Дело Номер обезличен
Номер обезличен
Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 июля 2010 года Кировский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Быкова А.В.,
при секретаре Кудиновой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске гражданское дело по иску
ООО к Мандрыгиной Анне Евгеньевне о взыскании задолженности за содержание жилья и коммунальные услуги, встречному иску Мандрыгиной Анны Евгеньевны к ООО о признании недействительными решения общего собрания от Дата обезличена года, договора управления многоквартирным домом от Дата обезличена года,
УСТАНОВИЛ:
ООО обратилось в суд с иском к Мандрыгиной Анне Евгеньевне о взыскании задолженности за содержание жилья и коммунальных услуги, связанных с эксплуатации квартиры ... за период с ноября 2008 года по ноябрь 2009 года в сумме 11395 рублей 84 копеек и пени в сумме 189 рублей 83 копеек.
Во встречном иску Мандрыгиной Анны Евгеньевны обратилась в суд с иском к ООО о признании недействительными решения общего собрания от Дата обезличена года, договора управления многоквартирным домом от Дата обезличена года.
В настоящем судебном заседании представитель ООО по доверенности Мордовцев А.Н. отказался от заявленных требований к Мандрыгиной Анне Евгеньевне, ссылаясь на то обстоятельство, что задолженность погашена ответчиком.
Представитель Мандрыгиной А.Е. по доверенности Мандрыгина Е.Н. не возражала против прекращения производства по делу.
Определением суда от 07 июля 2010 года производство по делу в части исковых требований ООО обратилось в суд с иском к Мандрыгиной Анне Евгеньевне прекращено в связи с отказом от иска.
В обоснование своих требований Мандрыгина А.Е. указала следующее.
ООО в суд представлен протокол общего собрания от 26.08.2008 Номер обезличен и список присутствующих жильцов. Согласно представленного протокола собственниками помещений единогласно выбрана управляющая компания - ООО при этом каждый собственник имел право одного голоса. Тем самым нарушена ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, так как количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Необходимо отметить, что 26.08.2008 года не могло существовать ни одного собственника, т.к. по состоянию на 26.08.2008 года дом по ... не был сдан в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Номер обезличен выдано Департаментом строительства Администрации г. Омска 18 ноября 2008 года. Акт приема-передачи квартиры, являющийся одним из документов, на основании которых регистрируется право собственности, подписан истцом (Мандрыгиной А.Е.) 20 ноября 2008 года. В соответствии с п.п. 4 п.2 ст. 44, ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации выбор способа управления многоквартирным домом находится в компетенции общего собрания собственников помещений.
Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
На основании ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Истец (Мандрыгина А.Е..) является собственником квартиры, расположенной по адресу ..., ..., ... с 17 июня 2009 года, согласно свидетельства о государственной регистрации права от 17 июня 2009 года Номер обезличен.
Таким образом, по состоянию на 26 августа 2008 года, учитывая вышеизложенное, право собственности не помещения, расположенные в ... по ... не могло возникнуть.
26 августа 2008 года ЗАО проводилось собрание дольщиков по вопросу переноса срока сдачи дома в эксплуатацию, где представителями данной организации собирались подписи дольщиков на отдельных листах.
В связи с выше изложенным просит признать протокол общего собрания от 26.08.2008 года недействительным, как и договор управления многоквартирным домом от 18.05.2009 года, на который ссылается ООО в исковом заявлении л.д.71-72).
В настоящем судебном заседании представитель Мандрыгиной А.Е. по доверенности Мандрыгина Е.Н. поддержала заявленные требования, при этом подтвердила на вопрос суда то обстоятельство, что обслуживанием указанного дома занимается только указанная организация. Срок её доверителем не пропущен, поскольку о наличии заявленного собрания и договора управления истец была извещена только в ходе судебного заседания у мирового судьи.
Представитель ООО по доверенности Мордовцев А.Н. заявленные требования не признал, указав, что указанный договор и протокол собрания был предметом рассмотрения Кировского суда по иску соседей истца, доводы признаны необоснованными, при этом заявитель пропустила шестимесячный срок для обжалования. ООО является единственной организацией, которая обслуживала и обслуживает указанный дом, имеет все необходимые договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы настоящего дела, материалы дела Номер обезличен по иску ООО к Халваши Наталье Михайловне о взыскании задолженности по обслуживанию жилья, коммунальным услугам, пени, встречному исковому заявлению Халваши Натальи Михайловны к ООО о признании решения общего собрания собственников жилья и договора управления многоквартирным домом недействительными, по иску ООО к Цыгулевой Марине Викторовне о взыскании задолженности по обслуживанию жилья, коммунальным услугам, пени, встречному исковому заявлению Цыгулевой Марины Викторовны к ООО о признании решения общего собрания собственников жилья и договора управления многоквартирным домом недействительными, по иску ООО к Котову Виталию Александровичу о взыскании задолженности по обслуживанию жилья, коммунальным услугам, пени, встречному исковому заявлению Котова Виталия Александровича к ООО о признании решения общего собрания собственников жилья и договора управления многоквартирным домом недействительными, рассмотренного 26 мая 2010 года, суд приходит к следующему.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускается действия граждан и юридических лиц, осуществляемы исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Не допускается также использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В случаях несоблюдения указанных требований, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
При этом разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.
Из материалов дела следует, что собственниками помещений в многоквартирном доме выбран способ управления жилым домом Номер обезличен по ... - управляющей организацией - ООО л.д.36).
В соответствии с ч. 3 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Установлено, что управление многоквартирным домом Номер обезличен по ... по решению общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме (копия протокола Номер обезличенот 26.08.2008 годал.д.33-35) осуществляет ООО на основании вышеуказанных договоров.
Согласно условиям договора управляющая организация обязана приступить к выполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом с момента подписания договора управления многоквартирным домом (п.9.1,2.1 договора).
Пунктом 8.1 договоров управления многоквартирным домом установлено, что вышеуказанные договоры заключаются сроком на 12 месяцев и при отсутствии одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором.
Кроме того, пунктом 9.2 договоров установлено, что обязательства, принятые сторонами распространяются на всех собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений, в том числе и на тех, кто не подписал договор управления.
В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Такое решение является обязательным для всех.
Пунктом 9 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ установлено, что управление жилым многоквартирным домом должно осуществляться только одной управляющей организацией.
Стороны не оспаривают, что договор управления исполняется ответчиком.
В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования и передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45, 47, 48 ЖК РФ.
Согласно указанных норм, проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3, ст. 45 ЖК РФ).
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4, ст.45 ЖК РФ).
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1, ст. 46 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч.2, ст.46 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ч.6, ст. 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1, ст. 47 ЖК РФ).
Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч.2, ст.47 ЖК РФ).
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч.3, ст. 47 ЖК РФ).
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (ч.1, ст. 48 ЖК РФ).
Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально (ч.2, ст. 48 ЖК РФ).
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3, ст. 48 ЖК РФ).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч.5, ст. 48 ЖК РФ).
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч.6, ст. 48 ЖК РФ).
Существующий законодательный запрет на управление одного многоквартирного дома двумя и более управляющими организациями объясняется тем, что сособственники уже распорядились всем имущественным комплексом в целом, передав его по договору управления многоквартирным домом профессиональной организации, которая фактически и осуществляет правомочия собственника в отношении указанного имущества согласно договору управления.
Договор управления многоквартирным домом отвечает всем признакам договора возмездного оказания услуг, регулируемого гл.39 ГК РФ.
В случае если договор управления заключен между собственниками и управляющей организацией, на их отношения распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», а также принятые в соответствии с ним Правила предоставления коммунальных услуг, регулирующие отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло -, электро-, водоснабжению и канализации.
Таким образом, если собственники решат распорядиться этим имуществом иным способом, например, путем передачи его другой управляющей организации в управление, они должны сначала расторгнуть ранее заключенное ими соответствующее соглашение.
Согласно ч.8 ст. 162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным жилым домом осуществляются в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Следовательно, изменение и расторжение договора должно осуществляться в порядке, установленном главой 29 ГК РФ.
В судебном заседании установлено, что на собрании 26.08.2008 года присутствовали 82 собственника помещений в жилом доме, то есть 58%, кворум имелся и вместе с тем, отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о неправомерном поведении управляющей организации ООО
Сама по себе ссылка ответчиков на неправомерное проведение общего собрания сособственников многоквартирного жилого дома, носит голословный характер, так как допустимыми доказательствами не подкреплена, кроме того, договор управления многоквартирным домом заключался изначально отдельно с каждым проживающим собственником жилого помещения.
Суду не представлены доказательства расторжения договора управления жилым домом.
Статья 162 ЖК РФ действительно предусматривает возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, однако лишь в двух случаях: если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам конкурса (ч.4ст.161 ЖК РФ), общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом (ч.8.1 ст. 162); если управляющая организация не выполняет условий договора (ч.8.2 ст.162).
Ни иная управляющая организация, ни иные собственники жилых помещений дома Номер обезличен по ..., с которыми был заключен договор управления многоквартирным домом, требований о признании его недействительным не заявляли.
Управляющая организация - это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом.
Согласно ч.1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.2ст.162 ЖК РФ).
ООО с 2008 года на законных основаниях приступило к управлению многоквартирным домом Номер обезличен по ... в КАО ... и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в полном объеме. Выполняются аварийные работы по заявкам жильцов. Заключены трудовые договора с работниками, выполняющими работы непосредственно на многоквартирном доме. Заключены договора с подрядными организациями л.д.19-20, 27-30).
Собственники помещений многоквартирного ... по ... в КАО ... в свою очередь плату за содержание и ремонт жилья вносят в ООО
Кроме того, истец, фактически заплатив долю, с момента проживания в квартире мог и должен был знать об оспариваемых протоколе собрания и договоре управления, поэтому Мандрыгина А.Е. пропустила к тому же шестимесячный срок, указанный выше.
Учитывая изложенные обстоятельства, требования Мандрыгиной А.Е., не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст., ст. 98, 194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В исковых требованиях иску Мандрыгиной Анны Евгеньевны к ООО о признании недействительными решения общего собрания собственников ... по ... в КАО города Омска от 26 августа 2008 года, договора управления указанным многоквартирным домом от 18 мая 2009 года, отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский суд в 10 суток со дня со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий: А.В. Быков
Решение не вступило в законную силу