Дело 2 – 87/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 декабря 2010 года
Кировский районный суд г.Перми
в составе председательствующего Селиверстовой О.Ю.
при секретаре Филимоненко И. М.
с участием истца Нечаевой Л. А., представителя <данные изъяты> Пикулевой Т. В., по доверенности, 3 лиц Касьяновой Е. В., Касьяновой И. В.,
рассмотрел в открытом заседании в г.Перми
дело по иску Нечаеву Л.А. к <данные изъяты> о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности заключить договор социального найма
установил
Нечаева Л. А. в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Нечаева И. А., 18.08.2006 г.р., обратилась в Кировский райсуд г. Перми с иском к <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, муниципальному бюджетному учреждению Организация 1, ООО <данные изъяты>, третьему лицу – <данные изъяты> в лице межрайонного отдела № 2 о признании недействительным договора приватизации жилого помещения – трехкомнатной квартиры общей площадью 70 кв.м., в т.ч. жилой площадью – 47,1 кв.м., в жилом доме по <адрес>1, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> г Перми и Нечаевой Л. А. и членами ее семьи, Нечаевым И. А., применении последствий недействительности ничтожной сделки – признании недействительным договор купли-продажи указанной квартиры, заключенного между Нечаевой Л. А., Нечаевым И. А. и ООО «<данные изъяты>», возвращении спорного помещения в муниципальную собственность, возложении на ответчиков обязанности заключить договор социального найма на спорную комнату с Нечаевой Л. А. и Нечаевым И. А., возложении на ООО «<данные изъяты>» обязанности снять обременение в виде оформления ипотеки на указанную трехкомнатную квартиру.
в качестве оснований заявленного иска указаны следующие обстоятельства
Приватизация квартиры произведена в нарушение требований закона – дом имеет признаки аварийности, согласно постановления № от ДД.ММ.ГГГГ дом ветхий, покосился, стены ветхие. Последний капитальный ремонт проводился в 1960г. В 1996г. полностью заменена кровля с железной на шиферную. На потолках в подъездах следы старых протечек, пол в квартирах прочел и имеется уклон в сторону наружных стен, отваливается штукатурка. В квартирах наблюдается выпучивание потолков, особенно сильное вокруг печей. Оконные рамы перекошены. Электропроводка находится в крайне неудовлетворительном состоянии как в квартире так и в местах общего пользования. Проводка выполнена с грубейшими нарушениями техники безопасности и ПУЭ. Чердачные помещения не обработаны огнезащитными составами. Дома не укомплектованы огнетушителями, износ дома составляет 72 %. Дом двухэтажный, 1935 года постройки. Балансодержателю предписано принять меры по расселению дома.
В 2005 г. дом принят в муниципальную собственность, до настоящего времени не расселен.На основании ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» жилые помещения в доме приватизации не подлежали.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцами и ООО «<данные изъяты>» определена цена квартиры по адресу: <адрес>1 в 4 000 000 руб., ООО «<данные изъяты>» обязалась произвести с истцами расчет, заключив договор долевого участия в строительстве на однокомнатную квартиру общей площадью 38,6 кв.м., в т.ч. жилой площадью 16,66 кв.м. стоимостью 1 889 404 руб. Договор долевого участия должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ При расселении <адрес> ООО «<данные изъяты>» должно было арендовать для истца благоустроенное жилое помещение до окончания строительства жилого дома по адресу: <адрес>.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве 3 лиц привлечены Касьянова Е. В., Касьянова И. В.
В ходе рассмотрения дела Нечаева Л. А. уточнила исковые требования в части возложения обязанности на ООО «<данные изъяты>» снять обременение в виде ипотеки на трехкомнатную <адрес>, просит признать договор залога на трехкомнатную квартиру жилой площадью 47,1 кв.м. общей площадью 70 кв.м. по адресу: <адрес>1 недействительной и применении последствий недействительности сделки.
На основании ст. 39 ГПК РФ Нечаева Л. А. уточнила исковые требования. Предметом рассмотрения являются требования Нечаевой Л. А. к <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> ООО «<данные изъяты>» о признании недействительным договора приватизации жилого помещения – трехкомнатной квартиры общей площадью 70 кв.м., в т.ч. жилой площадью – 47,1 кв.м., в жилом доме по <адрес>1, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> г Перми и Нечаевой Л. А. и членами ее семьи, применении последствий недействительности ничтожной сделки – признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между Нечаевой Л. А., Нечаевым И. А. и ООО «<данные изъяты>», возвращении спорного помещения в муниципальную собственность, возложении на ответчиков обязанности заключить договор социального найма на спорную комнату с Нечаевой Л. А. и Нечаевым И. А., включив в договор социального найма Касьянову Е. В., Касьянову И. В., признании договора залога на трехкомнатную квартиру жилой площадью 47,1 кв.м. общей площадью 70 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>1, недействительным, применении последствий недействительности сделки.
В суде истица на исковых требованиях настаивает по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснила, что в спорном жилом помещении проживала с 2006г. Касьяновой Е.В. также проживали в данной квартире, в приватизации жилья они не участвовали.
3 лица Касьянова Е. В., Касьянова И. В. исковые требования поддержали, пояснили, что в спорном жилом помещении проживают с 1997г., с данного времени ремонт в доме не проводился. В приватизации жилья не участвовали, дали согласие на приватизацию.
Представитель администрации <адрес> с требованиями не согласен, при заключении договора приватизации жильцы знали о состоянии дома, дом аварийным не признан. Последнее обследование дома было летом 2010г. Комиссией дом был признан пригодным для проживания.
Представители <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>», <данные изъяты>. <данные изъяты> в суд не явились, извещены.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему
В соответствии со ст. 4 п. 1ЗАКОНА РФ «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительна сделка, не соответствующая требованиям закона. При недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
В суде установлено, что Нечаева Л. А. на основании договора социального найма была зарегистрирована по месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес>, что подтверждается справкой ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5).
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Нечаев А. В., Нечаева Л. А., Нечаев И. А., 2006 г.р. зарегистрированы по адресу: <адрес>, что подтверждается справкой <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6).
ДД.ММ.ГГГГ Между <данные изъяты> и Абдалиевой С. В., действующей от имени Нечаевой Л. А. и членов ее семьи по доверенности заключен договор приватизации жилого помещения /безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан/ – <адрес> жилой площадью 47,1 кв.м., общей площадью 70 кв.м. в жилом доме по <адрес> (л.д. 7). Касьянова Е. В., Касьянова И. В. от участия в приватизации отказались, дали согласие на приватизацию. (л.д. 35).
На момент заключения договора приватизации в квартире по адресу: <адрес>1 были зарегистрированы Касьянова Е. В., Касьянова И. В., Нечаева Л. А., Нечаев И. А на условиях договора социального найма (л.д. 33).
Право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Нечаевым И. А., Нечаевой Л. А. в ЕГРПНИ 06.05.2008 г.(л.д. 8-9).
ДД.ММ.ГГГГ между Нечаевой Л. А., Нечаевым И. А., от имени которого действовала Нечаева Л. А., с одной стороны и ООО <данные изъяты> с другой стороны заключен договор купли-продажи жилого помещения по адресу <адрес>1. Порядок расчетов – до ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязуется подписать договор на право участия в долевом строительстве на однокомнатную квартиру общей площадью 38,6 кв.м., в т.ч. жилой площадью 16,66 кв.м., строительный номер 11 на 3 этаже 10 этажного панельного жилого <адрес>, стоимость долевого участия в строительстве определена в размере 1889403 руб. (л.д. 10).
Постановлением <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт межведомственной комиссии по обследованию жилого дома по адресу: <адрес>, балансодержателю <данные изъяты> предписано принять меры к расселению (л.д. 14).
Как следует из содержания акта межведомственной комиссии по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом двухэтажный деревянный, год постройки 1935, износ дома на момент осмотра 72 %. Дом ветхий, покосился, стены ветхие, местами зашиты толем, капитальный ремонт проводился в 1960г., в 1996г. крыша полностью заменена с железной на шиферную, в подъездах на потолках следы старых протечек. Пол в квартирах просел и имеет уклон в сторону внешних стен. Отваливается штукатурка, в квартирах наблюдается выпучивание потолков, особенно сильное вокруг печей. Оконные рамы перекошены. Электропроводка находится в крайне неудовлетворительном состоянии, в квартирах и в местах общего пользования. Проводка произведена с грубейшими нарушениями техники безопасности и ПУЭ. Чердачные помещения не обработаны огнезащитным составом, не укомплектованы огнетушителями. Дом признан непригодным для постоянного проживания (л.д. 16).
ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение обязательств ООО <данные изъяты> на сумму 1 000 000 руб. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> заключен договор залога имущества, предметом которого является, в том числе трехкомнатная квартира по адресу: <адрес>1/позиция 25 в приложении к договору залога/ с оценочной стоимостью 54 053,30 руб. (л.д. 21).
