Дело 2 – 864/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 августа 2010 года
Кировский районный суд г.Перми
в составе председательствующего судьи Поносовой И.В.,
при секретаре Ощепковой М.Н.,
с участием истца Ерыпалова Ю.В., представителя администрации Кировского района г. Перми –Пикулевой Т.В., действующей на основании доверенности от 21.04.2010 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по иску Ерыпалова Юрия Владимировича к администрации Кировского района г. Перми, администрации г. Перми, Управлению жилищных отношений администрации г. Перми, Муниципальному бюджетному учреждению «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми», ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Ерыпалов Ю.В. обратился в суд с иском к администрации Кировского района г. Перми, Администрации г. Перми, Управлению жилищных отношений администрации г. Перми, МБУ «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми», ООО «Инвестиционная компания «Город-строй», о признании недействительным договора приватизации жилого помещения – комнаты Адрес, заключенного 11.03.2008 г. между администрацией Кировского района г Перми и истцом и применении последствий недействительности сделки – признании недействительным договора купли-продажи указанной комнаты, заключенного между Ерыпаловым Ю.В. и ООО «Инвестиционная компания Город-строй», и возвращении спорного жилого помещения в муниципальную собственность с заключением договора социального найма с истцом на указанную комнату.
В обоснование заявленных требований указал, что являлся нанимателем комнаты по вышеуказанному адресу, в которой проживал, между ним и МУ «Жилищная служба» Кировского района г.Перми был заключен договор социального найма.
В 2007 году ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» стало заниматься расселением дома. 10.11.2007 года между истцом и указанной компанией был подписан предварительный договор купли-продажи, по которому истец обязался приватизировать жилье, зарегистрировать право собственности на комнату, заключить договор купли-продажи. Выкупная цена комнаты оговорена сторонами в размере СУММА, изменению не подлежит. Истец выполнил все условия по данному предварительному договору.
11.03.2008 года между администрацией Кировского района г.Перми и истцом заключен договор безвозмездной передачи в собственность истца жилой площади – комнаты жилой площадью 16,0 кв.м., общей площадью 23,1 кв.м. в жилом доме коридорного типа по Адрес. Истцом получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
09.04.2008 года между истцом и ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» был зарегистрирован основной договор купли-продажи комнаты, стоимость отчуждаемого Ерыпаловым Ю.В. имущества определена сторонами в СУММА. ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» обязалась произвести расчет, заключив с истцом договор об участии в долевом строительстве на одну комнату в двухкомнатной квартире общей площадью 24,54 кв.м., строительный номер Номер, на 3 этаже 10 этажного панельного жилого дома по строительному адресу: Адрес. Расчеты по договору должны быть произведены не позднее 31.12.2008 года. Дом должен был быть сдан до 30.09.2009 года.
07.05.2008 года был подписан акт приема-передачи ключей по Адрес.
25.12.2008 года было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 09.04.2008 года об изменении срока заключения договора долевого участия не позднее 31.03.2009 года.
До указанного срока договор долевого участия не был заключен, до настоящего момента разрешение на строительство жилого дома по Адрес, не получено, что связано с трудоемкостью процедуры по оформлению земельного участка.
Ранее истцом комната не была приватизирована, т.к. было известно, что при расселении муниципальных квартир будет выделено равнозначное по площади жилое помещение, а при расселении квартир, находящихся в собственности – выплачены денежные средства согласно оценки жилья, а так как дом находится в очень плохом состоянии, то оценка будет низкой. При расселении дома № 7 по ул. Автозаводская г.Перми главным условием было, что ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» на протяжении строительства дома по Адрес арендует благоустроенные жилые помещения (квартиры). Только после подписания предварительного договора купли-продажи истцом было приватизировано занимаемое жилое помещение.
Приватизация при расселении дома Адрес проведена незаконно, т.к. дом имел признаки аварийности, согласно постановлению Номер от 20.11.2000 года – дом 1935 года постройки, ветхий, кровля проржавела, имеются массовые протечки, стены поражены гнилью, износ дома составляет 74 %. Балансодержателю ФГУП «Пермский завод им. С.М. Кирова» было предписано принять меры по расселению дома, однако дом расселен не был. В 2005 году дом принят в муниципальную собственность. Администрацией г.Перми мер по расселению дома также не было предпринято.
