Дело № 2-3059/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 ноября 2010 г. г. Уфа
Кировский районный суд г. Уфы РБ под председательством судьи Капустина В.И.,
при секретаре Мустаевой А.Р.,
с участием представителя истца Преображенского И.О. – Панишева А.В., по доверенности № от28.10.2010 г.,
представителя ответчика ООО «И.» - Турбановой И.А., по доверенности от 24.03.2010 г.,
представителя ответчика ЗАО «СД» - Евграфовой Н.В., по доверенности от 24.03.2010 г.,
представителя третьего лица ЗАО «СИ» - Панкратовой М.В., по доверенности от 01.06.2010 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Преображенского И.О. к ЗАО «СД», ООО «И.» об уменьшении стоимости строительства квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Преображенский И.О. обратился в Кировский районный суд г. Уфы с исковым заявлением к ЗАО «СД» на основании ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» о расторжении договора и возврате уплаченной суммы, вследствие нарушения сроков передачи квартиры.
Свои требования он основывал на том, что 25 июля 2008 г. им было приобретено право требования двухкомнатной квартиры <адрес>. Ранее права на квартиры в строящемся доме принадлежали ЗАО «СД».
Стоимость квартиры по договору составляет 9 123 850 (девять миллионов сто двадцать три тысячи восемьсот пятьдесят рублей), что было им оплачено полностью. Срок окончания строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома был установлен 31 декабря 2009 г.
В процессе исполнения договора срок окончания строительства и сдачи в эксплуатацию дома, а также срок передачи квартиры истцу был нарушен, в связи с этим он в соответствии ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» от дальнейшего исполнения договора отказался и требует вернуть денежные средства, уплаченные по договору.
Ответчик добровольно денежные средства, оплаченные по договору не возвращает, в связи с чем, истец просил взыскать с Закрытого акционерного общества «СД» 9 123 850 руб. уплаченных по договору.
Для рассмотрения дела определением Кировского районного суда г. Уфы по ходатайству истца в качестве соответчика по делу был привлечен застройщик дома - общество с ограниченной ответственностью «И.».
14 сентября 2010 г. Преображенский И.О. в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил иск и просил суд обязать ЗАО «СД», ООО «И.» уменьшить стоимость строительства квартиры <адрес> до 6 543 000 руб. и обязать ЗАО «СД», ООО «И.» возвратить ему разницу между уплаченными денежными средствами и уменьшенной стоимостью строительства квартиры в размере 2 651 266,67 руб., а также взыскать с ЗАО «СД», ООО «И.» в счет компенсации морального вреда в его пользу 50 000 руб.
Определением Кировского районного суда г. Уфы по ходатайству истца в качестве третьего лица к участию в деле было привлечено Закрытое акционерное общество «СИ» - агент ЗАО «СД» на чей счет непосредственно были внесены денежные средства за спорную квартиру.
Истец, будучи надлежаще извещенным о месте и времени судебного заседания, в суд не явился. Представитель истца по доверенности Панишев А.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме и просил иск удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указывая, что Преображенский И.О. в мае 2008 года, намеревался приобрести квартиру исключительно для личных нужд, через средства массовой информации нашел подходящий для себя стоящийся жилой дом на <адрес>
В проектной декларации на дом было указано, что строительство дома должно быть завершено в 2009 году, т.е. через 1,5 года, что истца как потребителя полностью удовлетворяло. Тогда он в мае 2008 года обратился к ООО «И.», которая являлась застройщиком дома, где ему указали, что продажей квартир в этом доме занимается их дочерняя компания ЗАО «СД», с которой Преображенский И.О. и должен заключить договор, если желает купить квартиру в строящемся доме на <адрес>. В свою очередь в ЗАО «СД» Преображенскому И.О. предложили заключить договор на квартиру с агентом ЗАО «СД», компанией ЗАО «СИ», которая правомочна заключать договор на приобретение квартиры в интересующем Преображенского И.О. доме.
