Дело № 2-46/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 июля 2010 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Швец Н.М., при секретаре Чекменевой Н.С., с участием представителя истца Максимова Н.М., представителя ответчика Бойкачевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по иску Акционерного банка ОАО БАНК к Обориной Наталье Викторовне о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, и по встречному иску Обориной Натальи Викторовны к Акционерному банку ОАО БАНК о признании недействительной закладной договора целевого займа, договора целевого займа в части,
УСТАНОВИЛ:
Представитель истца обратился в суд с иском к Обориной Н.В. о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 3173249,90 рублей, в том числе: 2 983741,37 рублей – сумма основного долга; 95 056,89 рублей – проценты за пользование займом; 78 685,28 рублей пеня по основному долгу; 15766,36 рублей – пеня по процентам. Предметом иска также является требование о взыскании с ответчика процентов за пользование заемными денежными средствами за период с 30.07.2009г. на день возврата суммы долга из расчета 14,25% годовых. Кроме того, представитель истца просит суд обратить взыскание на предмет ипотеки: жилой дом, площадью 55,3 кв.м, и земельный участок, общей площадью 1090,92 кв.м, находящиеся по адресу Адрес, посредством продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме 5 860 000 рублей, в том числе начальную продажную цену жилого дома 3365000 рублей, начальную продажную цену земельного участка 2495000 рублей.
В обоснование заявленного иска указано, что Дата между ЗАО ФИРМА и ответчиком заключен договор о предоставлении ответчику займа в размере 3000000 рублей на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенного по Адрес, сроком на 240 месяцев. Ответчицей заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Указанные объекты приобретены за счет привлечения заемных средств и в соответствии с Законом «Об ипотеке» в обеспечение исполнения обязательств по заключенному Дата договору была зарегистрирована ипотека в силу закона. Первоначальным залогодержателем предмета залога являлось ЗАО ФИРМА», которое Дата передало право по закладной ЗАО БАНК». В последствии Дата ЗАО БАНК переименовано ОАО БАНК», о чем внесены соответствующие изменения в Единый государственный реестр юридических лиц. Истец является законным владельцем закладной, которому принадлежат определенные законом права. Заключенным договором займа предусмотрена обязанность по возврату суммы займа и уплаты процентов в размере 14,25 % годовых на день полного возврата займа. Ответчик принятые на себя обязательства не исполнил. Владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. Взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда. Денежная оценка заложенного имущества согласована сторонами и составляет: 3 365 000 рублей – жилой дом; 2 494 000 рублей – земельный участок. Кроме того, просит взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 21966,25 рублей; расходы по проведению оценки в сумме 2000 рублей.
В последствии представитель истца, не изменяя основания иска, в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил требования в части определения начальной продажной стоимости заложенных объектов недвижимости, указав, что начальная продажная стоимость жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу Адрес, составляет 1 920 000 рублей.
В последствии представитель истца, не изменяя основания иска, в порядке ст. 39 ГПК РФ уменьшил размер заявленных требований, просит суд взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору в сумме 3141161,36 рублей, в том числе: 2983741,37 рублей основной долг; 62968,35 рублей проценты за пользование займом; 78685,28 рублей пени за просроченный к уплате основной долг; 15766,36 рублей пени за просрочку к уплате процентов.
Оборина Н.В. обратилась в суд со встречным иском к ОАО БАНК с требованиями о признании закладной от Дата между ЗАО ФИРМА и Обориной Н.В. недействительной (ничтожной); исключении земельного участка под жилым домом, по адресу: Адрес, из залога.
В обоснование заявленного требования указано, что закладная должна содержать сведения, предусмотренные ст.14-15 Закона «Об ипотеке». В случае если документ назван «закладная», но в нем отсутствуют предусмотренные названными статьями Закона сведения, то он не является закладной и не подлежит выдаче залогодержателю, не имеет юридической силы. Пункт 1.7. заключенного договора целевого займа предусматривает, что право на получение исполнения по договору (денежному обязательству), без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на жилой дом и земельный участок подлежат удостоверению закладной, оформленной в порядке, предусмотренном настоящим договором и в соответствии с действующим законодательством РФ. Закладная должна содержать оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика. В закладной не требуется указания о нотариальном удостоверении документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя. На момент составления закладной закладываемое имущество не принадлежало Обориной Н.В., а находилось в собственности Рудик Н.П.. В залог может быть передано только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности, однако на момент подписания договора купли-продажи покупатель не являлся собственником объекта, следовательно, не вправе был передавать его в залог. Залог жилого дома и земельного участка являются неотъемлемой частью одного залога, о чем в Едином государственном реестре должна содержаться запись о праве двух объектов под одним номером регистрации, так как считается одной сделкой, то есть прописаны в одном договоре. В данном случае жилой дом и земельный участок зарегистрированы под разными номерами, соответственно земельный участок в договорах купли-продажи и целевого займа не может выступать предметом залога.
В последствии представитель Обориной Н.В. уточнил заявленные требования, просит суд считать закладную от Дата между ЗАО ФИРМА и Обориной Н.В. недействительной, применить последствия недействительности сделки; признать недействительными договор купли-продажи закладных от Дата между ОАО БАНК и ЗАО ФИРМА»; признать договор займа Номер от Дата., заключенный между Обориной Н.В. и ЗАО ФИРМА недействительным в части п.п. 1.5, 1.6.1 и п.4.4.2, 4.4.4 настоящего договора; исключить земельный участок под жилым домом из залога, так как залогом считается жилой дом и земельный участок как неотъемлемая часть одного залога без существования другого, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись двух Объектов (жилого дома и земельного участка) под одним номером регистрации, так как считается одной сделкой, то есть прописаны в одном договоре.
Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал, подтвердив изложенное. Требования по встречному иску не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве, в котором указано, что в соответствии со ст. 77 Закона «Об ипотеке» жилой дом, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, считается находящемся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка свидетельствует, что указанные объекты приобретаются с использованием заемных средств. Довод Обориной Н.В. о том, что между ЗАО ФИРМА и Обориной Н.В. существует закладная от Дата. не состоятельны, поскольку между указанными лицами зарегистрирована только закладная от Дата В соответствии с требованиями указанного Закона государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. В связи с этим, при регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, приобретенный с использованием заемных средств, кроме основных документов, необходимых для регистрации права собственности и установлении ипотеки в силу закона, кредитором и заемщиком была передана в УФРС закладная для удостоверения прав заемщика, как залогодержателя. Дата осуществлена регистрация в установленном законом порядке: право собственности Обориной Н.В. на жилой дом и земельный участок; ипотека в силу закона; закладная. Соответственно закладная от Дата не является ничтожной сделкой. Утверждения Обориной Н.В. о том, что земельный участок не может быть предметом залога необоснованны, поскольку это противоречит ст. ст.5, 64, 64.1 Закона «Об ипотеке». Дополнительно пояснил, что ответчиком до настоящего времени обязательства по заключенному договору не исполнены, размер задолженности соответствует заявленной к взысканию сумме, оснований для уменьшения неустойки и предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества, не имеется.
Ответчик в судебное заседание не явилась, представила заявление о проведении судебного заседания в ее отсутствие.
Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями истца не согласилась по доводам, изложенным в письменных возражениях, указав, что 24.02.2010г. ответчик произвела оплату по договору займа в размере 32088,54 рублей, в связи с чем, исходя из указанного ответчиком назначения платежа, сумма основного долга должна быть уменьшена на 27135,43 рублей, а проценты по договору на 4953,11 рублей. Стоимость спорного имущества подлежит определению согласно заключению эксперта, которым учтена надстройка дополнительного этажа дома, и составляет 4783000 рублей. Размер заявленной к взысканию неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства и в соответствии со ст. 333 ГК РФ подлежит снижению в следующем порядке: пени за просрочку уплаты основного долга до 40000 рублей, пени за просрочку уплаты процентов до 10000 рублей. На требованиях встречного иска настаивала по основаниям, изложенным в иске. Кроме того, связи с тем, что предмет ипотеки находится на стадии ремонта и проведения в нем неотъемлемых улучшений, что отразится на стоимости объекта, заявила ходатайство об отсрочке реализации заложенного имущества, индивидуального жилого дома, общей площадью 55,3 кв.м с расположенным под ним земельным участком площадью 1090 кв.м, по Адрес на срок до одного года.
Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, установил следующее.
Согласно ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для займа, если иное не вытекает из существа кредитного договора.
По договору займа Номер от Дата ЗАО ФИРМА (Займодавец) предоставил Обориной Н.В. (Заемщик) заем в размере 3000000 рублей сроком на 240 месяцев с даты фактического предоставления займа, для приобретения в собственность жилого дома по Адрес и земельного участка общей площадью 1090,92 кв.м по указанному адресу. Дом и земельный участок приобретается по цене 5700000 рублей по договору купли-продажи с использованием заемных средств, заключаемому между Рудик Н.П. (продавец) и Обориной Н.В. (Покупатель) (п.1 договора). Заем предоставляется с выплатой процентов из расчета 14,25 % годовых, проценты начисляются на остаток суммы займа (ссудной задолженности, основного долга), подлежащей возврату ежемесячно, начиная со дня следующего за днем фактического предоставления займа и по день окончательного возврата займа включительно. Возврат суммы займа и уплата начисленных процентов производится ежемесячными аннуитентными платежами. Размер аннуитентного платежа на дату подписании договора составляет 37908,17 рублей, который подлежит перерасчету только в случае изменения годовой процентной ставки, а также с согласия займодавца и при наличии письменного заявления заемщика, исходя из нового остатка ссудной задолженности (п.3.11 договора). Заемщик обязался одновременно с подписанием настоящего договора составить при участии займодавца закладную. При передаче прав по закладной к другому лицу, заемщик, подписывая настоящий договор, выражает свое письменное согласие на смену Выгодоприобретателя и назначение нового Выгодоприобретателя, которым будет являться любой законный владелец закладной (п.4.1.4, п. 4.1.15 договора).
ЗАО ФИРМА обязательства по предоставлению Обориной Н.В. целевого займа в размере 3000000 рублей исполнил, что подтверждается платежным поручением № 43 от 29.08.2008 года (том 1 л.д.56).
Индивидуальный жилой дом общей площадью 55,3 кв.м и земельный участок, общей площадью 1090,92 кв.м +- 3,5 кв.м, расположенные по адресу Адрес, принадлежат Обориной Н.В..
Указанное имущество является предметом залога по договору целевого займа от Дата, Оборина Н.В. – залогодатель, ЗАО ФИРМА - залогодержатель.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (ст.334 ГК РФ).
Согласно ст. 13 Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.08.1998г. № 102-ФЗ (далее Закон) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Пунктом 1.7 заключенного между сторонами договора целевого займа от 28.08.2008г. предусмотрено право на получение исполнения по договору (денежному обязательству), без предоставления других доказательств осуществления этого обязательства, и право залога на жилой дом и земельный участок подлежат удостоверению закладной, оформленной в порядке, предусмотренном договором и в соответствии с действующим законодательством
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать сведения указанные в ст. 14 Закона, в том числе наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации.
В силу п.1 ст. 77 «Об ипотеке (залоге недвижимости) жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Исходя из п.п.1 п.1 ст.5 ФЗ «Об Ипотеке (залоге недвижимости)» объектом по договору об ипотеке могут быть земельные участки. В соответствии со ст. 64.1 ФЗ «Об Ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на этот земельный участок.
Одновременное осуществление государственной регистрации ипотеки в силу закона с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, и возможность удостоверения права залогодержателя по ипотеке в силу закона закладной предусмотрено ст. 20 названного Закона.
Право собственности Обориной Н.В. на жилой дом и земельный участок, расположенные по Адрес, зарегистрировано в установленном законом порядке Дата, что подтверждается свидетельствами от Дата Номер, Номер.
Тогда же Дата УФРС по Пермскому краю оформлена и выдана первоначальному залогодателю ЗАО ФИРМА закладная, согласно которой предметом ипотеки по обеспечению обязательства Обориной Н.В. по договору займа Номер от Дата являются земельный участок и жилой дом, расположенные по Адрес, регистрация ипотеки осуществлена Дата.
С учетом изложенных обстоятельств, суд считает, что обеспечением исполнения обязательств Обориной Н.В. по заключенному договору целевого займа является ипотека жилого дома и земельного участка под индивидуальный жилой дом в силу закона, в связи с чем встречные исковые требования ответчика удовлетворению не подлежат. При этом вопреки доводам представителя ответчика регистрация прав ответчика на объекты недвижимого имущества и залога была осуществлена одновременно, что прямо предусмотрено действующим законодательством
В силу ст. 48 Закона при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.
Дата. между ЗАО ФИРМА (продавец) и АКБ БАНК-2 заключен договор купли-продажи закладных Номер, предметом которого является приобретение банком и продажа продавцом именных ценных бумаг-закладных со всеми удостоверенными правами в их совокупности. До заключения сделки купли-продажи закладных продавец не позднее чем за 5 рабочих дней до даты планируемой сделки направляет в банк реестр закладных, содержащий идентифицирующие признаки предлагаемых к приобретению закладных. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами принятых обязательств (том 1 л.д.109-125).
Указанный договор является соглашением между продавцом и банком, поэтому признание его недействительным влечет правовые последствия исключительно для сторон договора. Таким образом, действительность либо недействительность договора купли-продажи закладных от 05.06.2006г. может затрагивать только права продавца и банка, как непосредственных участников данных правоотношений, в связи с чем ответчик, не являясь стороной по договору, не вправе заявлять требование о признании его недействительным.
Акт приема-передачи закладных от Дата и акт приема-передачи закладных (документов) свидетельствуют о том, что в соответствии с договором купли—продажи от Дата и акцентированным реестром закладных от Дата ЗАО ФИРМА передало ЗАО БАНК закладную залогодателя Обориной Н.В. (том 1 л.д. 126-127).
В закладную Дата внесены сведения о смене владельца и передаче ЗАО ФИРМА прав по закладной ЗАО БАНК
ЗАО БАНК переименовано в ОАО БАНК о чем Дата внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц (свидетельство Номер) (том 1 л.д.83).
В силу ст. 809 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.
Дата ЗАО ФИРМА от имени владельца закладной Номер, Номер ОАО БАНК в связи с допущением просрочки внесения ежемесячного аннуитентного платежа по договору займа Номер от Дата. более чем на 30 календарных дней, письменно потребовало от Обориной Н.В. полного досрочного исполнения обязательств по договору займа, в том числе: уплаты 2983741,37 рублей основного долга; уплаты процентов из расчета 14,25% годовых; уплаты пени из расчета 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (том 1 л.д.54).
Задолженность ответчика по договору целевого займа от Дата по состоянию на 29.07.2009г. составляла 3173249,90 рублей, в том числе 2983741,37 рублей – основной долг, 95956,89 рублей проценты за пользование кредитом, 78685,28 рублей пени за просроченный основной долг; 15766,36 рублей пени за просроченные проценты (расчет задолженности ОАО БАНК») (том 1 л.д.7-8).
Оборина Н.В. в счет погашения задолженности по договору целевого займа 24.02.2010 года произвела оплату в сумме 32088,54 рублей, указав целевое назначение указанных платежей, как погашение основного долга (22135,43 рублей) и погашение процентов за пользование займом (4953,11 рублей).
В соответствии со ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.
Данный порядок очередности погашения требований по денежному обязательству установлен п.6.8 заключенного между сторонами договора целевого займа от 28.08.2008г.
С учетом изложенных обстоятельств, независимо от целевого назначения платежа, указанного Обориной Н.В., суд считает обоснованным списание истцом полученной от ответчика всей суммы в счет погашения задолженности процентов за пользование займом.
В силу ст.ст.809, 810, 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Займодавец вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более чем на 30 дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев (п.4.4.1 договора).
Учитывая, что ответчиком существенно нарушены условия кредитного договора – нерегулярность внесения платежей, их недостаточность и отсутствие на протяжении с августа 2009 года по февраль 2010 год (л.д.144), суд считает возможным удовлетворить требования кредитора о взыскании с должника суммы основного долга по договору займа в размере 2983741,37 рублей, процентов за пользование займом в размере 14,25% годовых, исчисленных на 29.07.2009 года в размере 62968,35 рублей; а также проценты по договору займа в размере 14,25% годовых, исчисленных с 30.07.2009 года от основной суммы долга до дня фактического исполнения обязательства.
Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Условиями договора целевого займа предусмотрено, что за нарушение сроков возврата займа заемщик уплачивает займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнении обязательств по возврату суммы займа за каждый день просрочки. За нарушение сроков уплаты начисленных по займу процентов Заемщик уплачивает займодавцу неустойку в виде пени в размере 2% по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки (п.5.2. договора).
По состоянию на 24.02.2010 года начисленная пени за просрочку основного долга составляет 78685,28 рублей, пени за просроченные к уплате проценты составляет 15766,36 рублей.
Суд полагает, что предъявленная к взысканию сумма пеней несоразмерна последствиям нарушения обязательств по договору и в соответствии со статьей 333 ГК РФ считает возможным снизить сумму пени, заявленную истцом до 50000 рублей, в том числе 40000 рублей за просроченный к уплате основной долг, 10000 рублей пени за просроченные к уплате проценты.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.
В соответствии со ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст.349 ГК РФ: требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Согласно ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В силу ст.ст. 51, 55 вышеназванного Закона в случае, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.
В соответствии с ч.1 ст.54.1 Закона, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Проанализировав указанные нормы действующего законодательства, условия договора займа, закладной, историю погашения по кредиту, суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не имеется, поскольку, ответчик (заемщики) нарушил сроки внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев (последний платеж произведен 24.02.2010 года).
Согласно закладной (л.д.128-135) стоимость жилого дома, находящегося по адресу Адрес, общей площадью 55,3 кв.м составляет 3365000 рублей, стоимость земельного участка общей площадью 1090,92 кв.м, по указанному адресу составляет 2495000 рублей.
Отчет Номер, составленный ООО "ЭКСПЕРТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ" свидетельствует о том, что по состоянию на 13.11.2009г. рыночная стоимость указанных объектов составляет 1 920 000 рублей (том 1 л.д.168-247).
Согласно заключению эксперта от Дата ООО "ЭКСПЕРТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ-2" итоговая величина рыночной стоимости индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Адрес составляет 478300 рублей, в том числе стоимость земельного участка, под индивидуальным жилым домом, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 1090,92+-3,5 кв.м 690500 рублей, стоимость индивидуального жилого дома (лит.А) с пристроем (литА1), мансардой (над А) 4 092500 рублей.
С учетом сделанного ответчиком капитального ремонта дома, надстроенного этажа суд, в соответствии со ст.54 Закона считает возможным определить начальную продажную цену указанного имущества в размере 4783000 рублей, в том числе 690500 рублей - стоимость земельного участка, 4092500 рублей- стоимость жилого дома.
В силу ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности (статья 54 Закона).
С учетом осуществленных ответчиком неотделимых улучшений дома, наличие в собственности имущества, от продажи которого возможно погашение задолженности, суд считает возможным отсрочить реализацию заложенного имущества: индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Адрес срок до 6 месяцев.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
При подаче искового заявления истцом была оплачена государственная пошлина в размере 21966,25 рублей, что подтверждается платежным поручением №779 от 13.08.2009 года.
С учетом пропорциональности удовлетворенной части требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 21525, 53 рубля.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК ПРФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с Обориной Натальи Викторовны в пользу ОАО БАНК задолженность по договору целевого займа Номер от Дата в сумме 3096709,72 рублей, в том числе: основной долг в размере 2983741,37 рублей; задолженность по уплате процентов за пользование займом в размере 14,25 % годовых, исчисленную на 29.07.2009 года, в сумме 62968,35 рублей; 40000 рублей пени за просроченный к уплате основной долг; 10000 рублей пени за просроченные к уплате проценты.
Взыскать с Обориной Натальи Викторовны в пользу ОАО БАНК проценты за пользование займом в размере 14,25 % годовых, начисляемых на сумму основного долга, начиная с 30.07.2009 года до дня фактического исполнения обязательств.
Обратить взыскание в пользу ОАО БАНК путем продажи с публичных торгов находящееся в залоге у истца имущество Обориной Натальи Викторовны - жилой дом, общей площадью 55,3 кв.м, номер объекта Номер, находящегося по адресу Адрес, установив начальную продажную цену имущества в размере 4092500 рублей, земельный участок, общей площадью 1090,92 + - 3.5 кв.м, кадастровый номер объекта Номер, находящегося по адресу: Адрес, установив начальную продажную цену имущества в размере 690500 рублей.
Отсрочить реализацию заложенного имущества: индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Адрес на срок до 6 месяцев, со дня вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с Обориной Натальи Викторовны в пользу ОАО БАНК расходы по уплате государственной пошлины в размере 21525,53 рублей.
Решение в течение 10 дней с момента изготовления мотивированной части может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский райсуд г. Перми.
Судья Н.М.Швец