2-5339/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
07 декабря 2010 года город Уфа
Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего федерального судьи Тимской Т.Р., при секретаре Рысаевой Р.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сафарова И.Г. к Сафаровой Т.М. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки,
У С Т А Н О В И Л:
Сафаров И.Г. обратился в суд с иском к Сафаровой Т.М. о признании договора купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> от 17 декабря 2008 года недействительным.
В обоснование своих исковых требований истец Сафаров И.Г. указал следующее.
27 ноября 2008г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым бывшая супруга Сафарова Т.М за 1 700 000 рублей покупала у истца 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>.
В этот же день между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, где в пункте п. 4 указано, что 1 000 000 (один миллион) рублей, фактически не подлежат передаче Продавцу, а засчитывается в счет алиментов, которые Продавец обязан уплачивать Покупателю на содержание детей <данные изъяты>.
В обеспечении условия соглашения ответчица выдала истцу заявления от 27.11.2008г. и от 17.12.2008г., в которых обязалась не предъявлять претензий на недвижимость Сафарова И.Г., отказаться от иска о разделе совместно нажитого имущества и отозвать исполнительные листы по алиментам на двух детей .
17.12.2008г. был заключен основной договор купли-продажи 1/3 доли указанной квартиры, с учетом условий дополнительного соглашения истцом было получено от ответчика, лишь 700 000 (семьсот тысяч) рублей, а 1 000 000 по соглашению передаче Сафарову И.Г. не подлежал, а шел в счет оплаты алиментов на детей.
Однако, заключив основной договор и зарегистрировав его в ЕГРП, ответчица от иска о разделе совместно нажитого имущества не отказалась и исполнительные листы по алиментам не отозвала, что подтверждается решением Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 13 марта 2009г. и постановлением о расчете задолженности по алиментам, в счет оплаты алиментов на содержание детей.
26 апреля 2010г. решением Кировского районного суда г. Уфы п. 4 Дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилую квартиру, расположенную по адресу <адрес> соответствие с которым, 1 000 000 (один миллион) рублей, фактически не подлежат передаче Продавцу, а засчитывается в счет алиментов, которые Продавец обязан уплачивать Покупателю на содержание детей <данные изъяты> признан недействительным, во взыскании с ответчика необоснованного обогащения в размере 1 000 000 рублей отказано.
В обоснование решения суд указал, что согласно п. 1 ст. 116 СК РФ- алименты не могут быть зачтены другими встречными требованиями, в связи с чем, суд пришел к выводу, что п.4 дополнительного соглашения к предварительному содержание детей зачтены требованием Сафарова И.Э. об уплате продаваемой доли недвижимости является ничтожным.
Суд указал, что о недействительности договора купли-продажи от 27 ноября 2008 года истцом не заявлено.
В соответствие с ч.2. ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Таким образом, истец полагает, что суд установил, что в договор купли-продажи 17.12.2008г. включено условие о зачете части денежных средств (1 000 000 рублей) в счет алиментов, подлежащих уплате по договору купли продажи.
На основании изложенного истец считает, что договор купли-продажи от 27.11.2008г. также является ничтожным, поскольку не соответствует требованиям закона.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствие с условиями предварительного договора от 27.11.2008г. стоимость продаваемой доли составляла 1 700 000 рублей.
Однако передано истцу было лишь 700 000 рублей.
В силу ст. 168 ГК РФ - сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, то есть, не влечет за собой правовых последствий.
В соответствие п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделки, а в случае невозможности возвратить другой все полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поэтому Сафаров И.Г. просит признать договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> от 17 декабря 2008 года недействительным и применить последствия недействительности сделки.
В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.
Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Сафарова И.Г. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что 26.03.2010 года решением Кировского районного суда г. Уфы п. 4 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилую квартиру от 27.11.2008 года, в соответствии с которым 1000000 руб. фактически не подлежат передаче продавцу, а засчитывается в счет алиментов, которые продавец обязать уплачивать покупателю на содержание детей признан недействительным.
Оспаривая конкретное условие дополнительного соглашения к предварительному договору, Сафаров И.Г. не заявлял требования о признании недействительным основного договора купли-продажи от 17.12.2010 года по какому-либо установленному ГК РФ основанию.
Кроме того, в уточненном исковом заявлении и на судебных заседаниях Сафаров И.Г. не оспаривал и подтвердил обстоятельства, подтверждавшие надлежащее исполнение сторонами договора купли-продажи всех условий, на которых он был заключен, в том числе:
- передачу по двухстороннему акту доли в праве, отчуждаемой им по возмездной сделке;
- оплату Сафаровой Т.М. всей указанной в договоре цены отчуждаемой доли, а именно 700000 рублей;
- получение Сафаровым И.Г. от Сафаровой Т.М. указанной суммы в полном размере;
- отсутствие претензий по расчету, подтвержденное распиской Сафарова И.Г. от 17.12.2009г.;
- регистрацию в УФРС по РБ сделки и перехода прав на долю к Сафаровой Т.М.
Кроме того, из расписки от 27.11.2009г. следовало, что Сафаров И.Г. сам инициировал заключение сделки купли-продажи доли и подобрал риэлтора.
