Дело 2 – 1870/2010 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 августа 2010 года
Кировский районный суд г. Перми в составе:
Председательствующего судьи Зарифуллиной Л.М.,
При секретаре Хоботовой О.К.,
С участием представителя истца Михальченкова В.Г. – Старцевой С.В., действующей по доверенности, представителя ответчика ЖПК «ПИРС» - Санникова Д.В., действующего по доверенности,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 27 августа 2010 года
Гражданское дело по иску Михальченкова Владимира Григорьевича к Жилищному потребительскому кооперативу «ПИРС» о признании права собственности на объект, незавершенный строительством,
Установил:
Михальченков В.Г. обратился в суд с иском к ЖПК «ПИРС» о признании права собственности на незавершенный строительством объект – трехкомнатную квартиру Адрес.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что 25.05.2001 года между Жилищным кооперативом «Пирс» (Застройщик) и ООО «ИЛЕМ» «Дольщик» заключен договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого Застройщик предоставил Дольщику право долевого участия в строительстве следующего объекта недвижимости: трехкомнатной квартиры № 109 Адрес. Справкой от 04.10.2002 года подтверждается, что ООО «ИЛЕМ» выполнило свои обязательства перед ЖПК «ПИРС». 10.10.2002 года между ООО «ИЛЕМ» и ИП Евтушенко заключен договор уступки права требования, по условиям которого к последнему переходят права дольщика на указанную квартиру. Согласно справке ООО «ИЛЕМ» от 10.10.2002 года ИП Евтушенко не имеет задолженности перед ООО «ИЛЕМ». Впоследствии ИП Евтушенко 14.10.2002 года по договору цессии уступил свое право по договору долевого участия в строительстве жилья от 25.05.2001 года в пользу Готлиб Н.Ф. По договору цессии от 25.04.2005 года Готлиб Н.Ф. уступила свое право требования по договору долевого участия в строительстве жилья Просолуповой М.А. По договору цессии от 23.08.2006 года Просолупова М.А. уступила свое право требования по договору долевого участия в строительстве жилья Решетникова Э.А., обязательства которого согласно справке от 23.08.2006 года выполнены в полном объеме. В последующем по договору цессии Решетников Э.А. переуступил свое право требования по договору долевого участия в строительстве жилья истцу Михальченкову В.Г. Финансовые обязательства истцом выполнены в полном объеме. Таким образом, истец приобрела право требования приобретения вышеуказанной квартиры по праву собственности. Ответчиком обязательства по сдаче квартиры не выполнены, жилой достроен, но не введен в эксплуатацию. В соответствии с актом об установлении адреса Номер от 04.10.2006 года 2-ой очереди строительства жилого дома по Адрес присвоен новый адрес: Адрес. На спорный объект недвижимости ГУП «ЦТИ Пермского края» выдан технический паспорт, что подтверждает существование данной квартиры в натуре, как объекта незавершенного строительством. Технический паспорт на указанную квартиру представляет собой часть описания всего домовладения по Адрес, техническая инвентаризация которого состоялась 04.02.2008 года. В связи с невыполнением ответчиком обязательств по передаче квартиры в собственность истца в установленные сроки возникла угроза реализации права на получение в собственность Михальченкова В.Г. квартиры Адрес. Так, на обращение истца о передаче квартиры в собственность ответчиком было отказано. В соответствии с п. 1 ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании следующих документов: документа, подтверждающего право пользования земельным участком, предоставленном для строительства, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Незавершенный строительством жилой дом по Адрес, а также квартиры как его составные части, имеют все установленные законом предпосылки для регистрации права собственности в качестве объектов незавершенного строительства.
В суд истец Михальченков В.Г. не явился, извещен надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на требованиях настаивает.
Представитель истца Михальченкова В.Г. в суде требования поддержала по вышеизложенным основаниям.
Представитель ответчика «ЖПК «ПИРС» в суде требования признал.
Ответчик временный управляющий ЖПК «ПИРС» в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. ст. 8, 9, 11, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Граждане … по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Подпунктом 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ и положениями статей 25, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве, а также право собственности на объект незавершенного строительства, и такая регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.
В соответствии со ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В силу ст. 25.1 вышеназванного Закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
В соответствии с ч. 1. ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В суде установлено, что 25.05.2001 года между ЖПК «ПИРС» и ООО «ИЛЕМ» заключен договор долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с которым ЖПК «Пирс» предоставил ООО «ИЛЕМ» право долевого участия в инвестировании строительства на жилое помещение – трехкомнатную квартиру Адрес. Срок окончания строительства – Ш квартал 2003 года.
