РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июля 2010 года город Уфа
Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Зайнуллиной Г.К.,
при секретаре Багиеве Р.А.,
с участием представителя истцов Салимова А.С. по доверенности №3625 от 16.06.2010 г. и доверенности № 2306 от 17.06.2010г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4082/10 по иску Кузнецовой Елены Александровны и Шапошниковой Луизы Мнировны к Обществу с ограниченной ответственностью «ТехСтройПласт-Инвест» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности в виде квартиры на объект незавершенного строительством дома,
установил:
Кузнецова Е.А. и Шапошникова Л.М. обратились в суд с иском к ООО «ТехСтройПласт-Инвест» о признании права собственности виде квартиры на объект незавершенного строительства дом, указав, что 14 августа 2006 года Ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи создаваемого имущества № Номер обезличен с истцом Кузнецовой Е.А., в соответствии с которым (с учетом дополнительного соглашения от 13.05.09г.) Ответчик взял на себя обязательства в срок до 01.03.2010 заключить с Кузнецовой Е.А. основной договор купли-продажи жилой квартиры № 62, состоящей из 2-х комнат, общей проектной площадью 69,8 кв.м., расположенной на 4-м этаже подъезда № 3 жилого дома по строительному адресу: .... По предварительной договоренности цена указанной жилой квартиры составляет 3.281.520 (три миллиона двести восемьдесят одна тысячи пятьсот двадцать) рублей, рассчитанная из стоимости 47013,18 руб. за 1 кв.м. Пунктом 5.1. указанного Предварительного договора на Кузнецову Е.А. были возложены обязанности по выкупу простых векселей ООО «ТехСтройПласт-Инвест» в срок до 14.08.2006 года на сумму 3.281.520 рублей, которые в соответствии с п. 2.2. того же договора засчитываются в счет исполнения обязательств по основному договору купли-продажи. 14 июня 2007 года Ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи создаваемого имущества № 28/381 с истцом Шапошниковой Л.М, в соответствии с которым (с учетом дополнительного соглашения от 13.05.09г.) Инвестор взял на себя обязательства в срок до 01.03.2010г. заключить с Шапошниковой Л.М. основной договор купли-продажи жилой квартиры № 65, состоящей из 1-ой комнаты, общей проектной площадью 50,3 кв.м., расположенной на 4-м этаже подъезда № 3 жилого дома по строительному адресу: ... По предварительной договоренности цена указанной жилой квартиры составляет 3.370.100 (три миллиона триста семьдесят тысяч сто) рублей, рассчитанная из стоимости 67.000 рублей за 1 квадратный метр. Пунктом 5.1. указанного Предварительного договора на Шапошникову Л.М. были возложены обязанности по выкупу простых векселей ООО «ТехСтройПласт-Инвест» в срок до 19.06.2007 года на сумму 3.370.100 рублей, которые в соответствии с п. 2.2. того же договора засчитываются в счет исполнения обязательств по основному договору купли-продажи. Свои обязательства по выкупу простых векселей ответчика на вышеуказанные денежные суммы и передачи их последнему на хранение и Кузнецова Е.А. и Шапошникова Л.М. выполнили в полном объеме и в установленный срок. Согласно п.п. З.1.1., 3.1.2. договоров Ответчик обязался в срок до 31.12.2008 г. зарегистрировать право собственности на указанную квартиру и в срок до 01.03.2009 г. оформить документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на квартиру Истцам. На день рассмотрения исковых требований по существу двухкомнатная квартира по договору № 2/381 от 14.08.2006 г. Кузнецовой Е.А. и однокомнатная квартира по договору № Номер обезличен от 14.06.2007г. Шапошниковой Л.М. до сих пор не передана, документы для регистрации права собственности на них Ответчиком не оформлены. До настоящего времени указанный объект, строительством не завершен, акт приемки в эксплуатацию завершенного строительством объекта не подписан, тем самым ответчиком не исполнены принятые на себя обязательства по предварительным договорам № Номер обезличен и № Номер обезличен купли-продажи создаваемого имущества.
