2-1508/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 мая 2011 года г. Уфа
Кировский районный суд г. Уфы в составе судьи Тимской Т.Р., при секретаре Суфьяновой Э.З., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зиминой Л.П. к Гарееву И.М. о понуждении заключить договор обмена недвижимого имущества; встречному иску Гареева И.М. к Зиминой Л.П. о признании предварительного договора недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
Зимина Л.П. обратилась в суд с иском к Гарееву И.М. о понуждении заключить договор обмена недвижимого имущества.
В обоснование иска Зимина Л.П. указала следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между Зиминой Л.П. и Гареевым И.М. был заключен предварительный договор, по условиям которого истец и ответчик намерены произвести обмен объектами недвижимости, в результате которого истцу переходит в собственность трехкомнатная квартира № в секции «Г» и нежилое помещение, расположенное на 1 этаже в секции «В» по строительному адресу: <адрес>, а ответчику переходит в собственность нежилое помещение с земельным участком по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 4 Договора стороны обязуются до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор обмена указанного недвижимого имущества. Согласно п. 5 договора – в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы.
ДД.ММ.ГГГГ Зимина Л.П. передала Гарееву И.М. объект, указанный в предварительном договоре – нежилое помещение с земельным участком по адресу: РБ, <адрес> и оборудование. Данный факт подтвержден актом приема-передачи.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Гареева И.М. было направлено предложение о заключении договора обмена недвижимыми объектами, указанными в предварительном договоре.
Однако ответчик в нарушение условий предварительного договора не исполнил принятые на себя обязательства, не ответил на предложение истца заключить договор обмена недвижимыми объектами. Поэтому Зимина Л.П. просит обязать Гареева И.М. заключить договор по обмену недвижимыми объектами, указанными в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать с Гареева И.М. расходы по уплате государственной пошлины.
Гареев И.М. обратился в суд с встречным иском к Зиминой Л.П. о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
В обоснование встречного иска Гареев И.М. указал следующее.
ДД.ММ.ГГГГ Зимина Л.П. и Гареев И.М. заключили в письменной нотариальной форме предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в реестре за № нотариусом ФИО1
Согласно п.1 предварительного договора Зиминой Л.П. принадлежит на праве собственности нежилое помещение с земельным участком (кадастровый №), площадью 3192 кв.м. по адресу: РБ, <адрес>, состоящее из производственного здания - 818,7 кв.м., котельной - 15 кв.м, помещения для охраны - 29,7 кв.м. (суммарная площадь составляет 863,4 кв.м.) с которыми по п.3 предварительного договора намерена произвести обмен, в результате чего, Гарееву И.М. переходит в собственность нежилое помещение с земельным участком по адресу: РБ, <адрес>.
Однако согласно п.4 выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №, производственные здания находятся под арестом от ДД.ММ.ГГГГ На момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ производственные здания находятся под арестом по настоящее время.
Более того, согласно п.1 выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №, производственные здания составляют не 863,4 кв.м., а 625,9 кв.м., т.е., на 237,5 кв.м. меньше чем по предварительному договору.
Также, исходя из п.4 выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок не может быть передан в собственность от Зиминой Л.П. к Гарееву И.М., поскольку не является собственностью Зиминой Л.П., так как она является арендатором данного земельного участка.
При таких обстоятельствах основной договор мены не может быть заключен, поскольку не соответствует условиям предварительного договора, поскольку в соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п.3 ст.429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст.568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
В предварительном договоре совершенно ясно определяется неравнозначность объектов недвижимости, при этом необходимо определить равноценность данных объектов. Однако в предварительном договоре не определена стоимость обмениваемых объектов недвижимости.
Так, после получения Гареевым И.М. от Зиминой Л.П. предложения от ДД.ММ.ГГГГ о заключении основного договора по обмену объектами недвижимости, Гареев И.М. отправил Зиминой Л.П. уведомление от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в реестре нотариусом ФИО1 за номером №, считать не заключенным, в виду того, что основной договор мены по основаниям ч.3 ст.429, ч.1 ст.432, ст.568 ГК РФ не может быть заключен, поскольку не достигнуто существенное условие договора мены по равноценности обмена.
Зимина Л.П. в иске об этом не указывает и ссылается, что направила ДД.ММ.ГГГГ предложение с просьбой заключить договор по обмену недвижимыми объектами, а Гареев И.М. не ответил на предложение.
В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п.1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.1 ст. 179 ГК РФ).
Поэтому Гареев И.М. просит предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ между Зиминой Л.П. и Гареевым И.М., зарегистрированный в реестре № нотариусом ФИО1 признать недействительным, как сделку не соответствующую требованиям закона и совершенной под влиянием заблуждения и обмана.
Выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что иск Зиминой Л.П., встречный иск Гареева И.М. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Зиминой Л.П. и Гареевым И.М. был заключен предварительный договор, согласно которому Зиминой Л.П. принадлежит на праве собственности нежилое помещение с земельным участком (кадастровый номер №), площадью 3192 кв.м. по адресу: РБ, <адрес>, состоящее из производственного здания – 818, 7 кв.м., котельной – 15 кв.м., помещение для охраны – 29, 7 кв.м.
Гарееву И.М. принадлежит на праве долевого участия в строительстве трехкомнатная квартира № секция «Г», общей площадью 82, 36 кв.м. и нежилое помещение в секции «В», площадью 141, 68 кв.м., расположенное по строительному адресу: <адрес>. Стороны намерены произвести обмен указанными объектами, в результате которого Зиминой Л.П. переходит в собственности трехкомнатная квартира № секция «Г», общей площадью 82, 36 кв.м. и нежилое помещение, расположенное на 1 этаже в секции «В», площадью 141, 68 кв.м. по строительному адресу: <адрес>; Гарееву И.М. переходит в собственность нежилое помещение с земельным участком по адресу: РБ, <адрес>.
