Дело № 2-629/2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Кировского районного суда города Омска
в составе председательствующего Тарасова Д.А.
при секретаре Лазько Е.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 24 февраля 2011 года гражданское дело по иску Главного управления по земельным ресурсам Омской области к Штомпель С.Н. об освобождении земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Главное управление по земельным ресурсам Омской области просит суд обязать Штомпель С.Н. осуществить снос гаража ..., находящегося в составе гаражного кооператива «Полет-62», расположенного на пересечении улиц .... В обоснование своих требований указывает, что постановление Главы Администрации Кировского района № 600 от 28 октября 1993 года издано в нарушение действующих нормативных актов. 23 сентября 1999 года между Администрацией Кировского АО города Омска и гаражным кооперативом «Полёт-62» был заключен договор аренды земельного участка .... В соответствии с пунктом 1 договора во временное владение и пользование арендатора сроком на один год был передан земельный участок общей площадью 15.834 кв.м., для размещения временных гаражей. На указанном земельном участке размещен гараж .... Нахождение на земельном участке, являющемся государственной собственностью, объектов капитального строительства без правоустанавливающих документов, как на сам объект, так и на земельный участок, нарушают права собственника по использованию данного земельного участка в соответствии с его назначением.
В судебном заседании представитель Главного управления по земельным ресурсам Омской области – Рейтер М.А. исковые требования поддержала.
Ответчик Штомпель С.Н. и представитель третьего лица ГСК «Полет-62» о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в суд не явились.
Заслушав представителя Главного Управления по земельным ресурсам Омской области, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что в иске Главного управления по земельным ресурсам Омской области надлежит отказать.
Согласно часть 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с требованиями статьи 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Соотношение гражданского и земельного законодательства при регулировании оборота земельных участков основано на признании земельного участка недвижимым имуществом. Это положение отражено в статье 130 ГК, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся и земельные участки.
В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Постановлением Главы Администрации Кировского района города Омска № 600 от 28 октября 1993 года АОЗТ «Дорсервис» во временное пользование был предоставлен земельный участок, ориентировочной площадью 2,50 га под строительство платной автостоянки, совместно с гаражами по ул...., при этом АОЗТ «Дорсервис» обязывалось разработать проектную документацию в соответствии с заданием на проектирование; запроектировать инженерные коммуникации; после разработки и согласования проекта оформить договор аренды земельного участка; приступить к строительству платной автостоянки совместно с гаражами после получения разрешения на право производства работ в отделе коммунального хозяйства; строительство платной автостоянки, совместно с гаражами, вести в соответствии с разработанным и согласованным проектом; выполнить благоустройство участка; по окончании строительства выполнить исполнительную съемку через Главомскархитектуру; при сдаче гаражей в эксплуатацию выделить администрации района на сокращение очередности участников ВОВ, инвалидов и др. категорий граждан 30% боксов по ценам, действующим на период сдачи гаражей.
Земельный участок под строительство платной автостоянки с гаражами был отведен в натуре, месторасположение строящихся гаражей, проезда на территорию ГСК, а также платной автостоянки было согласовано в установленном порядке, подготовлен проект.
При этом площадь участка для платной автостоянки составила 1,1154 га (копия акта выноса плана отвода в натуру от 01.02.1995г.). Для строительства гаражей был закреплен застройщику участок площадью 0,8285 га, красные линии застройки установлены в соответствии с генеральным планом застройки, утвержденным главным архитектором города (копия акта выноса плана отвода в натуру от 01.02.1995г). Согласно плану, строительство гаражей планировалось по периметру отведенного застройщику участка, в центре должна быть расположена платная автостоянка (копия плана отвода).
Доводы истца о том, что это постановление издано в нарушение действующих нормативных актов, не соответствуют действительности.
Постановлением Главы Администрации Кировского района города Омска № 48 от 21.02.1996 года был организован гаражный кооператив «Полет-62», зарегистрирован Устав объединения граждан по строительству и эксплуатации железобетонных гаражей в товариществе «Полет-62».
Пунктом 1 Устава гаражного кооператива «Полёт-62» предусматривалось, что товарищество «Полёт-62» создается для организации строительства и эксплуатации индивидуальных гаражей, принадлежащих членам товарищества.
Согласно п.1.9 Устава, регистрация товарищества гарантирует ему право беспрепятственного осуществления деятельности по отводу земельного участка под строительство гаражей. Товарищество имеет право на проектирование и строительство гаражей на отведенном земельном участке по типовым проектам, утвержденным администрацией района и заключение любых договоров, связанных со строительством и эксплуатацией гаражей.
Построенные гаражи принимаются в эксплуатацию комиссией, образуемой администрацией района, в составе представителей администрации и правления товарищества с участием членов товарищества (п.1.11).
Пунктом 2.4 Устава предусматривалась возможность продажи, обмена, дарения, сдачи в аренду гаража, осуществляемые по решению правления товарищества.
В соответствии с актом приема-передачи от 04.09.1996 года АОЗТ «Дорсервис» передало право пользования спорным земельным участком, в размере 0,754 га ГК «Полет-62», то есть в размере необходимом для размещения гаражей и проездов. Одновременно с подписанием акта кооперативу были переданы правоустанавливающие документы на земельный участок, иные документы, связанные с использованием участка (счета-фактуры, сметы, акты, платежные документы), а также имущество, неотделимое от участка. АОЗТ «Дорсервис» отказалось от подписания договора аренды земельного участка от своего имени и передало это право ГК «Полёт-62», который в соответствии с действующим законодательством оформляет право пользования земельным участком от своего имени.
Между Администрацией Кировского АО города Омска и ГК «Полет-62» заключались договоры краткосрочной аренды земельного участка ... от 05.08.1997 года, ... от 03.07.1998 года, ... от 23.09.1999 года, расположенного по адресу: ... л.д.156-161). Пунктом 5.1 заключенных договоров от 03.07.1998 года, 23.09.1999 года предусмотрено, что Арендодатель (Администрация Кировского АО г. Омска) вправе досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке в случае нарушения Арендатором условий договора, а также в случае освоения участка по генплану города. Договор краткосрочной аренды земельного участка ... от 23.09.1999 года был расторгнут с 03.09.2001 года в одностороннем порядке Арендодателем.
Поэтому при разрешении настоящего спора суд учитывает не только положения действующего на момент рассмотрения дела законодательства, но и законодательства, действующего на момент возникновения спорных правоотношений (создания гаражного кооператива, отвода земельного участка, заключения и расторжения с кооперативом договора краткосрочной аренды на спорный земельный участок).
Так, согласно статье 41 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент расторжения договора аренды земельного участка, договор аренды земли у собственника мог быть расторгнут, в том числе по волеизъявлению сторон.
Вместе с тем, каких-либо достаточных доказательств наличия волеизъявления сторон по расторжению договора аренды от 23.09.1999 года, либо нарушения арендатором условий договора, суду представлено не было. Отсутствие необходимого волеизъявления также подтверждается материалами дела, свидетельствующими о несогласии кооператива с решением Администрации о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 70 Земельного кодекса РСФСР, все земли в пределах городской, поселковой черты и черты сельских населенных пунктов находятся в ведении городских, поселковых, сельских Советов народных депутатов.
Согласно статье 80 Земельного кодекса РСФСР, земельные участки для кооперативного, а также индивидуального дачного, гаражного и жилищного строительства предоставляются местными Советами народных депутатов в соответствии с их компетенцией. Земли для кооперативного дачного и гаражного строительства состоят из земель общего пользования, находящихся в пользовании дачно-строительных и гаражно-строительных кооперативов, и из земель, находящихся членов этих кооперативов. К землям общего пользования относятся земли, занятые охранными зонами, дорогами, проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.
На земли общего пользования местными Советами народных депутатов соответствующим кооперативам выдается документ, удостоверяющий право на землю. На участки, предоставленные членам указанных кооперативов Советами народных депутатов по представлению соответствующих кооперативов, выдается документ, удостоверяющий их право на землю.
При строительстве жилищно-строительными кооперативами многоквартирных домов, а гаражно-строительными кооперативами многоярусных гаражей земельные участки предоставляются в бессрочное (постоянное) пользование или аренду кооперативам.
Статьей 81 Земельного кодекса РСФСР предусматривалось, что земельные участки, предоставленные для гаражного строительства, используются для возведения построек, необходимых для хранения и обслуживания автомобилей, других средств транспорта.
