Дело № 2-919/2012                

                                          именем Российской Федерации

г. Кирово-Чепецк                                                                             06 июня 2012г.

Кирово-Чепецкий районный суд Кировской области в составе:

Председательствующего судьи Алексеевой М.Г.,

при секретаре Русаковой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Большакова О.А. к администрации муниципального образования «Город Кирово-Чепецк» о признании недействительным договора аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Большакова О.А. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Кирово-Чепецк» о признании недействительным договора аренды земельного участка, указав в обоснование требований, что в 2004 году в связи с приобретением у юридического лица административно-жилого здания, расположенного по адресу <адрес> и получении свидетельства о праве собственности на данное имущество, она обратилась в администрацию г. Кирово-Чепецка для оформления в соответствии с законом перехода права на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. Распоряжением Главы администрации № от <данные изъяты> земельному комитету было предписано в соответствии с нормами земельного кодекса, внести изменения в земельно-кадастровую документацию данного участка и заключить с ней - Большаковой О.А. договор аренды земельного участка. В связи с тем, что в состав площади земельного участка входят земли общего пользования, а также в соответствии со ст.35, ст. 33 п. 3 ЗК РФ, должны быть определены границы и размеры участка для последующего расчета арендной платы, а также характеристики зданий на расположенном земельном участке. <данные изъяты> был подписан договор аренды №. Договор аренды полагает недействительным как не соответствующий закону. В разделе «предмет договора», отсутствуют характеристики и границы земельного участка, отсутствует кадастровый план участка. В договоре в нарушении ст. 37 п. 3.4 Земельного кодекса РФ отсутствует раздел об обременении участка. Согласно кадастровой выписке, охранная зона участка составляет <данные изъяты> кв.м., а площадьзастройки, занятая объектом недвижимости, составляет <данные изъяты> кв.м., вместо проектных - <данные изъяты> кв.м. указанных в проектной документации и акте государственной комиссии. Также в договоре нет данных о фактически используемых площадях, арендная плата начисляется исходя из базовых размеров арендной платы за единицу земельной площади. Объектами начисления арендной платы являются площади: жилые, административные и площади инженерных коммуникаций согласно проектной документации. Расшифровки данных позиций в договоре нет, что позволяет начислять арендную плату неверно, она завышена. С 2008 года администрация изменила методику расчета арендной платы, в результате чего стоимость аренды земельного участка увеличилась более чем в 6 раз. В п. 8 Договора указано, что изменения к условиям настоящего договора будут действительны, только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны сторонами. Администрация в одностороннем порядке нарушила условия раздела 2 Договора, по которому неотъемлемой частью договора является приложение № от 2004 года по расчету арендной платы по договору №. Пункт 9.2 договора не соответствует п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ. При определении кадастровой стоимости земельного участка основным критерием является разрешенное использование, фактическое использование и обременения участка. Так как на учете в Государственном кадастре недвижимости сведений об участке с кадастровым № нет, границы участка не определены, а согласно кадастровой выписке от 2001 в графе разрешенное использование, стоит (производственное здание), об обременениях участка стало известно только после 01.11.2011, то недостоверные сведения поданные администрацией об объекте находящемся на территории оцениваемого участка, является основанием для пересмотра кадастровой стоимости участка. В силу того, что договор аренды земельного участка № от <данные изъяты> не соответствует нормам земельного и гражданского законодательства, просит признать договор аренды земельного участка недействительным.

Истец Большакова О.А. в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть в её отсутствие с участием её представителя Большакова С.Н.

Большаков С.Н. в судебном заседании поддержал исковые требования Большаковой О.А., пояснил, что согласно Приложению № к Договору аренды земельного участка арендная плата начисляется на основании справки ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», что Договором не предусмотрено. Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, применяемый в расчетах арендной платы (968,63 руб/кв.м.), в нарушение приказа Минэкономразвития РФ от 20.12.2007 № 445 от 02.11.2009 № 439 от 17.11.2011 № 673 п. 2.1.16 применим только к административным зданиям, а к административно-жилым ставка составляет 347 руб/кв.м.. Площади подлежащие оплате по ставкам жилым и административным ежегодно меняются в пользу административного расчета, что свидетельствует об отсутствии предмета Договора аренды земельного участка и является основанием для признания его недействительным.

