Дело № 2-745/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 августа 2010 года
Кировский районный суд г.Перми
в составе председательствующего судьи Поносовой И.В.,
при секретаре Ощепковой М.Н.,
с участием истца Фордя О.О., представителя администрации Кировского района г. Перми –Пикулевой Т.В., действующей на основании доверенности от 21.04.2010 года, 3-его лица Фордя В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по иску Фордя Ольги Олеговны, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Фордя Марины Викторовны, Фордя Кирилла Викторовича, Фордя Анны Викторовны к администрации Кировского района г. Перми, Администрации г. Перми, Управлению жилищных отношений администрации г. Перми, Муниципальному бюджетному учреждению «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми», о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Фордя О.О., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей Фордя М.В., ДАТА РОЖДЕНИЯ., Фордя К.В., ДАТА РОЖДЕНИЯ., Фордя А.В., ДАТА РОЖДЕНИЯ. обратилась в суд с иском к администрации Кировского района г. Перми, администрации г. Перми, Управлению жилищных отношений администрации г. Перми, МБУ «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми», о признании недействительным договора приватизации жилого помещения – трех комнат Номер, Номер, Номер жилой площадью 16,2 кв.м., 9,4 кв.м., 8,5 кв.м., общей площадью 45,7 кв.м., в жилом доме коридорного типа по Адрес, заключенного 11.03.2008 г. между администрацией Кировского района г Перми и Фордя О.О. и применении последствий недействительности сделки –возвращении спорного жилого помещения в муниципальную собственность с заключением договора социального найма с истцом и членами ее семьи на указанные комнаты.
В обоснование заявленных требований истец указала, что являлась нанимателем трех комнат в доме коридорного типа общей площадью 48,43 кв.м., жилой площадью 34,1 кв.м. на 2-м этаже, 2-х этажного деревянного дома, расположенного по Адрес. Совместно с ней в указанных комнатах проживали члены ее семьи: муж Фордя В.И. и трое несовершеннолетних детей Фордя М.В., Фордя К.В., Фордя А.В. Финансово-лицевой счет был открыт на имя Фордя О.О., данные комнаты были выделены на основании решения ЖБК № 10 от 10.10.1975 года. 24.08.2006 года между Фордя О.О. и МУ «Жилищная служба» Кировского района г.Перми был заключен договор социального найма на указанные комнаты.
В 2007 году ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» стала заниматься расселением дома. 01.11.2007 года между истцом и указанной компанией был подписан предварительный договор купли-продажи, по которому истец обязался приватизировать жилье, зарегистрировать право собственности на комнаты, заключить договор купли-продажи. Выкупная цена комнат оговорена сторонами в размере СУММА, изменению не подлежит. Истец выполнила все условия по данному предварительному договору. В ходе приватизации общая площадь комнат изменилась с 48,43 кв.м. на 45,7 кв.м.
11.03.2008 года между администрацией Кировского района г.Перми и истцом и членами ее семьи заключен договор безвозмездной передачи в собственность жилой площади – трех комнат Номер, Номер, Номер, жилой площадью 8,5 кв.м., 9,4 кв.м., 16,2 кв.м., общей площадью 45,7 кв.м. в жилом доме коридорного типа по Адрес. Истцами получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
При расселении дома Адрес главным условием было, что ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» на протяжении строительства дома по Адрес арендует благоустроенные жилые помещения (квартиры). Был подписан предварительный договор купли-продажи. Также было получено распоряжение администрации Кировского района г.Перми на продажу трех комнат. Только после подписания предварительного договора купли-продажи истцами было приватизировано занимаемое жилое помещение.
Приватизация при расселении дома Номер комнат Номер,Номер,Номер по Адрес проведена незаконно, т.к. дом имел признаки аварийности, согласно постановлению Номер от 20.11.2000 года – дом 1935 года постройки, ветхий, кровля проржавела, имеются массовые протечки, стены поражены гнилью, износ дома составляет 74 %. Балансодержателю ФГУП «Пермский завод им. С.М. Кирова» предписано принять меры по расселению дома. Дом расселен не был. В 2005 году дом принят в муниципальную собственность. Администрацией г.Перми мер по расселению дома также не было предпринято.
На основании ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» жилые помещения в доме приватизации не подлежали. Поскольку сделка приватизации является ничтожной как несоответствующая закону, то, стороны должны быть приведены в первоначальное положение.
Определениями суда протокольной формы к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Инвестиционная компания «Город-строй», Фордя В.И., ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края».
В суде истец Фордя О.О. на иске настаивает, пояснив, что ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» при расселении дома должно было заключить с истцами договор об участии в долевом строительстве двухкомнатной квартиры Адрес, договор заключен не был, в настоящее время строительство не ведется. С марта 2009 года ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» перестало оплачивать аренду жилья для истцов.
Истец Фордя М.В. в судебное заседание не явилась, извещена, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель ответчика – администрации Кировского района г.Перми в судебном заседании иск не признала. Считает, что права истцов при приватизации не нарушались, т.к. при заключении договора приватизации жильцы знали о состоянии дома, дом признан непригодным для проживания. Аварийным и подлежащим сносу дом не признан, следовательно оснований для отказа в приватизации жилья не имелось.
Представители ответчиков – Администрации г. Перми, Управления жилищных отношений администрации г. Перми, МБУ«Управление муниципальных жилищным фондом г. Перми», представители третьих лиц – ООО «Инвестиционная компания «Город-строй», ГУП «ЦТИ Пермского края», Управление Росреестра по Пермскому краю, ТУ Минсоцразвития Пермского края по г.Перми в суд не явились, извещены.
Администрация г. Перми, Управление Росреестра по Пермскому краю, ГУП «ЦТИ Пермского края», МБУ «Управление муниципальных жилищным фондом г. Перми» представили заявления с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Администрация г.Перми в представленных суду пояснениях по иску не отрицает факт наличия признаков аварийности жилого дома по Адрес на момент заключения договора безвозмездной передачи жилого помещения в указанном жилом доме в собственность истцов.
Третье лицо Фордя В.И. с исковыми требованиями согласен.
Иные участники процесса отношения к иску не выразили.
Суд, заслушав лиц участвующих в деле, показания свидетелей исследовав материалы дела, приходит к следующему:
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 4 п. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Обстоятельства дела: На основании решения ЖБК № 10 от 10.10.1975 года, договора социального найма от 24.08.2006 года истец Фордя О.О. и члены ее семьи: муж Фордя В.И., дочь Фордя М.В., сын Фордя К.В., дочь Фордя А.В. проживали в доме коридорного типа по Адрес, в трех комнатах Номер, Номер, Номер, общей площадью 48,43 кв.м., жилой площадью 34,1 кв.м. (л.д. 9), были зарегистрированы по данному адресу (л.д. 8).
10.11.2007 года между Фордя О.О., Фордя В.И., Фордя К.В., Фордя А.В., Фордя М.В. (продавцы) и ООО Инвестиционная компания « Город-строй» (покупатель) заключен предварительный договор Номер, по условиям которого стороны обязуются в соответствии со ст. 429 ГК РФ заключить договор купли-продажи (основной договор), в срок не позднее 31.12.2007 года, по которому продавцы обязуются передать в собственность покупателя три комнаты общей площадью 48,43 кв.м., в доме коридорного типа по Адрес, а покупатель – принять и оплатить этой имущество. К моменту заключения основного договора купли-продажи продавец обязуется зарегистрировать право собственности на объект (произвести процедуру приватизации). Покупная цена объекта установлена сторонами в СУММА (п. 3).
11.03.2008 года между администрацией Кировского района г. Перми и Абдалиевой С.В., действующей от имени Фордя О.О. и членов ее семьи по доверенности от 02.11.2007года заключен договор приватизации жилых помещений /безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан/ – комнат общей площадью 45,7 кв.м., жилой площадью 8,5 кв.м., 9,4 кв.м., 16, 2 кв.м. по Адрес в доме коридорного типа. Комнаты переданы в долевую собственность в равных долях Фордя О.О., Фордя М.В., Фордя К.В., Фордя А.В.
28.03.2008 года право общей долевой собственности на указанные помещения на основании договора безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан от 11.03.2008 года было зарегистрировано в ЕГРПНИ за Фордя О.О., Фордя М.В., Фордя К.В., Фордя А.В. по ? доле за каждым.
25.06.2008 года между ООО Инвестиционная компания «Город-строй» (застройщик) и Фордя О.О., Фордя М.В., Фордя А.В., Фордя К.В. (в лице законного представителя Фордя О.О.) подписан предварительный договор Номер, согласно которому застройщик обязуется до 01.03.2009 года по мере готовности проектной и разрешительной документации на вновь возводимый жилой дом по строительному адресу Адрес заключить договор на право участия Фордя О.О., Фордя М.В., Фордя А.В., Фордя К.В. в долевом строительстве на 2-комнатную квартиру Адрес, общей площадью 52,25 кв.м., жилой площадью 29,20 кв.м. Участники долевого строительства оплачивают обусловленную договором цену путем передачи в собственность застройщика трех комнат в доме коридорного типа по Адрес.