Кроме того, суд учитывает следующие нормативные акты. Пунктом 6.6.1 Решения Омского Городского Совета народных депутатов от 6.04.93г. № 57 «О земле и земельных отношениях на территории г.Омска» предоставление земельных участков гражданам под малое коммунальное строительство (гаражи, погреба и т.д.) осуществляется на основе предварительного объединения таких коллективов в качестве юридических лиц.
Согласно п. 6.6.9 Решения Омского Городского Совета народных депутатов от 6.04.93г. № 57 «О земле и земельных отношениях на территории г.Омска» земельный участок, выделенный коллективу застройщиков под малое коммунальное строительство, предоставляется в аренду либо в бессрочное (постоянное) пользование.
Строительство объектов малого коммунального назначения должно осуществляться в строгом соответствии с проектом (п. 6.6.8 Решения).
В соответствии с пунктом 2 Постановления Главы Администрации г.Омска от 22.06.94г. № 460-п «О полномочиях районных в городе администраций в вопросах землепользования под малое коммунальное строительство» администрации района разрешено предоставлять в соответствии с утвержденным порядком свободные от застройки городские земли в границах районов под объекты малого коммунального строительства: временные гаражи, малые торговые павильоны и др.; оформлять в установленном порядке ранее выстроенные объекты малого коммунального строительства, если их размещение не противоречит генеральному плану развития города; рассматривать возможность размещения платных охраняемых стоянок и многоэтажных капитальных гаражей для их последующего оформления постановлением главы администрации города.
Пунктом 3 Постановления Главы Администрации г.Омска от 22.06.1994 года № 460-п «О полномочиях районных в городе администраций в вопросах землепользования под малое коммунальное строительство» администрации района запрещено размещение капитальных боксовых гаражей в жилых зонах города, оформление документов и предоставление земельных участков под объекты малого коммунального строительства.
Однако в п.4 указанного Постановления районные администрации обязывались в течение месяца передать все имеющиеся у них документы по всем ранее выполненным объектам малого коммунального строительства в Главомскархитектуру для нанесения на дежурный план города.
В пункте 11 Приложения № 1 к Постановлению Главы Администрации города Омска от 22.06.1994 года № 460-п «Порядка предоставления и оформления земельных участков под объекты малого коммунального строительства» указано, что по окончании строительства объект сдается в эксплуатацию комиссии, созданной районной администрацией и каждому владельцу выдается ордер на гараж.
В примечании Приложения № 1 к Постановлению Главы Администрации города Омска от 22.06.1994г. № 460-п «Порядка предоставления и оформления земельных участков под объекты малого коммунального строительства» указано, что объекты временного назначения: металлические и железобетонные гаражи возводятся без фундаментов на выровненной площадке с твердым покрытием. Такие объекты должны обладать возможностью быстрой передислокации в случае необходимости.
Таким образом, Администрацией Кировского района города Омска - органом местного самоуправления, обладающим правом отвода земельных участков, из земель АОЗТ «Дорсервис» с согласия акционерного общества, был частично изъят ранее выделенный АОЗТ под строительство гаражей земельный участок, фактически произведено переформирование земельных участков, поскольку вновь образованный земельный участок был предоставлен ГК «Полёт-62» для эксплуатации находящихся на нем объектов (гаражных боксов), а также для строительства и последующей эксплуатации новых объектов.
По заключению специалиста от 16.06.2006 года № 2141/16 ГУ ОЛСЭ, гаражные боксы кооператива «Полёт-62» представляют собой строения, выполненные преимущественно из сборных железобетонных элементов. По конструктивным особенностям гаражи подразделяются на три группы в зависимости от конструктивных используемых элементов. Исследуемое здание не является временным мобильным сборно-разборным, так как мобильное (инвентарное) здание или сооружение – здание или сооружение комплектно заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации. В данном случае переместить исследуемое здание без значительных затрат не представляется возможным. Строения гаражных боксов, расположенные на территории гаражного кооператива «Полёт-62» по ул. ... являются капитальными с классом капитальности II, так как обладают степенью огнестойкости I и входит в группу долговечности II, имеют свайные или ленточные бетонные фундаменты, железобетонные или кирпичные стены, железобетонные перекрытия.