Согласно акта обследования жилого дома по адресу <адрес> №, составленного межведомственной комиссией <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу <адрес> не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению и непригоден для постоянного проживания, ремонт и реконструкция дома экономически нецелесообразны, физический износ основных конструктивных элементов здания достиг предельных значений, составляет 74 %. В акте указано, что в доме отсутствуют оконные блоки, дверные коробки, межэтажные перекрытия на грани обрушения, отсутствует частично шифер на кровле, имеется гниль стропил и обрешетки кровли (л.д.38).
На основании акта обследования жилого дома по адресу: <адрес> составлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым технические характеристики жилого дома по адресу: <адрес> не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилому помещению, т.к. физический износ основных конструктивных элементов достиг предельного значения. Жилой дом по адресу: <адрес> признан непригодным для постоянного проживания (л.д. 39).
Согласно заключения <данные изъяты> Западный филиал дом по <адрес> не соответствует требованиям САНПИН 2.1.2.1002-00 (л.д. 41).
На основании изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, доводы участников процесса, суд полагает, что предъявленные Нечаевой Л. А. исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку
В силу ст. 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда» собственник муниципального жилого фонда не вправе был передавать жилые помещения, находящиеся в аварийном жилом доме в собственность граждан, при этом обязанность по проверке соответствия здания требованиям предъявляемым к жилым домам лежит на собственнике дома,
По состоянию на 1997 г. жилой дом по <адрес> был признан непригодным для проживания. До заключения договоров приватизации наймодателем не было произведено обследование жилых домов, жилые помещения в которых передавались гражданам в нарушение ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47,
В настоящее время проведено обследование жилого дома на предмет определения его пригодности для проживания. Тогда как по смыслу указанного положения № 47 обследование жилых домов должно проводиться для решения вопроса о признании их аварийными, непригодными для проживания могут быть признаны только жилые помещения в многоквартирных домах. Пунктом 34 положения предусмотрено, что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Пунктом 47 положения предусмотрено, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
В актах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ фактически указывается на признаки аварийности жилого дома по <адрес>, в т.ч. нецелесообразность ремонта., наличие деформации стен, несущих конструкций, степень повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, указанные обстоятельства дают основание полагать, что жилое помещение №, находящееся в доме по <адрес> не могло быть передано в собственность проживающим в нем гражданам, т.е. договор приватизации является ничтожной сделкой.
Приватизация жилого помещения и заключение сделки по его купле-продаже были направлены фактически на расселение аварийных жилых домов.
Поскольку договор приватизации является ничтожной сделкой, то все последующие сделки являются также ничтожными, в т.ч. договор купли-продажиот ДД.ММ.ГГГГ, а также договор залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в залог трехкомнатной квартиры № в <адрес> /позиция 25 в приложении к договору залога с оценочной стоимостью 54 053,30 руб./.
Оснований полагать, что покупатель – ООО <данные изъяты> и залогодержатель – ООО <данные изъяты> в указанной ситуации являются добросовестными приобретателями, не имеется.
Квартира по адресу: <адрес>1 подлежит возврату в муниципальную собственность с восстановлением прав Нечаевой Л. А., Нечаева И. А., Касьяновой Е. В., Касьяновой И. В. на заключение договора социального найма на указанное помещение, прав нанимателя данной квартиры Нечаевой Л. А.
Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ суд
решил
Признать недействительными
Договор безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты> и Абдалиевой С.В., действующей от имени Нечаеву Л.А. и членов ее семьи, в отношении трехкомнатной квартиры № жилой площадью 47,1 кв.м., общей площадью 70 кв.м., в жилом доме по <адрес>.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Нечаеву Л.А., в своих интересах и от имени несовершеннолетнего Нечаева И.А., и ООО <данные изъяты> в отношении жилого помещения по адресу <адрес>1.
Договор залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО <данные изъяты> и ООО <данные изъяты> в части передачи в залог трехкомнатной квартиры № /позиция 25 в приложении к договору залога/ с оценочной стоимостью 54 053,30 руб. в <адрес>.
Жилое помещение № в <адрес> жилой площадью 47,1 кв.м., общей площадью 70 кв.м. возвратить в муниципальную собственность с восстановлением прав Нечаеву Л.А., Нечаева И.А., Касьяновой Е.В., Касьяновой И.В. на заключение договора социального найма на указанное помещение, признав нанимателем жилого помещения Нечаеву Л.А..
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский райсуд г. Перми.
Председательствующий