Дело № 2298/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 октября 2012 года г. Красноярск

Кировский районный суд города Красноярска в составе:

председательствующего - судьи Семенихина Е.А.,

при секретаре – Ульяновой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации г. Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном виде,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации <адрес> о признании права собственности на нежилое помещение № общей площадью 64,9 кв.м., обозначенное в техническом паспорте Лит.А, Лит.а, расположенное по адресу: <адрес>. В обоснование искового заявления ФИО2 указывает на то, что она на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, назначение жилое, общей площадью 66,5 кв.м., расположенной на первом этаже по адресу: <адрес>76. Распоряжением администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ разрешено перевести жилое помещение по указанному адресу в нежилое помещение с последующей реконструкцией, что так же подтверждается уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое от ДД.ММ.ГГГГ. Не имея иных разрешительных документов, истица произвела реконструкцию указанной квартиры в соответствии с проектом. Согласно техническому паспорту, выполненного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> фактически используется как нежилое помещение (парикмахерская), выполнены внутренняя перепланировка и переустройство; устройство входной группы. <адрес> спорного помещения до перепланировки составляла 66,5 кв.м, после перепланировки составляет 64,9 кв.м, то есть общая площадь после перепланировки уменьшилась. По мнению истицы, отсутствие надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на реконструкцию и строительство не может служить основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольное строение. В силу п. 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Истице, как одному из собственников многоквартирного дома, принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Гр.К РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. В п. 2 градостроительного плана земельного участка под спорным нежилым помещением указаны вспомогательные виды, в том числе размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения (ателье, парикмахерские,...). Согласно заключению № ООО «Ассоциация специальной противопожарной обороны» от ДД.ММ.ГГГГ размещение нежилого помещения по <адрес> не нарушает требований пожарной безопасности. Из технического заключения № ООО «Енисейстрой» от ДД.ММ.ГГГГ строительные конструкции помещения № находятся в работоспособном состоянии и соответствуют эксплуатационным требованиям. Качество строительно-монтажных работ, примененные материалы соответствуют действующим нормам в строительстве и обеспечивают безопасную эксплуатацию помещения на нормативный срок службы. Все работы по перепланировке и переустройству выполнены с хорошим качеством и не представляют угрозу для жизни и здоровья граждан. Считает возможным дальнейшую эксплуатацию помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, после проведенной перепланировки и переустройства. Согласие собственников квартир в доме получено, что подтверждается соответствующим согласованием. В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Ввиду того, что истцом не получено разрешение на реконструкцию, он не имеет возможности в надлежащем порядке зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Произведенные истцом работы по реконструкции квартиры в нежилое помещение соответствуют градостроительным, строительным нормам и правилам, при производстве указанных работ не нарушены законные права других лиц, не создаётся угрозы жизни и здоровью граждан. В соответствии со ст. 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Согласно ст. 17 Закона о государственной регистрации, основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является вступившее в законную силу решение суда. В силу ст. 218 ч. 1 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Ст. 219 ГК РФ предусматривает право собственности на здания, сооружения и другое, вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, учитывая вышеизложенное, а так же что спорное нежилое помещение соответствует всем нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью людей, истица полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В судебное заседание истица ФИО2, заблаговременно и надлежащим образом уведомленная о месте, дате и времени рассмотрения дела, не явилась. Просила рассмотреть данное дело без её участия.

В судебном заседании представитель истицы по доверенности ФИО4 (полномочия проверены) иск поддержала по изложенным в нём основаниям.

Представитель ответчика администрации <адрес> по доверенности ФИО5 (полномочия проверены) в судебное заседание не явился. Был уведомлён заблаговременно и надлежащим образом о месте, дате и времени рассмотрения дела, просил рассмотреть данное дело в его отсутствие. В представленном отзыве на исковое заявление просил суд в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что признание права собственности на самовольное строение в судебном порядке должно сопровождаться оформлением пакета документов, подтверждающего соответствие объекта установленным нормам и правилам, а так же его безопасность, в объеме не меньшем, чем это подтверждается в административном порядке при выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) и вводе его в эксплуатацию, в частности истицей не предоставлено заключение о соответствии реконструированного объекта правилам, указанным в ст. 15 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ», согласно которому новое строительство и реконструкция зданий, сооружений и их комплексов без приспособления указанных объектов для доступа к ним инвалидам не допускаются. Кроме того, согласно представленного отзыва, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получение разрешения на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, в том числе нежилого здания, являются обязательным. Данное разрешение является основанием для того, что бы приступить к строительству (реконструкции) объекта недвижимости. Более того истцом не представлены доказательства обращения в уполномоченный орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство. Так же указывает на то, что решение о согласовании реконструкции и размещении крыльца (отдельной входной группы) должно быть принято 100 % голосов жителей дома, чего истицей сделано не было, кроме того в протоколе собрания жильцов два собственника выразили свое несогласие с реконструкцией общедомового имущества.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился. Уведомлён заблаговременно и надлежащим образом о месте, дате и времени рассмотрения дела. Об уважительных причинах неявки не сообщил.

