дело № 2-4035/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 декабря 2010 года город Уфа
Кировский районный суд г. Уфы в составе:
председательствующего судьи Шакирова А.С.
при секретаре Шафиковой Э.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Стройзаказчик» к Максутову Радику Фаниловичу, Мостолюк Владиславу Александровичу о признании договоров купли-продажи недвижимости – нежилого помещения недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения
УСТАНОВИЛ
ООО «Стройзаказчик» обратилось в суд с иском к Максутову Р.Ф., Мостолюк В.А., прося признать договор купли-продажи офисных помещений: литер А, помещения №,10,11,12,13, общей площадью № кв.м., расположенных на цокольном этаже №ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройзаказчик» и Максутовым Р.Ф., и договор купли-продажи офисных помещений: литер А, помещения №, общей площадью № кв.м., расположенных на цокольном этаже №ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Максутовым Р.Ф. и Мостолюк В.А. недействительными (ничтожными), применить последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения записи о праве собственности на офисные помещения: литер А, помещения №, общей площадью № кв.м., расположенных на цокольном этаже 5-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес>, за Максутовым Р.Ф., Мостолюк В.А., и внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - восстановить запись № о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью «Строй Заказчик» на офисные помещения: литер №, помещения № ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью № кв.м., расположенных на цокольном этаже 5-ти то жилого дома по адресу: <адрес>.
Требования мотивированы тем, что договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ от имени ООО «Строй Заказчик» по доверенности был подписан неким Дроновым В.Ю., доверенность была заверена нотариусом <адрес> Ахсановой Г.В. ДД.ММ.ГГГГ реестр №. Указанной доверенности руководитель ООО «Строй Заказчик» - Разина О.В не подписывала, каких либо доверенностей на отчуждение помещения не выдавала. Печати на всех документах в представленных от имени ООО «Строй Заказчик» в УФРС в том числе на доверенности являются подложными. Так, оттиск фальшивой печати содержит опечатку - вместо действительного ОГРН № указан ОГРН №.
В ходе рассмотрения дела ООО «Строй Заказчик» уточнило требование прося признать указанные договора недействительными ( ничтожными), применить последствия недействительности ничтожных сделок истребовать имущество из чужого незаконного владения – обязать Мостолюк В.А. возвратить ООО «Строй Заказчик» указанные помещения.
В судебном заседании представитель истца Цепляева И.В., действующая по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, требования подержала по доводам изложенным в иске.
Ответчик Максутов Р.Ф. оставил вопрос о правомерности требований на усмотрение суда пояснив, что намерений приобретения в собственность указанного объекта недвижимости у него не было. Он выступил покупателем по договору по просьбе своего знакомого Кобякова который пояснил, что через месяц помещение продадут вновь. Помещения он не осматривал и ими не пользовался. Никаких денег за приобретение недвижимости он не передавал. При продаже помещений он так же никаких денег не получал.
Ответчик Мостолюк В.А. его представитель Давлетшин В.И., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск не признали, пояснив суду, что Мостолюк В.А. является добросовестным приобретателем. Перед регистрацией сделки была истребована выписка из УФРС. Убедившись в том что недвижимость принадлежит Максутову Р.Ф. Мостолюком В.А. был заключен договор. Деньги передавались в присутствии Максутова Р.Ф.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Гайсин Д.А. действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГпояснил суду, что нарушений при регистрации сделок со стороны третьего лица допущено не было.
Выслушав стороны, представителя третьего лица суд считает иск подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 420 ч. 1 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом собственником нежилых помещений № общей площадью № кв.м., расположенных на цокольном этаже 5-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес> на основании договора об инвестиционнй деятельности от ДД.ММ.ГГГГ №, договоров соинвестирования являлось ООО «Строй Заказчик», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строй Заказчик» продало указанные помещения Максутову Р.Ф. за 1 000000 руб. Указанный договор и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ДД.ММ.ГГГГ
Как следует из договора представителем ООО «Строй Заказчик» при его заключении являлся Дронов В.Ю. на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ удостоверенной нотариусом г. Уфы Ахсановой Г.В. ( реестр №). Согласно указанной доверенности содержащейся в деле правоустанавливающих документов истребованной судом из регистрирующего органа ООО «Строй Заказчик» в лице директора Разиной О.В. уполномачивает Дронова В.Ю. производить сбор документов на регистрацию, отчуждение недвижимостей, принадлежащих ООО «Строй Заказчик», регистрировать отчуждать права собственности в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Судом по ходатайству истца назначена экспертиза указанной доверенности.
Согласно заключения эксперта № п от ДД.ММ.ГГГГ проведенной ЭКЦ МВД по <адрес> :
Подпись от имени Разиной О.В., изображение которой расположено в строке «доверитель» на копии доверенности от имени Разиной О.В. на имя Дронова В.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ, выполнена не Разиной Ольгой Витальевной, а другим лицом.
