Дело № 2-4155/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 октября 2010 года Кировский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Полякова Д.Н.
при секретаре судебного заседания Силкиной Н.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к Бескровному А.Б. о понуждении к сносу гаражного бокса,
установил:
ГУ по земельным ресурсам Омской области обратилось в суд с иском к Бескровному А.Б. о понуждении к сносу гаражного бокса. Истец указало, что 23.09.99г. между Администрацией КАО г.Омска и ГСК «П» был заключен договор аренды земельного участка .... В соответствии с пунктом 1 договора во временное владение и пользование арендатора сроком на один год был передан земельный участок общей площадью 15834 кв.м., местоположение которого установлено: г.Омск, ... для размещения временных гаражей. На указанном земельном участке размещен гараж ..., числящийся за ответчиком и входящий в гаражный кооператив «П». 23.08.01г. Администрацией КАО г.Омска в адрес арендатора было направлено извещение о том, что договор аренды земельного участка будет расторгнут с 3.09.01г. согласно пункту 5.1 договора аренды земельного участка. Нахождение гаражного бокса ответчика на спорном земельном участке препятствует фактической реализации полномочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. ГУ по земельным ресурсам Омской области просило обязать Бескровного А.Б. осуществить снос гаража ..., находящегося в составе гаражного кооператива «П», расположенного на пересечении улиц ... в городе Омске.
В судебном заседании представитель истца И.А. исковые требования поддержал по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещён надлежащим образом, об уважительных причинах неявки в суд не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.
В соответствии с требованиями статьи 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании оборота земельных участков основано на признании земельного участка недвижимым имуществом. Это положение отражено в статье 130 ГК, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся и земельные участки.
В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Из материалов дела следует, что постановлением Главы Администрации Кировского района г.Омска № 600 от 28.10.1993 года АОЗТ «Д» во временное владение и пользование предоставлен земельный участок общей площадью 15834 кв.м. под строительство платной автостоянки, совместно с гаражами по ..., при этом АОЗТ «Д» обязывалось разработать проектную документацию в соответствии с заданием на проектирование; запроектировать инженерные коммуникации; после разработки и согласования проекта оформить договор аренды земельного участка; приступить к строительству платной автостоянки совместно с гаражами после получения разрешения на право производства работ в отделе коммунального хозяйства; строительство платной автостоянки, совместно с гаражами, вести в соответствии с разработанным и согласованным проектом; выполнить благоустройство участка; по окончании строительства выполнить исполнительную съемку через Главомскархитектуру; при сдаче гаражей в эксплуатацию выделить администрации района на сокращение очередности участников ВОВ, инвалидов и др. категорий граждан 30% боксов по ценам, действующим на период сдачи гаражей.
04.09.1996 года АОЗТ «Д» на основании акта приема-передачи передало спорный земельный участок ГК «П», созданному на основании постановления Главы Администрации Кировского района г.Омска № 48 от 21.02.1996 года. Устав ГК «П» был также зарегистрирован Главой Администрации Кировского района г.Омска.
Пунктом 1 и 2 Устава гаражного кооператива «П» предусматривалось, что товарищество «П» создается для организации строительства и эксплуатации индивидуальных гаражей, принадлежащих членам товарищества на праве частной собственности.
Кроме того, согласно п.1.9 Устава, регистрация товарищества гарантирует ему право беспрепятственного осуществления деятельности по отводу земельного участка под строительство гаражей.
Товарищество имеет право на проектирование и строительство гаражей на отведенном земельном участке по типовым проектам, утвержденным администрацией района и заключение любых договоров, связанных со строительством и эксплуатацией гаражей (п. 1.10).
Построенные гаражи принимаются в эксплуатацию комиссией, образуемой администрацией района, в составе представителей администрации и правления товарищества с участием членов товарищества (п.1.11).
Также, п.2.4 Устава предусматривалась возможность продажи, обмена, дарения, сдачи в аренду гаража, осуществляемые по решению правления товарищества.
Для строительства и размещения гаражей АОЗТ «Д» в соответствии с действовавшим на тот период времени земельным законодательством, по Акту приема-передачи от 4.09.96г. отказалось от подписания договора аренды земельного участка от своего имени, с условием передачи данного права ГК «П» и переоформления земельного участка, входящего в состав земельного участка, выделенного АОЗТ «Д» Постановлением Главы Администрации Кировского района г.Омска № 600 от 28.10.93г. Одновременно с подписанием акта кооперативу были переданы правоустанавливающие документы на земельный участок, иные документы, связанные с использованием участка (счета-фактуры, сметы, акты, платежные документы), а также имущество, неотделимое от участка.