Кроме того, согласно СНиП 2.01.02-85 «Противопожарные нормы» исследуемые строения соответствуют степени огнестойкости – 1, так как имеют железобетонные или кирпичные стены и железобетонные перекрытия.
В материалах дела отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию гаражного комплекса по ..., однако, присутствуют косвенные доказательства его получения. Такими доказательствами являются: договоры аренды земельного участка с ГСК «Полёт-62»; факт выдачи ордеров гражданам на право владения соответствующими гаражными боксами; факт регистрации ГСК «Полёт-62», созданного с целью строительства гаражных боксов на указанной территории.
Доводы исковой стороны о том, что земля, которой пользовался гаражный кооператив, предназначалась для иных целей в соответствии с Генеральным планом застройки города Омска, не подтверждены надлежащими доказательствами.
Поскольку планируемые к постройке гаражи соответствовали действовавшему Генеральному плану города, постольку (согласно действовавшей статье 28 Земельного кодекса РСФСР, в которой сказано, что предварительное согласование места размещения объекта не производится в случаях предоставления земель для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, строительства объектов в городах, поселках и сельских населенных пунктах в соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и застройки, а также при предоставлении (передаче) земель гражданам) предварительного согласования места размещения не требовалось. Принятие соответствующего решения находилось в компетенции СНД Кировского района города Омска согласно решению Малого Совета Омского городского СНД №79 от 19.05.1992 года и постановлению Главы Администрации г. Омска № 613-п от 12.07.1993 года.
Таким образом, строительство спорного гаражного бокса было произведено на земельном участке, предоставленном для этих целей в установленном (в момент предоставления) порядке и уполномоченным на это органом.
То, что первоначальный застройщик не заключил договор аренды участка с Администрацией Кировского АО города Омска после выделения ему земли, не влияет на рассмотрение спора, поскольку права на участок были уступлены ГСК «Полёт-62» с согласия уполномоченного органа местного самоуправления с правом подписания договора аренды земельного участка от своего имени.
Как следует из материалов дела, Штомпель С.Н. является членом кооператива с 1996 года, паевые взносы внес полностью, оплачивает членские взносы. Гаражный бокс ... расположен в ГСК «Полёт-62» по улице ....
Гаражный бокс ... находится в пределах землепользования ГСК «Полёт-62», что подтверждается схемой земельного участка.
Согласно части 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Это положение является исключением из общего правила, определяющее возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента государственной регистрации. Право собственности на кооперативное строение (помещение) в силу пункта 4 статьи 218 ГК РФ прекращается у кооператива и возникает у члена кооператива с момента полного внесения паевого взноса (полной оплаты стоимости строения, помещения). Согласия кооператива на переход права собственности и принятия какого-либо решения общего собрания в этом случае не требуется.
Отказывая в удовлетворении иска Главного управления по земельным ресурсам Омской области о сносе гаража, суд учитывает следующие положения Земельного Кодекса РФ.
В силу п.1. 1-2 статьи 57 ЗК РФ, возмещению землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:
1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) временным занятием земельных участков;
4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков;
5) изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.
Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель (п.3 той же статьи).
При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации (п.п.4-5 ст.57 ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 63 ЗК РФ, изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:
1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
3) возмещения в соответствии со статьей 62 ЗК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
Согласно Положению о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области, утвержденным Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 года № 95 «О создании Главного управления по земельным ресурсам Омской области», Главное управление по земельным ресурсам Омской области является специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи управлением и распоряжением земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена.
Указанным органом по договору аренды ... от 1.11.2007 года в соответствии с распоряжением от 31.10.2007 года № 3282-р земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью 50176 кв.м., имеющий местоположение ..., был предоставлен в аренду ООО «Управление капитального строительства «АСК» сроком на три года для строительства выставочно-ярмарочного и административно-гостиничного комплексов.
Вместе с тем, изъятие земельного участка, на котором расположен гараж истца, в силу приведенных выше норм возможно лишь после возмещения убытков. При рассмотрении дела установлено, что указанное возмещение истцу не производилось, гаражный бокс самовольной постройкой не является, поэтому иск о выносе гаража заявлен необоснованно и удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 12, 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать в удовлетворении иска Главного управления по земельным ресурсам Омской области к Штомпель С.Н. об освобождении земельного участка.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Кировский районный суд города Омска в 10-дневный срок со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: