Дело № 2-4735/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Бутаковой М.П.,
при секретаре Афуриной И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 29 декабря 2010 г. гражданское дело по иску Шевченко С.В. к ОАО «Левобережье», Чибисовой Ч, ИП Ващишиной О.В., ИП Хлебковой Ч, Корнеевой С.В. о признании недействительными решений и протоколов общих собраний, действий по распоряжению общим имуществом незаконными,
УСТАНОВИЛ:
Шевченко С.В. обратилась в суд с иском к ОАО «Левобережье», Чибисовой Л.В., ИП Ващишиной О. В., ИП Хлебковой Л.В. (т.1л.д. 4-6, 112, т.2л.д. 20) о (после уточнения) признании действий ОАО «Левобережье» по распоряжению общим имуществом не законными; признании недействительным решения от 13.02.2009 года общего собрания собственников ... по выбору уполномоченного представителя; признании недействительным протокола б\н от 24.12.2009 года внеочередного собрания собственников дома об использовании мест общего пользования; признании недействительным протокола № 5 от 24.12.2009 г. внеочередного собрания собственников дома ... о сдачи нежилого помещения под парикмахерскую ИП Ващишиной О.В.; признании недействительным решения от 30.03.2009 года общего собрания собственников дома ... по сдаче в аренду парадного входа 2-ого подъезда под парикмахерскую ИП Корневой С.В.; признании недействительным решения от 27.07.2009 г. общего собрания собственников дома ... по ... в ... по сдаче в аренду нежилого помещения парадного входа 1-го подъезда дома под магазин ИП Пименову Е.Ф ; обязать ОАО «Левобережье» не допускать заключение договоров аренды общего имущества собственников дома ... по ... в ... без соответствующего решения собственников жилых помещений дома; признать недействительным п.1.1 договора технического обслуживания от 01.11.2009 г. № 28, заключенного между ОАО «Левобережье» и ИП Хлебковой Л.В. в части подключения к павильону питательного кабеля от ... по ... в ...»; признании недействительным договор аренды № 40-А от 01.01.2010 г. нежилого помещения парадного входа 2-го подъезда дома ... по ... в ... под парикмахерскую, заключенного между ОАО «Левобережье» и ИП Ващишиной О.В.; обязать ОАО «Левобережье» предоставить отчеты за 2008, 2009 и 2010 годы по расходам денежных средств, собранных за аренду общего имущества собственников дома ... по ... в ...; взыскать с ОАО «Левобережье» денежные средства в размере 13 571, 43 руб., присвоенные за период с 01.01.2010 г. по 31.11.2010 г. в качестве 20% вознаграждения по п. 3.3 договора аренды № 40-А от 01.01.2010 г. в пользу собственников дома ... по ... в ... в порядке зачисления на лицевой счет дома; взыскать с ОАО «Левобережье» расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 руб.
В судебном заседании истец от иска в части признания недействительным договора аренды № 40-А от 01.01.2010 г. нежилого помещения парадного входа 2-го подъезда дома ... по ... в ... под парикмахерскую, заключенного между ОАО «Левобережье» и ИП Ващишиной О.В. отказалась, отказ принят судом (т.2л.д. ).
В обоснование иска указала, что является с 05.12.2008 года собственником квартиры ... в ... по ... в .... Согласно п. 3.1.16 договора № 12\5 от 01.12.2006 года с ОАО «Левобережье» об управлении МКД -2 по ... они обязаны руководствоваться как нормами ГК РФ, так и положениями ЖК РФ, учитывая, что данные Кодексы в целом не противоречат друг другу. Также согласно п.3.4.6 данного договора ОАО «Левобережье» обязаны при обращении собственников предоставить документы связанные с управлением МКД -2 по .... В ... квартиры, из них ... комнатных по 65 кв.м и 112 квартир 2-х комнатных по 45кв.м. Из решение от 13.02.2009 года общего собрания собственников МКД -2 по ... по выбору уполномоченного представителя всего проголосовало 30% собственников. Да и те подписи под сомнением, например от ... подписывается Р., а она (истец) точно знаю что собственник этой ... К., от ... подписала Л, а собственник этой ... С Протокол б\н от 24.12.2009 года внеочередного собрания собственников МКД -2 по ... об использовании мест общего пользования является фальсификацией. Кто из собственников участвовал в данном собрании не понятно, но из протокола видно, что его подписала как представитель собственников жительница квартиры 16, Чибисова Л. В. Но она (истец) ей доверенности не давала, чтоб она действовала от ее имени. Ей было отказано в получении протоколов общих собраний МКД -2 по ... она точно знает, что собраний в МКД -2 по ... с 01.12.2006 года не проводилось. В ответах № 01-12X161 от 24.05.2010 года ОАО «Левобережье» и №411 от21.05.2010 Администрацию КАО указанно, что Администрацию КАО сдала в аренду земельный участок у ее дома ИП Хлебковой Л.В., а ОАО «Левобережье» в 2010 году подключил рядом стоящий с нашим домом павильон «Овощи-фрукты» ИП Хлебковой Л.В.к электрооборудованию дома с разрешения собственников, но каким образом – не понятно, т.к. собрания не было. Так же ОАО «Левобережье» дает ответ № 01-11X194 от 28.10.2009 года, что ОАО «Левобережья» сдаёт наши закрытые парадные входы МКД -2 по ... в аренду ИП Корнеевой С.В. под парикмахерскую с разрешения собственников протокол собрания от 30.03.2009 года и ИП Ппод магазин с разрешения собственников протокол собрания от 27.07.2009 года. Эти протоколы от 30.03.2009 и 27.07.2009 года не удалось получить даже Прокуратуре КАО ..., но договора аренды ОАО «Левобережье» заключенные с ИП Корнеевой СВ. и ИП Пв прокуратуру представили. Получить необходимую и достоверную информацию и протоколы всех общих собраний МКД у ОАО «Левобережье» было не возможно. В своих ответах ОАО «Левобережье» ссылается, что со всеми решениями собраний собственников можно ознакомиться у старшей по дому Чибисовой Л.В., но она (истец) такой старшей по дому не знает. Прокуратурой КАО г.Омска в июле 2010 года проводилась проверка УК ОАО «Левобережье» по исполнению жилищного кодекса. Решение от 13.02.2009 года общего собрания собственников МКД -2 по ... по выбору уполномоченного представителя и протокол б\н от 24.12.2009 года внеочередного собрания собственников МКД -2 по ... об использовании мест общего пользования она получила 29.07.2010 г. в прокуратуре. Эти протоколы нарушают требования законодательства, регламентирующего порядок подготовки и проведения общего собрания собственников МКД-2 по .... В 2009году не извещены о собрании все собственники МКД -2 по ... в том числе и она о дате проведения общего собрания. Собственникам информация (материалы), по вопросам, включенным в повестку дня собрания необходимую для подготовки к общему собранию не предоставлялась. Рассылки бюллетеней для заочного голосования не было. Проведение общего собрания и подведение итогов голосования не было. Составление протокола общего собрания не было. Но протокол (решение) об итогах заочного голосования от 13.02.2009 года у ОАО «Левобережье» имеется, что была выбрана старшая по дому Ч, проживающая в ... со всеми полномочиями от имени собственников решать вопросы по общему имуществу собственников. Проведение общего собрания собственников предоставляет собственникам возможность информировать собственников о результатах деятельности, привлекать их к обсуждению и принятию решений по наиболее важным вопросам деятельности МКД -2 по ... в общем собрании собственников МКД -2 по ..., собственники, таким образом, должны реализовать свое право на управление МКД -2 по ... как другие собственники были лишены этой возможности и этого права. Решения общего собрания собственников были приняты без собственников, при отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников и было принято без необходимого для принятия решения большинства голосов собственников. Также не соблюден порядок проведения общего собрания и порядок оформления протокола общего собрания и протокола ( решение) этого собрания. Какие вопросы в повестке дня стояли, каким образом извещали всех собственников МКД -2 по ..., кто как голосовал, как подсчитывали голоса и т.д. не ясно. Кроме того, голоса не участвующих собственников МКД -2 по ... в голосовании могли повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения являются существенными. Данными решениями общего собрания ОАО «Левобережье» не может руководствоваться и от имени всех собственников, Чибисова не может подписывать никакие документы.
В судебном заседании Шевченко С.В. иск поддержала по изложенным в нем доводам. Дополнительно суду пояснила, что в ее ... квартиры, 2 подъезда, на каждой площадке по 8 квартир. В 2002-2003 годах им закрыли парадные входы, и они теперь пользуются запасными выходами под лестницами. Когда закрывали парадные входы, им объясняли, что большими свободными площадями пользуются бомжи и посторонние люди. Потом на этих площадях кто-то и что-то хранил. Она лично в 2006 году, когда Управляющей компанией стала ОАО «Левобережье» просила открыть эти входы, но на ее обращение не отреагировали. Позднее она стала заниматься приватизацией своей квартиры и вновь стала добиваться открыть парадные входы после того как стала собственником. Она лично проживает в первом подъезде, где в 2007-2009 годах были разные магазины, в настоящее время с января 2010 года помещение пустует. А во 2-ом подъезде с 2007 года открыта парикмахерская. О том, что уполномоченным представителем собственников выбрана Чибисова Л.В. она узнала в мае 2010 года, получив письмо из УК. Никаких документов, на основании которых действуют в подъездах ее дома магазин и парикмахерская, она из УК получить не могла и обратилась с заявлением в прокуратуру в июне 2010 года. Нарушены ее права как собственника жилого помещения на выбор уполномоченного представителя, поскольку она бы голосовала против кандидатуры Чибисовой Л.В. Ее соседи рассказывали ей, что Чибисова Л.В. собирала подписи за ее кандидатуру, мотивируя тем, что она будет получать лампочки на подъезды, взамен сгоревших, решать вопросы по ремонту. Часть подписей не принадлежит тем лицам, что указаны в подписных листах. Нет никаких доказательств проведения хотя бы одного общего собрания. Она хочет, чтобы был открыт парадный вход в ее подъезде. Кроме того рядом с домом поставлено 2 павильона ИП Хлебковой, подключенные к электорщитку ее дома, на что собственники разрешение также не давали.
Представитель ОАО «Левобережье» Мильденбергер Е.В. л.д. 69) против иска возражала по доводам, изложенным в письменных возражениях (т.1л.д. 168-169), заявив о пропуске истцом срока для обращения в суд. Также пояснив суду, что они не являлись инициатором проведений общих собраний, оспариваемых истцом, поэтому не могут пояснить каков был порядок их созыва и проведения. Им были представлены только протоколы общих собраний, на основании которых они и действуют. Договор аренды с ИП Пименовым не сохранился, так как срок его действия истек в 2009 году, с января 2010 года помещение пустует. Протокола общего собрания собственников квартир о предоставлении помещения в аренду Пименову у них в УК нет. Помещение под парикмахерскую предоставлялось в аренду еще до того как они стали УК. В ноябре 2010 года также истек срок действия договора аренды помещения под парикмахерскую. В связи с данным спором действие договора не продлевалось. К подключению ИП Хлебковой к энергоснабжению они отношения не имею, соответствующего договора между ними нет. Есть договор на техническое обслуживание, для заключения которого не требуется согласие собственников квартир.
Ответчик Чибисова Л.В. в суд не явилась, извещена надлежаще. Ранее против иска возражала, пояснив суду, что инициатором проведения общего собрания по ее избранию уполномоченным представителем была УК, т.к. надо было выбрать представителя собственников жилых помещений для подписания документов с УК. Собрание созывала она: ходила в каждую квартиру и говорила, что нужно решение собственников по выбору уполномоченного, спрашивала, согласны ли с тем, чтобы она была уполномоченным действовать от их имени. Все, кто был согласен, подписывались. Кто не был согласен – не подписывал. К истице она заходила лично, она сначала подписала, а через некоторое время потребовала подписанный документ и лично себя вычеркнула, сказав, что ей (Чибисовой) не доверяет. Все остальные собрания проводились следующим образом: она вешала объявления на доме на досках для объявлений, на собрание обычно приходит 5-10 человек, поэтому все они проводились по заочной форме голосования. Объявления она вывешивает за 10 дней, указывает повестку дня, вопросы, а потом обходит квартиры и кто «за» подписывается, есть еще графы «воздержался» и «против», но они просто не заполняются. Самих решений от 30.03. и 27.07.2009 года у нее нет, они должны быть в УК. Оба подъезда давно сданы в аренду, и никто никогда не возмущался. Никто из собственников жилых помещений не просил провести собрание о том, чтобы отказаться от аренды, т.к. доход от нее идет на лицевой счет дома и тратиться на нужды дома. 24.12.2009 г. на собрании присутствовали собственники помещений в этом 2-ом подъезде, и за продление срока аренды высказались все. В протоколе неправильно указано содержание, т.к. на собрании речь шла только о парикмахерской. Распределение денежных средств от арендной платы осуществляется следующим образом: 20% в УК, 80% на лицевой счет дома, но по ее упущению это в протоколе не указано. Подсчет голосов на собрании вел специалист УК – отдела по работе с населением Ч, которая присутствовала на собрании. Не помнит, велся ли список лиц, присутствующих на собрании, но знает, что списка нет.
Ответчик Корнеева С.В. против иска возражала, суду пояснила, что она приходится матерью Ващишиной О.В. Она лично в январе 2002 года взяла в аренду помещение у Департамента недвижимости администрации г. Омска, оно уже было изолировано от остального подъезда. У нее поставлены отдельные счетчик, водомер, она за это время сделала 2 ремонта, проложила за свой счет асфальтированную дорожку к двери парикмахерской. В 2005 года, почитав ЖК РФ, она с согласия Департамента недвижимости, заключила договор с ЖКХ, потом через три года с ОАО «Левобережье» как с Управляющей компанией. Она сама собственник квартиры в этом доме, где фактически проживает. Лично опрашивала собственников жилых помещений, присутствовала на собрании 24.12.2009 года, и никто не возражал против парикмахерской в их подъезде. Люди на собрание подходили, уходили, подсчет голосов представителем УК велся по поднятым рукам, и никто не был против. На собрании 30.03.2009 г. она не присутствовала. Размер арендной платы рассчитывался УК. Потом она заболела и передала свое дело дочери ИП Ващишиной О.В.
Представитель Корнеевой С.В. – Кимстачев Ю.П. по доверенности л.д. 33) против иска возражал, пояснив суду, что истцом пропущен срок для обращения в суд, установленный ст. 46 ЖК РФ, допущенные нарушения не являются существенными, и не повлекли никаких убытков для истца.
Ответчик ИП Ващишина О.В.против иска возражала по доводам, изложенным ее матерью Корнеевой С.В..
Ответчик ИП Хлебкова Л.В. в суд не явилась, извещена надлежаще Ранее она и ее представитель по устному ходатайству Хлебков Ю.И. против иска возражали, пояснив суду, что договор на электроснабжение заключен с энергоснабжающей организацией, до границы ответственности дома, в котором проживает истец. С ОАО «Левобережье» имеется только договор на техническое обслуживание, который не затрагивает интересы жильцов дома.
3-е лицо ИП Пименов Е.Ф. в суд не явился, адвокат, назначенный судом, в суд не явился (т.2л.д. 15).
Выслушав участников процесса, изучив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Статьей 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч.1). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2). Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.4).
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ч.1). К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2).
Согласно ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1). Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (ч.2). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3). Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч.4). В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (ч.5).
Согласно ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч.1). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (ч.2). Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3). Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч.4). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч.5). Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ч.6).
Статья 47 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч.1). Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема (ч.2). В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" (ч.3).
Статьей 48 ЖК РФ предусмотрено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (ч.1). Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально (ч.2). Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3). Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч.4).
Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (ч.5).
При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом (ч.6).
В судебном заседании установлено, что Шевченко С.В. является собственником ... в ... по ... в ... (т1л.д. 9).
Всего в указанном доме находится 85 квартир, из них 82 квартиры находятся в частной собственности физических лиц, 1 квартира – в собственности банка и 2 квартиры в муниципальной собственности (т.1л.д. 121-165).
На основании договора от 01.12.2006 г. № 12/5 управления многоквартирным домом Управляющей компанией жилого дома по ... является «ОАО «Левобережье» (т.1л.д. 15-34).
Согласно оспариваемому протоколу от 13.02.2009 г. (т.1л.д. 36-37) в указанный день состоялось собрание собственников квартир жилого дома ... по ... в ... по выбору уполномоченного представителя в форме заочного голосования.
В судебном заседании из пояснений ответчика Чибисовой Л.В. установлено, что данное собрание проводилось путем опроса ею жильцов дома с целью выяснения их согласия либо не согласия с выбором ее в качестве уполномоченного представителя. В нарушение положений ст. 48 ЖК РФ решение по данному вопросу в письменной форме собственниками не оформлялись. Из текста протокола следует, что при наличии нескольких собственников, согласие истребовалось только у одного из них, о том, что решения собственников жилых помещений должны быть оформлены в письменном виде по форме, установленной ст. 47 ЖК РФ, последним не сообщалось; куда данные решения и в какой срок должны быть представлены, собственники квартир также не уведомлялись.
Таким образом, указанное решение от 13.02.2009 г. является незаконным, поскольку допущенные нарушения являются существенными. Вместе с тем, доказательств, опровергающих пояснения Чибисовой Л.В. о том, что истец знала о данном собрании, вначале поставила подпись напротив своей фамилии, а потом передумала и вычеркнула себя (т.1л.д. 36 оборотная сторона) Шевченко С.В. суду не представлено.
В связи с чем, суд с учетом положений ч.6 ст. 46 ЖК РФ отказывает в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным решения от 13.02.2009 г. общего собрания собственников дома ... по ... в ... по выбору уполномоченного представителя. Что, в свою очередь, не препятствует истцу на защиту своего права путем созыва по своей инициативе нового общего собрания собственников жилых помещений по выбору уполномоченного представителя.
Из пояснений сторон следует, что дом состоит из 2-х подъездов, в каждом из которых имеется выделенное из части первой площадки изолированное от остальной части помещение с отдельным входом, который ранее являлся входом в подъезд. В первом подъезде с января 2010 года указанное нежилое помещение пустует, во втором помещении оборудована и функционировала до ноября 2010 года парикмахерская.
В материалы дела истцом (т.1л.д. 35) и ответчиком ОАО «Левобережье» (т.2л.д. 1) представлены два протокола, касающегося аренды помещения под парикмахерскую, различного содержания. А именно согласно протоколу без номера от 24.12.2009 г., представленному истцом и имеющемуся в материалах надзорного производства № 665-ж-10 прокуратуры КАО г. Омска (обозревавшегося судом в судебном заседании), на данном внеочередном собрании рассматривались – 1) организационные вопросы; 2) об использовании мест общего пользования: аренда общего имущества; 3) распределение денежных средств, поступающих от использования мест общего пользования. При этом из пояснений Чибисовой Л.В. и Корнеевой С.В. следует, что на данном собрании присутствовали только жильцы 2-го подъезда, рассматривался вопрос аренды только части нежилого помещения холла 2-го подъезда – под парикмахерскую. Состав участников собрания постоянно менялся. Из текста самого протокола следует, что счетную комиссию не выбирали, каким образом велся подсчет голосов, данный протокол сведений не содержит. Не содержит указанный протокол и сведений о количестве лиц, присутствовавших на собрании, в связи с чем невозможно определить наличие кворума для принятия решений и достоверность данных о количестве участников собрания, проголосовавших «за» принятые решения. При этом в данном протоколе не отражено - чьи заявления об аренде рассматривались на данном собрании, и кому именно под осуществление какого вида деятельности, каких именно мест общего пользования принято решение о предоставление в аренду мест общего пользования.
В протоколе № 5 но без даты, представленном ответчиком, в отличии от вышеуказанного протокола б/н от 24.12.2009 г. отражено, что количество присутствовавших собственников 85, в повестке дня указан арендатор ИП Ващишина О.В., указаны также фамилии секретаря собрания членов счетной комиссии, указано содержание решение по 20ому вопросу повестки дня, а именно о принятии решения использования мест общего пользования для аренды ИП Ващишиной О.В. и указано решение по вопросу № 3 повестки дня о распределении арендной платы: 20% размер вознаграждения ОАО «Левобережбя» и 80% путем зачисления денежных средств на текущий счет дома (т.1л.д. 194).
Оценив представленные суду протоколы суд приходит к выводу, что протокол № 5 представленный суду ответчиком ОАО «Левобережье» не является достоверным, поскольку как следует из пояснений представителя ОАО «Левобережье» этих протоколов два, т.к. собственники квартир тяжело ходят на собрание, поэтому собрание проводилось по частям, относительно же различий в содержании протоколов представитель ответчика пояснить ничего не смог. Однако данные пояснения противоречат пояснениям Чибисовой Л.В. и Корнеевой С.В., пояснявших суду о проведении одного собрания, на котором присутствовали только жильцы (а не собственники жилых помещений) 2-го подъезда, об отсутствии счетной комиссии, о подсчете голосов путем поднятия рук. Согласно протоколу № 5 на собрании присутствовало 85 человек, а согласно приложенному к нему списку – 19 человек, в том числе принимавшее участие в голосовании заинтересованное лицо Ващишина О.В. (т.1л.д. 195). Данный протокол № 5 не был представлен при проведении проверки прокуратурой округа. Из пояснений ответчика Чибисовой Л.В. следует, что данный протокол оформлен после проведения судебного заседания 09.11.2010 г. (т.2л.д. 5 оборотная сторона).
Таким образом, учитывая, что в названных протоколах б/н от 24.12.2009 г. и № 5 о предоставлении в аренду мест общего пользования без указания арендатора и о предоставлении в аренду мест общего пользования ИП Ващишиной О.В. не указан срок, на который место общего пользования предоставляется в аренду, требования истца о признании недействительным решения общего собрания о предоставлении в аренду мест общего пользования и соответствующего протокола б/н от 24.12.2009 г. и протокола № 5 без даты о предоставлении в аренду ИП Ващишиной О.В. мест общего пользования подлежат удовлетворению.
При этом суд приходит к выводу, что срок для обращения в суд истцом не пропущен, поскольку как следует из пояснений истца и подтверждается материалами надзорного производства № 665-ж прокуратуры КАО г. Омска о проведении общего собрания, на котором решался вопрос о предоставлении в аренду места общего пользования ИП Ващишиной О.В. истец узнала после обращения в прокуратуру 25.06.2010 г. Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.
В судебном заседании также установлено, что из ответа в адрес истца следует, что договор аренды с ИП Корнеевой С.В. (под парикмахерскую) и договор аренды с ИП Пименовым Е.Г. заключен на основании протокола общего собрания от 30.03.2009 г. и 27.07.2009 г. соответственно (ответ директора филиала ОАО «Левобережье» «Жилищное управление № 5» от 28.10.2009 г. т.1л.д. 13).
Из пояснений свидетеля Ч следует, что она готовила этот ответ не видя лично названных протоколов (т.2л.д. 6 оборотная сторона).
Одновременно, как следует из пояснений представителя ОАО «Левобережье» и иных ответчиков по делу протокола и решения от 30.03.2009 г. и от 27.07.2009 г. общего собрания собственников квартир о предоставлении в аренду части помещения 2-го и 1-го подъезда дома ... по ... в ... нет.
В связи с чем, суд приходит к выводу, что соответствующих решений на собрании собственниками жилых помещений многоквартирного жилого дома ... по ... в ... 30.03.2009 года и 27.07.2009 г. не принималось. В связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований в части признания недействительным решения от 30.03.2009 г. и от 27.07.2009 г. общего собрания собственников дома ... по ... в ... по сдаче в аренду помещения парадного входа 2-го и 1-го подъездов дома под парикмахерскую ИП Корнеевой С.В. и под магазин ИП Пименову Е.Г. не сохранилось в связи с прекращением его действия. Факт того, что с января 2010 года нежилое помещение в 1-ом подъезде пустует, а ИП Корнеева С.В. более не является арендатором части нежилого помещения 2-го подъезда, подтверждается и истцом и установлено материалами дела.
В связи с отсутствием вышеназванных решений собственников жилых помещений о предоставлении мест общего пользования в аренду под парикмахерскую и под магазин, заключение с ИП Корнеевой С.В. договора аренды нежилого помещения под парикмахерскую от 17.07.2009 г. (т.2л.д. 204-206) со сроком действия с 01.07.2009 г. – 31.05.2010 г. и с ИП Пименовым Е.Г. под магазин со стороны ОАО «Левобережье» является превышением прав, предоставленных действующим законодательством управляющей компании.
Суд также не находит оснований для удовлетворения иска в части признания недействительным п. 1.1. договора о техническом обслуживании от 01.11.2009 г. № 28, заключенного между ОАО «Левобережье» и ИП Хлебковой Л.В. в части подключения к павильону питательного кабеля от дома ... по ... в ..., поскольку как установлено в судебном заседании согласно ТУ и договору аренды земельного участка № ДГУ-К-21-1455 от 01.07.2009 г. у ИП Хлебковой Л.В. имеется павильон, расположенный на землях, находящихся в государственной собственности, энергоснабжение которого осуществляется на основании договора энергоснабжения, заключенного ИП Хлебковой Л.В. с ОАО «Омская энергосбытовая компания», при этом в соответствии с Актом раздела границ эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности электрических сетей, электроустановок сторон граница ответственности установлена до входа границ жилого дома по ... (т.1л.д. 89-100). Согласно договору ВРУ № 28 технического обслуживания от 01.11.2008 г. ОАО «Левобережье» приняло на себя обязанность по техническому обслуживанию вводно-оаспределительного устройства (ВРУ) здания и подключенного к нему питающего кабеля, к объекту – киоску ИП Хлебковой Л.В. Из Акта раздела границ ответственности (т.1л.д. 90) следует, что на киоске ИП Хлебковой имеется собственный электросчетчик, и, следовательно, подключение данного объекта к питающему кабелю, также как и принятая на себя ЛАО «Левобережбе» обязанность по соответствующему техническому обслуживанию, никоим образом не может нарушать прав и интересов собственником жилых помещений, в т.ч. истца, расположенных в доме ... по ... в ....
Доказательств того, что киоск ИП Хлебковой Л.В. подключен к энергоснабжению дома, и потребленная ИП Хлебковой Л.В. электроэнергия фактически оплачивается собственниками жилых помещений, истцом не представлено. От проведения соответствующей экспертизы истец отказалась
П.10 ст. 161 ЖК РФ установлено, что Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
Указанный стандарт в 2008-2009 годах утвержден не был
Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731, предусматривает, что управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:
а) общая информация об управляющей организации;
б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления);
в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы (п.3)
Пунктом 3.20 Договора управления (т.1л.д. 18) установлено, что УК предоставляет ежегодный отчет о выполнении данного договора, в том числе проделанных работах за прошедший отчетный период, в течение 3-х месяцев с момента завершения отчетного года.
Факт того, что ОАО «Левобережье» предоставляло отчеты за 2008, 2009 годы о своей деятельности и данные отчеты содержали графу расходование денежных средств, истцом не оспаривается.
Срок предоставления ежегодного отчета за 2010 год на день рассмотрения спора в суде не истек.
Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения иска в части обязании ОАО «Левобережбе» отчеты за 2008, 2009 и 2010 годы по расходам денежных средств собранных за аренду общего имущества собственников дома ... по ... в ....
Суд также не находит оснований для удовлетворения иска в части взыскания с ОАО «Левобережбе» 13 771, 43 руб., поскольку Соглашением от 27.08.2009 г. о внесении изменений и дополнений в договор управления многоквартирным домом № 12/5 от 01.12.2006 г., в настоящее время действующим и никем не оспоренным, внесены изменения в п. 2.1.3, согласно которым процент вознаграждения «Управляющей организации» за выполнение поручения о вступлении в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме от имени и в интересах собственников составляет 20% (т.2л.д. 27).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Шевченко С.В. к ОАО «Левобережье», Чибисовой Л.В., ИП Ващишиной О.В. ИП Хлебковой Л.В. Корнеевой С.В. удовлетворить частично.
Признать незаконными действия ОАО «Левобережье» по распоряжению общим имуществом собственников жилых помещений в доме № 2 по ул. Комкова в г. Омске в виде предоставления в аренду части нежилых помещений подъездов № 1 и № 2 без наличия оформленного соответствующим протоколом решений общих собраний собственников квартир многоквартирного дома.
Признать недействительными решения общих собраний, оформленные протоколом без номера от 24.12.2009 г. и протоколом № 5 без даты о предоставлении в аренду мест общего пользования и о предоставлении в аренду ИП Ващишиной О.В. мест общего пользования.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Омска в течение 10 дней.
Председательствующий М.П. Бутакова
Решение не вступило в законную силу