Разрешая указанный спор, суд указал в своем решении, что заключение сторонами спора основного договора - договора купли-продажи доли квартиры от 17.12.2008 г. по цене 700000 рублей соответствовало установленной п.1 ст.421 ГК РФ свободе договора, а также на отсутствие между сторонами разногласий по порядку условий расчета в момент его подписания, на отсутствие упоминания в основном договоре о том, что он заключен на условиях предварительного договора, как и на отсутствие в нем указания на условие оспаривавшегося пункта 4 дополнительного соглашения, а также на отсутствие доказательств неосновательного обогащения Сафаровой Т.М. в рамках основного договора при его исполнении, отразив данные выводы и обстоятельства в своем решении.
Тем самым суд подтвердил соответствие закону основного договора купли-продажи, его заключение на основании добровольного волеизъявления сторон, надлежащее исполнение указанных в нем условий, и указал на отсутствие правовой связи условий основного договора с условиями предварительного договора с учетом дополнительного соглашения к нему.
Суд кассационной инстанции в лице Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ не усмотрел законных оснований для отмены или изменения решения суда 1 инстанции по кассационной жалобе Сафарова И.Г., указав в кассационном определении от 24.06.2010 года на правильность вывода суда о том, что основной договор купли-продажи не содержит упоминания о том, что между сторонами был заключен предварительный договор, так же в основном договоре не имеется условия, предусмотренного пунктом 4 дополнительного соглашения к предварительному договору.
Кассационная инстанция также дополнила выводы суда 1 инстанции своей правовой оценкой обстоятельств дела, указав в кассационном определении на то, что включение в дополнительное соглашение к предварительному договору оспариваемого пункта о зачете части средств, подлежащих уплате по договору купли-продажи в счет алиментов, является отдельным, отличным от условий основного договора соглашением (сделкой), порождающим для сторон последствия в части алиментных обязательств.
Таким образом, установлено соответствие основного договора купли-продажи требованиям закона, его надлежащее исполнение.
Указанные выводы судов и установленные ими обстоятельства, содержащиеся в постановленных по делу и вступивших в законную силу судебных актах, имеют преюдициальное значение при разрешении настоящего спора, поскольку подтверждено соответствие основного договора купли-продажи требованиям закона (добровольность его заключения, соответствие требованиям к форме и указанию всех существенных условий сделки с недвижимым имуществом); подтверждено надлежащее исполнение сторонами условий основного договора (передача недвижимого имущества, расчет при заключении при отсутствии разногласий); подтверждено соблюдение требуемой законом процедуры приобретения Сафаровой Т.М. прав на долю (регистрация сделки и перехода права в УФРС по РБ, выдача свидетельство о регистрации права); не установлено, что отчуждение Сафаровым И.Г. доли в праве на квартиру имело место вопреки его воле и не на условиях заключенного договора купли-продажи; подтверждена недоказанность неосновательного обогащения Сафаровой Т.М. за счет Сафарова И.Г. в рамках исполненного ими договора купли-продажи доли.
В исковом заявлении истец указал, что суд установил, что в договор купли-продажи от 17.12.2008г. включено условие о зачете части денежных средств (1000000 рублей) в счет алиментов, подлежащих уплате по договору купли-продажи, в силу чего договор купли-продажи является ничтожным. Однако, этот довод прямо противоречит выводам в вышеуказанных судебных актах, в которых судами обоих инстанций указано, что сам по себе основной договор не содержал ни упоминания о заключении его сторонами предварительного договора, ни условия оспоренного пункта дополнительного соглашения, которое представляло собой отдельное, отличное от условий основного договора соглашение (сделку), имевшее целью иные, чем обязательства из купли-продажи, обязательств ее сторон.
Данный довод истца также опровергается содержанием договора купли-продажи от 17.12.2008 г., в котором отсутствует упоминание о заключении предварительного договора, не содержится условие пункта 4 дополнительного соглашения к нему.
В силу норм ст. 429 и Главы 30 ГК РФ предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества имеет целью обеспечение заключения в будущем основного договора, однако, сам по себе он не влечет возникновения каких-либо обязательств, в т.ч. денежного характера, кроме как обязательств по заключению основного договора, не является основанием приобретения права собственности, которое возникает только по заключенному основному договору, на его условиях и только с момента государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
Исходя из требований ст. 164 ГК РФ предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор... подлежащий государственной регистрации, не является... сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества" (Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную, установленную этим договором, денежную сумму (цену).
Отсюда следует, что закон определяет момент возникновения обязательств сторон по сделке купли-продажи, в т.ч. покупателя - принять и оплатить стоимость имущества, установленную договором, моментом заключения договора купли-продажи, а обязательства подлежат исполнению сторонами на тех условиях, которые были указаны в заключенном ими договоре.
Сафаров И.Г. не оспаривал по ранее предъявленному иску, как не оспаривает и в настоящее время, что договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 17.12.2008 г. был заключен им с Сафаровой Т.М. на изложенных в нем условиях и он (договор) был исполнен его сторонами в полном объеме.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств несоответствия закону сделки с недвижимым имуществом, ее мнимость или притворный характер.
При таких обстоятельствах суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Сафарова И.Г. к Сафаровой Т.М. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 суток через Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан.
Федеральный судья Т.Р.Тимская
Не вступило в законную силу