Дело № 2-5544/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 декабря 2010 года Кировский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Полякова Д.Н.
при секретаре судебного заседания Силкиной Н.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску ОАО «Левобережье» к Бащелиной В.Н. и ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» о признании договора недействительным,
установил:
ОАО «Левобережье» обратилось в суд с иском к Бащелиной В.Н. и ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» о признании недействительным договора от 25.07.08г., заключённого между ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» и собственниками помещений жилого многоквартирного дома ... в г. Омске. Истец указало, что в октябре 2006г. собственниками помещений жилого многоквартирного дома ... в г. Омске, в соответствии с нормами ЖК РФ, выбран способ управления многоквартирным домом – управляющая организация, а именно ОАО «Левобережье». На основании протокола общего собрания собственников помещении указанного жилого дома от 27.10.06г. между собственниками помещений и управляющей организацией ОАО «Левобережье» подписан договор управления № ..., вступивший в действие 01.11.06г. Срок действия договора определен 5 лет (п.6.1). Одностороннее расторжение договора не предусмотрено (п.6.4). Пункт 6.3 договора предусматривает условия его досрочного расторжения: по соглашению сторон, на основании решения общего собрания по причине нарушения условий договора при письменном предупреждении об этом управляющей организации за 60 дней, и на основании решения суда. Соглашение о расторжении договора ... между сторонами не подписывалось, претензии о нарушении условий договора в адрес ОАО «Левобережье» не направлялось, решение суда о расторжении договора ... от 01.11.06 года судом не выносилось. До настоящего времени договор ... от 01.11.06 года не расторгнут, истец продолжает выполнять обязательства по договору, осуществляя работы по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, что подтверждается действующими договорами с ресурсоснабжающими и иными организациями, а также журналами регистрации заявок, поступающих от населения. Часть собственников осуществляют оплату указанной управляющей организации. Однако с августа 2008 г. по июль 2009г. собственникам помещений указанного дома другая организация - ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» распространялись квитанции, содержащие строку, подлежащую к оплате: «содержание и ремонт жилья». В обоснование своих действий ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» ссылалось на договор управления, якобы вступивший в действие с 01.08.08г. Предмет данного договора идентичен предмету договора № ... от 01.11.06г. Договоры, имеющие один и тот же предмет, не могут действовать в одно и то же время, в связи с невозможностью исполнения, так как собственники помещений не могут иметь обязательства относительно одного и того же предмета договора сразу перед двумя управляющими организациями. ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», выставляя квитанции со строкой «содержание и текущий ремонт», затрудняло исполнение обязательств ОАО «Левобережье» в период с 01.08.08г. по 31.07.09г. по договору управления № ... от 01.11.06г., в том числе: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан; осуществлять надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме; решать вопросы пользования указанным имуществом, а также обеспечивать предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме; контролировать работы по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации; принимать и регистрировать заявки, вести учет ремонтных работ и контролировать их качество; проверять соблюдение потребителями жилищно-коммунальных услуг своих обязательств по договорам найма, аренды, технического обслуживания и т.д.; подготавливать данные для корректировки размера оплаты жилищно-коммунальных услуг в случае отклонения их качества от нормативного уровня; работать с населением по ликвидации задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, принимать меры по взысканию задолженности, в т.ч. подготавливать и направлять уведомления о необходимости погашения задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, выяснять причины возникновения задолженности, анализировать полученную информацию и принимать решения по каждой конкретной семье. Данные действия были затруднены так же в силу того, что собственники помещений имели те же самые обязательства по договору управления перед ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», в связи с чем денежные средства поступали на счет ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», не поступив в полном объеме в ОАО «Левобережье». Собственники помещений многоквартирного жилого ... по ..., проведя общее собрание в форме заочного голосования в период с 5 июля 2008 г. по 15 июля 2008 г., приняли решение о смене способа управления многоквартирным домом, в соответствии с п.3 ст. 161 ЖК РФ, изменив его на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. На этом же собрании было принято решение о выборе организации для выполнения работ по содержанию (обслуживанию) и ремонту дома - ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» и о заключении с ним договора на содержание (техническое обслуживание) и ремонт дома. Однако, договор на содержание (техническое обслуживание) и ремонт дома от 25.07.08 года, заключенный между собственниками помещений жилого дома ... и ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» по своей правовой природе является договором управления, поскольку ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» в соответствии с указанным договором принимает на себя обязанности не только по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту, но и по организации предоставления в помещения дома коммунальных и иных услуг (п. 1.1, 3.1 Договора); проведению перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия пользователей помещения (п. 5.8., 7.9. Договора); заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, ведению учета и своевременной оплате поставщикам услуг коммунальных и иных услуг (п. 7.15 Договора). А также имеет право приостанавливать подачу коммунальных услуг при нарушении собственниками помещений условий договора (п. 6.7 Договора), принимать меры к взысканию задолженности, в том числе отключать помещения должника от коммунальных услуг (п. 7.7 Договора). Пункт 7.3 Договора предусматривает плату за коммунальные услуги. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 164 ЖК РФ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Ни одним из собственников помещений жилого ... указанные договоры с ресурсоснабжающими организациями не были заключены. Таким образом, фактически способ управления многоквартирным домом ... не был изменен, была изменена управляющая организация: с ОАО «Левобережье» на ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», что противоречит пункту 9 статьи 161 ЖК РФ. ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» подписало договор управления с собственниками помещений многоквартирного жилого дома ... в нарушении п. 9 ст. 161 ЖК РФ, так как в тот же период действовал и не был расторгнут договор с ОАО «Левобережье». Кроме того, собственники помещений в многоквартирном жилом доме ... провели 14.08.08 года внеочередное общее собрание, где признали решение собрания от 15.07.08г. о заключении договора управления с ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» недействительным, договор, заключенный между собственниками помещений и ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» - ничтожным, договор управления многоквартирным домом, заключенный между собственниками и ОАО «Левобережье» от 01.11.06г. ... считать единственно действующим. Данное решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не отменено и в установленном порядке не оспорено. Учитывая изложенное, договор управления ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», заключенный с собственниками помещений жилого многоквартирного дома ..., является ничтожным. Все последующие действия, совершенные на основании данного договора управления, и документы, так же являются ничтожными. Учитывая, что договор ... от 01.11.06г. до настоящего времени не расторгнут в установленном действующим законодательством порядке, истец просит признать недействительным договор от 25.07.08г., заключённый между ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» и собственниками помещений жилого многоквартирного дома ... в г. Омске.
В судебном заседании представитель истца А.М. исковые требования поддержал в полном объёме по обстоятельствам, указанным в исковом заявлении.
Бащелина В.Н. и представитель ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили (кроме Бащелиной В.Н.).
Бащелина В.Н. в заявлении с исковыми требованиями согласилась, полагает, что они заявлены обоснованно. Просила требования ОАО «Левобережье» удовлетворить в полном объеме и рассмотреть данное дело в ее отсутствие.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется с учетом требований ч. 4 ст. 6 ЖК РФ и ст. 9 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ».
В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным жилым домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что решением общего собрания собственников многоквартирного дома ... в г. Омске от 27.10.06 года, был уже выбран способ управления жилым домом – управляющей организацией, на основании указанного решения был заключен договор ... от 01.11.06г. управления многоквартирным домом ... в г. Омске с управляющей организацией ОАО «Левобережье» сроком на пять лет л.д. 7-19).
Собственники помещений многоквартирного жилого дома ..., проведя общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (протокол № ... от 30.07.08г.), в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, приняли решение о смене способа управления многоквартирным домом, изменив его на непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. На этом же собрании было принято решение о выборе организации для выполнения работ по содержанию (техническому обслуживанию) и текущему ремонту дома - ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» и о заключении с ним договора на содержание (техническое обслуживание) и ремонт дома.
Однако, договор на содержание (техническое обслуживание) и ремонт дома от 25.07.08 года л.д. 25-44), заключенный между собственниками помещений жилого дома ... в г. Омске и ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» по своей правовой природе является договором управления, поскольку ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» в соответствии с указанным договором принимает на себя обязанности не только по выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и текущему ремонту дома, но и по:
- организации предоставления в помещения дома коммунальных и иных услуг (п. 1.1, 3.1 договора);
- проведению перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия пользователей помещения (п. 5.8, 7.9 договора);
- заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, ведению учета и своевременной оплате поставщикам услуг коммунальных и иных услуг (п. 7.15 договора).
