Дело № 2 – 850/2010 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 августа 2010 года
Кировский районный суд г. Перми в составе:
Председательствующего судьи Зарифуллиной Л.М.,
При секретаре Хоботовой О.К.,
С участием истицы Энтальцевой В.Е., представителя ответчика администрации Кировского района г. Перми Пикулевой Т.В. по доверенности,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 10 августа 2010 года
Гражданское дело по иску Энтальцева Сергея Аркадьевича, Энтальцевой Валентины Егоровны, Энтальцева Александра Сергеевича, Энтальцева Владимира Сергеевича к администрации города Перми, администрации Кировского района г. Перми, Обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Город – строй», муниципальному бюджетному учреждению «Управление муниципальным жилищным фондом города Перми», управлению жилищных отношений администрации г. Перми, Обществу с ограниченной ответственностью «Бюро кредитной безопасности «Город» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, возложении обязанности по заключению договора социального найма
Установил:
Энтальцевы С.А., В.Е., А.С., В.С. обратились в суд с иском к администрации Кировского района г. Перми, администрации города Перми, управлению жилищных отношений администрации г. Перми, МБУ «Управление муниципальным жилищным фондом города Перми», ООО «Инвестиционная компания «Город-строй», ООО «Бюро кредитной безопасности «Город», третье лицо Управление ФРС по Пермскому краю и ГУП «ЦТИ Пермского края» о признании недействительными: договора приватизации от 11 февраля 2008 года трехкомнатной квартиры, расположенной в г. Перми по Адрес, заключенного между администрацией Кировского района г. Перми и Энтальцевыми; договора купли – продажи указанной квартиры от 05 марта 2008 года, заключенного между Энтальцевыми и ООО «Город-строй» и применении последствий недействительности сделок; истребовании данного имущества у приобретателя и передаче его в муниципальную собственность, приведении сторон в первоначальное состояние, возложении обязанности по заключению договора социального найма на вышеуказанную квартиру.
В обоснование доводов иска, указав, что Энтальцев С.А. был нанимателем трехкомнатной квартиры общей площадью 70,6 кв. м, в т.ч. жилая – 47,2 кв. м на 2 этаже двухэтажного деревянного дома, расположенного по Адрес. Совместно с ним проживали и были зарегистрированы члены его семьи: жена Энтальцева В.Е., сыновья Энтальцев А.С. и Энтальцев В.С. 15 ноября 2007 года между ним и МУ «Жилищная служба» Кировского района г. Перми был заключен договор социального найма жилого помещения по Адрес в г. Перми. В 2007 году ООО «Инвестиционная компания «Город- строй» стало заниматься расселением дома Адрес. 01 ноября 2007 года между истцами и ООО «ИК «город-строй» был подписан предварительный договор купли – продажи, по которому истцы обязались зарегистрировать свое право собственности, провести процедуру приватизации и заключить договор купли – продажи квартиры по Адрес. выкупная цена объекта по договору составила СУММА. Со стороны истцов обязательства по предварительному договору были исполнены. 11 февраля 2008 года администрацией Кировского района г. Перми был заключен с истцами договор безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан, по которому истцы получили в собственность занимаемую ими квартиру по Адрес. 03 марта 2008 года истцам были выданы Управлением ФРС по Пермскому краю свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру по Адрес. 05 марта 2008 года между истцами и ООО «ИК «Город-строй» был зарегистрирован договор купли – продажи вышеуказанной квартиры, по которому квартира по Адрес была передана в собственность ООО «ИК «Город-строй». Стоимость отчуждаемого имущества определили в СУММА. Инвестиционная компания обязалась произвести полный расчет с истцами, заключив договор об участии в долевом строительстве на одну комнату в 2-х комнатной квартире общей площадью 17,14 кв.м, в т.ч. жилая 9,58 кв.м, строительный номер Номер на 5 этаже 10 этажного панельного дома и на двухкомнатную квартиру общей площадью 59,29 кв.м, в т.ч. жилая – 35,47 кв. м, строительный номер Номер на 4 этаже 10 этажного панельного дома. Расчет по договору должен был быть произведен не позднее 31 декабря 2008 года, именно до этого срока должен был быть заключен договор об участии в долевом строительстве. Дом должны были сдать до 30 сентября 2009 года. 02 апреля 2008 года было подписано дополнительное соглашение к договору купли – продажи от 05 марта 2008 года о том, что из общей стоимости отчуждаемого имущества вычиталась сумма, которая перечислена в счет оплаты за арендуемую квартиру. 