2-4500/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 августа 2010 года г.Уфа
Кировский районный суд г. Уфы в составе:
председательствующего судьи Яковлевой В.А.
при секретаре Богдановой А.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка к ИП Сулейманову Д.К., Сулеймановой И.С. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску о признании недействительными договор об ипотеке и записи о нем в ЕГРП,
УСТАНОВИЛ:
Банк (после изменений Номер обезличен в Устав - Банк от 03.08.2009 г.) обратилось в суд с иском к ИП Сулейманову Д.К., Сулеймановой И.С. о солидарном взыскании с ответчиков задолженности по кредитному договору Номер обезличен от 14.03.2008 г. в сумме 2 057 277 руб. 02 коп., обращении взыскания на заложенное имущество : нежилые помещения по адресу .... Требование мотивировано неисполнением ответчиками условий названного кредитного договора.
Решением Кировского районного суда г. Уфы от 20.01.2010 года исковые требования Банка удовлетворены.
Кассационным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 15.07.2010 года решение Кировского районного суда г.Уфы отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение. В кассационном определении указано, что, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что принятые на себя обязательства в рамках кредитного договора и договора поручительства ответчики не исполняют, в связи с чем имеется задолженность. Однако при определении размера задолженности судом не принято во внимание погашение ответчиками задолженности в сумме 150 000 руб. Кроме того, начальная продажная цена заложенного имущества и права аренды земельного участка в размере 2169000 руб., в том числе право аренды земельного участка 11654 руб., определена без оценки эксперта, сторонам не предложено представить отчеты экспертов по определению рыночной стоимости данных объектов недвижимости.
При новом рассмотрении ИП Сулейманов Д.К. обратился со встречным исковым заявлением к Банку о признании недействительными договор об ипотеке и записи о нем в ЕГРП, поскольку на заключение договора не получено согласие супруги Сулеймановой И.С. и, кроме того, не определен предмет ипотеки. В частности согласно договору об ипотеке от 14.03.2008 года предметом являются нежилые помещения, площадью 241,4 кв.м, в п.2.1 договора так же имеется ссылка на техпаспорт помещения по состоянию на 03.11.2007 года. Однако на момент заключения договора ипотеки параметры передаваемого заложенного имущества были другие (231,6 кв.м) в результате произведенной ответчиком реконструкции, об этом свидетельствует техпаспорт по состоянию на 18.12.2007 года.
В судебном заседании представитель истца Банка (ранее Банк - изменения Номер обезличен, вносимые в Устав Банка от 03.08.2009 г.) Радкевич С.В, действующий по доверенности от 16.08.2010 г., иск поддержал, просит взыскать задолженность согласно уточненному расчету в размере 1 919 106 руб. 50 коп., из них основной долг 516 600 руб., просроченный основной долг 1 144 600 руб., 199 421,92 руб. просроченные проценты, 57545,50 руб. пени по основному долгу, 939,08 руб. пени по процентам, так как свои обязательства ответчики надлежащим образом не исполняют. В удовлетворении встречного иска просит отказать. Поскольку предметом ипотеки является нежилое помещение и стороны пришли при заключении договора к соглашению о цене объекта, наличие Отчета об оценке недвижимого имущества не обязательно. В таких случаях Отчет носит только рекомендательный характер. Представленный ответчиками Отчет не может быть принят во внимание, поскольку он сделан в отношении помещения, площадью 231,6 кв.м, то есть помещения, в котором сделана перепланировка, однако в самом отчете имеется свидетельство о государственной регистрации права, в котором в качестве объекта указано помещение, площадью 241,4 кв.м, являющееся предметом ипотеки. Права ответчика на помещение, площадью 231,6 кв.м не зарегистрированы. Довод Сулейманова Д.К. на недействительность договора ипотеки по указанным основаниям необоснован, так как сторонами при заключении определен предмет договора согласно свидетельству о ГРП (его наименование, место нахождения и описание, достаточное для его идентификации). То обстоятельство, что ответчики произвели перепланировку, что является по их утверждению улучшениями, не влияет на цену объекта, так как разрешения на перепланировку не получено. Ссылка на отсутствие согласия супруги несостоятельна, так как нотариально удостоверенное согласие Сулеймановой И.С. предоставлено для государственной регистрации ипотеки, без согласия договор бы не был зарегистрирован.
