Дело №2-268/2012 Решение изготовлено в окончательной форме 24 апреля 2012 года 20 апреля 2012 года г. Кировград Кировградский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Альшевской Е.В., при секретаре Масловой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Габдрахманову С.Р., Габдрахмановой Ю.А. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, У С Т А Н О В И Л: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Габдрахманову С.Р., Габдрахмановой Ю.А. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, указав в обоснование заявленного требования следующее: В соответствии с условиями договора займа от *** года между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Габдрахмановым С.Р., Габдрахмановой Ю.А., Сахненко А.В. и Сахненко Е.В., последним *** года был предоставлен ипотечный заем в размере ** рублей на 300 месяцев под 14% годовых. Сумма займа была зачислена *** года на счет Габдрахманова С.Р., открытый в КБ «Драгоценности Урала» (ЗАО), что подтверждается платежным поручением от *** года. Целью получения займа являлось приобретение Габдрахмановым С.Р. и Габдрахмановой Ю.А. в общую совместную собственность двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Свердловская область, г. Кировград. По состоянию на *** года рыночная стоимость квартиры составляла ** рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры от *** года, составленным независимым оценщиком СОГУП «Областной центр недвижимости». Сделка купли-продажи квартиры с использованием заемных средств совершена ответчиками *** года и зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области *** года. Одновременно с государственной регистрацией сделки и права общей совместной собственности ответчиков на квартиру, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу заимодавца - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена *** года. Права заимодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю – ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», *** года. Законным владельцем закладной на момент предъявления иска в суд является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи закладных от *** года, акт приема-передачи закладных от *** года) и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Начиная с *** года исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользование им (ежемесячные аннуитентные платежи в размере 8900 рублей 00 копеек), в нарушение условий закладной и договора займа, а также статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиками производятся с систематическими просрочками и недоплатами, а с *** года поступать перестали вообще. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных закладной и договором займа, истец, от имени которого действовало ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования направил ответчикам, в соответствии с п. 5.1.закладной и п. 4.4.1 договора займа, требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование ответчиками выполнено не было, какого-либо ответа на указанное требование ответчики не представили. В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями пункта 7.1 закладной и пункта 4.4.3 договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчиков перед ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по состоянию на *** года составляет 961464 рубля 43 копейки, в т.ч. сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга – 729496 рублей 00 копеек, сумма неуплаченных процентов, считая с даты, следующей за окончанием последнего оплаченного процентного периода (в соответствии с пунктом 1.6 закладной и пункта 3.2.3 договора займа базой для начисления процентов является действительное число календарных дней в году), - 148901 рубль 00 копеек, сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплату начисленных процентов по нему, предусмотренных пунктом 6.1 закладной и пунктом 5.2, 5.3 договора займа, в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки - 83067 рублей 43 копейки. Просит суд обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде двухкомнатной квартиры общей площадью ** кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область, г. Кировград, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 961464 рубля 43 копейки, в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - 729496 рублей 00 копеек, суммы неуплаченных процентов за пользование займом – 148901 рубль 00 копеек и суммы пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему – 83067 рублей 43 копейки, а также, начиная с *** года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации имущества (в зависимости какое событие наступит раньше) определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 14 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу (729496 рублей) и начиная с *** года и до даты вступления решения суда в законную силу, определить подлежащими уплате пени в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа; определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 875000 рублей. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате госпошлины. Определением Кировградского городского суда от *** года в порядке ст.44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена истца на ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» Тихоненков Е.В., действующий на основании доверенности от *** года, заявленное требование поддержал. Дополнительно указал, что согласно договору купли-продажи закладных законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Ответчик Габдрахманов С.Р. в судебном заседании заявленное требование признал, пояснил, что квартира была приобретена в период брака с Габдрахмановой Ю.А.. Брак в настоящее время расторгнут, платежи по договору не производят больше года. Расчет задолженности не оспаривает. Согласен на определение начальной продажной стоимости квартиры - ** рублей. Ответчик Габдрахманова Ю.А. в судебном заседании заявленное требование признала. Также выразила согласие на определение начальной продажной стоимости квартиры - ** рублей. Представитель ответчика Габдрахмановой Ю.А. адвокат Одинцев Р.Н. в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленного истцом требования. Третьи лица на стороне ответчиков Сахненко Е.В., Сахненко А.В. в судебном заседании не возражали против удовлетворения заявленного истцом требования. Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, находящиеся в материалах дела, суд приходит к следующему: В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, возникающие из договора займа. Как указано в ст.ст. 807, 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег. Заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. На основании п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле (ст. ст. 56 ч. 1, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) Согласно договору займа от *** года, ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» предоставлен ипотечный заем Габдрахманову С.Р., Габдрахмановой Ю.А., Сахненко А.В., Сахненко Е.В., *** года в размере *** рублей на 300 месяцев под 14% годовых. Сумма займа была зачислена *** года на счет Габдрахманова С.Р., открытый в КБ «Драгоценности Урала» (ЗАО), что подтверждается платежным поручением от *** года. В судебном заседании установлено, что целью получения займа было приобретение ответчиками в общую совместную собственность двухкомнатной квартиры общей площадью ** кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область, г.Кировград. По состоянию на *** года рыночная стоимость квартиры составляла ** рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости квартиры от *** года, составленным СОГУП СО «Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости». Права заимодавца-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями *** года, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю – ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», *** года. Свидетельство о государственной регистрации права подтверждает, что за ответчиками признано право общей совместной собственности двухкомнатной квартиры общей площадью ** кв. м., расположенной по адресу: г. Кировград, с ограничением права: ипотеки в силу закона в пользу заимодавца - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена *** года. В силу п. 1, 2 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными. Согласно договору купли-продажи закладных от *** года рассматриваемая Закладная продана ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о чем произведена соответствующая отметка в Закладной. Согласно договору купли-продажи от *** года Закладная передана ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Таким образом, в судебном заседании установлено, что законным владельцем закладной в настоящее время является истец ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (залогодержатель). В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество обремененное ипотекой. Согласно ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Согласно ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке {залоге недвижимости)», если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. В силу ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В судебном заседании установлено, что в счет погашения задолженности по договору займа от ответчиков поступило платежей на сумму 292399,61 рублей, из плановых 446433,00 рублей. При этом платежи поступали не ежемесячно, с нарушением графика. С *** года платежи перестали поступать вообще. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных закладной и договором займа, истец, от имени которого действовало ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования», *** года направил ответчику Габдрахманову С.Р. в соответствии с п. 5.1 закладной и п. 4.4.1 договора займа требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. В судебном заседании установлено, что требование ответчиком выполнено не было, какого-либо ответа на указанное требование ответчик не представил. В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В соответствии с п. 2 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). В соответствии со ст. 1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила. В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Обязательство по кредитному договору было обеспечено залогом в силу закона. Взятые на себя обязательства заемщиками исполнялись ненадлежащим образом. Период просрочки составляет более трех месяцев, по требованию залогодержателя полное досрочное исполнение обязательства по кредитному договору добровольно произведено не было. При указанных обстоятельствах, заявленное истцом требование об обращении взыскания на заложенное имущество в виде двухкомнатной квартиры общей площадью ** кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область, г. Кировград, подлежит удовлетворению, против чего не возражают и сами ответчики. В соответствии с положениями ст.ст. 55, 56 ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, на которое настоящим решением суда обращено взыскание может быть реализовано только путем продажи с публичных торгов. Суд считает необходимым определить начальную продажную стоимость заложенного имущества, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере 875000 рублей, с чем согласны и сами ответчики. Задолженность ответчиков перед истцом по состоянию на *** года составляет 961464 рубля 43 копейки, в т.ч. сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга – 729496 рублей 00 копеек, сумма неуплаченных процентов, считая с даты, следующей за окончанием последнего оплаченного процентного периода (в соответствии с пунктом 1.6 закладной и пункта 3.2.3 договора займа базой для начисления процентов является действительное число календарных дней в году), - 148901 рубль 00 копеек, сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплату начисленных процентов по нему, предусмотренных пунктом 6.1 закладной и пунктом 5.2, 5.3 договора займа, в размере 0,2% за каждый календарный день просрочки - 83067 рублей 43 копейка. Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчиков процентов в размере 14% годовых за пользование займом и пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки по день реализации имущества (день фактической уплаты ответчиками суммы долга). Указанное требование направлено на принятие судом решения в отношении будущих событий. В соответствии с положениями части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Обращаясь в суд с требованием о взыскании с ответчиков за счет заложенного имущества процентов и пени, предусмотренных кредитным договором, по день фактического возврата кредита, истец просит суд защитить его право на получение денежных средств на будущее, тогда как в настоящий момент данное право не нарушено ответчиком. Истец, в случае дальнейшего нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по кредитному договору, не лишен право повторного обращения в суд с требованием о взыскании процентов и пени по договору за конкретный период неисполнения ответчиком обязательств. Согласно п. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В материалах дела имеется платежное поручение, согласно которому истцом при подаче в суд иска к Габдрахманову С.Р., Габдрахмановой Ю.А. уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей. Принимая во внимание, что исковые требования ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в части основного требования об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворено в полном объеме, сумма государственной пошлины 4000 рублей также подлежит взысканию с ответчиков, в равных долях. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Габдрахманову С.Р., Габдрахмановой Ю.А. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворить. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде квартиры общей площадью ** кв.м., расположенной по адресу: Свердловская область, г. Кировград, в том числе: - определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 961464 рубля 43 копейки, в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - 729496 рублей 00 копеек, суммы неуплаченных процентов за пользование займом – 148901 рубль 00 копеек и суммы пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему – 83067 рублей 43 копейки. Требование в части взыскания из стоимости заложенного имущества процентов в размере 14 % годовых за пользование займом и пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки по день реализации имущества (день фактической уплаты ответчиками суммы долга), оставить без удовлетворения. определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере ** рублей. Взыскать с Габдрахманова С.Р. в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей. Взыскать с Габдрахмановой Ю.А. в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировградский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Судья: Е.В. Альшевская