Изучив позиции сторон, исследовав материалы дела, суд считает необходимым отказать в удовлетворении искового заявления ФИО2 к администрации <адрес> о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном виде - по следующим основаниям.

В силу ст. 51 ГрК РФ, ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.

Согласно ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящий статьи орган местного самоуправления.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, в частности, необходимо согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта (пункт 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Частью 13 этой же статьи предусмотрено, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи.

На основании пунктов 3, 4 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции.

Понятие реконструкции объекта капитального строительства закреплено в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, истица ФИО2 является собственником квартиры, расположенной на первом этаже по адресу: <адрес>76 общей площадью 66,5 кв.м.

Распоряжением администрации <адрес> №-арх от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 разрешено перевести жилое помещение по указанному адресу в нежилое помещение с последующей реконструкцией, что так подтверждается уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое от ДД.ММ.ГГГГ.

Не имея иных разрешительных документов, истица произвела реконструкцию указанной квартиры в соответствии с проектом, кроме того истицей не предоставлено доказательств и её представителем в судебном заседании не отрицалось, что ФИО2 не обращалась в соответствующие компетентные органы за разрешением на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости.

Согласно техническому паспорту, выполненного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, <адрес>, расположенная по адресу: <адрес> фактически используется как нежилое помещение (парикмахерская), выполнены внутренняя перепланировка и переустройство; устройство входной группы.

<адрес> спорного помещения до перепланировки составляла 66,5 кв.м, после перепланировки составляет 64,9 кв.м, то есть общая площадь после перепланировки уменьшилась.

Кроме того, в результате реконструкции спорного объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>76 организован вход в это помещение путем демонтажа подоконной части оконного проема, заложен проем между лестничной площадкой и помещением, частично демонтированы инженерные сети и оборудование и установлены новые, устроено крыльцо на отдельно стоящем фундаменте, что подтверждается техническим заключением ООО «Енисейстрой» от ДД.ММ.ГГГГ №, заключением ООО «Ассоциация специальной противопожарной обороны» № О-61-12 от ДД.ММ.ГГГГ. В результате чего изменились параметры недвижимого объекта, а именно увеличилась высота помещения, площадь и объём помещения. Что в соответствии с положениями закона, указанными выше, возможно только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Истицей было проведено согласование с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном в <адрес> по вопросу «уменьшения их доли в праве общей долевой собственности на земельный участок находящийся под многоквартирным домом по адресу: г Красноярск, ул. <адрес> крыльца под нежилым помещением составляет 20 кв.м». По результатам согласования из 98 собственников, указанных в списке, проголосовали «да» - 32 собственника, «против» - 2 собственника. Однако, остальные собственники участия в голосовании не принимали.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме является органом управления в многоквартирном доме. В его компетенцию входит:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Таким образом, проведённое истицей ФИО2 согласование с собственниками жилых помещений реконструкции спорного объекта недвижимости, суд не признает в качестве решения собственников многоквартирного жилого дома на разрешение реконструкции, поскольку оно (согласование) не соответствует требованиям ст.ст. 44-48 ЖК РФ. Кроме того, в предоставленном суду согласовании отсутствует повестка дня, вопросы, рассматриваемые на повестки дня, дата проведения общего собрания, его форма, так же отсутствует подпись проводившего его лица. Иными словами, процедура не соблюдена.

Кроме того, даже представленное суду истицей ФИО2 согласование, не содержит 100 % голосов правообладателей <адрес> в <адрес>, необходимых для реконструкции объекта капитального строительства, связанной с уменьшением их долей в общедомовом имуществе, а двое собственников жилых помещений были против этой реконструкции.

Учитывая вышеизложенное, а так же то обстоятельство, что истица ФИО2 в административном порядке не предпринимала никаких мер к получению разрешения на реконструкцию объекта недвижимости, произвела его реконструкцию самовольно, без разрешающих документов, а так же без согласия остальных собственников жилых помещений в данном многоквартирном доме, не представила суду доказательств того, что реконструированное ею спорное помещение соответствует всем установленным СНиПам, в частности СНиПу 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», не представила суду доказательств, что реконструированное ею помещение соответствует санитарным нормам и правилам, установленным в РФ, так же учитывая, что самовольная реконструкция объекта недвижимости истицей, нарушила права других собственников жилых помещений в данном многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации <адрес> отказать в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к администрации г. Красноярска о признании права собственности на нежилое помещение в реконструированном виде - отказать

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путём подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца с даты подготовки его в окончательном мотивированном виде.

Председательствующий: Е.А. Семенихин