Судом установлено, что договор долевого участия в строительстве жилья не зарегистрирован в регистрирующем органе.
Справкой, выданной ЖПК «ПИРС» 04 октября 2002 года, подтверждается, что обязательства ООО «ИЛЕМ» по договору долевого участия в строительстве жилья от 25.05.2001 года в части оплаты трехкомнатной квартиры Адрес выполнены в полном объеме.
10.10.2002 года между ООО «ИЛЕМ» и ИП Евтушенко С.В. заключен договор уступки права требования (цессии) Номер, по которому ООО «ИЛЕМ» уступило право требования трехкомнатной квартиры Адрес ИП Евтушенко С.В. Уступаемой право оценено сторонами по договору в СУММА (п. 1 Договора).
Справкой, выданной ООО «ИЛЕМ» 10 октября 2002 года, подтверждается, что обязательства ИП Евтушенко С.В. по договору уступки права требования в части оплаты трехкомнатной квартиры Адрес выполнены в полном объеме.
В последующем ИП Евтушенко С.В. на основании договора уступки права требования (цессии), заключенного 14.10.2002 года, уступил свое право требования трехкомнатной квартиры по Адрес, Готлиб Н.Ф. Уступаемое право оценено сторонами по договору в СУММА ( п. 5 Договора).
12.04.2005 года между ЖПК «ПИРС», ТСЖ «НАИМЕНОВАНИЕ» и Готлиб Н.Ф. заключено трехстороннее соглашение, по условиям которого Готлиб Н.Ф. приняла на себя обязательство по дополнительному финансированию строительства квартиры Адрес путем внесения дополнительных взносов, пропорционально размеру проектной площади указанной квартиры.
На основании договора уступки права требования (цессии) от 25.04.2005 года Готлиб Н.Ф. уступила свое право требования трехкомнатной квартиры по Адрес, Просолуповой М.А. Уступаемое право оценено сторонами по договору в СУММА ( п. 2.1. Договора).
Справкой, выданной Готлиб Н.Ф. 25.04.2005 года, подтверждается, что обязательства Просолуповой М.А. по договору уступки права требования в части оплаты трехкомнатной квартиры Адрес выполнены в полном объеме.
На основании договора уступки права требования (цессии) от 23.08.2006 года Просолупова М.А. уступила свое право требования трехкомнатной квартиры по Адрес, Решетникову Э.А. Уступаемое право оценено сторонами по договору в СУММА ( п. 2.1. Договора).
Как следует из указанного договора, денежные средства в размере СУММА получены Просолуповой М.А. полностью.
Справкой, выданной Просолуповой М.А. 23.08.2006 года, подтверждается, что обязательства Решетниковым Э.А. по договору уступки права требования в части оплаты трехкомнатной квартиры Адрес выполнены в полном объеме.
На основании договора уступки права требования (цессии) от 15.05.2007 года Решетников Э.А. уступил свое право требования трехкомнатной квартиры по Адрес, Михальченкову В.Г. Уступаемое право оценено сторонами по договору в СУММА ( п. 2.1. Договора).
Как следует из указанного договора, денежные средства в размере СУММА получены Решетниковым Э.А. полностью.
Согласно справке ЖПК «ПИРС» от 03.08.2010 года Михальченков В.Г. исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья от 25.05.2001 года и договору уступки права требования от 15.05.2007 года в части оплаты квартиры Адрес в полном объеме.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 388 ч. 1 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В силу ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Исходя из того, что договор участия в долевом строительстве подписан 25 мая 2001 года, то он не подлежал государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к. заключен сторонами до момента вступления в законную силу ФЗ « Об участии в долевом строительстве…», т.е. до 01 апреля 2005 года.
В связи с чем, договоры уступки права требования не подлежали государственной регистрации в ЕГРПНИ.
Разрешение на строительство Номер выдано ЖПК «ПИРС» Инспекцией архитектурно-строительного надзора на срок с 22.10.2001 г. по 31.12.2001 г., Номер на срок с 14.06.2005 г. до 14.06.2006 г.
Участок по Адрес для строительства жилых домов передан ЖПК «Пирс» по договору аренды Номер от 22.09.2005 года, право зарегистрировано в ЕГРПНИ – выписка от 07.12.2009 г.
Согласно заключению Номер от 20.08.2004 г. о соответствии проектной документации требованиям архитектурно-планировочного задания и Номер от 01.06.2005 г. государственной вневедомственной экспертизы по рабочему проекту «Жилой дом по Адрес» проектная документация на жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к проектирования жилых зданий.
