Дело № 2-1871/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 мая 2011 года Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Давлетшина Р.С.
при секретаре Фархутдиновой А.Г.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орловой О.Е. к Резяпову И.И. о расторжении договора купли-продажи,
У С Т А Н О В И Л:
Орлова О.Е. обратилась в суд с иском к Резяпову И.И. о расторжении договора купли-продажи, указывая в обоснование иска, что она ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договор купли-продажи временного объекта мелкорозничной торговли совмещенного с площадкой ожидания транспорта по адресу: <адрес>. Объект был продан за 220000 рублей. На вышеуказанный объект покупателю Резяпову И.И. ею были передан правоустанавливающие документы – паспорт на установку временного объекта мелкорозничной торговли и договор аренды земельного участка под данный объект.
В 2009 году ей из КУМС поступило требование об уплате задолженности по договору аренды. Она обратилась к ответчику за разъяснениями, который пояснил, что переоформит документы в ближайшее время и закроет долг перед КУМС.
У ответчика возникла обязанность по исчислению арендной платы за земельный участок, так как они договорились с ответчиком о переоформлении на него прав арендатора. Несмотря на это ответчик с момента заключения договора купли-продажи не переоформил на свое имя ни паспорт, ни договор аренды земельного участка.
Кроме того, он вообще не вносил арендную плату за земельный участок в соответствии с договором аренды. То есть фактически бремя собственности за проданный павильон лежит на ней, и также она является арендатором земельного участка под ним.
В настоящее время за ней числится неоплаченная задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1481435,22 руб. в соответствии с актом сверки взаиморасчетов с КУМС Администрации ГО г. Уфа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
Она отправила ответчику предложение о добровольном расторжении договора купли-продажи, которое он получил ДД.ММ.ГГГГ, но до настоящего времени вопрос не урегулирован, что она расценивает как отказ ответчика на ее предложение.
При судебном расторжении договора купли-продажи она согласна по согласованию с КУМС оплатить задолженность по договору аренды.
Истица просила расторгнуть договор купли-продажи продажи временного объекта мелкорозничной торговли, совмещенного с площадкой ожидания транспорта по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом г. Уфы РБ ФИО, заключенный между Орловой О.Е. и Резяповым И.И..
В ходе судебного разбирательства Орлова О.Е. дополнила исковые требования, кроме ранее предъявленного требования просила передать ей торговый павильон – временный объекта мелкорозничной торговли, совмещенного с площадкой ожидания транспорта по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Ахунова Е.В. исковые требования истца поддержала, просила удовлетворить по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Представитель ответчика по доверенности Салимов А.С. исковые требования истца не признал, просил в их удовлетворении отказать, полагая исковые требования незаконными и необоснованными, так как предметом договора купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ явилась продажа и покупка временного объекта мелкорозничной торговли, совмещенного с площадкой ожидания транспорта. Данное условие договора сторонами исполнено. Каких-либо других условий договор не содержит. Из текста договора невозможно определить, что сторонами взяты на себя другие обязательства, в том числе по оплате арендной платы ответчиком за истицу. Ссылка истца на ст.35 ЗК РФ не основана на законе, поскольку в данном случае закон говорит о переходе прав на объекты недвижимости. В данном случае предметом договора купли-продажи являлся временный объект мелкорозничной торговли. Нарушений условий договора никем не допущено, поэтому договор расторгнут быть не может. Истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. Истица своих обязательств не исполнила, правоустанавливающих документов на киоск ответчику не передала, всю документацию на ответчика не переоформила, необходимых мер по переводу на него прав аренды земельного участка не предприняла. Ответчик же неоднократно предпринимал меры по переоформлению договора аренды на свое имя. Вместе с тем, задолженность по арендной плате за истицей числится с ДД.ММ.ГГГГ, договор же купли-продажи датирован ДД.ММ.ГГГГ. Более того, доказательств передачи временного объекта ответчику по акту приема-передачи истицей суду не представлено. Объекта как такового при заключении договора купли-продажи не существовало. Истица продала ответчику только право на переоформление документов, а не объект в натуре. Объект с нуля возведен ответчиком на свои средства окончательно в 2009 году. Все это время ответчик земельным участком не пользовался, и оплачивать задолженность истицы по договору аренды земельного участка не обязан.
Ответчик Резяпов И.И. в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело без его участия.
Представитель третьего лица Управления по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа Лысова И.Д. полагала исковые требования истца подлежащими удовлетворению, поскольку Орлова согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором, на которого возложена обязанность об уплате арендной платы. Резяпов с заявлением о переоформлении данного земельного участка в связи с временной куплей-продажей временного объекта не обращался, хотя пользовался земельным участком, использование земельного участка является платным. Из его заявления в Администрацию ГО г. Уфа видно, что у него нет средств на оплату.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению.
В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
ДД.ММ.ГГГГ между Орловой О.Е. (Продавец) и Резяповым И.И. (Покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому Орлова О.Е. продала, а Резяпов И.И. купил временный объект мелкорозничной торговли совмещенного с площадкой ожидания транспорта (далее Объект), находящегося по адресу: <адрес>, рядом с домом №.
В договоре указано, что продаваемый киоск принадлежит Орловой О.Е. без правоустанавливающих документов, с отводом земельного участка площадью 32,50 кв.м.
Из договора видно, что Резяпову И.И. объект продан за 220000 рублей, уплаченных полностью до подписания настоящего договора.
Также в договоре указано, что содержание статей Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и РБ разъяснены.
Отвод земельного участка Орловой О.Е. подтверждается договором № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Администрацией г. Уфы (Арендодатель) и Орловой О.Е. (Арендатор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, рядом с домом №, для использования в целях под установку временного объекта мелкорозничной торговли (типа «киоск») совмещенного с площадкой ожидания транспорта общей площадью 32,5 кв.м.
При таких обстоятельствах суд считает, что Резяпов И.И. с приобретением Объекта приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях, что и прежний собственник, то есть к нему перешли права и обязанности арендатора указанного земельного участка.
В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п.4.7 договора № аренды земельного участка арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.
Согласно извещению КУМС Администрации ГО г. Уфа от ДД.ММ.ГГГГ о наличии задолженности по договорам аренды земельных участков на имя Орловой О.Е. она имеет задолженность по арендной плате за земельный участок по договора № от ДД.ММ.ГГГГ, без НДС 304149 руб. 36 коп., пени по этому же договору 798815 руб. 82 коп.
В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора аренды другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, учитывая, что Резяпов И.И. со дня заключения договора купли-продажи Объекта не оплачивал арендную плату за используемый им земельный участок, суд считает, что им существенно нарушены условия договора купли-продажи, поскольку Орлова О.Е., продавая принадлежащий ей Объект, вправе была рассчитывать, что арендную плату по договору аренды земельного участка с момента заключения договора купли-продажи Объекта будет оплачивать Резяпов И.И.
Установлено, что договор аренды земельного участка Резяповым И.И. на себя не переоформлен.Из его письма от ДД.ММ.ГГГГ на имя главы Администрации ГО г. Уфа следует, что в связи с тяжелым финансовым положением погашение задолженности возможно после переоформления пакета документов.
Суд находит необоснованным утверждение представителя ответчика о том, что Резяпов И.И. земельным участком не пользовался, поскольку Объект расположен на земельном участке.
Кроме того, пунктом 4.8 договора № аренды земельного участка установлено, что не использование Арендатором Участка не является основанием для невнесения арендной платы.
Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Предложение о расторжении договора купли-продажи Орловой О.Е. Резяпову И.И. направлено, ответ Резяпова И.И., исходя из которого он согласен на расторжение договора купли-продажи только при условии материальной компенсации за строительство реконструкцию, благоустройство прилегающей территории, либо он готов погасить задолженность по арендной плате, пеням по судебному решению Арбитражного суда РБ, его представителем суду представлен.
Орлова О.Е. ДД.ММ.ГГГГ обращалась в КУМС Администрации ГО г. Уфа с просьбой о расторжении договора аренды земельного участка на основании договора купли-продажи.
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ КУМС Администрации ГО г. Уфа сообщил Орловой О.Е., что для подготовки соглашения о расторжении договора аренды земельного участка ей необходимо представить технический паспорт на временный объект мелкорозничной торговли, переоформленный на нового владельца.
Установлено, что технический паспорт на нового владельца не переоформлен.
При таких обстоятельствах суд считает, что договор купли-продажи Объекта подлежит расторжению, Объект возврату Орловой О.Е.
Руководствуясь ст.ст.194,197,198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Орловой О.Е. удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи временного объекта мелкорозничной торговли, совмещенного с площадкой ожидания транспорта по адресу: <адрес>, рядом с домом № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом г. Уфы РБ ФИО, заключенный между Орловой О.Е. и Резяповым И.И.
Обязать Резяпова И.И. передать Орловой О.Е. временный объект мелкорозничной торговли, совмещенный с площадкой ожидания транспорта по адресу: <адрес>, рядом с домом №
Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ через Кировский районный суд г. Уфы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Р.С. Давлетшин