В частности, в п. 3.1 Договора в обязанности исполнителя входят работы по содержанию и ремонту дома, в том числе круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание, содержание общего имущества и придомовой территории, техническое обслуживание коммуникаций, технических помещений и устройств, включая лифты и приборы учета, вывоз бытовых отходов, включая крупногабаритные), а также по организации предоставления в помещения дома коммунальных и иных указанных в договоре услуг в объемах, сроки, порядке и с периодичностью, определенными законодательством и договором, путем надлежащего содержания и ремонта внутридомовых инженерных систем в установленных границах раздела эксплуатационной ответственности с поставщиками таких услуг и паспортно-регистрационному учету пользователей помещений. К коммунальным услугам относится: электроснабжение, теплоснабжение (отопление), горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализование), газоснабжение.
Согласно пункта 6.7 Договора исполнитель имеет право приостанавливать подачу коммунальных услуг при нарушении собственниками помещений условий договора, принимать меры к взысканию задолженности, в том числе отключать помещения должника от коммунальных услуг (п. 7.7 Договора). Пункт 7.3 Договора предусматривает плату за коммунальные услуги.
Таким образом, фактически способ управления многоквартирным домом ... не был изменен, была изменена управляющая организация: с ОАО «Левобережье» на ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», что противоречит требованиям п. 9 ст. 161 ЖК РФ, поскольку договор ... от 01.11.06г., заключенный между собственниками помещений многоквартирного дома ... и управляющей организацией ОАО «Левобережье», до настоящего времени не расторгнут.
Пункт 6.3 Договора ... от 01.11.06г. предусматривает условия его досрочного расторжения: по соглашению сторон, на основании решения общего собрания собственников по причине нарушения условий договора при письменном предупреждении об этом управляющей организации за 60 дней и на основании решения суда.
Однако, какого-либо соглашения о расторжении договора ... между сторонами не подписывалось, претензии о нарушении условий договора в адрес ОАО «Левобережье» не направлялись.
Кроме того, поскольку на собрании, проведенном с собственниками указанного многоквартирного дома и ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» не выбирался новый способ управления многоквартирным домом, а решался вопрос о заключении договора с другой управляющей организацией, к возникшим между сторонами правоотношениям не могут быть применены положения ст. 161 ЖК РФ о праве выбора способа управления многоквартирным домом.
Согласно п. 8 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирными домами регулирует жилищное законодательство.
В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В ч. 9 ст. 162 ЖК РФ сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией.
Существующий законодательный запрет на управление одного многоквартирного дома двумя и более управляющими организациями объясняется тем, что сособственники уже распорядились всем имущественным комплексом в целом, передав его по договору управления многоквартирным домом профессиональной организации, которая фактически и осуществляет правомочия собственника в отношении указанного имущества согласно договору управления.
Договор управления многоквартирным домом отвечает всем признакам договора возмездного оказания услуг, регулируемого гл. 39 ГК РФ.
В случае если договор управления заключен между собственниками и управляющей организацией, на их отношения распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей, а также принятые в соответствии с ним Правила предоставления коммунальных услуг, регулирующие отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро-, водоснабжению и канализации.
Таким образом, если собственники решат распорядиться этим имуществом иным способом, например, путем передачи его другой управляющей организации в управление, они должны сначала расторгнуть ранее заключенное ими соответствующее соглашение.
Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным жилым домом осуществляются в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Следовательно, изменение и расторжение договора должно осуществляться в порядке, установленном главой 29 ГК РФ. Суду не представлены доказательства расторжения договора управления жилым домом за ... от 01.11.06г. с ОАО «Левобережье».