Истцы просят суд признать за:
- Кузнецовой Еленой Александровной право собственности на 6980/709880 доли, оплаченной ей квартиры № 62 общей площадью 69,8 кв.м. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительством – жилой дом № 10 с инженерными сетями в квартале № 381, ограниченном улицами ..., по предварительному договору № Номер обезличен от 14.08.2006 г.
- Шапошниковой Луизой Мнировной право собственности на 5030/709880 доли, оплаченной ей квартиры № 65 общей площадью 50,3 кв.м. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительством – жилой дом № 10 с инженерными сетями в квартале № 381, ограниченном улицами Цурюпа..., по предварительному договору № Номер обезличен от 19.06.2007 г.
В судебном заседании представитель истцов Салимов А.С. исковые требования поддержал, просил удовлетворить по указанным в заявлении доводам.
Представитель ответчика ООО «ТехСтройПласт-Инвест» в судебное заседание не явился, представлен отзыв, в котором ответчик иск признает в полном объеме и просит рассмотреть иск в отсутствие их представителя.
Выслушав мнение представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Судом установлено что, 14 августа 2006 года Ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи создаваемого имущества № Номер обезличен с истцом Кузнецовой Е.А. Предметом данного договора является приобретение Кузнецовой Е.А. в собственность жилой квартиры № 62, состоящей из 2-х комнат, общей проектной площадью 69,8 кв.м., расположенной на 4-м этаже подъезда № 3 жилого дома по строительному адресу: ...
Кузнецова Е.А. по данному договору обязалась осуществить выкуп простых векселей ООО «ТехСтройПласт-Инвест» на сумму денежных средств в размере 3.281.520 (три миллиона двести восемьдесят одна тысячи пятьсот двадцать) рублей, рассчитанная из стоимости 47013,18 руб. за 1 кв.м. в соответствии с п. п. 2.1, 2.2. указанного договора в целях финансирования строительства жилого дома №10 в квартале №381, ограниченном улицами .... ООО «ТехСтройПласт-Инвест» обязался в срок до 31.12.2008 г. зарегистрировать право собственности на указанную квартиру и в срок до 01.03.2009 г. оформить документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на квартиру Истцу.
Обязательства по финансированию строительства жилого дома № 10, истцом Кузнецовой Е.А. по данному договору исполнены своевременно и в полном объеме, что подтверждается имеющимися в материалах дела справкой от 15 июня 2010г., копиями акта приема-передачи простого векселя к договору хранения № 2/Х (вексель №Номер обезличен) от 14.08.2006г., акта приема-передачи к договору выдачи простого векселя № Номер обезличен
14 июня 2007 года Ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи создаваемого имущества № Номер обезличен с истцом Шапошниковой Л.М, Предметом данного договора является приобретение Шапошниковой Л.М. жилой квартиры № 65, состоящей из 1-ой комнаты, общей проектной площадью 50,3 кв.м., расположенной на 4-м этаже подъезда № 3 жилого дома по строительному адресу: ...
Шапошникова Л.М. обязалась осуществить выкуп простых векселей ООО «ТехСтройПласт-Инвест» в срок до 19.06.2007 года на сумму 3.370.100 (три миллиона триста семьдесят тысяч сто) рублей, рассчитанная из стоимости 67.000 рублей за 1 квадратный метр, которые в соответствии с п. 2.2. того же договора засчитываются в счет исполнения обязательств по основному договору купли-продажи.. в соответствии с п. п. 2.1, 2.2. указанного договора в целях финансирования строительства жилого дома №10 в квартале №381, ограниченном улицами ... ООО «ТехСтройПласт-Инвест» обязался в срок до 31.12.2008 г. зарегистрировать право собственности на указанную квартиру и в срок до 01.03.2009 г. оформить документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на квартиру Истцу.
