Дело № 2-189/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Кировский районный суд г. Омска в составе
председательствующего судьи Кармацкого М.Ю.,
при секретаре судебного заседания Першиной К.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 17 февраля 2011 года гражданское дело по иску Наточий Т.Ф. к Закрытому акционерному обществу «Омский мясной двор – завод колбасных изделий», Пашкеевой Е.А., Дьячкову А.А., Евстратенко М.В. о признании права собственности на жилое помещение, признании недействительными сделок купли-продажи жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Наточий Т.Ф. обратилась в суд с иском к Закрытому акционерному обществу «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» (далее – ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий»), Пашкеевой (Кох) Е.А., Дьячкову А.А., Евстратенко М.В. о признании права собственности на жилое помещение, признании недействительными сделок купли-продажи жилого помещения.
В обосновании своих требований указала, что с 1983 г. по 1997 г. она являлась работником ОАО Мясокомбинат «...», впоследствии переименованного в ЗАО «Омский мясной двор - завод колбасных изделий». 10.01.1995 г. на собрании трудового коллектива было принято решение о выделении работникам предприятия жилых квартир, в строящемся многоквартирном жилом доме ..., расположенном по адресу ..., на условиях аренды с правом последующего выкупа. Решением собрания была установлена выкупная стоимость жилых помещений и порядок выкупа.
С ней был заключен договор аренды жилого помещения ... общей площадью 49,7 кв.м. с правом последующего выкупа. По условиям договора она ежемесячно отчисляла предприятию 50% своей заработной платы. Цена квартиры составила 10 880 деноминированных рублей. Так же по условиям договора после выплаты всей покупной цены за квартиру между ней и ОАО Мясокомбинат «... должен был быть заключен договор купли-продажи квартиры, подлежащей государственной регистрации. В период с 1995 г. по 1997 г. она из заработной платы, а так же из личных денежных средств через кассу полностью погасила стоимость квартиры. Она и ее дочь Наточий Н.А. зарегистрированы как проживающие в кв. ... дома ... по .... в г. Омске, она оплачивает коммунальные услуги. 08.12.1997 г. она уволилась с предприятия.
Ответчик ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» отказался заключать с ней договор купли-продажи квартиры, право собственности на себя она не оформила. В судебном заседании она узнала, что 08.08.2007 г. между ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» и Пашкеевой Е.А. заключен договор купли-продажи квартиры ... в доме ... по ул. .... в г. Омске. 18.12.2007 г. между Пашкеевой Е.А. и Дьячковым А.А. заключен договор купли-продажи квартиры ... в доме .... 11.08.2008 г. между Дьячковым А.А. и Евстратенко М.В. заключен договор купли-продажи квартиры ... в .... в г. Омске. В настоящее время Евстратенко М.В. является собственником спорного жилого помещения. Считает, что данные сделки являются недействительными.
Просила признать за ней право собственности на кв. ... по ... в г. Омске в связи с выплатой выкупной стоимости, просила суд признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи спорного жилого помещения между ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» и Пашкеевой Е.А., признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи спорного жилого помещения между Пашкеевой Е.А. и Дьячковым А.А., признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи спорного жилого помещения между Дьячковым А.А. и Евстратенко М.В., привести стороны в первоначальное положение.
Истец Наточий Т.Ф. в судебном заседании исковые требования поддержала. Кроме того пояснила суду, что в 1995 г. она продала свои паи предприятию, у нее было 12 паев на сумму 6800 руб. В апреле 1997 года она внесла в кассу предприятия наличные в счет оплаты квартиры. Акции продавались в счет оплаты за квартиру, все работники, которые пришли в 1992 году так сделали. Считает, что оплату произвела полностью, так как с нее высчитали 2130 руб., в 1996 году она получила 13 зарплату, которую внесла в кассу за квартиру.
Представитель истца З. (по ордеру) в судебном заседании иск поддержал. Кроме того пояснил суду, что имеются доказательства удержания из заработной платы истца ежемесячных сумм в счет выкупной стоимости квартиры. Истица уже много лет проживает в спорной квартире, к ней не было никаких претензий, договор аренды не расторгался. Полагает, что у истца возникло право собственности на жилое помещение. При заключении оспариваемых договоров купли-продажи спорного жилого помещения между всеми ответчиками было указано как основание проживания истца в спорной квартире и членов ее семьи (квартира обременена договором найма), которого не было. Считает, что договоры по отчуждению квартиры заключенные ответчиками являются недействительными. При продаже квартиры истица не была уведомлена об этом, квартиру никто не осматривал и не интересовался ее состоянием, то есть сделка является притворной. В 1995 г. истица продала акции на сумму 6 млн. 700 тыс. руб. В апреле 1997 г. истицей были внесены деньги в сумме 2 млн. руб. как окончательная плата за квартиру. Бывшие работники предприятия обращались в суд с аналогичными исками, и суд решил эти вопросы в их пользу, хотя у них не было доказательств внесения денежных средств. Поэтом истица и не обращалась по этому вопросу к ответчику. Просил исковые требования истца удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» Ж. (по доверенности) исковые требования не признала. В судебном заседании пояснила, что договор аренды не может считаться основанием возникновения права собственности. Денежные средства Наточий Т.Ф. полностью за квартиру внесены не были. Выкупная стоимость квартиры вместо 10 млн. 880 тыс. руб., составила 10 млн. 934 тыс. руб. Акции были проданы не известно кому. Считает, что требования заявлены необоснованно, просила в иске отказать. Просила применить срок исковой давности.