Согласно договору об уступке прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, ООО в лице директора И.М. Гареева уступает новому кредитору - ФИО2 право требования у ООО передачи в собственность трехкомнатной квартиры №, расположенной на 4 этаже строящегося кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО передала, а ФИО2 принял в собственность трехкомнатную квартиру №, расположенную на 4 этаже в жилом <адрес> (строительный адрес: кирпичный жилой дом №, секция «Г», расположенный в микрорайоне <адрес>).
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО, действующий по доверенности за ФИО2, продал, а покупатель ФИО3 приняла в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (даритель) и ФИО4, действующим за своего несовершеннолетнего сына ФИО5 (одаряемый), был заключен договор дарения, согласно которому даритель безвозмездно передал одаряемому 1/3 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок, расположенный по адресу: РБ, <адрес>, находится в аренде у Зиминой Л.П., а на производственное здание по адресу: РБ, <адрес>, являющееся собственностью Зиминой Л.П., наложен арест.
Таким образом, имущество, указанное в предварительном договоре, не может быть передано в собственность Гареева И.М., так как на производственное здание наложен арест, а земельный участок не принадлежит Зиминой Л.П. на праве собственности.
Трехкомнатная квартира также не является собственностью Гареева И.М. и не может быть передана в собственность Зиминой Л.П.
Суд не может принять во внимание довод Зиминой Л.П. о том, что срок подписания основного договора определён до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку изменения в договоре совершены не в нотариальной письменной форме.
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась (п.1 ст.434 ГК РФ).
В соответствии с п.2 ст.420 ГК РФ, к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.
В соответствии с ст. 158 ГК РФ, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Соответственно, если стороны решили заключить договор в нотариальной форме, то и изменения в этом договоре обязательно должны быть совершены в той же нотариальной форме, поскольку согласно п.2 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ и п.7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ №, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, обязательства обоих сторон заключить основной договор мены прекращены с ДД.ММ.ГГГГ
Зиминой Л.П. в адрес Гареева И.М. письмо было направлено после прекращения обязательств по заключению основного договора, а именно ДД.ММ.ГГГГ.
На момент предъявления иска Зиминой Л.П. предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратил действие.
Согласно письму № от ДД.ММ.ГГГГ нотариус ФИО1 подтверждает, что согласно ст.429 ГК РФ удостоверялся предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ № между Зиминой Л.П. и Гареевым И.М. (договор о намерениях).
В п.1 «договора» сказано, что Зиминой принадлежит на праве собственности нежилое помещение с земельным участком, адрес помещения <адрес>, состоящее из производственного здания 818.7 кв.м., котельной 15 кв.м., помещение для охраны 29.7 кв.м.
Если бы земельный участок уже был в собственности Зиминой, то в п.1 «договора» были бы перечислены объекты через союз «И», то есть « на праве собственности: нежилое помещение <адрес>, состоящее из производственного здания 818.7 кв.м., котельной 15 кв.м., помещение для охраны 29.7 кв.м. И земельный участок по этому же адресу».
Земельный участок указывался бы как второй объект собственности.
Поскольку здание расположено на арендованной земле (или не арендованной, но земле), то указывается объект собственности с прилегающим земельным участком, на котором он расположен, как в данном случае.
Такая формулировка применяется и при удостоверении завещаний, и доверенностей на отчуждение, например, «принадлежащий мне на праве собственности жилой дом с земельным участком», если только дом на праве собственности, или « принадлежащие мне на праве собственности жилой дом и земельный участок», если и на дом и на участок право собственности зарегистрировано.
Ссылка Гареева И.М., что ему не было известно, что участок не в собственности, и что ему не разъяснили, в данном случае несостоятельна.
У него была возможность неоднократно, проверить документы у Зиминой, и на помещения и на земельный участок до заключения договора и задавать вопросы при подписании договора.
Нотариус при удостоверении заключаемого сторонами предварительного договора, устно разъясняет сторонам, что до заключения основного договора, они должны устранить все причины, препятствующие заключению основного договора.
Даже если продление срока для заключения основного договора было оформлено не нотариально, а в простой письменной форме, следовательно Гареев И.М. знал о том, какой обмен он производит и имел намерение заключить основной договор, поэтому подписывал продление срока.
Документы о принадлежности обмениваемого имущества и его стоимости при заключении предварительного договора нотариусу не представляются, по закону этого не требуется, на то договор и является предварительным, что можно перед заключением основного договора дооформить недостающие документы. Документы о стоимости имущества при оформлении предварительных договоров не истребуются, если одной из сторон производится доплата, то это указывается в предварительном договоре, либо указывается, что стороны признают обмен равноценным.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договор, заключенный между Зиминой Л.П. и Гареевым И.М. является лишь предварительным, при его заключении не истребовались и не исследовались документы, подтверждающие наличие права собственности Зиминой Л.П. и Гареева И.М. на недвижимое имущество, указанное в предварительном договоре, и подтверждающие отсутствие обременений в отношении данного недвижимого имущества.
Факт обмана Гареевым И.М. не доказан.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что иск Зиминой Л.П., встречный иск Гареева И.М. удовлетворению не подлежат.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Зиминой Л.П. к Гарееву И.М. о понуждении заключить договор обмена недвижимого имущества отказать.
В удовлетворении встречного иска Гареева И.М. к Зиминой Л.П. о признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 суток через Кировский районный суд г. Уфы.
Федеральный судья Т.Р.Тимская
Не вступило в законную силу