Уфы от 30.04.2009г. исковые требования ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» к Петровым О.М., М.Л., Н.С., Б.М. удовлетворены частично. Решением суда постановлено:

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ... Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в 1 299 661,90 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) 891 617, 32руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом 208 044,64руб., начисленные пени в размере 200 000 руб., а также начиная с 17.04.2009г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 15% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 891 617,32 руб.

Определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу: ..., в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в Закладной, в размере 3 190 000 руб. Взыскать с Петрова О.М. в пользу ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Кассационным определением гражданской коллегии Верховного Суда РБ от 02.07.2009г. вышеуказанное решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Представитель истца ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» Чемборисова Л.А., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, в их обоснование привела доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчики Петровы О.М., М.Л., Н.С., Б.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Причины неявки ответчиков Петровых М.Л., Н.С., Б.М. суду не известны. От ответчика Петрова О.М. поступило заявление об отложении слушании дела на другой срок, в связи нахождением его на амбулаторном лечении в поликлинике №46 у невролога и ортопеда. Ответчиком к заявлению приложены: ксерокопии справки от 02.02.2010г. о нахождении его на амбулаторном лечении, ксерокопии выписных эпикризов о нахождении Петрова О.М. на излечении в отделении травматологии-ортопедии БСМП с 31.10.2009г. по 16.11.2009г. и в травматологическом отделении ГКБ №21 с 23.11.2009г. по 14.12.2009г. Согласно указанных выписных эпикризов Петрову О.М. рекомендована ходьба с помощью костылей до 3 месяцев, наблюдение у травматолога по месту жительства. Подлинников указанных документов суду не представлено. Кроме того суду не представлено доказательств невозможности участия Петрова О.М. в судебном заседании.

При таких обстоятельствах, суд на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным проведение судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Установлено, что 09.03.2007г. между ответчиком Петровым О.М. и ООО «Башкирский ипотечный центр» заключен договор займа №001/Р/02-07, согласно которому ООО «Башкирский ипотечный центр» предоставило заем в сумме 900 000 руб. на срок 180 месяцев.

Согласно п.1.2 договора займа целевым назначением займа является ремонт жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: ... состоящей из трех комнат, общей площадью 60,5 кв.м., жилой площадью 43,2 кв.м., расположенной на 1 этаже 9-этажного панельного дома, принадлежащего Петровым О.М., М.Л., Н.С., Б.М. Данное жилое помещение передается в залог в обеспечение обязательств Петрова О.М. по настоящему договору.

Заем в сумме 900 000 руб. был предоставлен Ответчикам в безналичной форме путем перечисления денежных средств на л/счет №..., что подтверждается платежным поручением № 6 от 21.03.2007 г.

Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст.811 п.2 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возвращения всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п.3.1 договора займа за пользование займом Заемщик уплачивает Займодавцу проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 15 % годовых.

Согласно п.5.2 договора займа при нарушении сроков возврата займа Заемщик платит Займодавцу неустойку в виде пени в размере 2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки.

В ходе судебного разбирательства установлено, что, начиная с марта 2007 г. ответчиком Петровым О.М. принятые на себя обязательства по договору займа не выполняются.

Задолженность по состоянию на 16.04.2009г. составляет 2 463 790,81 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 891 617,32 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом- 208 044,64 руб., а также начисленные пени в размере 1 364 128,85 руб.

Согласно п.1.3 договора займа обеспечением исполнения обязательств по настоящему договору является ипотека спорного жилого помещения, возникающая на основании договора об ипотеке.

Судом установлено, что 09.03.2007г. между ООО «Башкирский ипотечный центр» (Залогодержатель) и ответчиками Петровыми О.М., Н.С., М.Л., Б.М. (Залогодатель) заключен договор ипотеки №001/Р/02-07, согласно которому Залогодатель в обеспечение обязательств, принятых на себя по договору займа, заключенному 09.03.2007г. между ООО «Башкирский ипотечный центр» и ответчиком Петровым О.М., передает в залог Залогодержателю жилое помещение по адресу: г.Уфа, ул.Рабкоров, д.22, кв.148.

Своим нотариальным согласием от 09.03.2007г. Петрова С.Г. не возражает против оформления и заключения договора залога 1/4 доли квартиры по вышеуказанному адресу, ее мужем Петровым О.М. на условиях по своему усмотрению.

Собственниками спорной квартиры являются Петровы О.М., Н.С., М.Л., Б.М. по 1/4 доли каждый, на основании договора передачи жилой квартиры в общую долевую собственность от 02.06.1999г., утвержденного постановлением главы Администрации Кировского района г.Уфы №1408 от 10.06.1999г., что подтверждается регистрационным удостоверением №18119 от 30.06.1999г. и свидетельствами о государственной регистрации права, выданными 19.03.20007г. УФРС по РБ.

Согласно п.1.4 договора ипотеки стороны договорились, что права Залогодержателя по настоящему Договору удостоверяются закладной.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» на основании договора купли-продажи закладных №КА/А/00202 от 14.03.2007г. и акта приема – передачи от 01.08.2007г.

В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В соответствии со ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В силу п.п. 3, 4 ст.350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Согласно ст.50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании п.3.1. Договора ипотеки залогодержатель вправе обратить взыскание на жилое помещение в следующих случаях: при просрочке Должником ежемесячного платежа по обеспеченному ипотекой обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по обеспеченному ипотекой обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Аналогичные положения содержатся и в п.17.2 Закладной.

На основании изложенного требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру по адресу: ... и определении способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, определении начальной продажной стоимости квартиры исходя из оценки квартиры, указанной в Закладной, в размере 3 190 000руб., подлежат удовлетворению.

Также подлежат удовлетворению требования истца в части взыскания остатка неисполненных обязательств по займу (основному долгу)- 891 617,32руб., суммы неуплаченных процентов за пользование займом – 208 044,64 руб.

В силу ст.382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Но в этом случае надлежащим исполнением обязательств признается исполнение его первоначальному кредитору - перечисление на расчетный счет либо в кассу ООО «Башкирский ипотечный центр».

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. В соответствии со ст.13 ФЗ «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1. право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2. право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Таким образом, денежные средства, поступающие от заемщика, не уведомленного надлежащим образом, подлежат перечислению предыдущим кредитором на счет нового владельца закладной. Поэтому, неуведомление о реквизитах не влечет отрицание права на получение процентов за пользование денежными средствами, а лишь их перечисление на счет предыдущего владельца закладной.

Правовая природа кредитных отношений строится на условиях платности и возвратности, и действующее законодательство не содержит никаких ограничений указанных существенных условий предоставления кредита и права на получение процентов за пользование кредитными средствами.

В случае неполучения реквизитов нового владельца закладной заемщик должен был исполнять обязательства путем внесения денежных средств в кассу либо на расчетный счет предыдущего кредитора.

Невыполнение указанных действий противоречит ст.309 ГК РФ, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно уведомлению №57 от 04.02.2008г. ООО «Межрегиональное ипотечное агентство», как владелец права по закладной и самой закладной по предоставленному Петрову О.М. ипотечному кредиту (займу) №001/Р/02-07 от 09.03.2007г. сообщает, что в связи с несвоевременным информированием о смене залогодержателя и реквизитов для перечисления аннуитетных платежей, штрафные санкции, указанные в п.18.1 Закладной применяться не будут (т.1л.д.98). Данное уведомление было представлено суду стороной ответчиков.

Также ответчиками суду представлено уведомление ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» от 27.10.2008г. №729, которым они проинформированы о полных платежных реквизитах получателя платежа (т.1л.д.97).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязанность по уплате неустойки в виде пеней за просрочку исполнения по договору займа у Петрова О.М. возникла только с ноября 2008г.

К доводам истца о том, что ответчики были извещены о реквизитах ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» для перечисления платежей в феврале 2008г. (т.1л.д.181-183) суд относится критически, поскольку доказательств, подтверждающих получение ответчиками уведомления с указанием реквизитов суду в силу ст.56 ГПК РФ истцом не представлено.

Согласно ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 ст.404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника.

Таким образом, суд считает необходимым пени за просрочку платежей в размере 1 364 128,85руб. уменьшить до 200 000руб.

Требования истца в части определения подлежащими выплате процентов за пользование займом в размере 15% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 891 617,32 руб., начиная с 17.04.2009г. и по день реализации квартиры, суд находит не подлежащими удовлетворению, т.к. реализация квартиры может затянуться на неопределенное время, учитывая длительность и сложность процедуры публичных торгов, что увеличивает размер процентов, и тем самым нарушает права ответчиков по делу. Кроме того, истцом не ставится вопрос о расторжении договора займа.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с чем, суд считает необходимым взыскать с ответчика Петрова О.М. в пользу ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» возврат государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» к Петрову О.М., Петрову М.Л., Петровой Н.С., Петрову Б.М. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: ... Определить размер суммы, подлежащей уплате ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1 299 661,96 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу)- 891 617,32руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 208 044,64 руб., пени в размере 200 000руб.

Определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу: ..., в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: ... исходя из оценки квартиры, указанной в Закладной, в размере 3 190 000руб.

Взыскать с Петрова О.М. в пользу ООО «Межрегиональное ипотечное агентство» возврат госпошлины в размере 2 000руб.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд г. Уфы с момента вынесения судом решения в окончательной форме.

Судья Г.Р.Фархутдинова

Решение в законную силу не вступило.

Судья Г.Р.Фархутдинова