Так как все три компании, а также филиал банка, через который впоследствии производились денежные операции, в мае 2008 года были зарегистрированы и фактически находились по одному и тому же адресу в <адрес>, у Преображенского И.О. не было никаких сомнений в серьезности деятельности юридических лиц, которые называли себя группой компаний С., и Преображенский И.О. заключил договор на приобретение квартиры <адрес>. Он согласно договора частями и в установленные сроки оплатил по договору 9 194 266,67 руб., предполагая, что дом будет закончен строительством в декабре 2009 г.
Однако в декабре 2009 г. дом построен не был, и его как потребителя о новых сроках окончания строительства не известили. По адресу, где располагались юридические лица ЗАО «СД» и ЗАО «СИ» последние не находились, что вызвало беспокойство у истца, так как окончательно свои обязательства ЗАО «СИ» не исполнило, право собственности на квартиру не оформлено.
Учитывая многочисленные случаи не исполнения обязательств по строительству домов в <адрес>, и узнав, что ЗАО «СД» изменила свое местонахождение на <адрес>, а ЗАО «СИ» вообще переехало в <адрес>, Преображенский И.О. полагая, что он может остаться без квартиры и без денег, в апреле 2010 г. вынужден был обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.
Обратившись непосредственно к застройщику ООО «И.» Преображенский узнал, что ему как дольщику квартира будет передана до декабря 2012 г., как указано в договоре долевого участия № от 08 февраля 2008 г., а срок окончания строительства перенесен на неопределенное время.
На Интернет странице застройщика в мае 2009 года появились изменения в проектной декларации, где указан новый срок окончания строительства – декабрь 2010 года, однако, по мнению истца и в этот срок дом построен не будет, так как строительство его в настоящее время не ведется, оконные проемы не остеклены, отопление не подключено, фасады дома не смонтированы, а также отсутствуют многие инженерные коммуникации.
Преображенский И.О. считает, что его как потребителя ЗАО «СД» и ЗАО «СИ» ввели в заблуждение, так как ни ЗАО «СИ», ни ЗАО «СД» при заключении договора не информировали его, что застройщик планирует передать ему квартиру только в 2012 году, что было неприемлемым условием. Также истец указывал, что при заключении договора уступки права требования ему нотариальную копию договора долевого участия не вручили, не были вручены и другие документы, предусмотренные по договору уступки права требования. При этом представители ЗАО «СИ» и ЗАО «СД» убеждали Преображенского И.О., ссылаясь на проектную декларацию застройщика, что дом будет сдан в декабре 2009 года и в течении трех-четырех месяцев компания ЗАО «СИ» согласно договора оформит право собственности на строящуюся квартиру. Не был Преображенский И.О. проинформирован и о том, что все квартиры, полагающиеся застройщику приобретены ЗАО «СД», но в полном объеме они не оплачены, в связи с чем, застройщик будет вынужден нарушить срок окончания строительства.
Представитель истца в судебном заседании также заявил, что на сегодняшний день квартиры в этом же доме продаются в том же офисе, теми же людьми, но по цене в 90 000 руб. за кв. м., что значительно дешевле той цены, которая существовала на момент внесения истцом денежных средств (126 468,59 руб. за 1 кв.м.). Таким образом, на сегодняшний день стоимость аналогичных квартир в этом же доме составляет 6 543 000 руб.
В связи со значительным нарушением его прав, введения в заблуждение относительно реальной стоимости квартиры, сроков окончания строительства и неопределенностью в сроках завершения строительства истец просит уменьшить стоимость спорной квартиры до 6 543 000 руб., т.е. до реальной цены на день обращения в суд.
Представители ЗАО «СД» - Евграфова Н.В., ООО «И.» - Турбанова И.А. иск не признали, просили суд в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в отзывах.
Также в судебном заседании представители Общества с ограниченной ответственностью «И.» и ЗАО «СД» пояснили, что между истцом и ЗАО «СД» нет гражданско-правовых отношений, т.к. нет ни одного из предусмотренных ст. 1005 ГК РФ права и обязанности возникают непосредственно у агента и предъявлять какие-либо требования связанные с не исполнением или ненадлежащим исполнением Договора уступки Истец вправе только к ЗАО «СИ».
Поэтому в силу вышеизложенного ответчики считают, что они не является ненадлежащими ответчиками по делу.