Кроме того, 25.06.2008 года между Фордя О.О., Фордя М.В., Фордя А.В., Фордя К.В. (в лице законного представителя Фордя О.О.) (продавцы) и ООО Инвестиционная компания «Город-строй» (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавцы обязуются передать в собственность покупателя три комнаты общей площадью 45,7 кв.м., в доме коридорного типа по Адрес. Стоимость отчуждаемого имущества СУММА. ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» обязалась произвести расчет в следующем порядке – по мере готовности проектной и разрешительной документации на вновь возводимый жилой дом по строительному адресу Адрес подписать договор на право участия Фордя О.О., Фордя М.В., Фордя А.В., Фордя К.В. в долевом строительстве на 2-комнатную квартиру Адрес, общей площадью 52,25 кв.м. Стоимость недвижимого имущества по договору долевого участия составляет СУММА. Расчеты по договору должны быть произведены не позднее 31.12.2008 года (п. 2.2, 2.3).
21.01.2009 года администрация Кировского района г.Перми выдала разрешение (распоряжение 21.01.2009 года № 21) Фордя О.О., как законному представителю несовершеннолетних Фордя М.В., ДАТА РОЖДЕНИЯ., Фордя К.В., ДАТА РОЖДЕНИЯ., Фордя А.В., ДАТА РОЖДЕНИЯ., на продажу долей несовершеннолетних в праве собственности на три комнаты Адрес, с последующим заключением до 01.05.2009 года договора об участии в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется передать в собственность каждому несовершеннолетнему по ? доле в 2-комнатной квартире Адрес, общей площадью 52,25 кв.м., где они будут зарегистрированы и проживать. Фордя О.О. представить договор участия в долевом строительстве в течение одного месяца с момента его регистрации, правоустанавливающие документы на приобретаемую квартиру в течение одного месяца с момента государственной регистрации права собственности.
Судом установлено, что договор долевого участия в строительстве жилья ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» с истцами заключен не был, договор купли-продажи от 25.06.2008 года в ЕГРПНИ не зарегистрирован.
Истцы Фордя О.О., Фордя М.В., Фордя А.В., Фордя К.В. являются собственниками жилого помещения, площадью 45,7 кв.м. по Адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРПНИ от 01.04.2010 года.
С 06.11.2009 года Фордя О.О., Фордя В.И., Фордя М.В., Фордя А.В., Фордя К.В. зарегистрированы по месту пребывания по Адрес.
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 26.03.2010 года Фордя О.О. на состав семьи из пяти человек предоставлено на период до обеспечения жилым помещением по договору социального найма помещение маневренного фонда – две комнаты в трехкомнатной квартире Адрес, заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда Номер от 09.04.2010 года (л.д. 66- 67).
В судебном заседании установлено, что постановлением Администрации Кировского района г. Перми Номер от 20 ноября 2000 года был утвержден акт межведомственной комиссии по обследованию жилого дома по Адрес, балансодержателю ЖКО ФГУП «Пермский завод им. С.М Кирова предписано принять меры к расселению.
Как следует из содержания акта межведомственной комиссии по состоянию на 14.11.2000 г. дом двухэтажный деревянный, год постройки 1935, износ дома на момент осмотра 74 %. Дом ветхий, фундамент в неудовлетворительном состоянии, местами выкрашивается, имеются щели. Стены крайне ветхие, поражены гнилью, имеется деформация стен, осадка, массовые протечки кровли, полы деформированы, поражены гнилью, имеются перекосы, зыбкость. Все деревянные конструкции поражены грибком. Штукатурка отпадает, вспучивается. Водопроводные трубы и трубы отопления проржавели, имеют многочисленные протечки. Дом признан непригодным для постоянного проживания.
Согласно выписке из Единого реестра муниципальной собственности, жилые помещения по Адрес были переданы в муниципальную собственность в соответствии с постановлением администрации г.Перми от 19.10.2004 № 3125.
04.10.2007 года между администрацией г. Перми и ООО ИК «Город строй» заключен договор, по условиям которого в целях организации застройки участка и расселения граждан из домов подлежащих сносу, общество осуществляет приобретение жилья или финансирование для приобретения жилья для переселения граждан проживающих в домах по Адрес. Администрация оказывает содействие по расселению граждан, и в оформлении прав на земельные участки, находящиеся под расселенными домами. Переселение граждан из домов, указанных в п. 11 настоящего договора осуществляется путем помощи Обществом гражданам в приватизации квартир и последующего их выкупа либо мены на квартиры, принадлежащие обществу.
Согласно письму Департамента земельных отношений от 30.07.2008 г. в результате рассмотрения землеустроительного дела установлено, что проект территориального землеустройства для ООО ИК «Город строй» не может быть согласован в связи с наличием прав третьих лиц.