Ответчик ИП Сулейманов Д.К. пояснил, что не оспаривает наличие задолженности по кредитному договору и будет его погашать, но просит не взыскивать его досрочно. Также просит уменьшить пени в связи с тяжелым финансовым положением. С требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество не согласен, просит удовлетворить встречный иск. Оценка объекта согласно договору ипотеки не соответствует действительности, объект приобретался за 2 200 000 руб., то есть за цену выше залоговой стоимости. Пояснил, что на момент заключения договора ипотеки в нежилом помещении уже был сделан ремонт, перепланировка не узаконена, так как он не знал, что это необходимо. Полагал, что в договоре залога указано помещение уже согласно новому техпаспорту. Сам договор залога подписал, не ознакомившись с ним, так как очень нужны были деньги.
Ответчик Сулейманова И.С. пояснила, что не оспаривает наличие задолженности по кредитному договору и будет его погашать, но просит не взыскивать его досрочно. Также просит уменьшить пени в связи с тяжелым финансовым положением. С требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество не согласна, просит удовлетворить встречный иск.
Представитель третьего лица по встречному иску Управления Росреестра по РБ Бехтерева Н.М., действующая по доверенности Номер обезличен от 23.11.2009 года, полагает, что требования встречного иска, предъявленные к Управлению Росреестра по РБ, подлежат уточнению
Выслушав представителя Банка, ИП Сулейманова Д.К., Сулейманову И.С., изучив и оценив материалы дела, суд считает иск банка подлежащим удовлетворению в части, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ст.ст. 807, 808, 809, 810 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Как усматривается из материалов дела между Банком (после изменений Номер обезличен в Устав - Банк от 03.08.2009 г.) 14.03.2008г. (далее Истец) и ИП Сулеймановым Д.К. (далее Ответчик 1) был заключен кредитный договор на условиях разового кредитования в рублях Номер обезличен, в соответствии с которым Истец предоставил Ответчику 1 кредит в сумме 2 000 000 руб., за пользование которым Ответчик 1 в соответствии с п. п. 1.1, 4.1.1 кредитного договора обязался выплачивать 20 % годовых не позднее 25 числа каждого месяца, а с 12.02.2009 г. - 25,5 % годовых на основании дополнительного соглашения Номер обезличен от 12.02.2009 г. к указанному кредитному договору.
Согласно п. 3.2 Ответчик 1 обязался возвратить кредит по частям или единовременно в сроки в соответствии с установленным кредитным договором графиком погашения.
В соответствии с п. 3.3 кредитного договора 28.03.2009 г. денежные средства в размере 2 000 000 руб. Истцом были перечислены на расчетный счет Ответчика 1 Номер обезличен в Уфимском филиале Банка, что подтверждается запиской по расчетному счету Ответчика 1. Согласно п. 3.2.1 кредитного договора датой - предоставления (выдачи) кредита считается дата зачисления соответствующей денежной суммы на банковский счет Ответчика 1.
Ответчиком 1 были внесены следующие платежи в счет погашения:
1) основного долга и процентов:
24.04.2008 г. основной долг в сумме 10 000 руб.; проценты в сумме 25 136,. 61 руб.;
23.05.2008 г. основной долг в сумме 10 000 руб.; проценты в сумме 32 644,81 руб.;
23.06.2008 г. основной долг в сумме 10 000 руб.; проценты в сумме 33 557,38 руб.;
23.07.2008 г. основной долг в сумме 10 000 руб.; проценты в сумме 32 311,48 руб.;
22.08.2008 г. основной долг в сумме 10 000 руб.: проценты в сумме 33 218,58 руб.;
24.09.2008 г. основной долг в сумме 10 000 руб.; проценты в сумме 33 043,72 руб.;
24.10.2008 г. основной долг в сумме 64 700 руб.; проценты в сумме 31 825,14 руб.;
24.11.2008 г. основной долг в сумме 64 700 руб.; проценты в сумме 31 908,80 руб.
24.12.2008г. основной долг в сумме 64 700 руб.: проценты в сумме 29 823,39 руб.;
23.01.2008г. основной долг в сумме 64 700 руб.; проценты в сумме 29 769,05 руб.;
24.02.2009 г. основной долг в сумме 10 000 руб.;
24.03.2009 г. основной долг в сумме 10 000 руб.
Всего в размере 338 800 руб.
неустойки: 24.04.2009 г.- 10 000 руб.; 24.05.2009 г.- 10 000 руб.;
25.06.2009 г.- 10 000 руб.; 28.07.2009 г. – 47 935,84 руб., 29.07.2009г. – 57545,50 руб. и 1 016,07 руб., всего 136 497, 41 руб. (57545,50 руб. пени по просроченному кредиту и 78951,91 руб. пени по процентам).
Судом установлено, материалами дела подтверждено, что платежи по кредитному договору своевременно и в полном объеме ответчиками не осуществляются, платежи по основному долгу и процентам не поступают с марта 2009 года, в счет уплаты штрафных санкций с 29.07.2009 г.