Также ответчики указывали, что ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», на которую ссылается истец, не применима к отношениям, возникающим из Договора уступки, т.к. распространяется на отношения, возникающие из подрядных договоров или договоров оказания услуг. Договор уступки по своей правовой квалификации не является ни одним из этих договоров и регулируется главой 24 ГК РФ и специальным законом - № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Ответчики считают, что они не брали на себя обязательство по строительству дома. Как указывали ответчики единственное их обязательство передать (уступить) Истцу права требования по Договору долевого участия № от 08.02.2008 г., что агент в установленные Договором уступки сроки успешно сделал.
Договор уступки прекращен на основании ст. 408 ГК РФ надлежащим исполнением сторонами своих обязательств, о чем ЗАО «СИ», как агент 2-го Ответчика отчиталось перед последним. Так, согласно п.2.1. Договора уступки предметом указанного договора является передача ЗАО «СИ» (агентом) Истцу (Покупателю) права требования по Договору долевого участия на получение в собственность квартиры <адрес>, за что последний, обязуется оплатить ЗАО «СИ» обусловленную п.3.1.1. Договора уступки цену. На дату подачи иска Истцом полностью произведена оплата согласно п.3.1.1. Договора, что подтверждается Актом о зачете оплаты квартиры № от 02.07.2008 г. В соответствии с п.2.4. Договора уступки с момента подписания указанного Акта об оплате, право требование на получение в собственность квартиры <адрес> перешло к Истцу, а с момента государственной регистрации Договора уступки, которая была произведена Управлением Федеральной регистрационной службой по Москве за № от 25.07.2008 г. к Истцу перешли и все обязанности по договору долевого участия в строительстве № от 08.02.2008 г., т.е. с 25.07.2008 г. сделка уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве № от 08.02.2008 г. была полностью завершена, надлежащим исполнением сторонами своих обязательств, в силу чего изменение каких-либо условий, в том числе по цене в прекратившим действие Договоре уступки противоречит законодательству и не может быть осуществлено.
В связи с вышеизложенным, ответчики просили суд отказать Истцу в удовлетворении исковых требований к ЗАО «СИ» в полном объеме.
Представитель 3-го лица ЗАО «СИ» - Панкратова М.В. также просила отказать Преображенскому И.О. в иске, указывая, что ЗАО «СИ», действуя как агент в рамках Агентского договора № от 04.03.2008 г. подписал с Истцом 30.05.2008 г. договор № уступки прав и обязанностей по договору долевого участия № от 08.02.2008 г. В настоящее время Договор уступки прекращен на основании ст.408 ГК РФ - надлежащим исполнением сторонами своих обязательств.
Так, по Договору уступки ЗАО «СИ» обязалось передать Истцу права и обязанности по Договору долевого участия № от 08.02.2008 г. в части квартиры <адрес>, владение №, за что последний должен был оплатить ЗАО «СИ» обусловленную п.3.1.1. Договора уступки цену. На дату подачи иска Истцом полностью произведена оплата согласно п.3.1.1. Договора, что подтверждается Актом о зачете оплаты квартиры № от 02.07.2008 г. В соответствии с п.2.4. Договора уступки с момента подписания указанного Акта об оплате, право требование на получение в собственность квартиры № перешло к Истцу, а с момента государственной регистрации Договора уступки, которая была произведена Управлением Федеральной регистрационной службой по Москве за № от 25.07.2008 г. к Истцу перешли и все обязанности по договору долевого участия в строительстве № от 08.02.2008 г., т.е. 25.07.2008 г. к Истцу перешли права и обязанности по договору долевого участия в строительстве № от 08.02.2008 г. в части квартиры №, что полностью соответствует главе 24 ГК РФ, а значит, стороны достигли той цели, которую преследовали при заключения Договора уступки. Об исполнении Договора уступки ЗАО «СИ» (агент) отчитался перед ЗАО «СД» (принципал), передав ему все полученное по сделке, тем самым закрыв взаимоотношения по квартире №.
Таким образом, с 25.07.2008 г. сделка уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве № от 08.02.2008 г. была полностью завершена, надлежащим исполнением сторонами - Истцом и ЗАО «СИ» своих обязательств, в силу чего изменение каких-либо условий, в том числе по цене в прекратившим действие Договоре уступки противоречит законодательству и не может быть осуществлено.