Согласно акта обследования жилого дома по Адрес, составленного межведомственной комиссией администрации Кировского района г. Перми от 15.06.2010 года жилой дом по Адрес не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению и непригоден для постоянного проживания, ремонт и реконструкция дома экономически нецелесообразны, так как физический износ основных конструктивных элементов здания достиг предельных значений, составляет 74 %. В акте указано, что в доме отсутствуют оконные блоки, дверные коробки, межэтажные перекрытия на грани разрушения, отсутствует частично шифер на кровле, гниль стропил и обрешетки кровли. Во всем доме гниль досок пола, излом, местами их отсутствие.
Согласно заключению ЭКСПЕРТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ дом по Адрес не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым домам и зданиям», СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных пунктов».
Из материалов дела следует, что в 2005-2006 г.г. Фордя О.О. обращалась с заявлениями по поводу аварийности жилого дома Адрес в администрацию Кировского района г.Перми, ТУ Роспотребнадзора по Пермской области, Уполномоченному по правам человека в Пермской области.
Допрошенные судом свидетели Шаньшерова М.Н., Новых К.Г пояснили, что проживали в доме по Адрес, дом находился в аварийном состоянии: дом ветхий, ему более 35 лет, стены в плесени, потолок обвалился, проводка в аварийном состоянии, канализация засорена, полы перекошены, окна вывалились. Неоднократно обращались к балансодержателю дома. В 2000 году дом признан непригодным для проживания. В 2007 году появилась компания «Город-строй», провели собрание, что будут на месте этого дома строить новый дом, давать в нем жилье, для этого жильцам необходимо приватизировать квартиры. Обещали на время строительства оплачивать аренду жилья, в настоящее время оплату аренды не производят.
Свидетель Колчанова Р.Х. показала, что проживала по Адрес, дом находится рядом с домом Номер, изначально жильцам домов не давали разрешения на приватизацию жилья, затем разрешили приватизировать, чтобы произвести расселение.
Таким образом, оценив в совокупности представленные доказательства, доводы участников процесса, показания свидетелей суд полагает, что предъявленные Фордя О.О. исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» собственник муниципального жилого фонда не вправе был передавать жилые помещения, находящиеся в аварийном жилом доме в собственность граждан, при этом обязанность по проверке соответствия здания требованиям предъявляемым к жилым домам лежит на собственнике дома.
По состоянию на 2000 год жилой дом по Адрес был признан непригодным для проживания. До заключения договора приватизации наймодателем не было произведено обследование жилого дома, жилые помещения в которых проживали истцы, было передано им в собственность в нарушение Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
В настоящее время проведено обследование жилого дома на предмет определения его пригодности для проживания. Тогда как по смыслу указанного Положения № 47 обследование жилых домов должно проводиться для решения вопроса о признании их аварийными, непригодными для проживания могут быть признаны только жилые помещения в многоквартирных домах. Пунктом 34 Положения предусмотрено, что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Пунктом 47 предусмотрено, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
В актах от 14.11.2000 года и от 15.06.2010 года фактически указывается на признаки аварийности жилого дома по Адрес, в том числе на нецелесообразность ремонта, деформации стен, несущих конструкций, степень повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, следовательно, указанные обстоятельства дают основание полагать, что жилое помещение – комнаты Номер, Номер, Номер, находящееся в доме по Адрес не могло быть передано в собственность проживающим в нем гражданам, т.е. договор приватизации является ничтожной сделкой.
Приватизация жилых помещений и заключение сделок по их купле-продаже были направлены фактически на расселение аварийных жилых домов.
Поскольку договор приватизации является ничтожной сделкой, то комнаты подлежат возврату в муниципальную собственность с восстановлением права истца на заключение договора социального найма на указанные помещения.
Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан от 11.03.2008 года, заключенный между администрацией Кировского района г. Перми и Абдалиевой Светланой Валерьевной, действующей от имени Фордя Ольги Олеговны и членов ее семьи по доверенности от 02.11.2007года в отношении трех комнат Номер, Номер, Номер общей площадью 45,7 кв.м., жилой площадью 8,5 кв.м., 9,4 кв.м., 16,2 кв.м. в жилом доме по Адрес.
Признать недействительными регистрационные записи о правах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Номер от 28.03.2008 года за Фордя Ольгой Олеговной, Номер от 28.03.2008 года за Фордя Анной Викторовной, Номер от 28.03.2008 года за Фордя Мариной Викторовной, Номер от 28.03.2008 года за Фордя Кириллом Викторовичем.
Жилое помещение – три комнаты Адрес жилой площадью 8,5 кв.м., 9,4 кв.м., 16,2 кв.м., общей площадью 45,7 кв.м., возвратить в муниципальную собственность с восстановлением прав Фордя Ольги Олеговны на заключение договора социального найма на указанное помещение, с указанием в договоре в качестве членов семьи нанимателя: Фордя Виктора Ивановича, Фордя Марины Викторовны, Фордя Кирилла Викторовича, Фордя Анны Викторовны.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.
Судья: И.В. Поносова