Поскольку Ответчиком 1 кредит своевременно не был возвращен, Истцом Ответчику 1 было вручено уведомление, согласно п. 8.2 кредитного договора.
Так как обязательства по кредитному договору надлежащим образом не исполнялись, подлежат удовлетворению требования о взыскании с заемщика:
основного долга в размере 1661 200 руб. (выдано 2 000 000 руб. – уплачено 338 800 руб.)
и процентов в размере 199 421,92 руб. (за период с 21.01.2009 по 11.02.2009 начислено на сумму задолженности по ставке 20% годовых и за период с 12.02.2009 года по 30.07.2009 года по ставке на 25,5 % годовых по срочной задолженности 197 165,98 руб. и по просроченной задолженности 19 719,53 руб. – уплачено 17463,59 руб.).
В соответствии с п. 4.2 кредитного договора, в случае несвоевременного возврата кредита и(или) уплаты процентов Истец вправе потребовать от Ответчика 1 уплату неустойки в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа за период с даты, следующей за датой возврата кредита и/или уплаты процентов до даты фактического возврата кредита и/или уплаты процентов включительно.
На основании изложенного, суд считает требования истца о взыскании неустойки обоснованными.
Вместе с тем, руководствуясь ст. 333 ГК РФ и принимая во внимание, что ответчики платежи в погашение кредита, уплаты процентов и неустойки вносили, то есть они не являются злостными неплательщиками, а также причины нарушения обязательств - трудное материальное положение, суд снижает размер пени по основному долгу с 57545,50 руб. до 100 руб. и размер пени по процентам с 939,08 руб. до 100 руб.
Итого сумма задолженности ответчиков перед истцом составляет
основной долг 1661 200 руб., проценты - 199 421,92 руб., пени – 200 руб., всего 1 860 621 руб. 92 коп.
В целях обеспечения исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору был заключен 14.03.2008 года договор поручительства Номер обезличен с Сулеймановой И.С.
Согласно статье 363 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником.
В соответствии с п. 1.2, 3.2 договора поручительства Сулейманова И.С. обязуется отвечать солидарно с ИП Сулеймановым Д.К.ООО перед банком за исполнение Заемщиком обязательств по Кредитному договору. Поручитель ознакомлена со всеми условиями кредитования Заемщика. Поручитель отвечает перед банком в том же объеме, что и Заемщик.
Учитывая, что поручитель принял на себя обязательство отвечать перед кредитором за неисполнение заемщиком обязательств по кредитному договору в том же объеме, что и заемщик, условия кредитного договора ей были известны, обязательства по кредитному договору надлежащим образом исполнены не были, исковые требования о взыскании задолженности с заемщика солидарно с поручителем подлежат удовлетворению.
Согласно п. 6.1 кредитного договора исполнение обязательств Ответчика 1 по кредитному договору обеспечивается:
1) в соответствии с договором об ипотеки Номер обезличен от 14.03.2008 г. и дополнительным соглашением к нему Номер обезличен от 12.02.2009 г.:
- залогом следующего имущества - нежилые помещения (назначение: нежилое, одноэтажный), расположенные по адресу: ..., общей площадью 241,4 кв.м., условный номер объекта: Номер обезличен, принадлежащие Сулейманову Д.К. на праве собственности;
- залогом права аренды земельного участка, на котором расположен указанное нежилое помещение, общей площадью 1 520 кв.м., кадастровый номер Номер обезличен, категория: земли населенных пунктов, принадлежащий Сулейманову Д.К. на праве аренды согласно договору аренды земельного участка Номер обезличен от 14.01.2008 г.
Указанный договор ипотеки и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ 28.03.2009 г. и 13.04.2009 г. соответственно, что подтверждается отметками УФРС по РБ.
В соответствии с п. 4.2 договора об ипотеке обращение взыскания на предмет залога осуществляется в соответствии с действующим законодательством.
ИП Сулейманов Д.К. заявил встречные исковые требования о признании договора об ипотеке Номер обезличен от 14.03.2008 г. недействительным. Доводы залогодателя проверены и не нашли своего подтверждения.
В частности Сулейманов Д.К. утверждает, что не получено согласие супруги Сулеймановой И.С., однако указанный довод несостоятелен. Для государственной регистрации ипотеки было предоставлено нотариально удостоверенное 20.09.2007 года нотариусом нотариального округа Б. Э.Р. и зарегистрированное в реестре за Номер обезличен согласие Сулеймановой И.С.
Государственная регистрация договора об ипотеке подтверждает, что сторонами при заключении договора соблюдены нормы действующего законодательства.
