Дело № 4123/11
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
16 ноября 2011 г. г. Уфа
Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Сиражитдинов И.Б., при секретаре Гайсиной Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исхакова Р.С. к МУП «Инвестиционно - строительный комитет городского округа город Уфа», ЗАО «Дельта-Инвест» о признании договора соинвестирования в части передачи помещения ничтожными, взыскании стоимости непригодных к использованию помещений, прекращении права собственности на помещения, признании права собственности на нежилые помещения, взыскании стоимости оплаты услуг оценщика,
установил:
Исхаков Р.С. обратился в Кировский районный суд г Уфы Республики Башкортостан с иском об устранении препятствий в пользовании помещением расположенного по адресу: <адрес>. В последующем уточнил исковые требования, мотивируя следующим: он является собственником нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>,. Данное нежилое помещение приобретено по договору соинвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ЗАО «Дельта-Инвест» и ООО «<данные изъяты>» (далее права ООО «<данные изъяты>» переуступлены Исхакову Р.С., соглашение о замене сторон по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в соинвестировании строительства.
Основанием для заключения договора соинвестирования являлтся договор об инвестиционной деятельности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Дельта-Инвест» и МУП «Инвестиционный строительный комитет г. Уфы» (в дальнейшем-МУП «ИСК»). В ходе оборудования многоквартирного дома необходимыми коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилом помещении, принадлежащим Истцу, МУП «ИСК» были установлены, в секции Г, литер А, № 1 на поэтажном плане узел учета тепловой энергии жилого дома, в дальнейшем в данное помещение был дополнительно сделан вход со стороны технических помещений, а дверь, выходящая в помещения истца заложена кирпичом. Несмотря на это, данное помещение продано истцу. Истец считает, что данное помещение в секции Г, литер А, № 1 на поэтажном плане, продано не правомерно. В связи с тем, что данное помещение фактически является общедомовым, так как там установлено общедомовое имущество. В мае 2009 года истец обратился к МУП «Иск», так как он являлся застройщиком и первоначальным продавцом, с просьбой переноса приборов учета тепловой энергии из указанного помещения. МУП «Инвестиционно - строительный комитет городского округа город Уфа РБ» ответил (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №), что решение по переносу учета тепловой энергии в техническое помещение принято, подготавливается проект переноса данного оборудования. ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратился к МУП «Иск», по этому же вопросу, однако обращение не было удовлетворенно. Вопрос по переносу общедомового имущества остался не урегулирован, пользование помещением в секции Г, литер А, № 1 (14,1 кв.м.), не возможно, однако запись в ЕГРП о зарегистрированном за Истцом праве собственности на данное помещения имеется, в связи с этим ущемляется право собственности, а так же наносятся убытки, выраженные в оплате коммунальных платежей за эти помещения, налога на имущества. В связи с этим, Истец по уточненным исковым требованиям просит:
Признать договор соинвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным в части передачи помещения в секции Г, литер А, № 1 (14,1 кв.м.), по адресу: <адрес>;
Взыскать с Ответчиков рыночную стоимость не пригодных к использованию помещений в размере 689 941, 20 рублей;
Прекратить право собственности Исхакова Р.С.подтвержденное Свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, на помещения, общей площадью 262,1 кв.м., этаж цоколь, номера на поэтажном плане 1-24, адрес объекта <адрес>;
Признать право собственности Исхакова Р. С. на нежилые помещения, общей площадью 248 кв.м., этаж цоколь, номера на поэтажном плане 2-24, адрес объекта <адрес>;
Взыскать с ответчиков стоимость оплаты услуг оценщика в сумме 5 000, 00 рублей.
В судебном заседании представитель истца Юрина Е.В. (доверенность в деле) поддержала исковые требования, просила удовлетворить, по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении.
Представитель ответчиков МУП «Инвестиционно - строительный комитет городского округа город Уфа РБ» и ЗАО «Дельта -Инвест» - Поздышева Р.Р. (доверенности в деле) иск не признала, просила применить срок исковой давности, не высказав мотивированных возражений по исковым требованиям.
Представитель ООО «<данные изъяты>» - Марилова О.Ю. (доверенности в деле) исковые требования поддержала, сообщила, что помещение является общедолевой собственностью, что принимали помещение в 2006 году, дверь была заложена, отделено от помещения Исхакова Р.С.
Выслушав участников процесса, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В силу ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
По ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Согласно ч.6 ст.19 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. Если указанное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный им недостаток товара является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) иные предусмотренные пунктом 3 статьи 18 настоящего Закона требования или возвратить товар изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
В силу ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2011) "О защите прав потребителей") При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно п. 1 ст. 46 Бюджетного кодекса РФ штрафы подлежат зачислению в бюджеты городских округов и муниципальных районов, городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга по месту нахождения органа или должностного лица, принявшего решение о наложении штрафа, если иное не предусмотрено Бюджетным кодексом и другими законодательными актами Российской Федерации.
Из Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") видно, что "внутридомовые инженерные системы" - являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).
В жилых домах внутридомовые инженерные системы включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг (п.2 Правил).
Судом установлено, материалами дела и сторонами подтверждается, что Исхаков Р. С. является собственником нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, (Свидетельство о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ).
Данное нежилое помещение приобретено по договору соинвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Дельта-Инвест» и ООО «<данные изъяты>» (далее права ООО «<данные изъяты>» переуступлены Исхакову Р.С., по Соглашению о замене сторон по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в соинвестировании строительства.
Основанием для заключения договора соинвестирования являлся договор об инвестиционной деятельности № ИСК 224 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Дельта-Инвест» и МУП «ИСК г. Уфы».
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Дельта –Инвест» (инвестор) и ООО «Башсервис» (инвестор) заключен договор соинвестирования строительства № жилого дома № с инженерными сетями в микрорайоне «<данные изъяты>» г. Уфы и ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Дельта-Инвест», ООО «<данные изъяты>» и Исхаковым Р.С. заключено Соглашение о замене стороны по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому обязанности по договору соинвестирования переходят к Исхакову Р.С.
Договор ДД.ММ.ГГГГ № и Соглашение отДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы РБ.
Объектом долевого участия по договору и Акту приема передачи являются нежилые помещения в жилом доме № по <адрес> общей площадью 262,1 кв.м. Оплата произведена истцом в полном объеме. Каких либо оговорок о сроках годности и предназначения помещений в выше указанных договорах и Соглашении не указано.
В ходе оборудования многоквартирного дома необходимыми коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в нежилом помещении, принадлежащим Истцу, указанного дома МУП «ИСК» были установлены, в секции Г, литер А, № 1 на поэтажном плане узел учета тепловой энергии жилого дома, в дальнейшем в данное помещение был дополнительно сделан вход со стороны технических помещений, а дверь, выходящая в помещения Истца, заложена кирпичом.
Не смотря на это, Ответчиками данное помещение, являющееся общедомовым, продано Истцу в собственность.
В мае 2009 года, Истец обратился к МУП «Иск», так как он являлся застройщиком и первоначальным продавцом, с просьбой переноса приборов учета тепловой энергии из указанного помещения. В ходе рассмотрения обращения, МУП «Инвестиционно - строительный комитет городского округа город Уфа РБ» ответило (письмо от ДД.ММ.ГГГГ № 1/2292), что решение по переносу учета тепловой энергии в техническое помещение принято, подготавливается проект переноса данного оборудования.
В ходе рассмотрения дела МУП «ИСК» представлены возражения, что узел учета тепловой энергии был установлен согласно проекту, согласованному с ООО «БашРТС» и передан в эксплуатацию ООО «<данные изъяты>» и не противоречит Постановлению от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда. Согласно протокола распределения нежилого помещения в жилом доме № м. «<данные изъяты>» Кировского района г. Уфы МУП «ИСК г. Уфы»ДД.ММ.ГГГГ передал ЗАО «Дельта-Инвест» нежилое помещение в жилом доме № по <адрес> в г. Уфе общей площадью 266,7 кв.м.. На основании чего Исхаков Р.С. получил у ЗАО «Дельта-Инвест» данное нежилое помещение и, следовательно, внес деньги не в МУП «ИСК г. Уфы», а ЗАО «Дельта-Инвест». На основании чего просили признать МУП «ИСК г. Уфы» ненадлежащим ответчиком.