Ответчик не исполнил взятые на себя обязательства, не зарегистрировал право собственности на указанные квартиры в срок до 31.12.2008 г. и в срок до 01.03.2009 г. не оформил документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на квартиры истцов.
Из договора аренды земельного участка №Номер обезличен от 28.02.2007 г. следует, что застройщик МУП «ИСК г.Уфы» принял в аренду земельный участок площадью 6745 кв.м. для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома №10 со встроенно-пристроенными помещениями (литер 10), расположенного по строительному адресу: ...
Разрешение на строительство №Номер обезличен, выданное застройщику МУП «ИСК г.Уфы» 14.08.2009 г., подтверждает, что МУП «ИСК г.Уфы» было разрешено производить строительство многоэтажного жилого дома №10 со встроенно-пристроенными помещениями (литер 10), расположенного по строительному адресу: ...
В то же время в материалах дела имеется договор об инвестиционной деятельности №ИСК 743 от 04.08.2006 г., заключеный между заказчиком МУП «ИСК г.Уфы» и инвестором ООО «ТехСтройПласт-Инвест» (ответчик), согласно п. 1.2. которого инвестор обязуется передать заказчику МУП «ИСК г.Уфы» средства финансирования для строительства жилого дома № 10 в квартале №381, ограниченном улицами .... В соответствии с п.3.7 договора инвестор вправе привлекать средства третьих лиц путем заключения с ними договоров соинвестирования и несет перед третьими лицами полную ответственность за исполнение данных договоров. Инвестор вправе привлекать третьих лиц только на помещения, распределенные ему протоколами распределения.
Согласно протоколу распределения квартир и нежилых помещений в жилом доме №10 в квартале №381, ограниченном улицами ..., заключенному 13.12.2007 г. между заказчиком МУП «ИСК г.Уфы» и инвестором ООО «ТехСтройПласт-Инвест» (ответчик), спорные двухкомнатная квартира № 62 (шестьдесят два) и однокомнатная квартира № 65 (шестьдесят пять) распределены ответчику. Таким образом, привлечение ответчиком денежных средств истцов в целях финансирования строительства жилого дома №10 в квартале №381 правомерно.
Ссылка третьего лица МУП «ИСК г.Уфы» в возражении на отсутствие права у ответчика ООО «ТехСтройПласт-Инвест» как инвестора заключать иные договоры кроме договоров соинвестирования, вследствие чего все предварительные договоры и договоры выкупа простых векселей являются недействительными и не порождающими правовых последствий, судом не может быть принята по следующим основаниям.
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19.09.2002 г.) позволяет сделать вывод, что, несмотря на многообразие видов договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор, соинвестирования и др.), при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, следует исходить из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли).
В представленных МУП «ИСК г.Уфы» возражениях на исковые требования имеется указание на возможность удовлетворения требований истца в пределах оставшейся профинансированной ответчиком площади в размере 767,72 кв.м.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что общая проектная площадь двухкомнатной квартиры № 62 и однокомнатной квартиры № 65 – составляет 69,8 кв.м. и 50,3 кв.м., соответственно. Таким образом, права и законные интересы МУП «ИСК г.Уфы» как заказчика строительства всего жилого дома в данном случае не нарушены.
Кроме того, спор между сторонами договора об инвестиционной деятельности № ИСК 743 от 04.08.2006 года, заключенному между МУП «ИСК г.Уфы» и ООО «ТехСтройПласт-Инвест» по жилому дому № 10 в квартале № 381 о размере финансирования и понесенных фактических затрат на строительство не может влиять на права истцов, которые свои обязательства по заключенному договору выполнили в полном объеме.
Правилами ст. 27 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона. При этом указанный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.
Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома №10 в квартале №381, ограниченном улицами ..., получено застройщиком МУП «ИСК г.Уфы» 14.08.2009 года, т.е. после вступления в силу ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». В связи с чем, к спорным правоотношениям должны применяться положения указанного закона.