Ст. 162 ЖК РФ действительно предусматривает возможность отказа от исполнения договора в одностороннем порядке, однако лишь в двух случаях: если до истечения срока действия договора, заключенного по результатам конкурса (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ), общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ); если управляющая организация не выполняет условий договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
Поскольку в данном случае решение о выборе или об изменении способа управления домом собственниками не принималось, судом проверялось, имелись ли основания у собственников для отказа от исполнения в одностороннем порядке договора с управляющей организацией ОАО «Левобережье» в порядке требований ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Это значит, что ни общее собрание собственников жилья, ни ТСЖ, ни Жилищный кооператив не вправе заключить новый договор об управлении домом с какой-либо организацией, если действует договор, заключенный с другой управляющей организацией.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
С учетом положений ст. 310 ГК РФ нормы, содержащиеся в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, приобретают существенное правовое значение, поскольку в указанных пунктах предусматривается возможность собственников отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора управления многоквартирным домом. Таким образом, данная норма призвана обеспечить права собственников помещений лишь при неправомерном поведении управляющей организацией. Иными словами, односторонний отказ от исполнения имеющегося договора возможен лишь в случае, если доказано, что управляющая компания бездействует либо действует с нарушением норм договора или нормативных правовых актов.
Управляющая организация - это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Материалами дела установлено, что у ОАО «Левобережье» имеется вся техническая документация на данный жилой дом, ОАО «Левобережье» обладает учетно-регистрационными документами на жильцов дома и осуществляет все регистрационные действия. ОАО «Левобережье» продолжает выполнять обязательства по договору, осуществляя работы по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, о чем свидетельствуют действующие договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ОАО «Левобережье» до настоящего времени в полном объёме исполняет свои обязанности по управлению жилым домом, оплачивая услуги всех коммунальных поставщиков, что нельзя сказать об ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт», которые не представили доказательств надлежащего исполнения своих обязанностей.
Поскольку вина управляющей организации ОАО «Левобережье» в неисполнении обязательств или причинении вреда общему имуществу на общем собрании собственников многоквартирного дома ... в г. Омске не установлена, то поведение собственников о заключении договора с другой управляющей организацией является неправомерным как с точки зрения жилищного, так и гражданского законодательства. В связи с этим односторонний отказ от исполнения договора за ... от 01.11.06г. на управление ОАО «Левобережье» является незаконным, противоречащим требованиям п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. 154, 310 п. 1 ст. 432 и ст. 434 ГК РФ.
Таким образом, ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» заключило договор управления с собственниками помещений многоквартирного дома при наличии прежнего действующего договора, что противоречит требованиям закона о том, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительной сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные по сделке, а в случае невозможности возвратить в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поэтому суд считает возможным признать договор от 25.07.08г., заключённый между ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» и собственниками помещений жилого многоквартирного дома ... в г. Омске недействительным, как не соответствующим требованиям закона. Указанный договор не влечет юридических последствий, и недействителен с момента его заключения.
Кроме того, собственники помещений в многоквартирном жилом доме ... провели 14.08.08 года внеочередное общее собрание, где признали решение собрания о заключении договора управления с ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» недействительным, договор, заключенный между собственниками помещений и ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» - ничтожным, договор управления многоквартирным домом, заключенный между собственниками и ОАО «Левобережье» от 01.11.06г. № ... считать единственно действующим.
Более того, в своем заявлении ответчик Бащелина В.Н. исковые требования о признании договора от 25.07.08г., заключённого между ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» и собственниками помещений жилого многоквартирного дома ... в г. Омске недействительным, признала в полном объеме.
При таких обстоятельствах суд полагает, что исковые требования ОАО «Левобережье» подлежат полному удовлетворению.
По причине удовлетворения исковых требований с ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» в пользу истца по правилам ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию 4000 рублей в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины, поскольку Бащелина В.Н., являющаяся физическим лицом освобождается от возмещения этих расходов с учетом ее имущественного положения и характера спора, требующего специальных знаний.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 98, 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать договор от 25.07.08г., заключённый между ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» и собственниками помещений жилого многоквартирного дома ... в г. Омске, недействительным.
Взыскать с ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт» в пользу ОАО «Левобережье» 4000 рублей в счёт возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский районный суд г. Омска в течение 10 дней.
Судья Д.Н. Поляков
Решение не вступило в законную силу.