В соответствии с постановлением администрации города Номер от 14.03.2006 года «Об адресном реестре города Перми» жилому дому (2-я очередь) по Адрес установлен адрес: Адрес, что подтверждается актом об установлении адреса Номер от 04.10.2006 года.
Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на жилое помещение – квартиру Адрес, по состоянию на 04.02.2008 года, дом в эксплуатацию не сдан, спорный объект недвижимости имеет следующие технические характеристики – трехкомнатная квартира, расположена на 3-м этаже 10 этажного здания, общая площадь 67,0 кв.м., жилая – 43,9 кв.м., в т.ч. площадь комнат 18, 9 кв.м., 12, 7 кв.м., 12, 3 кв.м., прихожая 7, 2 кв.м., коридор – 3, 6 кв.м., ванная – 2, 5 кв.м., туалет – 1, 0 кв.м., кухня – 8,8 кв.м., балкон – 2, 0 кв.м., год постройки здания 2008, дом имеет центральные отопление, водоснабжение, канализацию, горячее водоснабжение, ванну, балкон скрытую электропроводку. Отделка стен обои, отделка потолков – побелка, в проемах установлены стеклопакеты и филенчатые двери. Дом оборудован лифтом и мусоропроводом. Инвентаризационная стоимость квартиры на 1.01.2010 год определена в СУММА.
Письмом ЖПК «Пирс» от 03.08.2010 года Михальченкову В.Г. отказано в передаче квартиры Адрес в собственность, поскольку дом является объектом незавершенного строительства.
Определением Арбитражного суда Пермского края по делу А50-5973/2010 от 11.05.2010 г. в отношении ЖПК «ПИРС» введено наблюдение, временным управляющим утвержден Цыганков В.А.
На основании изложенного, оценив в совокупности доводы истца, представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования Михальченкова В.Г. о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Дом по Адрес в эксплуатацию не сдан в нарушение условий договора – срока сдачи дома в эксплуатацию, строительство дома осуществляет ЖПК «ПИРС», которому предоставлено разрешение на строительство дома и право аренды на земельный участок.
Истец имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов. Михальченков В.Г. является правопреемником ООО «ИЛЕМ» по договору долевого участия в строительстве с правом требования права собственности на квартиру, иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество судом не установлено, денежные средства, необходимые для строительства спорного объекта недвижимости, внесены в полном объеме, необходимом по состоянию на дату вынесения решения.
Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Право собственности граждан на конкретное помещение возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре долевого участия может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора, ограничивать права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Обстоятельств, позволяющих сделать вывод о том, что при возведении дома по Адрес допущены какие-либо существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, либо он создает угрозу жизни и здоровью граждан, судом не установлено. Разрешение на строительство и проектная документация имеются. Органами технической инвентаризации подтверждено наличие спорного объекта недвижимости в состоянии, в котором он может быть допущен в гражданский оборот.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на дом по Адрес и на спорную квартиру Номер в указанном доме за ЖПК «ПИРС», по смыслу законодательства, само по себе не лишает истца права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.
Единственным препятствие для получения истцом спорного объекта в собственность в настоящее время является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого в нарушение условий договора ответчик не предпринимает мер.
В соответствии со ст. 17 Закона РФ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, вышеуказанное решение является самостоятельным основанием для регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства.
Таким образом, вышеуказанное решение является самостоятельным основанием для регистрации права собственности истицы на объект незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ЖПК «ПИРС» в пользу истца Михальченкова В.Г. подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче иска в суд госпошлина в размере 8 317, 79 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать за Михальченковым Владимиром Григорьевичем право собственности на объект незавершенный строительством – трехкомнатную квартиру Номер, расположенную на 3-м этаже 10-этажного здания, общей площадью 67,0 кв.м., жилая – 43,9 кв.м., в том числе площадь комнат 18,9 кв.м., 12,7 кв.м. и 12,3 кв.м., кухни – 8,8 кв.м, прихожей – 7,2 кв.м., коридора – 3,6 кв.м., ванной – 2,5 кв.м, туалета – 1,0 кв.м, балкона – 2,0 кв. м, в строящемся жилом доме по Адрес.
Взыскать с Жилищного потребительского кооператива «ПИРС» в пользу Михальченкова Владимира Григорьевича в возмещение расходов по уплате госпошлины 8 317 рублей 79 коп.
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в кассационном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.
Председательствующий: