Дело № 2-2172/2012 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 03 октября 2012 года г. Красноярск Кировский районный суд г. Красноярска в составе: председательствующего судьи Вдовина И.Н., при секретаре Мартюшевой Е.В., с участием представителя истца Железкина Ю.Н., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, представителя ответчика Байкалова К.С., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рачковой Елены Анатольевны к ФИО14 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи, пени, ущерба, УСТАНОВИЛ: Рачкова Е.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Майнагашевой О.В. о взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты>, судебных расходов в размере <данные изъяты>. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества (с внесением задатка), согласно которого достигнуто соглашение о подготовке и заключении между собой в последующем договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, согласовав цену указанного жилого помещения в размере <данные изъяты> рублей. Оплата приобретаемого жилого помещения производится: наличными денежными средствами в размере <данные изъяты> до подписания основного договора; за счет кредитных средств ВТБ 24 в размере <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.2 предварительного договора в качестве доказательства заключения договора и обеспечение его исполнения истица передала ответчику задаток за продаваемое жилое помещение в размере <данные изъяты>. Согласно пункта 4.4. предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, полученный им от покупателя задаток подлежит возврату в двойном размере в течение 3 дней с момента заявления покупателем соответствующего требования. В случае просрочки возврата задатка продавец уплачивает покупателю пени в размере 1% от подлежащей возврату суммы за каждый день просрочки. По условия предварительного договора, основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчиком не были выполнены условия предварительного договора, ответчик не только не вышел на сделку — заключение основного договора купли-продажи, но и перестал отвечать на звонки, в связи с чем, истицей в адрес ответчика было направлено требование о возврате задатка, которое ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем истица изменила исковые требования, просила взыскать с ответчика в свою пользу сумму задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости в размере <данные изъяты>, пеню в размере <данные изъяты>, реальный ущерб в размере <данные изъяты>, ссылаясь на то, что п. 3.2 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, ответчику был передан задаток в размере <данные изъяты>, п. 4.4 предусмотрен возврат денежных средств, переданных в качестве задатка в двойном размере продавцом покупателю, если договор не будет заключен по вине продавца. Также пунктом 4.4 договора предусмотрена пеня за несвоевременный возврат задатка в размере 1% за каждый день просрочки. С момента истечения срока договора прошло свыше 100 дней, то есть пеня составляет свыше 100 % суммы задатка, что не допускается действующим законодательством. Кроме того, истицей была приобретена аналогичная квартира стоимостью <данные изъяты>, что на <данные изъяты> дороже варианта жилья предложенного в договоре с ответчиком, в связи с чем истице причинен реальный ущерб. Определением Манского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, на основании ходатайства истицы, произведена замена ненадлежащего ответчика Майнагашевой О.В. на надлежащего ФИО15 В судебном заседании представитель истца Железкин Ю.Н. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнений и дополнительно суду пояснил, что расчет неустойки производился истцом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и добровольно снижен последним до <данные изъяты>. От ответчика какие-либо уведомления о завершении подготовки документов, о заключении основного договора в адрес истицы не поступали. До настоящего времени сумма задатка, пени и убытков истице не возвращена. Истица Рачкова Е.А. в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие. В судебном заседании представитель ответчика ФИО16 Байкалов К.С. исковые требования не признал, суду пояснил, что заключение основного договора не состоялось по причине отказа Рачковой Е.А. от квартиры. Истица должна была приобрести квартиру через агентство недвижимости ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ Майнагашева О.В. звонила риэлтору указанного агентства недвижимости, однако на звонок никто не отвечал. После чего, Майнагашева О.В. отправила электронное сообщение с просьбой перезвонить ей. В этот же день (ДД.ММ.