Как указано ранее Договор уступки был заключен в полном соответствии с гл. 24 ГК РФ, а согласно ст. 390 ГК РФ лицо, совершившее уступку, не отвечает за неисполнение уступленного требования должником, т.е. ЗАО «СИ» не отвечает за сроки выполнения обязательств ООО «И.», права требования к которому были уступлены Истцу на основании Договора уступки. Кроме того, 2-ой Ответчик согласно п.4.1. Договора долевого участия № в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от 08.02.2008 г. должен передать квартиры до 31.12.2012 г., т.е. на сегодняшний день срок передачи не наступил, а значит срок исполнения обязательств не нарушен.
В связи с вышеизложенным третье лицо считает, что для удовлетворения исковых требований оснований нет.
Суд, выслушав стороны, изучив и оценив представленные сторонами доказательства, считает, иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» если исполнитель нарушил сроки выполнения работы - сроки окончания выполнения работы и (или) промежуточные сроки выполнения работы или во время выполнения работы стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель вправе потребовать уменьшения цены за выполнение работы.
Как следует из фактических обстоятельств дело, 30 мая 2008 г. истец подписал Договор № уступки прав и обязанностей по договору долевого участия № от 08.02.2008 г. согласно которого истец свои обязательства по оплате договора в размере 9 123 850,89 руб. исполнил в полном объеме, что подтверждается платежными документами о перечислении денежных средств и не отрицается ответчиками и третьим лицом.
Однако, ни третье лицо ЗАО «СИ», ни ответчик ЗАО «СД», чьи права на квартиру были переуступлены, полностью свои обязательства по заключенному договору не исполнили. Так п.3.2.1. Договора уступки истцу должны были передать все документы, имеющие значение для осуществления прав, в том числе нотариальную копию Договора долевого участия. Истцу также должны были передать акт об оплате Договора долевого участия.
По заявлению представителя истца вышеперечисленные документы истцу переданы не были. Доказательства обратного ни ЗАО «СИ», ни ответчик ЗАО «СД» в судебном заседании не представили.
Пунктом 3.1.3.1. Договора уступки предусмотрена обязанность ЗАО «СИ» зарегистрировать право собственности на квартиру. Однако до настоящего времени дом не построен и право собственности истца на квартиру не зарегистрировано, чего не отрицали стороны.
Таким образом, Договор уступки права требования в полном объеме не исполнен, цель договора истцом не достигнута, следовательно, доводы ЗАО «СД» о том, что обязательства сторон по Договору уступки прекращены полным исполнением, являются несостоятельными.
Судом было предложено представить финансовый отчет ЗАО «СИ» как агента 2-го Ответчика об исполнении Договора уступки квартиры Преображенскому И.О., однако стороны отказались предоставить данные, в том числе и отчет по полученным от истца денежным средствам и их последующем использовании. При этом, ответчики ссылались на коммерческую тайну, считая, что каждая из сторон договорных отношений получила свое вознаграждение из внесенных денежных средств Преображенского И.О.
Суд считает, что доказательств, свидетельствующих об исполнении в полном объеме договорных обязанностей ЗАО «СИ» и ЗАО «СД» по Договору уступки прав и Агентскому договору судом не получено.
Судом, на основании представленных доказательств, всесторонне был изучены правоотношения, возникшие между сторонами в ходе строительства дома на <адрес> и было установлено, что общество с ограниченной ответственностью «И.» является застройщиком жилого дома по <адрес> в соответствии с: Распоряжением Правительства Москвы № от 18 октября 2005 г., Инвестиционным контрактом от 24 марта 2006 г., Договором аренды земельного участка № от 13 апреля 2006 г., а также на основании разрешения на строительство № от 30 ноября 2006 г.
В соответствии с указанным выше Распоряжением Правительства Москвы № общество с ограниченной ответственностью «И.» в 2005-2009 годах должно построить в <адрес>, в том числе по адресу: <адрес> жилые дома общей площадью 47 800 кв.м., в том числе общей площадью квартир 29 500 кв.м., а после завершения строительства площади объекта распределяются в соотношении: по общей жилой площади:
- 70% - в собственность инвестору ООО «И.»;
- 30% - в собственность города Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Следовательно, после окончания строительства в собственность инвестора ООО «И.» перейдет только 20 650 кв.м. жилой площади вновь созданных жилых домов.