Ответчик: Евстратенко М.В. в судебном заседании иск не признала. Поддержала доводы изложенные в отзыве. Кроме того пояснила, что оплата при купле-продаже была произведена полностью, сделка между ней и Дьячковым А.А. действительна, поскольку деньги были переданы и право собственности зарегистрировано за ней. Просила в иске отказать за необоснованностью.
Ответчик Дьячков А.А. в судебное заседание не явился, о времени и дне слушания дела извещен, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Ответчик Пашкеева Е.А. в судебное заседание не явилась, о времени и дне слушания дела извещена надлежаще
Третье лицо Наточий Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и дне слушания дела извещена надлежаще.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явились, о времени и дне слушания дела извещены надлежаще, представили письменный отзыв.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что соответствии с договором-соглашением б/н 1992 г. между Администрацией г. Омска и Свинохладобойня «...», был отведен земельный участок площадью 0,62 га под строительство 5-ти этажного 80 квартирного жилого дома. Проектные и строительно-монтажные работы были начаты в ноябре 1991 г., в период существования ГП Свинохладобойня «...».
ГП Свинохладобойня «...» преобразована в АООТ «...» по распоряжению комитета по управлению имуществом Омской области № 276-рк от 21.10.1992 г. в соответствии с законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» л.д. 111).
Постановлением городской регистрационной палаты Администрации г. Омска от 16.04.1996 г. № 1216 АООТ «...» переименован в ОАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» л.д. 110). В дальнейшем ОАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» преобразовано в ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» л.д. 112).
Жилой дом по адресу: ... построен хозспособом и введен в эксплуатацию по собственному титулу АООТ «...». По условиям договора Свинохладобойня «... при финансировании строительства за счет собственных средств передает Администрации 19% общей жилой площади. При изменении источников финансирования договор подлежал уточнению л.д. 107).
Постановлением Главы Администрации г. Омска от 29.12.1995 № 1490-п введен в эксплуатацию 5-этажный крупнопанельный жилой дом на 80 квартир по ул. 3 Любинская д. 17 в г. Омске л.д. 108). Собственник дома был обязан произвести заселение дома в месячный срок в соответствии со ст. 21 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которой основанием для заселения жилого помещения по договору найма является ордер на жилое помещение, для заселения жилого помещения арендатором - договор аренды, для собственника - документ, удостоверяющий право собственности. Административные ограничения по заселению гражданами нанимаемого, арендуемого либо приобретенного в собственность жилого помещения не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
В приложении к постановлению № 1490-п от 29.12.1995 Главы Администрации г. Омска было произведено распределение квартир в жилом доме ...: три квартиры переданы в муниципальную собственность (2, 3, 45) две квартиры (24, 80) в собственность АОЗТ «...», остальные 75 квартир переданы в собственность ОАО ...» л.д. 109).
Спорная квартира ... по ... в г. Омске была зарегистрирована по праву собственности за АООТ «...». Право собственности на жилое помещение установлено выданным регистрационным удостоверением ....
В плане приватизации предприятия л.д. 103-106) указано закончить строительство жилого дома за счет средств создаваемого Мясокомбината «...» и произвести распределение квартир для работников акционерного общества, являющихся очередниками на жилье по спискам, составленным на государственном предприятии СХБ «...».
Наточий Т.Ф. состояла в трудовых отношениях с ответчиком ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» (ранее ОАО ... с 14.04.1983 г. по 09.12.1997 г. л.д. 7-8 копия трудовой книжки).
Решением трудового коллектива ОАО ...» от 10.01.1995 был определен порядок выделения и распределения квартир в строящемся доме работникам предприятия согласно списку очередников с определением стоимость 1 кв.м. жилья в зависимости от стажа работы на предприятии. Было определено, что оплата за квартиры осуществляется в рассрочку с ежемесячным погашением не менее 50% от заработка очередника, обязанность по заключению договора аренды квартир с последующим выкупом была возложена на администрацию предприятия л.д. 9 копия выписки из решения).
Истица включена в список очередников на получение жилья л.д.113-114).
Между ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» и Наточий Т.Ф. 17.03.1997 заключен договор аренды жилого помещения с последующим выкупом л.д. 97-100).
Предметом договора является квартира ... в ... в г. Омске, принадлежащая на праве собственности ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий». Срок договора не установлен (п.1.1). Пунктом 1.2. договора установлена плата за аренду квартиры в размере 50% от заработной платы в месяц. Пунктом 4.1. договора аренды предусмотрено, что по истечении срока аренды либо по желанию «арендатора» до истечения срока аренды последний вправе приобрести жилое помещение в собственность с согласия «арендатора», внеся выкупную сумму жилого помещения – 10 93400 рублей. Право собственности на арендуемое помещение возникает с момента заключения договора купли-продажи, внесения обусловленных в п.4.1. договора платежей и регистрации договора в установленном порядке (п.4.2.).
Согласно копии лицевого счета ... в кв. ... ... в г. Омске зарегистрированы Наточий Т.Ф. и ее дочь Наточий Н.А., при этом Наточий Т.Ф. указана как арендатор квартиры л.д. 13).
Как установлено в судебном заседании истец Наточий Т.Ф. пользуется жилым помещением, проживает в нем с дочерью и осуществляет оплату коммунальных услуг.
Из представленной архивной справки от 20.12.2007 № 1430/02-09 в ведомости по начислению заработной платы Наточий Т.Ф. с апреля 1997 г. по октябрь 1997 г. выделена доля оплаты за квартиру. Размер оплаты за квартиру составляет 50% от заработной платы в месяц л.д. 10). Согласно данной справке истица оплатила за квартиру 2 130 000 неденоминированных рублей
Кроме того, истица заявила, что в счет оплаты за квартиру пошли акции, проданные ей предприятию.
В судебном заседании ответчиком по запросу суда представлен договор купли-продажи акций истицей на сумму 300 рублей л.д. 88).
Каких-либо иных доказательств внесения платы в счет выкупа квартиры, продажи каких-либо ценных бумаг с тем же предназначением, истицей в нарушении ст.56 ГПК РФ суду не представлено.
Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В связи с изложенным, суд не может принять как доказательства утверждения истицы и ее представителя о полной выплате стоимости спорной квартиры путем зачета стоимости акций, так как достоверных данных об их продажной стоимости, количестве, целевом предназначении платежа, внесения его ответчику, не имеется.
Таким образом, суд считает, что обязательства истца (арендатора) по договору аренды перед ответчиком (арендатором) в полном объеме не исполнены (доказательств оплаты полной стоимости квартиры - 10 934 000 рублей, не имеется).
В тоже время договор аренды между ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» и Наточий Т.Ф. не расторгнут, так как надлежащих доказательств этого в судебное заседание не представлено.
Исходя из положений ст.ст.153, 154, 420 ГК РФ – договор является добровольным соглашением.
Согласно ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно ст.551 ГК РФ государственной регистрации подлежит только переход права собственности по договору отчуждения недвижимого имущества, что опровергает довод ответчика о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды спорной квартиры влечет его недействительность.
В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 555, 556, 558 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество и цену этого имущества.
При указанных обстоятельствах, суд считает, что условия договора по внесению выкупной цены за квартиру истцом были выполнены в не полном объеме, в связи с чем, оснований для заключения договора купли-продажи спорной квартиры и признании за истцом право собственности на нее, не усматривается.
Однако, изложенное не препятствует истице, оплатив полностью установленную в договоре от 17.03.1997 стоимость спорной квартиры, претендовать на заключение с ней договора ее купли-продажи с последующим установлением права собственности.
Доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности, по мнению суда, являются необоснованными, поскольку истица после вселения в квартиру продолжает там проживать, пользоваться ей надлежаще, от прав на квартиру не отказывалась, о сделках с квартирой узнала только в 2010 году.
08.08.2007 между ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» и Пашкеевой Е.А. заключен договор купли-продажи квартиры ... в ... в г. Омске л.д. 36). Стоимость квартиры составляет 1 074 400 руб. В договоре указано, что на момент продажи квартира обременена договором найма, в соответствии с которым право пользования жилым помещением имеют Наточий Т.Ф., Наточий Н.А.
Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи квартиры л.д. 37). Договор и акт подписан сторонами. Договор зарегистрирован УФРС, о чем имеется отметка в тексте договора.
18.12.2007 между Пашкеевой Е.А. и Дьячковым А.А. заключен договор купли-продажи квартиры ... в доме ... в г. Омске л.д. 83). Стоимость квартиры составляет 1 150 000 руб. В договоре указано, что на момент продажи квартира обременена договором найма, в соответствии с которым право пользования жилым помещением имеют Наточий Т.Ф., Наточий Н.А.
Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи квартиры л.д. 84). Договор и акт подписан сторонами.
Выдано свидетельство о государственной регистрации права 11.01.2008. Право собственности зарегистрировано за Дьячковым А.А. л.д. 82).
11.08.2008 между Дьячковым А.А. и Евстратенко М.В. заключен договор купли-продажи квартиры ... в ... в г. Омске л.д. 27-28).
Стоимость квартиры по договору составляет 1 150 000 руб. В договоре указано, что на момент продажи квартира обременена договором найма, в соответствии с которым право пользования жилым помещением имеют Наточий Т.Ф., Наточий Н.А.
Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи квартиры л.д. 29). Договор и акт подписан сторонами. Выдано свидетельство о государственной регистрации права 09.09.2008. Право собственности зарегистрировано за Евстратенко М.В. л.д. 26).
Исходя из представленных договоров, видно, что участники данных сделок (договоров купли-продажи) знали о том, что спорное жилое помещение обременено договором найма. В жилом помещении на момент оспариваемых сделок были зарегистрированы Наточий Т.Ф., Наточий Н.А. При этом ни одна из сторон не оспаривала данное обстоятельство и никаким образом не уведомила проживающих в спорном жилом помещении лиц о переходе права собственности к другому лицу ни перед сделкой, ни при ее заключении.
При этом, ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий», проигнорировало имеющийся и не расторгнутый сторонами договор аренды квартиры с последующим выкупом, факт частичной оплаты выкупной цены по нему (при невозврате данной суммы истице при отчуждении квартиры), требования о выделении квартир работникам предприятия, а не третьим лицам. На основании изложенного суд считает, что правовые основания для отчуждения спорной квартиры иным лицам кроме как Наточий Т.Ф. (при условии полной оплаты за квартиру) или другим работникам предприятия не имелись.
По правилам ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Статья 167 ГК РФ устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Более того, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Доводы ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
Так, ответчики фактически приобретали жилое помещения без его осмотра, достоверно зная, что в нем проживают люди, вселенные туда на законных основаниях. Ключи от квартиры, квитанции об оплате коммунальных услуг сторонами при заключении договора не передавались. Указанное свидетельствует о том, что сделки купли-продажи спорной квартиры проводились таким образом, чтобы Наточий Т.Ф. и ее дочь Наточий Н.А. не знали о них.
При таких обстоятельствах суд считает, что оспариваемые сделки купли-продажи квартиры по адресу: ... заключенные 08.08.2007 между Закрытым акционерным обществом «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» и Пашкеевой Е.А., 18.12.2007 между Пашкеевой Е.А. и Дьячковым А.А., 11.08.2008 между Дьячковым А.А. и Евстратенко М.В. должны быть признаны недействительными и к ним должны быть применены последствия их недействительности.
Следовательно, с ЗАО «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» в пользу Пашкеевой Е.А. подлежит взысканию сумма 1 074 400 рублей, что составляет стоимость квартиры по договору купли-продажи от 08.08.2007.
С Пашкеевой Е.А. в пользу Дьячкова А.А. 1 150 000 рублей, что составляет стоимость квартиры по договору купли-продажи от 18.12.2007 г.
С Дьячкова А.А. в пользу Евстратенко М.В. подлежит взысканию сумма 1 150 000 рублей, что составляет стоимость квартиры по договору купли-продажи от 11.08.2008.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме судебные расходы в сумме 600 рублей в счет оплаты государственной пошлины по 150 рублей с каждого.
Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительными договоры купли-продажи квартиры по адресу: г. Омск, ул. ... заключенные 08.08.2007 между Закрытым акционерным обществом «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» и Пашкеевой Е.А., 18.12.2007 – между Пашкеевой Е.А. и Дьячковым А.А., 11.08.2008 – между Дьячковым А.А. и Евстратенко М.В..
Привести стороны в первоначальное положение.
Взыскать с Дьячкова А.А. в пользу Евстратенко М.В. 1 150 000 рублей.
Взыскать с Пашкеевой Е.А. в пользу Дьячкова А.А. 1 150 000 рублей.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «Омский мясной двор – завод колбасных изделий» в пользу Пашкеевой Е.А. 1 074 400 рублей.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «Омский мясной двор – завод колбасных изделий», Пашкеевой (Кох) Е.А., Дьячкова А.А., Евстратенко М.В. в пользу Наточий Т.Ф. судебные расходы в сумме 600 рублей в счет оплаты государственной пошлины по 150 рублей с каждого.
В остальной части исковых требований Наточий Т.Ф. отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский районный суд г.Омска в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: М.Ю. Кармацкий
Не вступило в законную силу