Правилами ст.4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать установленные законом существенные условия и подлежать государственной регистрации.
Однако в ходе судебного разбирательства установлено, что в нарушение требований закона, с истцами заключены не договора участия в долевом строительстве, а иной договор, по сути, по мнению суда, являющийся договором бытового строительного подряда.
Пленум Верховного суда РФ в пункте 1 постановления «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящим товары для реализации потребителям, реализующим товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Исходя из того, что Истцами указанные договора заключались с намерением приобрести жилье (двухкомнатную и однокомнатную квартиру) для проживания, т.е. для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли, спорные правоотношения, возникшие между потребителями Кузнецовой Е.А. и Шапошниковой Л.М. (Истцами) и продавцом ООО «ТехСтройПласт-Инвест» (Ответчик) на основании вышеназванных предварительных договоров, регулируются Законом РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей».
Суд считает необходимым указать, что форма договора была предложена истцам ООО «ТехСтройПласт-Инвест». При этом форма договора не допускала оговорок, поэтому суд полагает, что истцы были лишены возможности заключить с ответчиком иные договора, на иных условиях, кроме предложенных ему ответчиком.
Вместе с тем Кузнецова Е.А. и Шапошникова Л.М. действовали добросовестно, в полном объеме исполнили принятые на себя обязательства по предварительному договору, оплатили обусловленную договором стоимость квартиры. Поэтому, суд считает, что они не могут быть лишены права на защиту нарушаемого ответчиком права. В противном случае отказ истцам в защите нарушенного права противоречил бы ст. 13 Европейской Конвенции о защите прав и основных свобод, гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
По мнению суда, единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истицы, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ней вещного права на долю в объекте незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права.
На основании ст.219 ГК РФ за истцами может быть признано право собственности на их долю в виде указанных выше квартир, так как действующее законодательство не исключает возможности признания права собственности на объект незавершенного строительства. Защитить свое нарушенное право на получение построенной за счет истцов квартир иным образом кроме как путем признания права собственности, истцы возможности не имеют.
При определении доли, на которую должно быть признано право собственности, суд исходит из соотношения площадей квартир, приобретаемых истицами, и площади жилого дома. Проверив размер долей, указанные Кузнецовой Е.А. и Шапошниковой Л.М. в своем исковом заявлении, суд полагает их верными, что подтверждается также справками, выданными ответчиком.
В то же время иск ответчиком признан, и признание иска судом принято.
При таких обстоятельствах суд считает, что имеются основания для признания за Кузнецовой Е.А. признании права собственности на долю 6980/709880 доли, в виде оплаченной ею квартиры № 62 общей площадью 69,8 (шестьдесят девять целых восемь десятых) кв.м. и за Шапошниковой Л.М. 5030/7098880 доли, в виде оплаченной ей квартиры № 65 общей площадью 50,3 (пятьдесят целых и три) кв.м. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительством – жилой дом № 10 с инженерными сетями в квартале № 381, ограниченном улицами ...
В пользу истцов с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в размере 200 рублей каждому.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать за Кузнецовой Еленой Александровной права собственности на долю 6980/709880 доли, в виде оплаченной ею квартиры № 62 общей площадью 69,8 (шестьдесят девять целых восемь десятых) кв.м. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительством – жилой дом № 10 с инженерными сетями в квартале № 381, ограниченном улицами ...
Признать за Шапошниковой Луизой Мнировной 5030/7098880 доли, в виде оплаченной ею квартиры № 65 общей площадью 50,3 (пятьдесят целых и три) кв.м. в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительством – жилой дом № 10 с инженерными сетями в квартале № 381, ограниченном улицами ...
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Техстройпласт-Инвест» в пользу Кузнецовой Елены Александровны и Шапошниковой Луизы Мнировны расходы по уплате государственной пошлины в сумме 200 рублей каждой.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд г. Уфы РБ в течение 10 дней.
Судья Г.К. Зайнуллина