08 февраля 2008 г. ООО «И.» заключило договор Долевого участия в строительстве № с ЗАО «СИ».
Согласно Договора долевого участия № ООО «И.» в предусмотренные договором сроки обязана построить многоквартирный дом в <адрес> и передать в собственность ЗАО «СД» квартиры жилой площадью 20 656,5 кв.м., т.е. все квартиры, которые согласно Распоряжения Правительства Москвы № должны перейти в собственность ООО «СД».
В свою очередь, ЗАО «СД» обязалось до получения права требования объектов оплатить цену, указанную в п. 3.1 Договора, т.е. 1 773 518 530,22 руб.
30 мая 2008 г. на основании Договора № ЗАО «СД», с согласия ООО «И.» уступило право требования квартиры № в строящемся доме Преображенскому И.О. Таким образом, стороной по договору Долевого участия № в отношении кв. № стал Преображенский И.О.
Срок окончания строительства определен п. 4.1 Договора и установлен до 31.12.2009 г.
В соответствии с.п. 2.2.2 Договора долевого участия через три месяца после окончания строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию Застройщик обязан передать дольщику объекты, указанные в Приложениях 1,2,3 Договора.
Следовательно, Застройщик должен был исполнить свои обязательства перед истцом в части окончания строительства дома до 31 декабря 2009 г., а в части передачи квартиры не позднее 31 марта 2010 г.
Доводы представителя ООО «И.» о том, что обязательства застройщика перед Преображенским И.О. должны быть исполнены до 31 декабря 2012 г., и, следовательно, срок передачи квартиры еще не наступил, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 314 ГПК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Договором долевого участия № от 08 февраля 2008 г. определен срок исполнения обязательства по строительству и сдаче в эксплуатацию дома по <адрес> до 31 декабря 2009 г. Именно в такой срок застройщик обязался построить дом, что для истца как потребителя являлось существенным условием договора.
Договором долевого участия № от 08 февраля 2008 г. определен период времени, в течение которого, с момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик обязался передать квартиру истцу. Пунктом 2.2.2. Договора долевого участия № от 08 февраля 2008 г. этот период ограничен тремя месяцами и указаны объекты передачи, перечисленные в Приложении 1,2,3 Договора долевого участия, т.е. конкретизированы объекты, подлежащие передаче дольщикам.
Абзац 3 п.4.1. Договора не позволяет установить какие именно объекты Застройщик должен передать дольщикам в более поздний срок до 31 декабря 2012 г., так как при строительстве дома объектами будут считаться и технические помещения жилого дома, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ будут являться общим имуществом собственников, в том числе и истца.
Таким образом, суд приходит к выводу, что предельным сроком передачи истцу Застройщиком квартиры <адрес> считается 31 марта 2010 г., в соответствии с условиями п. 2.2.2. и абз. 1 п.4.1. Договора долевого участия.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ответчиками суду не представлено доказательств того, что при заключении договора уступки права требования истец был уведомлен о столь длительном (до 31 декабря 2012 г.) сроке передачи ему квартиры, при условии, что застройщик в проектной декларации и Договоре долевого участия обязался закончить строительство дома и сдать его в эксплуатацию до 31 декабря 2009 г.
Таким образом, судом установлено и подтверждено материалами дела, что срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию застройщиком нарушен, также нарушен и трехмесячный срок, в течение которого после завершения строительства застройщик обязался передать квартиру истцу.
Доводы ответчиков о том, что к возникшим правоотношениям не применим Закон РФ «О защите прав потребителей» является ошибочным по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и, тем самым, предоставил им право выдвигать дополнительные требования, требовать уменьшения стоимости работ и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.
В связи с тем обстоятельством, что Федеральным Законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. и Договором долевого участия № предусмотрен срок окончания строительства, но ответственность за нарушение сроков окончания строительства Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не урегулирована Федеральным законом, в части требования потребителя уменьшения цены за выполнение работы применяется Закон РФ «О защите прав потребителей».
Исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца об уменьшении стоимости строительства квартиры № до 6 543 000 руб. являются правомерными и обоснованными по следующим основаниям.
Договором уступки права требования п. 3.1.1. установлена цена в размере 9 123 850,89 руб. Указанная цена договора оплачена за право получения квартиры в собственность истца.
Таким образом, для истца стоимость строящейся квартиры составила именно ту сумму, которую он оплатил, а именно 9 123 850,89 руб.
При этом, застройщик, согласовывая уступку права требования, делая отметку на договоре, осознавал, что с момента подписания Договора уступки права требования с физическим лицом, имеющим намерение приобрести квартиру для личного пользования и проживания, на отношения застройщика и дольщика (истца) будут распространяться нормы Закона РФ «О защите прав потребителей». И в случае расторжения Договора долевого участия по вине Застройщика, Застройщик будет обязан компенсировать дольщику физическому лицу все понесенные им затраты, т.е. не только уплаченную по договору уступки права требования сумму, но и другие расходы, как и проценты за пользование кредитом или заемными средствами.
Следовательно, цена работ для истца по Договору Долевого участия составляет именно 9 123 850,89 руб., сумму, уплаченную за то, чтобы по окончанию строительства получить в собственность квартиру в строящемся доме.
Ответчики в судебном заседании не отрицали того факта, что на сегодняшний день квартиры в указанном доме продаются по цене 90 000 за кв.м. общей площади.
Доводы ответчиков о том, что стоимость квартиры № установленная 2-ым Ответчиком в Договоре долевого участия № в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> от 08.02.2008 г. составляет 5 971775,74 руб., т.е. 2-ой Ответчик-Застройщик продал Квартиру по стоимости из расчета стоимости 1 кв.м. равной 82 142,71 руб. являются несостоятельными по следующим основаниям.
В соответствии с Договором долевого участия № от 08 февраля 2008 г. цена договора для ЗАО «СД» составляла 1 773 518 530,22 руб.
Доказательств того, что ЗАО «СД» уплатило всю цену по Договору долевого участия ответчики не представили, сославшись на коммерческую тайну.
К представленному ответчиками Акту об оплате № от 30.05.2008 г., как доказательству стоимости строительства квартиры, суд относится критически, так как в судебном заседании ответчики не смогли пояснить каким образом сформировалась эта цена на квартиру из расчета 5 971775,74 руб., или из расчета стоимости 1 кв.м. равной 82 142,71 руб., а также по какой причине ООО «И» в один день 30 мая 2008 г., подписав Акт об оплате № о стоимости квартиры № в размере 5 971775,74 руб., и в этот же день ООО «И.» согласовала уступку права требования ЗАО «СД» Преображенскому И.О. этой же квартиры, но уже по цене 9 123 850,89 руб.
Как уже указывалось выше, ответчики и третье лицо в судебном заседании отказались предоставить данные о том, каким образом денежные средства, полученные от Преображенского И.О. были распределены между ответчиками и третьим лицом, сославшись на коммерческую тайну, при этом представитель третьего лица что ЗАО «СИ», действуя как агент в рамках Агентского договора № от 04.03.2008 г. указывала, что вся денежная сумма по этому договору была направлена в ЗАО «СД». При этом, каких-либо финансовых взаимоотношений по переданным денежным средствам Преображенского ответчиками суду не представлено. Также суду не представлено каких-либо доказательств, который достоверно позволил бы установить финансовые отношения между соответчиками и третьим лицом. По утверждению истцов это одна и те же компания, объединенная одними целями в получении денежных средств от инвесторов.
Судом был рассмотрен и тот довод ответчиков и 3-го лица, что ранее аналогичное дело по строительству другой квартиры в этом же доме рассматривалось в Чертановском районном суде г. Москвы, где Решением 26.04.2010 г. по делу № отказано в иске о расторжении договора долевого участия. Решение вступило в законную силу, поэтому нужно его учитывать при вынесении решения по данному делу, так как уже имеется судебная практика.