Проверен и довод залогодателя об определении в договоре предмета залога, его цены. В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке» оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге, по которому стороны должны были достичь соглашения.
В оспариваемом договоре ипотеки предмет залога, его цена определены в разделе 2 договора. Более того, данный договор прошел государственную регистрацию, если бы условие о предмете и оценке залога не были определены, в силу ст.ст. 19,20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» указанное послужило бы для отказа или приостановления государственной регистрации ипотеки (залога).
Оценка предмета ипотеки установлена по соглашению сторон в размере 1 169 000 руб., что соответствует требованиям пункта 3 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке».
При этом в соответствии с действующим законодательством обязательное предоставление Отчета независимого оценщика необходимо только при ипотеке земельных участок и ипотеки квартир в многоквартирных домах. В остальных случаях Отчет независимого оценщика носит рекомендательный характер и не является обязательным.
Довод Сулейманова Д.К. о том, что он не знакомился с условием договора ипотеки о цене заложенного имущества не является основанием для признания этого договора недействительным, тем более, что залогодатель подписал договор и получил на руки его копию.
Представленный Сулеймановым Д.К. отчет « Номер обезличен ЗАО » не является надлежащим доказательством, подтверждающим иной размер заложенного имущества, чем установлено соглашением сторон, так как проведена оценка несуществующего объекта. В частности проведена оценка помещения, площадью 231,6 кв.м, однако в самом отчете имеется свидетельство о государственной регистрации права Номер обезличен, в котором в качестве объекта указано помещение, площадью 241,4 кв.м, являющееся предметом ипотеки. Права ответчика на помещение, площадью 231,6 кв.м не зарегистрированы. Довод Сулейманова Д.К. о том, что площадь изменилась в связи с ремонтом помещения, что является по их утверждению улучшениями, не влияет на цену объекта, так как разрешения на перепланировку не получено.
Доказательств того, что договор заключен на крайне невыгодных условиях для Сулейманова Д.К. не представлено, Сулейманов Д.К. лично подписывал договор об ипотеке и был ознакомлен со всеми существенными условиями, в том числе и с ценой предмета залога.
Суд также находит обоснованным довод представителя банка о пропуске срока исковой давности по встречному иску. Сулейманов Д.К. заключил договор об ипотеке, был ознакомлен со всеми его условиями 14.03.2008 года, со встречным иском обратился только 18.08.2010 года, то есть два года 5 месяцев как узнал о нарушении своих прав (по его утверждению. Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
На основании изложенного, в удовлетворении встречного иска суд отказывает.
Согласно ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. (абзац введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца, (п. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, (п. 3 введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
Принимая во внимание размер задолженности, период просрочки исполнения обязательств оснований для освобождения залогодателя ИП Сулейманова Д.К. от обращения на предмет залога (ст. 348 Гражданского кодекса РФ) не имеется, исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.
В силу ст. 98 ГПК РФ с заемщика (залогодателя) и поручителя в пользу банка подлежит возмещению понесенные по делу расходы на оплату госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований: за требование имущественного характера 13403 руб. 10 коп. и за требование об обращении взыскания на заложенное имущество в размере 2000 руб. (расчет согласно ч. 1 ст. 333.19 НК РФ в редакции на день предъявления иска). Однако банком представлен документ об оплате госпошлины от 28.07.2009 года только в размере 14 387 руб. 39 коп., в связи с чем с ИП Сулейманова Д.К и Сулеймановой И.С. в пользу Банка подлежит взысканию указанная сумма.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сулейманова Д.К., Сулеймановой И.С. солидарно в пользу Банка кредитную задолженность 1 860 621 руб. 92 коп., расходы на оплату государственной пошлины в сумме 14387 руб. 39 коп., всего 1 875 009 (один миллион восемьсот семьдесят пять тысяч девять) руб. 31 коп.
Обратить взыскание на: нежилые помещения (назначение: нежилое, одноэтажный), расположенные по адресу: ..., общей площадью 241,4 кв.м., условный номер объекта: Номер обезличен, принадлежащие Сулейманову Д.К. на праве собственности; право аренды земельного участка, по адресу: ..., общей площадью 1 520 кв.м., кадастровый номер Номер обезличен, категория: земли населенных пунктов, принадлежащий Сулейманову И.К. на праве аренды согласно договору аренды земельного участка Номер обезличен от 14.01.2008 г.
Определить способ реализации заложенного имущества - с публичных торгов, определить начальную продажную цену заложенного имущества и права аренды земельного участка в размере 2169000 руб., в том числе право аренды земельного участка 11654 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РБ в течении 10 дней путем подачи жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.
Федеральный судья: В.А. Яковлева