На основании ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» жилые помещения в доме приватизации не подлежали. Поскольку сделка приватизации является ничтожной как несоответствующая закону, то, соответственно, договор купли-продажи от 13.03.2008 года и все последующие сделки будут являться ничтожными.
В данном случае права истца нарушены, т.к. он использовал право на приватизацию, продал свою комнату и остался без жилья, при заключении договора приватизации в администрации Кировского района г.Перми ему не был представлен акт межведомственной комиссии. В настоящее время дом разрушен и восстановлению не подлежит. Договор об участии в долевом строительстве с истцом не заключен. С октября 2009 года аренда жилья не оплачивается.
В порядке ст. 39 ГПК РФ истец дополнил исковые требования – просит обязать ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» снять обременение в виде ипотеки на комнату жилой площадью 16,0 кв.м., общей площадью 23,1 кв.м. в жилом доме коридорного типа по Адрес, указав, что у ответчика ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» не было полномочий заключать договор ипотеки.
Определениями суда протокольной формы к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Бюро кредитной безопасности «Город», ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края».
В судебном заседании истец на иске настаивает, подтвердив изложенные выше обстоятельства.
Представитель ответчика – администрации Кировского района г.Перми в судебном заседании иск не признал, считает, что права истца при приватизации не нарушались, т.к. при заключении договора приватизации жильцы знали о состоянии дома, дом признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу дом не признан, следовательно оснований для отказа в приватизации не имелось.
Представители ответчиков – Администрации г. Перми, Управления жилищных отношений администрации г. Перми, МБУ «Управление муниципальных жилищным фондом г. Перми», ООО «Инвестиционная компания «Город-строй», представители третьих лиц – ООО «Бюро кредитной безопасности «Город», ГУП «ЦТИ Пермского края», Управление Росреестра по Пермскому краю, в суд не явились, извещены.
Администрация г. Перми, Управление Росреестра по Пермскому краю, ГУП «ЦТИ Пермского края», МБУ «Управление муниципальных жилищным фондом г. Перми» представили заявления с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Администрация г.Перми в представленных суду пояснениях по иску не отрицает факт наличия признаков аварийности жилого дома по Адрес на момент заключения договора безвозмездной передачи жилого помещения № 14 в указанном жилом доме в собственность Ерыпалова Ю.В.
Иные участники процесса отношения к иску не выразили.
Суд, заслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему:
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 4 п. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Обстоятельства дела: Истец Ерыпалов Ю.В. на основании договора социального найма проживал в доме коридорного типа по Адрес, занимал комнату жилой площадью 16,0 кв.м., общей площадью 23,1 кв.м., был зарегистрирован по данному адресу с 26.05.2005 года.
10.11.2007 года между Ерыпаловым Ю.В. (продавец) и ООО ИК « Город-строй» (покупатель) заключен предварительный договор Номер, по условиям которого стороны обязуются в соответствии со ст. 429 ГК РФ заключить договор купли-продажи (основной договор), в срок не позднее 31.12.2007 года, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя комнату общей площадью 23,1 кв.м. в доме коридорного типа по Адрес, а покупатель – принять и оплатить этой имущество. К моменту заключения основного договора купли-продажи продавец обязуется зарегистрировать право собственности на объект (произвести процедуру приватизации). Покупная цена объекта установлена сторонами в СУММА (п. 3).
11.03.2008 года между администрацией Кировского района г. Перми и Абдалиевой С.В., действующей от имени Ерыпаловым Ю.В. по доверенности от 13.11.2007года заключен договор приватизации жилых помещений /безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан/ –комнаты общей площадью 23,1 кв.м., жилой площадью 16,0 кв.м. по Адрес.
Право собственности на указанное помещение на основании договора безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан от 11.03.2008 года было зарегистрировано за Ерыпаловым Ю.В. в ЕГРПНИ 03.04.2008 года.
09.04.2008 года между Ерыпаловым Ю.В. (продавец) и ООО ИК «Город-строй» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя комнату общей площадью 23,1 кв.м. в доме коридорного типа по Адрес, а покупатель – принять и оплатить этой имущество. Стоимость отчуждаемого имущества СУММА.
ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» обязалось произвести расчет в следующем порядке – по мере готовности проектной и разрешительной документации на вновь возводимый жилой дом по строительному адресу Адрес подписать договор на право участия Ерыпалова Ю.В. в долевом строительстве на одну комнату в двухкомнатной квартире общей площадью 24,54 кв.м., строительный номер Номер, на 3 этаже 10 этажного панельного жилого дома. Стоимость недвижимого имущества по договору долевого участия не должна превышать стоимости отчуждаемого имущества, и равна сумме СУММА. Расчеты по договору должны быть произведены не позднее 31.12.2008 года (п. 2.2, 2.3).
Договор купли-продажи и право собственности ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» зарегистрирован в ЕГРПИН 21.04.2008 года, комната передана покупателю по акту от 07.05.2008 года.
25.12.2008 между сторонами заключено дополнительное соглашение, по которому изменен срок расчетов по договору – 31 марта 2009 года. В установленный договором и дополнительным соглашением к нему срок, ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» обязательства по договору не исполнило.
Истец Ерыпалов Ю.В. снят с регистрационного учета по Адрес с 02.06.2008 года, проживает и зарегистрирован по Адрес по месту пребывания с 07.11.2009 года до 01.10.2011 года (л.д. 6).
В судебном заседании установлено, что постановлением Администрации Кировского района г. Перми Номер от 20 ноября 2000 года был утвержден акт межведомственной комиссии по обследованию жилого дома по Адрес, балансодержателю ЖКО ФГУП «Пермский завод им. С.М Кирова предписано принять меры к расселению.
Как следует из содержания акта межведомственной комиссии по состоянию на 14.11.2000 г. дом двухэтажный деревянный, год постройки 1935, износ дома на момент осмотра 74 %. Дом ветхий, фундамент в неудовлетворительном состоянии, местами выкрашивается, имеются щели. Стены крайне ветхие, поражены гнилью, имеется деформация стен, осадка, массовые протечки кровли, полы деформированы, поражены гнилью, имеются перекосы, зыбкость. Все деревянные конструкции поражены грибком. Штукатурка отпадает, вспучивается. Водопроводные трубы и трубы отопления проржавели, имеют многочисленные протечки. Дом признан непригодным для постоянного проживания.
Согласно выписке из Единого реестра муниципальной собственности, жилые помещения по Адрес были переданы в муниципальную собственность в соответствии с постановлением администрации г.Перми от 19.10.2004 Номер.
04.10.2007 года между администрацией г. Перми и ООО ИК «Город - строй» заключен договор, по условиям которого в целях организации застройки участка и расселения граждан из домов подлежащих сносу, общество осуществляет приобретение жилья или финансирование для приобретения жилья для переселения граждан проживающих в домах по Адрес, Адрес, Адрес, Адрес. Администрация оказывает содействие по расселению граждан, и в оформлении прав на земельные участки, находящиеся под расселенными домами. Переселение граждан из домов, указанных в п. 11 настоящего договора осуществляется путем помощи Обществом гражданам в приватизации квартир и последующего их выкупа либо мены на квартиры, принадлежащие обществу.
Дополнительным соглашением от 23.10.2007г. к договору от 04.10.2007г. предусмотрено предоставление жилых помещений расселяемыми гражданам согласно решению Пермской городской Думы от 30.05.3006 г. № 103 из расчета 15 кв.м. общей площади на человека.
Согласно письму Департамента земельных отношений от 30.07.2008 г. в результате рассмотрения землеустроительного дела установлено, что проект территориального землеустройства для ООО ИК «Город строй» не может быть согласован в связи с наличием прав третьих лиц.
Согласно акта обследования жилого дома по Адрес, составленного межведомственной комиссией администрации Кировского района г. Перми от 15.06.2010 года жилой дом по Адрес не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению и непригоден для постоянного проживания, ремонт и реконструкция дома экономически нецелесообразны, так как физический износ основных конструктивных элементов здания достиг предельных значений, составляет 74 %. В акте указано, что в доме отсутствуют оконные блоки, дверные коробки, межэтажные перекрытия на грани разрушения, отсутствует частично шифер на кровле, гниль стропил и обрешетки кровли. Во всем доме гниль досок пола, излом, местами их отсутствие.
Из заключения ЭКСПЕРТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ следует, что дом по Адрес не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым домам и зданиям», СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных пунктов».
Судом установлено, что в настоящее время собственником комнаты по Адрес, общей площадью 23,1 кв.м., является ООО ИК «Город строй», зарегистрировано обременение – ипотека, регистрация Номер от 10.07.2009 года на срок с 10.07.2009 года по 03.05.2010 года, залогодержатель ООО «Бюро кредитной безопасности «Город».