ГГГГ) риэлтор ФИО8 позвонила и сообщила, что истица от покупки жилого помещения, находящегося по адресу <адрес>, отказывается. Кроме того, истица не обращалась с требованиями о понуждении заключить основной договор. Из письма Рачковой Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что она намеренно приобрела другую квартиру. Просил снизить неустойку, так как она явно завышена и не соответствует последствиям нарушеного обязательства. Представитель третьего лица ФИО17 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил письменные пояснения на исковое заявление, из которых следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком был заключен предварительный договор на покупку квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Одним из условий договора была подготовка документов о праве собственности ФИО19 на указанную квартиру. К ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был предоставить акт приема-передачи, кадастровый паспорт и свидетельство о государственной регистрации права собственности. Однако, ответчик не выполнил свои обязательства перед застройщиком, в связи с чем, акт приема-передачи не мог быть подписан. Истица не могла приобрести у ответчика указанную квартиру в установленные договором сроки. Ответчик был предупрежден о необходимости возврата задатка, после чего перестал отвечать на звонки. Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а также при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В силу ч. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Из содержания ст. 381 ГК РФ следует, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной догово<адрес>, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Рачковой Е.А. («Покупатель») и ФИО20 («Продавец») был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества (с внесением задатка) (том 1 л.д. 6). В соответствии с п. 1 указанного договора, стороны договорились о подготовке и заключении между собой в последующем Договора купли-продажи жилого помещения (основной договор), расположенного по адресу <адрес>, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ №/<адрес> указанного жилого помещения стороны определили в размере <данные изъяты> (п.1.2 договора), из которых <данные изъяты> покупатель оплачивает наличными денежными средствами, и за счет кредитных средств ВТБ 24—<данные изъяты> (п.3.1.1 договора). При этом стороны приняли на себя обязанность заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3 договора). Согласно п. 2.4 договора стороны обязуются подготовить и иметь при себе все необходимые в соответствии с законодательством документы для заключения основного договора, до наступления срока, согласованного в п. 1.3 договора, при этом риск неполучения документов лежит на той стороне, которая их готовила. В силу п. 3.2 договора, в качестве доказательства заключения договора и в обеспечение его исполнения, покупатель передал, а продавец получил задаток за продаваемое жилое помещение в размере <данные изъяты> рублей, при этом договор имеет силу акта приема-передачи указанных денежных средств. Из пункта 3.3 договора следует, что уплаченный задаток засчитывается в счет оплаты приобретаемого жилого помещения. Согласно п. 4.4 договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, полученный им задаток подлежит возврату в дойном размере в течение 3 дней с момента заявления покупателем соответствующего требования. В случае просрочки возврата задатка продавец уплачивает покупателю пени в размере 1% от подлежащей возврату суммы за каждый день просрочки. Согласно п. 5.1. договора все уведомления, изменения и дополнения к договору должны быть совершены сторонами в письменной форме. Кроме того, пунктом 5.3 договора предусмотрено, что продавец обязан уведомить покупателя о завершении подготовки документов. Такое уведомление должно быть совершено не менее чем за 3 рабочих дня до предполагаемой даты заключения основного договора. При этом в пункте 5.9 договора стороны договорились, что продавец в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется зарегистрировать право собственности на вышеуказанную квартиру. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, Майнагашева О.В. (том 1 л.д.7), являвшаяся на тот момент директором ФИО21 (том 1 л.д. 56-58), получила от Рачковой Е.А. денежные средства в размере <данные изъяты> в качестве задатка за продаваемое жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>98. Согласно договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ №/С (том 1 л.д.11) ФИО22 являющееся участником долевого строительства, уступило ФИО23 право требования от застройщика ООО «Русь-Инвест» предоставления <адрес> (строительные оси 9-13, Б-Е) общей площадью 93,21 кв.м, находящейся во втором подъезде дома на участке №, по адресу <адрес>, микрорайон «Метростроитель», после завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию. Из договора зачета взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ № (том 1 л.