Представитель ответчика администрации МО «Город Кирово-Чепецк по доверенности Говорухина Т.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что <данные изъяты> Большакова О.А. обратилась в администрацию МО «Город Кирово-Чепецк» с заявлением № о заключении договора аренды земельного участка. Рассмотрев данное заявление и представленные документы, администрацией принято решение о предоставлении в аренду земельного участка Большаковой О.А. (Распоряжение главы администрации города Кирово-Чепецка Кировской области от <данные изъяты> № «О прекращении права аренды на земельный участок, предоставленный ООО "Л" и предоставлении в аренду земельного участка Большаковой О. А.»). Таким образом, стороны выразили согласованную волю двух сторон, необходимую для заключения договора (п.3 ст. 154 Гражданского Кодекса Российской Федерации). В результате чего, между администрацией и Большаковой О.А. был заключен договор аренды земельного участка № от <данные изъяты> сроком на <данные изъяты> месяцев. Предметом вышеуказанного договора является земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. предоставленный для размещения административно-жилого здания, участок сформирован и поставлен на кадастровый учет. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности на административно-жилое здание, которое является приложением к заявлению Большаковой О.А. от <данные изъяты> № о заключении договора аренды земельного участка, а также в кадастровом плане земельного участка от <данные изъяты> ограничения (обременения) прав не зарегистрированы. Истец, по сути, не согласен с суммой начисляемой ему арендной платы за землю, с кадастровой стоимостью земельного участка. Большаковой О.А. неоднократно разъяснялось, что ей необходимо за свой счет провести межевание участка для внесения последующих изменений в договор аренды, однако она этого не делает. Разъяснялось также, что кадастровая стоимость участка и данные БТИ об объектах недвижимости, находящихся на участке, администрацией изменены быть не могут и эти данные положены в основу расчета арендной платы. Оснований для признания договора аренды недействительным не имеется. Просит отказать Большаковой О.А. в удовлетворении исковых требований.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В судебном заседании установлено, с <данные изъяты> Большакова О.А. является собственником административно-жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. <данные изъяты> между Большаковой О.А. и администрацией МО «Город Кирово-Чепецк» заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., на котором расположено вышеуказанное здание. Земельный участок был предоставлен в аренду Большаковой О.А. сроком на <данные изъяты> месяцев для размещения административно-жилого здания. В договоре указано местоположение и границы земельного участка: участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала. Граница проходит по улице <адрес>, далее по улице <адрес>. Земельный участок передан Большаковой О.А.. После истечения срока действия договора аренды, не заявив о его расторжении или изменении условий, и при отсутствии возражений со стороны администрации истец продолжила пользоваться земельным участком. Факт пользования земельным участком и существования договорных отношений между администрацией и Большаковой О.А. установлены вступившими в законную силу решениями Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области о взыскании арендной платы за пользование земельным участком. Решениями Кирово-Чепецкого районного суда от <данные изъяты> с Большаковой О.А. была взыскана арендная плата за пользование вышеназванным земельным участком за период с <данные изъяты>, поскольку Большакова О.А. не выполняла в добровольном порядке взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка.

Согласно кадастровому плану земельного участка от <данные изъяты>, являющемуся приложением к договору, площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м, в графе «Особые отметки» указано, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания. Большакова О.А. до настоящего времени продолжает пользоваться земельным участком.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются исследованными в ходе судебного разбирательства материалами дела: свидетельством о государственной регистрации права от <данные изъяты>; договором аренды земельного участка № от <данные изъяты>; распоряжением Главы администрации города Кирово-Чепецка № от <данные изъяты>; решениями Кирово-Чепецкого районного суда от <данные изъяты>

Из пункта 10 статьи 3 Федерального закона № 137 ФЗ от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Статья 34 Земельного кодекса РФ предусматривает порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. В статье указано, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Органы местного самоуправления обязаны уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

В части 3 статьи 34 ЗК РФ указано, что в заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".(часть 4 статьи 34 ЗК РФ).

Орган местного самоуправления на основании ч.5, ч.6 ст. 34 ЗК РФ в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.

Как видно из п.2.1 договора, неотъемлемой частью договора являются кадастровый план земельного участка, указанного в п.1.1 договора-приложения №1, расчет арендной платы-приложение №2, акт приема-передачи - приложение №3. В разделе 9 договора перечислены приложения к договору. Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., предоставленный для размещения административно-жилого здания. В договоре указано местоположение и границы земельного участка: участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала. Граница проходит по <адрес>, далее по <адрес>. В договоре имеются данные, позволяющие определенно установить имущество - земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды, что соответствует п.3 ст.607 ГК РФ.

На момент заключения договора в качестве приложения № к договору приложен кадастровый план земельного участка, соответствующий выписке из государственного земельного кадастра по состоянию на <данные изъяты>. Кадастровый план содержит указание границ земельного участка, его площадь. Кадастровый план приобщен представителем ответчика к материалам дела. Довод истца о том, что этого кадастрового плана он не видел, судом приняты быть не могут.

Таким образом, довод истца об отсутствии в договоре аренды приложения - кадастрового плана земельного участка определенной площади, с указанием границ, т.е. отсутствии предмета договора, несостоятельны. Предметом договора является земельный участок, который сформирован, имеет определенные границы.

Кроме того, предусмотренная ч.3 ст.34 Земельного кодекса обязанность заявителя о проведении за свой счет кадастровых работ с целью определения границ, каких-либо обременений, расположения объектов недвижимости Большаковой О.А. не выполнена.

Несогласие истца с принципом расчета арендной платы, с исходными данными, положенными в его основу, кадастровой стоимостью земельного участка не являются предметом спора, не подлежат судебной оценке и не могут быть основаниями для признания договора аренды земельного участка недействительным. При этом при заключении договора в 2004 году приложение № - расчет арендной платы земельного участка имелся. Кроме того, на основании п.3.3. договора при введении повышающих коэффициентов или ином изменении арендодателем, законодательством субъектов, размера ставок арендной платы, арендатор уплачивает пересчитанную плату с изменениями с момента официального опубликования в средствах массовой информации. То обстоятельство, что расчет арендной платы на основании постановления Правительства Кировской области, которое ввело повышающие коэффициенты, изменился по сравнению с 2004 годом, не означает, что договор аренды не имеет расчета, как неотъемлемой части договора.     

Суд, рассматривая дело, установил, что истец, заявляя требования о недействительности договора аренды земельного участка не согласен с расчетом арендной платы за арендуемый им земельный участок, не желая фактически отказываться от своего права пользования этим земельным участком на правах аренды. В данном случае истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, поскольку его право на определенную оплату арендуемого земельного участка подлежит защите с использованием иных способов, установленных гражданским законодательством, а не путем признания договора аренды земельного участка недействительным. Учитывая, что выбор способа защиты нарушенных прав, формирование предмета спора и оснований иска принадлежит исключительно истцу и суд не вправе по своему усмотрению изменять основания и предмет спора, то исковые требования о признании договора недействительной сделкой удовлетворению не подлежат.               

Проанализировав условия оспариваемого договора аренды от <данные изъяты> №, приложения к нему: кадастровый план земельного участка (по состоянию на момент заключения договора); расчет арендной платы; акт приема-передачи земельного участка по договору, приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка соответствует требованиям закона и оснований для признания его недействительным не имеется, в связи с чем, требования Большаковой О.А. о признании недействительным договора аренды земельного участка подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд                              

решил:           

Исковые требования Большаковой О.А. к администрации муниципального образования «Город Кирово-Чепецк» о признании недействительным договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд подачей апелляционной жалобы через Кирово-Чепецкий районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                            М.Г. Алексеева