Ипотека зарегистрирована на основании договора залога от 01.07.2009 года, по условиям которого ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» передало в залог ООО «Бюро кредитной безопасности «Город» помещения в доме по Адрес (приложение к договору позиция 6, оценочная стоимость СУММА.) в счет исполнения обязательств заемщика – ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» по договору беспроцентного займа на общую сумму СУММА.
Таким образом, оценив в совокупности представленные доказательства, доводы участников процесса, суд полагает, что предъявленные Ерыпаловым Ю.В. исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» собственник муниципального жилого фонда не вправе был передавать жилые помещения, находящиеся в аварийном жилом доме в собственность граждан, при этом обязанность по проверке соответствия здания требованиям предъявляемым к жилым домам лежит на собственнике дома.
По состоянию на 2000 год жилой дом по Адрес был признан непригодным для проживания. До заключения договора приватизации наймодателем не было произведено обследование жилого дома, жилое помещение которое было передано истцу в нарушение Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
В настоящее время проведено обследование жилого дома на предмет определения его пригодности для проживания. Тогда как по смыслу указанного Положения № 47 обследование жилых домов должно проводиться для решения вопроса о признании их аварийными. Непригодными для проживания могут быть признаны только жилые помещения в многоквартирных домах. Пунктом 34. Положения предусмотрено, что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Пунктом 47 предусмотрено, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
Судом установлено, что в представленных актах от 14.11.2000 года и от 15.06.2010 года фактически указывается на признаки аварийности жилого дома по Адрес, в том числе на нецелесообразность ремонта, деформации стен, несущих конструкций, степень повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, указанные обстоятельства дают основание полагать, что жилое помещение Номер находящееся в доме по Адрес не могло быть передано в собственность проживающим в нем гражданам, следовательно, договор приватизации является ничтожной сделкой.
По мнению суда, приватизация жилого помещения и заключение сделок по его отчуждению было направлены фактически на расселение аварийного жилого дома.
Поскольку договор приватизации является ничтожной сделкой, то все последующие сделки являются также ничтожными – договор купли-продажи от 09.04.2008 года с последующими изменениями и дополнениями, договор залога имущества от 01.07.2009 г. в части передачи в залог комнаты Номер (позиция 6 в приложении к договору залога), а также государственная регистрация права собственности на спорную комнату за Ерыпаловым Ю.В. от 03.04.2008 года Номер, за ООО «Инвестиционная компания «Город строй» от 21.04.2008 г. Номер, государственная регистрация обременения объекта с кадастровым номером Номер в виде ипотеки – Номер от 10.07.2009 г.
Оснований полагать, что покупатель ООО ИК «Город-строй» и залогодержатель ООО «Бюро кредитной безопасности «Город» в указанной ситуации являются добросовестными приобретателями, не имеется.
Комната подлежит возврату в муниципальную собственность с восстановлением права истца на заключение договора социального найма на спорное жилое помещение.
Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан от 11.03.2008 года, заключенный между администрацией Кировского района г. Перми и Абдалиевой Светланой Валерьевной, действующей от имени Ерыпалова Юрия Владимировича по доверенности от 13.11.2007г., в отношении комнаты Номер общей площадью 23,1 кв.м., жилой площадью 16,0 кв.м. в жилом доме по Адрес.
Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.04.2008 года, заключенный между Ерыпаловым Юрием Владимировичем и ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» в отношении жилого помещения по Адрес с последующими дополнениями и изменениями от 25.12.2008 года.
Признать недействительным договор залога имущества от 01.07.2009 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Город-строй» и Обществом с ограниченной ответственностью «Бюро Кредитной Безопасности «Город» в части передачи в залог комнаты Номер /позиция 6 в приложении к договору залога/ с оценочной стоимостью СУММА. в доме Адрес.
Признать недействительными регистрационные записи о правах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – за Ерыпаловым Юрием Владимировичем от 03.04.2008 года Номер, за ООО «Инвестиционная компания «Город - строй» от 21.04.2008 года Номер.
Признать недействительной регистрационную запись об ипотеке Номер от 10.07.2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прекратить ипотеку.
Жилое помещение Адрес жилой площадью 16,0 кв.м., общей площадью 23,1 кв.м., возвратить в муниципальную собственность с восстановлением прав Ерыпалова Юрия Владимировича на заключение договора социального найма на указанное помещение.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.
Судья: подпись.