д. 228), заключенного между ФИО26 и ФИО24 стороны данного договора достигли соглашение о зачете взаимных требований на сумму 3100000 рублей. Однако, согласно соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № о расторжении договора зачета взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ №, последний был расторгнут (том 1 л.д. 229). Кроме того, в соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора уступки прав требования №/С, ФИО25 расторгли договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ №/С (том 1 л.д. 230). Из акта приема-передачи законченного жилого четырнадцатиэтажного дома от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО27 передало ФИО28 ФИО2 дом, расположенный по адресу <адрес>. В ФИО29 имеются сведения о регистрации ДД.ММ.ГГГГ права долевой собственности за истицей на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 66). Согласно договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Рачков В.А. продал, а ФИО10 и ФИО11 купили квартиру, расположенную по адресу <адрес>, <адрес>. Таким образом, в судебном заседании установлено, что предварительным договором между сторонами было установлено условие, что если сделка в дальнейшем не состоится по вине продавца, т.е. ответчика, то последний должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. При этом сумма задатка должна быть возвращена продавцом покупателю в течение 3 дней с момента заявления покупателем соответствующего требования. В случае просрочки возврата задатка продавец уплачивает покупателю пеню в размере 1% от подлежащей возврату суммы за каждый день просрочки. Суд находит, что с ФИО30 в пользу Рачковой Е.А. подлежат взысканию задаток и пени, так как ДД.ММ.ГГГГ сделка по купле-продаже квартиры, расположенной по адресу <адрес>, не состоялась по вине ответчика, не явившегося для заключения сделки, не подготовившего кадастровый паспорт на указанное жилое помещение, необходимого для заключения основного договора (п.2.4 договора), не зарегистрировавшего в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.9 договора) право собственности на данную квартиру, не направившего покупателю письменное уведомление о завершении подготовки документов не менее чем за 3 рабочих дня до предполагаемой даты заключения основного договора (п.5.3 договора). При этом суд учитывает, что стороны достигли соглашение о том, что риск неполучения документов лежит на той стороне, которая их готовила. Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются, при этом представитель последнего пояснил, что каких-либо препятствий к совершению указанных действий у ответчика не имелось. Кроме того, суд принимает во внимание поведение истицы и ответчика как до предполагаемой даты заключения основного договора купли-продажи указанной квартиры, так и после этой даты. Так, истцом приняты меры к исполнению предварительного договора, а именно осуществлена продажа квартиры, расположенной по адресу <адрес>, <адрес>, что предусмотрено п. 5.8 предварительного договора, посредствам направления электронных писем ответчику, через ФИО31 осуществлявшего сопровождение сделки, с просьбами о предоставлении сведений о готовности документов, необходимых для заключения основного договора. Данные обстоятельства подтверждены истицей документально. При этом, заключение ДД.ММ.ГГГГ истицей предварительного договора купли-продажи другой квартиры, не свидетельствует об отсутствии у нее намерений заключить основной договор купли-продажи квартиры с ответчиком, поскольку заключение данного договора вызвано необходимостью приобретения жилья в короткие сроки, в связи с продажей квартиры, в которой она ранее проживала. Вместе с тем, стоимость квартиры, на приобретение которой истицей заключен предварительный договор ДД.ММ.ГГГГ, превышает стоимость квартиры, которую последняя намеривалась приобрести согласно предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, ответчиком не представлены доказательства того, что им приняты меры к исполнению обязательств, предусмотренных предварительным договором, а именно к получению кадастрового паспорта, регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, уведомлению истицы о завершении подготовки документов. Так же, действия ответчика после предполагаемой даты заключения основного договора свидетельствуют об отсутствии у него намерений заключать основной договор купли-продажи квартиры, поскольку ДД.ММ.ГГГГ им заключены соглашение о расторжении договора зачета взаимных требований от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о расторжении договора уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем не мог от своего имени заключить основной договор купли-продажи квартиры с истицей, а последняя не имела возможности понудить ответчика к заключению основного договора. Доводы представителя ответчика о том, что истица сама отказалась от заключения основного договора, так как директору ФИО32 риэлтор ФИО33 в телефонном режиме сообщила о данном обстоятельстве, суд находит не состоятельными, поскольку согласно п. 5.1 предварительного договора все уведомления, изменения и дополнения должны быть совершены в письменной форме. Кроме того, ответчик не представил доказательства того, что риэлтор ФИО34 уполномочен совершать такие уведомления от имени истицы. Каких-либо письменных уведомлений об отказе от исполнения предварительного договора либо его расторжении от истицы в адрес ответчика не направлялось. Ответчиком не оспаривается то обстоятельство, что стороны пришли к соглашению о передачи покупателем продавцу именно задатка, который в случае неисполнения предварительного договора по вине продавца подлежит возврату покупателю в двойном размере. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию сумма задатка в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Истицей не представлены суду доказательства того, что разница между стоимостью приобретенной квартирой, расположенной по адресу <адрес>, и стоимостью квартиры, расположенной по адресу <адрес>, является для нее убытками. Так, из пояснений представителя истицы следует, что Рачкова Е.А. не была лишена возможности приобрести квартиру за меньшую стоимость. Также истица не представила доказательства того, что в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ произошел рост цен на указанные квартиры. Поскольку суд считает, что истцом не представлены достаточные доказательства в обоснование требования о взыскании убытков в размере <данные изъяты>, суд считает, что исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат. Рассматривая требования истицы о взыскании неустойки за несвоевременный возврат суммы задатка, суд исходит из следующего. Согласно пункта 4.4 договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, полученный им задаток подлежит возврату в дойном размере в течение 3 дней с момента заявления покупателем соответствующего требования. В случае просрочки возврата задатка продавец уплачивает покупателю пени в размере 1% от подлежащей возврату суммы за каждый день просрочки. Требование истицы о возврате суммы задатка ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 10, 219), что ответчиком не оспаривается. Истец просит взыскать пеню за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ—446 дней. Данный период суд считает обоснованным. Таким образом, расчет неустойки должен производиться следующим образом 100000 *1% *446=<данные изъяты> Истица добровольно снизила размер неустойки до <данные изъяты> рублей, которую просит взыскать с ответчика. В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С учетом того, что предусмотренная договором неустойка, на взыскании которой настаивает истица, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд находит, что имеются основания для уменьшения ее размера до <данные изъяты> рублей с целью установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, когда иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Истицей при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, которая подлежит взысканию в ее пользу с ответчика. Согласно подпункту 1 части 1 статье 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, от 100001 рубля до 200000 рублей - 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей. Таким образом, с учетом частичного удовлетворения исковых требований в размере <данные изъяты> рублей, размер госпошлины должен составлять <данные изъяты> рублей <данные изъяты>). Поскольку при подаче искового заявления истицей было уплачено <данные изъяты> рублей, а в последствии исковые требования были увеличены, с учетом размера удовлетворенных исковых требований, соответственно недоплачена в доход федерального бюджета госпошлина в размере <данные изъяты> рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета. Поскольку решение суда состоялось не в пользу ответчика, то судебные расходы возмещению не подлежат с истицы. Р Е Ш И Л: Исковые требования Рачковой Елены Анатольевны к ФИО35 удовлетворить частично. Взыскать с ФИО36 в пользу Рачковой Елены Анатольевны сумму задатка по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости в размере <данные изъяты><данные изъяты>) рублей, неустойку по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости в размере <данные изъяты>) рублей, государственную пошлину в размере <данные изъяты>) рублей, а всего <данные изъяты> рубль. В остальной части в удовлетворении исковых требований Рачковой Елены Анатольевны к ФИО37 отказать. Взыскать с ФИО38 в доход соответствующего бюджета госпошлину в размере <данные изъяты>. На решение может быть подана апелляционная жалоба в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Председательствующий И.Н. Вдовин <данные изъяты> <данные изъяты> Именем Российской Федерации <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>