23 декабря 2008 года было подписано дополнительное соглашение об изменении срока заключения договора долевого участия не позднее 31 марта 2009 года. При расселении дома по Адрес, главным условием расселения было то, что ООО «ИК «Город-строй», на протяжении строительства дома по Адрес, арендует благоустроенные жилые помещения (квартиры). Только после подписания предварительного договора купли – продажи была произведена приватизация. Приватизация была произведена при расселении дома Адрес была произведена незаконно, поскольку дом имел признаки аварийности согласно постановлению Номер от 21 марта 1997 года об утверждении акта межведомственной комиссии по обследованию жилого дома Адрес. Согласно акту дом ветхий, деревянный, облицовка цоколя местами разрушена, ветхие наружные стены. Сведений о последнем капитальном ремонте нет. В 1996 году полностью заменена кровля с железной на шиферную. В подъездах частично заменены полы. Выпучиваются стены и потолки. Большая деформация потолков наблюдается около печей. Имеются крупные трещины на потолках и стенах. Наблюдается проседание полов, на стенах и потолках имеются следы старых протечек. Отделочные покрытия находятся в неудовлетворительном состоянии. Электропроводка как в квартирах, так и в местах общего пользования находится в крайне неудовлетворительном состоянии, выполнена с грубейшими нарушениями техники безопасности. В квартирах просели полы, наблюдается уклон к наружным стенам. На кухне около печи обрушилась штукатурка с потолка, велика вероятность дальнейшего разрушения. В описании дома указано, что износ дома составляет 72%. Сам дом двухэтажный, 1935 г. постройки. Дом не пригоден для проживания. Балансодержателю предписано принять меры по расселению дома. В 2005 году дом передан в муниципальную собственность, до настоящего времени не расселен. На основании ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» жилые помещения в доме приватизации не подлежали. В соответствии со ст. 168 ГК РФ указанные сделки являются недействительными, как несоответствующие требованиям закона. В связи с чем стороны должны быть приведены в первоначальное состояние. В настоящее время дом разрушен, в нем нет стекол, сняты батареи, выбиты двери, т.е. дом не подлежит восстановлению, ремонту. Истцы остались на улице и намерены обращаться в администрацию г. Перми с требованиями и предоставлении им жилья.
Определениями суда в протокольной форме к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Бюро кредитной безопасности «Город», в качестве третьего лица - ГУП ЦТИ Пермского края.
В суде истица Энтальцева В.Е. поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным выше.
Истцы Энтальцевы С.А., А.С., В.С. в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие на иске настаивают в полном объеме.
Представитель ответчика администрации Кировского района г. Перми с требованиями не согласен, указав, что при заключении договора приватизации жильцы знали о состоянии дома, дом аварийным не признан.
Представители ответчиков: администрации г. Перми, Управлению жилищных отношений администрации г. Перми, муниципального бюджетного учреждения «Управление муниципальных жилищным фондом г. Перми», ООО «Инвестиционная компания «Город-строй», ООО «Бюро кредитной безопасности «Город», третьего лица ГУП ЦТИ Пермского края, Управления ФРС по Пермскому краю в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ранее представитель администрации г. Перми представил в суд заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя, указав, что не отрицают факт наличия признаков аварийности жилого дома по Адрес в момент заключения договора безвозмездной передачи жилого помещения Номер в названном жилом доме в собственность истцов.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 4 п. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
В судебном заседании установлено, что на основании решения ЖБК, договора социального найма от 15 ноября 2007 года, справки вместо ордера, Энтальцев С.А. Датарождения, Энтальцева В.Е. Дата рождения, Энтальцев А.С. Дата рождения, Энтальцев В.С. Дата рождения года, были зарегистрированы (Энтальцев С.А. с 08 июля1 983 года, Энтальцева В.Е. с 16 августа 1985 года, Энтальцев А.С. с 04 ноября 1985 года, Энтальцев В.С. с 21 января 1990 года) и проживали в трехкомнатной квартире Номер, общей площадью 70,6 кв.м., общей площадью 47,2 кв.м., в доме № 15 по ул. Автозаводская г.Перми.