Определением суда для участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора и по существу предмета иска привлечены ООО «<данные изъяты>», ЗАО ПИ «<данные изъяты>», Управление Росреестра по Республике Башкортостан, ЗАО <данные изъяты>, которые пояснили следующее: ЗАО ПИ «<данные изъяты>» рассмотрев проектную документацию, разработанную ЗАО ПИ «<данные изъяты>», сообщает о возможности переноса узла учета тепловой энергии по адресу: <адрес> соседнее помещение технического подполья. При этом отметили, что трубопровод теплоснабжения пройдет через помещение Исхакова Р.С.;
ООО «<данные изъяты>» в своем отзыве на исковое заявление пояснило, что помещение, в котором установлено инженерное оборудование, обслуживающее многоквартирный дом, является общедомовым имуществом. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Учитывая, что уменьшение общего имущества путем отчуждения законом не предусмотрено, спорное помещение передаче во владение Исхакову Р.С. не подлежало.
Из справки № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» следует, что спорное помещение, принадлежащее на праве собственности Исхакову Р.С., находящееся на цокольном этаже многоквартирногодома№ по <адрес> используется как общедомовое имущество, так как в нем установлен узел учета тепловой энергии всего дома. К указанному оборудованию подведены инженерные коммуникации, обслуживающие весь многоквартирный дом. С учетом положений ст.36 ЖК РФ данное помещение является общедолевой собственностью и принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в указанном доме. Сведениями о согласии на отчуждение указанного помещения, и как следствие уменьшение общедолевой собственности управляющая организация не располагает.
ЗАО «<данные изъяты>» в исходящем письме за № от ДД.ММ.ГГГГ пояснило, что узел учета тепловой энергии по адресу: <адрес> смонтирован в соответствии с требованиями «Правил учета тепловой энергии и теплоносителя» и технических условий на установку теплосчетчика от ДД.ММ.ГГГГ. выданных Тепловыми сетями ОАО «<данные изъяты>». Местоположение узла учета определено согласно п. 3.1.5 «ПУТЭИТН»: «узел учета тепловой энергии оборудуется на тепловом пункте, принадлежащим потребителю, в месте, максимально приближенным к его головным задвижкам» и п. 2 технических условий: «установить первичные преобразователи расхода (ППР) на подающем и обратном трубопроводах, на границе раздела балансовой принадлежности».
Заявления ЗАО «Дельта-Инвест» и МУП «ИСК о пропуске истцом срока исковой давности не подлежат удовлетворению поскольку, как следует из анализа в системной связи положений абзаца 6 ст.208 ГК РФ и ст.304 ГК РФ следует, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
То есть, являясь собственником, истец путем признания договора в части недействительным (ничтожным) воспользовался своим правом требования устранения нарушения его права собственности.
Кроме того, не истек и трехлетний срок, в поскольку МУП «ИСК», застройщик, передавший ООО «Дельта -Инвест» нежилые помещения в жилом доме № (строительный адрес) в микрорайоне «<данные изъяты>» (п.2.3 Договора соинвестирования строительства от ДД.ММ.ГГГГ № (иначе не состоялись бы Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны по договору от ДД.ММ.ГГГГ № и последующая передача нежилого помещения Исхакову Р.С. ДД.ММ.ГГГГ) письмом № от ДД.ММ.ГГГГ на ответил истцу, что: 1. Принято решение по переносу узла учета тепловой энергии в техническое помещение; 2.В настоящий момент разрабатывается проект на его установку в техническом помещении.
Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ МУП «ИСК» фактически отказал истцу в его требовании о переносе теплового узла, рекомендовав обратиться в эксплуатирующую организацию –ООО «<данные изъяты>».
То обстоятельство, что МУП «ИСК» является застройщиком хотя не оспаривалось представителями сторон в судебном разбирательстве, тем не менее подтверждается Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания инвесторов и соинвесторов –дольщиков по строительству жилого дома № в микрорайоне «<данные изъяты>» в котором в МУП «ИСК» указан именно как «Застройщик».
Суд считает, что отношения между сторонами по делу регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") и Законом РФ от 07.02.1994 года №1300-1 «Защите прав потребителей» на основании ч.4 ст. 4, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") в которой установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Доказательств того, что истец приобретал помещения для использования для использования для предпринимательской деятельности суду не представлено.
Анализируя изложенное в совокупности суд считает, МУП «ИСК», как Застройщик при передаче для реализации ООО «Дельта – Инвест» спорных нежилых помещений заведомо знал, что помещение, где установлены узел учета тепловой энергии, относится к общедомовой собственности и изначально все сделки по этим спорным помещениям, относящимся к общедомовой собственности являются ничтожными, как не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Сделка по передачи в собственность истцу нежилых помещений в части передачи помещения, являющегося общедомовой собствнностью, в соответствии со ст.168 ГК РФ является недействительной (ничтожной). То есть иск обоснован и подлежит удовлетворению.
Суд также считает, что истец на основании ст.ст.18,19 Закона РФ «О защите прав потребителей» правомерно обратился с требованиями об устранении препятствий в пользовании спорным и помещениями к МУП «ИСК» как к застройщику и, получив отказ в апреле 2011 года, обратился в суд с иском к продавцу и застройщику. Поэтому ходатайство представителя ответчиков о применении пропуска срока исковой давности удовлетворению не подлежит.
В соответствии с ч.2 ст.167 ГК РФ ответчик ООО «Дельта –Инвест», как сторона по сделке получившая деньги за проданные помещения, должен возместить истцу стоимость помещения, передача (продажа) была осуществлена с нарушением закона.
Поскольку продажа спорных помещений была произведена по сложившимся на момент продажи рыночным ценам, то и возмещение должно быть осуществлено по рыночным ценам на момент признания сделки недействительной, как учитывающие инфляционные и коньюктурные на рынке недвижимости процессы.
Согласно оценке эксперта, отчет № выполненный ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость 1 кв.м. нежилых помещений расположенных по адресу: <адрес>, составляет 48 932 рубля, соответственно стоимость не пригодного к использованию помещений составляет 14,1 * 48 932, 00 = 689 941, 20 рублей.
Возражений или каких-либо суждений по качеству отчета и оценке стоимости нежилых помещений представителем ответчиков в судебном заседании представителем ответчиков не высказано. Как не представлено своих предложений по оценке имущества.
Исследовав отчет, суд считает отчет № выполненный ООО «<данные изъяты>» достоверным и объективно отражающим рыночную стоимость искомых помещений.
Анализируя изложенное в совокупности суд приходит к выводу, что иск Исхакова Р.С. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
признать договор соинвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) в части передачи помещения в секции Г, литер А, № 1 (14,1 кв.м.), по адресу: <адрес>.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Дельта-Инвест» в пользу Исхакова Р.С. 689 941, 20 рублей (шестьсот восемьдесят девять тысяч девятьсот сорок один рубль 20 коп.).
Прекратить право собственности Исхакова Р.С. подтвержденное Свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, на помещения, общей площадью 262,1 кв.м., этаж цоколь, номера на поэтажном плане 1-24, адрес объекта <адрес>.
Признать право собственности Исхакова Р.С., на нежилые помещения, общей площадью 248 кв.м., этаж цоколь, номера на поэтажном плане 2-24, адрес объекта <адрес>.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Дельта-Инвест» в пользу Исхакова Р.С. стоимость оплаты услуг оценщика в сумме 5 000, 00 рублей (пять тысяч рублей) и 200 рублей госпошлины.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Дельта-Инвест» штраф в бюджет городского округа г. Уфа в размере 344970 руб.60 коп.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме в Верховный суд РБ.
Председательствующий И.Б. Сиражитдинов.
Не вступило в законную силу