Суд с данным обстоятельством согласится не может по следующим основаниям, Чертановский районный суд г. Москвы является судом общей юрисдикции, таким же по статусу, как и Кировский районный суд г. Уфы. Его решение не проверялось вышестоящими судебными инстанциями, и оно является единичным в своем роде и говорить, что уже сложилась судебная практика по аналогичным спорам сказать не представляется возможным.
При рассмотрения доводов ответчиков, что исковые требования истца не могут быть удовлетворены, и стоимость квартиры снижена по тем основаниям, что при заключении договора с ЗАО «СИ» не определялось сколько же денежных средств идет на строительство квартиры, а сколько на строительство других объектов социально-культурного назначения, а также на оформления фасадов и прилегающих территорий, подземных стоянок и других объектов, суд также признает необоснованными.
Как уже указывалось выше ответчики вообще отрицают договорные отношения с Преображенским И.О., также отказались представить и расходы денежных средств уплаченные тем, сославшись на коммерческую тайну.
Ответчики указывают на вложение этих денежных средств в строительство объектов, но не называют их конкретно. Судом установлено, что таких объектов строительства у ООО «И.» в г. Москве несколько и куда направлены денежные средства Преображенского И.О. не установлено. Между тем, последний финансировал строительство квартиры <адрес>.
Поскольку судом установлено, что денежные средства Преображенского получены ЗАО «СД», которое не отрицает данный факт, то следовательно ответственность сторон по возврату денежных средств должна определятся в солидарном порядке.
Поскольку установлено, что ответчиками были нарушены права потребителя, следовательно требования Преображенского И.О. об уменьшении стоимости по оплате за приобретенную им квартиру подлежат удовлетворению исходя из реальной стоимости квартиры на день рассмотрения дела в суде по расчетам приведенным выше.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-1).
В силу ст. 15 того же Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
Ответчики в судебном заседании ссылались, что на всех этапах строительства имелись обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволили исполнить обязательство в срок, однако не представили таких доказательств.
К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся, ни бездеятельность органов государственной власти, ни задержки при рассмотрении, согласовании и оформлении разрешительной документации, ни задержка со стороны властей г. Москвы по освобождению земельного участка под строительство, ни забастовки организуемые жителями близь лежащих домов, которые происходили в г. Москве, где ответчики осуществляют строительство жилого дома, а также нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Действительно недобросовестными действиями ответчиков истцу причинен моральный вред, который суд оценивает в 5 000 руб.
В соответствии с ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку, судом в пользу Преображенского И.О. подлежит взысканию разницу между уплаченными денежными средствами за квартиру <адрес> в размере 2 651 266,67 рублей, поэтому сумма штрафа составляет 1325 633,30 руб.
При рассмотрении требований ЗАО «СД», ООО «И.» о взыскании с Преображенского И.О. судебных издержек связанных с рассмотрением дела суд считает, что на основании ст. 98 ГПК РФ они не подлежат удовлетворению, поскольку решение суда выносится в пользу Преображенского И.О. Требования ЗАО «СД», ООО «И.» о взыскании с Преображенского И.О. судебных издержек суд оставляет без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Преображенского И.О. удовлетворить частично.
Обязать ЗАО «СД», ООО «И.» уменьшить Преображенскому И.О. стоимость квартиры <адрес> до 6 543 000 рублей.
Обязать ЗАО «СД» и ООО «И» солидарно возвратить Преображенскому И.О. разницу между уплаченными денежными средствами за квартиру <адрес> в размере 2 651 266,67 рублей.
Взыскать с ЗАО «СД», ООО «И.» солидарно в счет компенсации морального вреда в пользу Преображенского И.О. 5 000 рублей.
Взыскать с ЗАО «СД», ООО «И.» государственную пошлину в доход государства в размере 21 456,33 рублей.
Взыскать с ЗАО «СД.», ООО «И.» штраф в доход государства в размере 1325 633,30 рублей.
В остальной части требования Преображенского И.О. оставить без удовлетворения.
Требования ЗАО «СД.», ООО «И.» о взыскании с Преображенского И.О. судебных издержек оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение 10 дней через Кировский районный суд г. Уфы.
Судья В.И. Капустин
Решение суда не вступило в законную силу.