11 февраля 2008 года между администрацией Кировского района г. Перми и Энтальцевым С.А. заключен договор приватизации жилого помещения (безвозмездной передачи квартиры в долевую собственность граждан) – трехкомнатной квартиры, находящейся Адрес, общей площадью 70,6 кв. м, жилой площадью 47,2 кв. м. Указанная квартира передана в долевую собственность в равных долях гражданам: Энтальцеву С.А., Энтальцевой В.Е., Энтальцеву А.С., Энатльцеву В.С. Право общей долевой собственности на указанное помещение на основании договора безвозмездной передачи квартиры в долевую собственность граждан от 11 февраля 2008 года было зарегистрировано в ЕГРПНИ за Энтальцевыми по ? доле в праве собственности за каждым, 03 марта.2008 года, выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности.
01 ноября 2008 между Энтальцевыми и ООО «ИК «Город-строй» заключен предварительный договор Номер о купле – продажи недвижимого имущества купли-продажи – трехкомнатной квартиры, расположенной Адрес. По условиям договора, покупная цена продаваемого объекта определена в СУММА. По согласованию сторон покупатель производит оплату имущества любым, не запрещенным действующим законодательством способом.
05 марта 2008 года между сторонами заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по условиям которого определен следующий порядок расчетов - по мере готовности проектной разрешительной документации на вновь возводимый жилой дом по строительному адресу Адрес покупатель обязуется подписать договор об участии в долевом строительстве с Энтальцевыми на право участия в долевом строительстве на одну комнату в двухкомнатной квартире общей площадью 17,14 кв. м, в т.ч. жилая – 9,58 кв. м, строительный номер Номер на 5 этаже 10 этажного панельного жилого дома и на двухкомнатную квартиру общей площадью 59,29 кв.м. в т.ч. жилая площадь 35,47 кв.м., строительный номер Номер на 4 этаже 10 этажного панельного дома. Стоимость долевого участия в строительстве определена в размере стоимости отчуждаемого имущества и равна сумме СУММА.
Указанный договор подписан сторонами и зарегистрирован Управлением ФРС по Пермскому краю в ЕГРПНИ 20 марта 2008 годна, квартира передана покупателю по акту от 22 апреля 2008 года.
02 апреля 2008 года и 23 декабря 2008 года между сторонами заключены дополнительные соглашения, по которым установлена стоимость долевого участия в строительстве комнаты в размере СУММА, квартиры в размере СУММА и денежными средствами в размере СУММА, изменен срок расчетов по договору – 31 марта 2009 г.
Постановлением Администрации Кировского района г. Перми Номер от 21 марта 1997 года утвержден акт межведомственной комиссии по обследованию жилого дома по Адрес, балансодержателю заводу им. С.М Кирова предписано принять меры к расселению.
Как следует из содержания акта межведомственной комиссии по состоянию на 21 марта 1997 года дом двухэтажный деревянный, год постройки 1935, износ дома на момент осмотра 72 %. Дом ветхий, деревянная облицовка цоколя местами разрушена, ветхие наружные стены. Выпучиваются стены и потолки, большие деформации потолков наблюдаются около печей. Наблюдается проседание полов, на стенах и потолках имеются следы старых протечек. Электропроводка находится в крайне неудовлетворительном состоянии, выполнена с грубейшими нарушениями техники безопасности и ПУЭ. фундамент раскрашивается, стены крайне ветхие, поражены гнилью, имеется деформация Дом признан непригодным для постоянного проживания.
04 октября 2007 года между администрацией г. Перми и ООО «ИК «Город - строй» заключен договор, по условиям которого в целях организации застройки участка и расселения граждан из домов, подлежащих сносу, общество осуществляет приобретение жилья или финансирование для приобретения жилья для переселения граждан проживающих в домах по Адрес,Адрес,Адрес и Адрес. Администрация оказывает содействие по расселению граждан, и в оформлении прав на земельные участки, находящиеся под расселенными домами.
Дополнительным соглашением к договору от 04 октября 2007 года от 23 октября 2007 года предусмотрено предоставление жилых помещений расселяемыми гражданам согласно решению Пермской городской Думы от 30 мая 2006 года № 103 из расчета 15 кв.м. общей площади на человека.
Письмом Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 10.10.2007 года жильцам многоквартирных жилых домов Номер, Номер, Номер по Адрес разъяснено, что данные дома отнесены к категории непригодных для проживания, за счет бюджетных средств переселение граждан в период с 2007 года по 2010 годы не планируется.
Согласно письму департамента земельных отношений от 30 июля 2008 года в результате рассмотрения землеустроительного дела установлено, что проект территориального землеустройства для ООО «ИК «Город - строй» не может быть согласован в связи с наличием прав третьих лиц.
Согласно акту обследования жилого дома по Адрес, составленному межведомственной комиссией администрации Кировского района г. Перми от 15 июня 2010 года жилой дом по Адрес не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению и непригоден для постоянного проживания. Ремонт и реконструкция дома экономически нецелесообразны, физический износ основных конструктивных элементов здания достиг предельных значений, составляет 74 %. В акте указано, что в доме отсутствуют оконные блоки, дверные коробки, межэтажные перекрытия на грани обрушения, на стенах имеются крупные трещины. На кровле частично отсутствует шифер, наблюдается гниль стропил и обрешетки кровли. Во всем доме наблюдается гниль досок пола, излом досок, местами их отсутствие, водоснабжение, электроснабжение, отопление дома отключено.
Согласно заключению Номер межведомственной комиссии от 15 июня 2010 года дом признаны непригодным для постоянного проживания.
Согласно заключения ЭКСПЕРТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ дом по Адрес не соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 и СанПиН 42-128-4690-88.
Согласно выписке, предоставленной Управлением ФРС по Пермскому краю из ЕГРПНИ по состоянию на 13 апреля 2010 года, собственником трехкомнатной квартиры по Адрес является ООО «ИК «Город - строй», зарегистрировано обременение на основании договора залога от 01 июля 2009 года – ипотека, по условиям которого (приложение к договору позиция 22, оценочная стоимостью 54 516,61 рубля) трехкомнатная квартира в доме по Адрес передана в залог ООО бюро кредитной безопасности «Город» в счет исполнения обязательств заемщика – ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» по договору беспроцентного займа на общую сумму СУММА.
На основании изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, доводы участников процесса, суд полагает, что предъявленные истцами исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку
В силу ст. 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда» собственник муниципального жилого фонда не вправе был передавать жилые помещения, находящиеся в аварийном жилом доме в собственность граждан, при этом обязанность по проверке соответствия здания требованиям предъявляемым к жилым домам лежит на собственнике дома,
По состоянию на 1997 года жилой дом по Адрес был признан непригодным для проживания. До заключения договоров приватизации наймодателем не было произведено обследование жилых домов, жилые помещения в которых передавались гражданам в собственность, в нарушение Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. за N 47.
В настоящее время проведено обследование жилого дома на предмет определения его пригодности для проживания. Тогда как по смыслу указанного положения № 47 обследование жилых домов должно проводиться для решения вопроса о признании их аварийными, непригодными для проживания могут быть признаны только жилые помещения в многоквартирных домах. Пунктом 34 вышеуказанного Положения предусмотрено, что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Пунктом 47 предусмотрено, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
В актах от 21 марта 1997 года и 15 июня 2010 года фактически указывается на признаки аварийности жилого дома по Адрес, в т.ч. на нецелесообразность ремонта, деформации стен, несущих конструкций, степень повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, указанные обстоятельства дают основание полагать, что жилое помещение – квартира Номер, расположенная в доме по Адрес не могла быть передана в собственность проживающим в ней гражданам, т.е. договор приватизации является ничтожной сделкой, поскольку заключена с нарушением действующего законодательства.
Приватизация жилых помещений и заключение сделок по их купле-продаже были направлены фактически на расселение аварийных жилых домов.
Поскольку договор приватизации является ничтожной сделкой, то все последующие сделки являются также ничтожными, а именно: предварительный договор купли – продажи от 01 ноября 2007 года, договор купли-продажи от 05 марта 2008 года с последующими изменениями и дополнениями, договор залога имущества от 01 июля 2009 года в части передачи в залог квартиры Номер (позиция 22 в приложении к договору залога с оценочной стоимостью СУММА), а также государственная регистрация права собственности на спорную квартиру за Энтальцевыми от 03 марта 2008 года Номер, за ООО «Инвестиционная компания «Город - строй» от 20 марта 2008 года Номер, государственная регистрация обременения объекта с кадастровым номером Номер в виде ипотеки - Номер от 10 июля 2009 года, залогодержатель ООО «Бюро Кредитной Безопасности «Город».
Оснований полагать, что покупатель – ООО «ИК «Город-строй» и залогодержатель – ООО бюро кредитной безопасности «Город» в указанной ситуации являются добросовестными приобретателями, не имеется.
Квартира подлежит возврату в муниципальную собственность с восстановлением права истцов на заключение договора социального найма на указанное помещение.
Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРПНИ.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать недействительными:
- договор безвозмездной передачи квартиры в долевую собственность граждан Энтальцева Сергея Аркадьевича, Энтальцевой Валентины Егоровны, Энтальцева Александра Сергеевича, Энтальцева Владимира Сергеевича, заключенный 11 февраля 2008 года между администрацией Кировского района г. Перми и Энтальцевым Сергеем Аркадьевичем в отношении трехкомнатной квартиры общей площадью 70,6 кв.м, жилой площадью – 47, 2 кв. м, расположенной в г. Перми по Адрес;
- предварительный договор Номер о купле-продаже недвижимого имущества, заключенный 01 ноября 2007 года между Энтальцевым Сергеем Аркадьевичем, Энтальцевой Валентиной Егоровной, Энтальцевым Владимиром Сергеевичем, Энтальцевым Александром Сергеевичем и ООО и «Инвестиционная компания «Город-строй» в отношении трехкомнатной квартиры по Адрес;
- договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 05 марта 2008 года между Энтальцевым Сергеем Аркадьевичем, Энтальцевой Валентиной Егоровной, Энтальцевым Владимиром Сергеевичем, Энтальцевым Александром Сергеевичем и ООО и «Инвестиционная компания «Город-строй» в отношении трехкомнатной квартиры по Адрес, с последующими дополнениями и изменениями от 02 апреля 2008 года и 23 декабря 2008 года;
- договор залога имущества, заключенный 01 июля 2009 года между ООО «Инвестиционная компания «Город - строй» и ООО бюро кредитной безопасности «Город» в части передачи в залог квартиры Номер (позиция 22 в приложении к договору залога с оценочной стоимостью СУММА), расположенной по Адрес;
- записи о государственной регистрации права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество – права собственности на квартиру по Адрес за Энтальцевыми от 03 марта 2008 года Номер, за ООО «Инвестиционная компания «Город - строй» от 20 марта 2008 года Номер, государственной регистрации обременения объекта с кадастровым номером Номер в виде ипотеки - Номер от 10 июля 2009 года.
жилое помещение – трехкомнатную квартиру Адрес жилой площадью 47,2 кв. м, общей площадью 70,6 кв.м возвратить в муниципальную собственность с восстановлением прав Энтальцева Сергея Аркадьевича на заключение договора социального найма на указанные помещения.
Решение в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.
Председательствующий :