Запись «Разина Ольга Витальевна», изображение которой расположено в строке «доверитель» на копии доверенности от имени Разиной О.В. на имя Дронова В.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ, выполнена не Разиной Ольгой Витальевной, а другим лицом.
Оттиск от имени ООО «Строй Заказчик», изображение которого расположено в копии доверенности от имени Разиной О.В. на имя Дронова В.Ю. от ДД.ММ.ГГГГ, нанесен не удостоверительной печатной формы ООО «Строй Заказчик», образцы которой представлены для сравнительного исследования, а другой печатной формой.
При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что волеизъявление ООО «Строй Заказчик» на заключение договора купли продажи принадлежащего ему недвижимого имущества отсутствовало. Следовательно договор от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй Заказчик» и Максутовым Р.Ф. является ничтожным как не соответствующий требованиям закона.
Согласно договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ Максутов Р.Ф. продал а Мостолюк В.А. купил в собственность за 1000 000 руб. нежилые помещения цокольного этажа 5-ти этажного жилого дома, назначение : нежилое общей площадью № кв.м., номера на поэтажном плане №, кадастровый ( или условный) номер : №, находящиеся по адресу : <адрес>. Указанный договор и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ДД.ММ.ГГГГ
В силу положений ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая положение закона, принимая во внимание то обстоятельство, что Максутов Р.Ф. отчуждение спорных помещений Мостолюку В.А. на основании недействительного правоустанавливающего документа – договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ так же является недействительным ( ничтожным), как не соответствующий требованиям закона.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Согласно Постановления Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой, В.М. Ширяева», по смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Когда по возмездному договору, имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего его имущество (виндикационный иск).
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка считается недействительной с момента ее совершения и не порождает юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.
Вместе с тем из ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Таким образом, исходя из указанного Постановления Конституционного суда РФ в тех случаях, когда имущество, об истребовании которого предъявлен иск, находится не в обладании непосредственного нарушителя, а у последующего приобретателя, юридическое значение, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, имеют способ выбытия этого имущества из обладания собственника либо законного владельца и характер приобретения имущества его владельцем. Истребование имущества от добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, допускается только тогда, когда оно выбыло из владения собственника или лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.).
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Согласно п. 39 указанного Постановления Пленума по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Оценивая обстоятельства совершения сделки между Мостолюком В.А. и Максутовым Р.Ф. суд приходит к выводу о том, что Мостолюком В.А. не были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, при этом у Мостолюка В.А. при должной степени осмотрительности имелись основания усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Так, по пояснениям Максутова Р.Ф., он при заключении договора купли продажи с ООО «Строй Заказчик» он выступил покупателем по договору по просьбе своего знакомого Кобякова, который пояснил, что через месяц помещение продадут вновь. Помещения он не осматривал и ими не пользовался. Никаких денег за приобретение недвижимости он не передавал. При продаже помещений он так же никаких денег не получал. Цена сделки составила 1000000 руб., что соответствует 4673 руб. за квадратный метр недвижимости. Указанная цена явно не соответствует стоимости одного квадратного метра сложившегося на рынке недвижимости. Данные обстоятельства должны были учитываться Мостолюком В.А. С целью выяснения правомерности отчуждения спорного имущества Мостолюк В.А. имел реальную возможность выяснить у первоначального собственника – ООО «Строй Заказчик» обстоятельства сделки заключенной с Максутовым Р.В.
Учитывая выбытие спорных помещений из владения ООО «Строй Заказчик» помимо его воли, отсутствие оснований для признания Мостолюка В.А. добросовестным приобретателем, требование ООО «Строй Заказчик» об истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежит удовлетворению.
Учитывая пояснения Максутова Р.В. о том, что денежных средств при продаже спорного имущества он не получал вопрос о возврате денежных средств уплаченных Мостолюком В.А. при приобретении офисных помещений может быть рассмотрен судом при обращении Мостолюка В.А. с соответствующим иском.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ
Признать договора купли продажи офисных помещений : литера № помещения № общей площадью № кв.м. расположенных на цокольном этаже <адрес>- ти этажного жилого дома по адресу <адрес> заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строй Заказчик» и Максутовым Радиком Фаниловичем, ДД.ММ.ГГГГ между Максутовым Радиком Фаниловичем и Мостолюком Владиславом Александровичем недействительными.
Истребовать офисные помещения: литера №, помещения № общей площадью № кв.м. расположенные на цокольном этаже <адрес> ти этажного жилого дома по адресу <адрес> из владения Мостолюка Владислава Александровича в собственность ООО «Строй Заказчик».
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение 10 дней.
Судья : Шакиров А.С.