Следовательно, Администрацией Кировского района г.Омска из земель АОЗТ «Д» с согласия акционерного общества, был частично изъят ранее выделенный АОЗТ под строительство земельный участок, и фактически произведено переформирование земельных участков, поскольку вновь образованный земельный участок был предоставлен ГК «П» для эксплуатации находящихся на нем объектов (гаражных боксов), а также для строительства и последующей эксплуатации новых объектов.
Указанное подтверждается заключением 23.09.1999 года между Администрацией КАО г.Омска и ГК «П» договора краткосрочной аренды земельного участка ..., расположенного по адресу: ..., на срок до 23.09.2000 года.
При этом на основании п. 5.1 договора Арендодатель (Администрация Кировского АО г.Омска) вправе досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке в случае нарушения Арендатором условий договора, а также в случае освоения участка по генплану города.
Согласно уведомлению, направленному председателю ГК «П» Администрацией Кировского АО г. Омска, договор краткосрочной аренды земельного участка от 23.08.1999 года расторгнут с 03.09.2001 года в одностороннем порядке в соответствии с п.5.1 договора.
При таких обстоятельствах, суд учитывает не только положения действующего земельного и гражданского законодательства, но и законодательства, действующего на период времени создания гаражного кооператива, отвода земельного участка, заключения и расторжения с кооперативом договора краткосрочной аренды на спорный земельный участок.
Так, согласно действующей на момент расторжения договора аренды земельного участка, статьи 41 Земельного кодекса РСФСР договор аренды земли с юридическим лицом (кооперативом) мог быть расторгнут также по волеизъявлению сторон.
Как установлено судом, волеизъявление сторон по расторжению договора аренды от 23.09.99г. отсутствовало. Данный факт подтвержден материалами дела, в которых отсутствуют доказательства согласия кооператива с решением Администрации о расторжении договора аренды. Обстоятельств нарушения Арендатором условий договора также не выявлено.
Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36, часть 1). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3, Конституции Российской Федерации). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является Земельный кодекс Российской Федерации.
Статья 7 ЗК РСФСР, утвержденного ВС РСФСР 25.04.91г. за № 1103-1, действовавшего до принятия 25.10.01г. нового ЗК РФ, предусматривала, что граждане РСФСР, в соответствии с Земельным Кодексом, имеют право по своему выбору на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду земельных участков.
Для строительства коллективных и индивидуальных гаражей земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое владение или в аренду.
В соответствии со ст.70 Земельного кодекса РСФСР, все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых, сельских Советов народных депутатов.
В соответствии со ст.80 Земельного кодекса РСФСР земельные участки для кооперативного, а также индивидуального дачного, гаражного и жилищного строительства предоставляются местными Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией. Земли для кооперативного дачного и гаражного строительства состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, и из земель, находящихся членов этих кооперативов. К землям общего пользования относятся земли, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.
На земли общего пользования местными Советами народных депутатов соответствующим кооперативам выдается документ, удостоверяющий право на землю. На участки, предоставленные членам указанных кооперативов Советами народных депутатов по представлению соответствующих кооперативов выдается документ, удостоверяющий их право на землю.
При строительстве жилищно-строительными кооперативами многоквартирных домов, а гаражно-строительными кооперативами многоярусных гаражей земельные участки предоставляются в бессрочное (постоянное) пользование или аренду кооперативам.
Статьей 81 Земельного кодекса РСФСР установлено, что земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, используются для возведения жилых домов и служебно-хозяйственных строений, а земельные участки, предоставленные для гаражного строительства, используются для возведения построек, необходимых для хранения и обслуживания автомобилей, других средств транспорта.
В судебном заседании, а также материалами дела установлено, что на данном земельном участке по ... в городе Омске, предоставленном во временное пользование под строительство платной автостоянки совместно с гаражами в соответствии с разработанной проектной документацией – АОЗТ «Д» постановлением Главы Администрации Кировского района г.Омска от 28.10.93г. за № 600 было организовано строительство одноэтажных железобетонных гаражей, а также продажа гаражей для личного пользования граждан.
В соответствии со ст.52 Земельного кодекса РСФСР арендаторы, наряду с землевладельцами и землепользователями обладают всеми правами собственников земельных участков, за исключением случаев, установленных пунктами 7 и 8 настоящей статьи, а также правом на компенсацию вложенных затрат на повышение плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случаях, предусмотренных пунктом 12 статьи 39 настоящего Кодекса.
Согласно положениям ст.54 ЗК РСФСР вмешательство в деятельность собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, связанной с использованием земли, со стороны государственных, хозяйственных и других органов и организаций запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства.
Нарушенные земельные права подлежат восстановлению в порядке разрешения земельных споров, предусмотренных статьями 115-123 настоящего Кодекса.
Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, подлежат возмещению в полном объеме.
Статья 55 этого же Кодекса, предусматривающая гарантии прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, устанавливает, что изъятие или выкуп для государственных и общественных нужд земельных участков у граждан может производиться после выделения по их желанию местным Советом народных депутатов равноценного земельного участка, строительства на новом месте предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отводится земельный участок, жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду, в соответствии со статьей 97 настоящего Кодекса.
Возмещение убытков арендаторам земельных участков предусмотрено и принятым 25.10.01г. ЗК РФ за № 136-ФЗ.
Так, в соответствии со ст.57 ЗК РФ убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд; ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц; временным занятием земельных участков; ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков; изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду) землепользователям, понесшим эти убытки.
Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
Постановлением Правительства РФ от 7.05.03г. № 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц.
В судебном заседании установлено, что все члены кооператива «П» приобрели гаражи в личное пользование по-разному. В частности, некоторые из них приобрели гаражи непосредственно в Администрации КАО г.Омска, другие – у подрядных организаций, третьи – в самом кооперативе, но все – за определенную плату.
Всем владельцам гаражных боксов были выданы ордера, либо Архитектурно-планировочным Отделом администрации КАО г.Омска на получение земельного участка под строительство капитального (установку железобетонного) гаража, либо Отделом малого коммунального строительства этой же Администрации на право пользования капитальным гаражом в гаражном кооперативе «П».
Некоторые члены кооператива оформили право собственности на гаражные боксы на основании договора купли-продажи, а также путем регистрации права собственности на них в соответствии с выданной кооперативом справкой и на основании Федерального закона от 3.10.04г. № 123-ФЗ, предусматривающим, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (в ред. ЗК РФ, 2001г.).
Согласно п.1 ст.36 ЗК РФ граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, также имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами. На возникающие при этом правоотношения в полной мере распространяется правовая позиция Конституционного Суда РФ, в силу которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией РФ (Постановление от 3.11.98г. № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (в ред. Федерального закона от 24.07.07г. № 212-ФЗ).
Законом № 212-ФЗ также установлено правило, согласно которому собственники зданий, сооружений, строений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после вступления в силу ЗК РФ.
Таким образом, доводы ГУ по земельным ресурсам Омской области о законном прекращении прав кооператива на спорный земельный участок являются несостоятельными.
Более того, именно орган местного самоуправления, обладающий правом отвода земельных участков, создал гаражный кооператив «П», а также утвердил его Устав, в соответствии с которым гаражные боксы принадлежат на праве частной собственности членам кооператива, допустил передачу части предоставленного в аренду земельного участка под строительство от акционерного общества с ограниченной ответственностью «Д» добровольному объединению физических лиц (гаражному кооперативу), предоставив кооперативу все права по использованию этого участка для возмездного изготовления и распоряжения на нем объектов недвижимости (гаражных боксов). Тем самым Администрация в своем интересе способствовала возникновению у членов кооператива самостоятельных вещных прав на расположенное в границах этого участка имущества.
Доводы истца о том, что земля, которой пользовался гаражный кооператив, предназначалась для иных целей в соответствии с Генеральным планом застройки города Омска, не подтверждены надлежащими доказательствами (самим Генеральным планом на 1996 год с последующими внесенными в него корректировками).
Согласно п. 6.6.1 Решения Омского Городского Совета народных депутатов от 6.04.93г. № 57 «О земле и земельных отношениях на территории г.Омска» предоставление земельных участков гражданам под малое коммунальное строительство (гаражи, погреба и т.д.) осуществляется на основе предварительного объединения таких коллективов в качестве юридических лиц.
Согласно п. 6.6.9 Решения Омского Городского Совета народных депутатов от 6.04.93г. № 57 «О земле и земельных отношениях на территории г.Омска» земельный участок, выделенный коллективу застройщиков под малое коммунальное строительство, предоставляется в аренду либо в бессрочное (постоянное) пользование.
Строительство объектов малого коммунального назначения должно осуществляться в строгом соответствии с проектом (п. 6.6.8 Решения).
В соответствии с п.2 Постановления Главы Администрации г.Омска от 22.06.94г. № 460-п «О полномочиях районных в городе администраций в вопросах землепользования под малое коммунальное строительство» администрации района разрешено предоставлять в соответствии с утвержденным порядком свободные от застройки городские земли в границах районов под объекты малого коммунального строительства: временные гаражи, малые торговые павильоны и др.; оформлять в установленном порядке ранее выстроенные объекты малого коммунального строительства, если их размещение не противоречит генеральному плану развития города; рассматривать возможность размещения платных охраняемых стоянок и многоэтажных капитальных гаражей для их последующего оформления постановлением главы администрации города.
В соответствии с п.3 Постановления Главы Администрации г.Омска от 22.06.94г. № 460-п «О полномочиях районных в городе администраций в вопросах землепользования под малое коммунальное строительство» администрации района запрещено размещение капитальных боксовых гаражей в жилых зонах города, оформление документов и предоставление земельных участков под объекты малого коммунального строительства.
Тогда как в п.4 указанного Постановления районные администрации обязывались в течение месяца передать все имеющиеся у них документы по всем ранее выполненным объектам малого коммунального строительства в Главомскархитектуру для нанесения на дежурный план города.
В п.11 Приложения № 1 к Постановлению Главы Администрации г.Омска от 22.06.94г. № 460-п «Порядка предоставления и оформления земельных участков под объекты малого коммунального строительства» указано, что по окончании строительства объект сдается в эксплуатацию комиссии, созданной районной администрацией и каждому владельцу выдается ордер на гараж.
Согласно Положению о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утвержденным Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 года № 95 «О создании Главного управления по земельным ресурсам Омской области», Главное управление по земельным ресурсам Омской области является специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи управлением и распоряжением земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку планируемые к постройке гаражи соответствовали действовавшему Генеральному плану города, постольку (согласно действовавшей ст. 28 Земельного кодекса РСФСР, в которой сказано, что предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земель для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, строительства объектов в городах, поселках и сельских населенных пунктах в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки, а также при предоставлении (передаче) земель гражданам) предварительного согласования места размещения не требовалось. Принятие соответствующего решения находилось в компетенции СНД Кировского района г.Омска согласно решению Малого Совета Омского городского СНД №79 от 19.05.1992 г. и постановлению Главы Администрации г. Омска № 613-п от 12.07.1993г.
Таким образом, строительство гаражного бокса, принадлежащего Бескровному А.Б. было произведено на земельном участке, предоставленном для этих целей в установленном (в момент предоставления) порядке и уполномоченным на это органом.
В материалах дела отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию гаражного комплекса по ... в г. Омске, однако, присутствуют косвенные доказательства его получения. Такими доказательствами являются: договоры аренды земельного участка с ГСК «П»; факт выдачи ордеров гражданам на право владения соответствующими гаражными боксами.
Соответственно, можно считать доказанным и то, что работы по строительству гаражных боксов велись при наличии соответствующего разрешения и без нарушений действовавших СНиПов.
Как следует из материалов дела заключенный между ГСК «П» и Администрацией КАО г.Омска договор арены земельного участка был расторгнут Администрацией КАО г.Омска со ссылкой на п. 5.1. Договора. Мотивом послужило то, что земельный участок, на котором расположены гаражи, принадлежащие членам ГСК «П» будет необходим для строительства метрополитена.
Следовательно, прекращение аренды земельного участка ГСК «П» является незаконным и этот вывод усиливается последующим предоставлением того же земельного участка под строительство другому лицу - ООО «У».
Таким образом, оценив представленные доказательства, суд полагает в удовлетворении исковых требований Главному Управлению по земельным ресурсам Омской области к ответчику о сносе гаражных боксов необходимо отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований к Бескровному А.Б. о понуждении к сносу гаражного бокса Главному управлению по земельным ресурсам Омской области отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский районный суд г. Омска в течение 10 дней.
Судья Д.Н. Поляков
Решение не вступило в законную силу.