Дело 2 – 495/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 февраля 2011 года
Кировский районный суд г.Перми
в составе председательствующего Селиверстовой О.Ю.
при секретаре Филимоненко И. М.
с участием истцов Гареевой Е. Я., Гареевой Ю. Р.,
рассмотрел в открытом заседании в г.Перми
дело по иску Гареевой Е.Я., Гареевой Ю.Р. к администрации Кировского района г. Перми, администрации г. Перми, Управлению жилищных отношений администрации г. Перми, муниципальному бюджетному учреждению «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми», ООО «Инвестиционная компания «Город-строй», ООО бюро кредитной безопасности «Город» о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности заключить договор социального найма
установил
Гареева Е. Я., Гареева Ю. Р. обратились в Кировский райсуд г. Перми с иском к администрации Кировского района г. Перми, администрации г. Перми, Управлению жилищных отношений администрации г. Перми, муниципальному бюджетному учреждению «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми», ООО «Инвестиционная компания «Город-строй», третьему лицу – УФРС по Пермскому краю в лице межрайонного отдела № 2 о признании недействительным договора приватизации жилых помещений –комнаты жилой площадью <данные изъяты>., в <адрес> жилом доме по <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Кировского района г. Перми и Гаревой Е. Я., применении последствий недействительности ничтожной сделки – признать недействительным договор купли-продажи указанной комнаты, заключенный между Гареевой Е. Я., Гареевой Ю. Р. и ООО «ИК Город-строй», возвращении спорного помещения в муниципальную собственность, возложении на ответчиков обязанности заключить договор социального найма на спорную комнату,
в качестве оснований заявленного иска указаны следующие обстоятельства
Приватизация комнаты произведена в нарушение требований закона – дом имеет признаки аварийности, согласно постановления № от ДД.ММ.ГГГГ дом ветхий, кровля проржавела, имеются массовые протечки, стены поражены гнилью, водопроводные трубы и трубы отопления в крайне неудовлетворительном состоянии, проржавели, имеются многочисленные протечки, износ дома составляет 74 %. Балансодержателю предписано принять меры по расселению дома.
В 2005 г. дом принят в муниципальную собственность, до настоящего времени не расселен. На основании ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» жилые помещения в доме приватизации не подлежали.
В ходе рассмотрения дела истцы дополнили исковые требования по указанным выше основаниям, дополнительно просят признать договор залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» и ООО «Бюро кредитной безопасности «Город» в части передачи в залог комнаты жилой площадью <данные изъяты> расположенной в доме по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки.
Судом в качестве соответчика привлечено ООО бюро кредитной безопасности «Город».
В суде истицы на исковых требованиях настаивают по доводам, изложенным в исковых заявлениях, пояснили, что администрация Кировского района г. Перми обещала предоставить жилые помещения, если будут заключены договоры приватизации. <адрес> очень старый, капитального ремонта в нем не было 30 лет. Перед заключением договора состояние дома было известно.
Представители администрации Кировского района г. Перми, администрации г. Перми, Управления жилищных отношений администрации г. Перми, муниципального бюджетного учреждения «Управление муниципальным жилищным фондом г. Перми», ООО инвестиционная компания «Город-строй», ООО бюро кредитной безопасности «Город», Управления Росреестра по Пермскому краю Межрайонный отдел №2 в суд не явились, извещены.
Суд, заслушав истцов, исследовав материалы дела, приходит к следующему
В соответствии со ст. 4 п. 1 ЗАКОНА РФ «О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ недействительна сделка, не соответствующая требованиям закона. При недействительной сделке каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
В суде установлено, что Гареева Ю. Р., Гареева Е. Я. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проживали и были зарегистрированы по адресу: <адрес> ранее были зарегистрированы в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, что подтверждается справкой ООО «ПермОблСтрой» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7).
ДД.ММ.ГГГГ Между Администрацией Кировского района г. Перми и Гареевой Е. Я. заключен договор приватизации жилого помещения /безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан/ – комнаты жилой площадью <данные изъяты> в <адрес> жилом доме по <адрес> (л.д. 8). Данная комната передана в долевую собственность в равных долях Гареевой Е. Я., Гареевой Ю. Р.
Право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Гареевой Е. Я., Гареевой Ю. Р. в равных долях (по ? доли за каждой) в ЕГРПНИ ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11, 12).
ДД.ММ.ГГГГ между Гареевой Е. Я., Гареевой Ю. Р. с одной стороны и ООО ИК « Город-строй» заключен договор купли-продажи жилого помещения – комнаты общей площадью <данные изъяты>. по адресу <адрес>. Порядок расчетов – по мере готовности проектной разрешительной документации на вновь возводимый жилой дом по строительному адресу <адрес>, покупатель обязуется подписать договор на право участия в долевом строительстве на однокомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> долевого участия в строительстве определена в размере <данные изъяты>. (л.д. 9).
Постановлением Администрации Кировского района г. Перми № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден акт межведомственной комиссии по обследованию жилого дома по адресу <адрес>, балансодержателю ЖКО ФГУП «Пермский завод им. С.М Кирова предписано принять меры к расселению (л.д. 14).
Как следует из содержания акта межведомственной комиссии по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>. Дом признан непригодным для постоянного проживания (л.д. 14).
ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение обязательств ООО «ИК «Город-строй» на сумму <данные изъяты>. по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИК «Город-строй» и ООО Бюро кредитной безопасности «Город» заключен договор залога имущества, предметом которого является, в том числе комната общей площадью <данные изъяты>.м. в доме коридорного типа по адресу: <адрес> позиция 5 в приложении к договору залога/ с оценочной стоимостью <данные изъяты> (л.д. 103).
Согласно акту обследования жилого дома по адресу <адрес> №, составленного межведомственной комиссией Администрации Кировского района г. Перми от <данные изъяты>. жилой дом по адресу <адрес> не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению и непригоден для постоянного проживания, ремонт и реконструкция дома экономически нецелесообразны, физический износ основных конструктивных элементов здания достиг предельных значений, составляет 74 %. В акте указано, что в доме отсутствуют оконные блоки, дверные коробки, межэтажные перекрытия на грани разрушения, отсутствует частично шифер на кровле, гниль стропил и обрешетки кровли.
На основании акта обследования жилого дома по адресу: <адрес> составлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым технические характеристики жилого дома по адресу: <адрес> не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилому помещению, т.к. физический износ основных конструктивных элементов достиг предельного значения. Жилой дом по адресу: <адрес> признан непригодным для постоянного проживания.
Согласно заключения ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Пермском крае» Западный филиал дом по <адрес> не соответствует требованиям САНПИН 2.1.2.1002-00.
Согласно выписки из ЕГРПНИ от ДД.ММ.ГГГГ собственником комнаты общей площадью <данные изъяты> по адресу <адрес> является ООО ИК «Город-строй», зарегистрировано обременение на основании договора залога – ипотека, по условиям которого помещение в доме по <адрес>, № передано в залог ООО «Бюро Кредитной Безопасности «Город» в счет исполнения обязательств заемщика – ООО Инвестиционная компания «Город-строй» (л.д. 46).
На основании изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что предъявленные Гареевой Е. Я., Гареевой Ю. Р. исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку
В силу ст. 4 закона РФ «О приватизации жилищного фонда» собственник муниципального жилого фонда не вправе был передавать жилые помещения, находящиеся в аварийном жилом доме в собственность граждан, при этом обязанность по проверке соответствия здания требованиям предъявляемым к жилым домам лежит на собственнике дома,
По состоянию на 2000 г. жилой дом по <адрес> был признан непригодным для проживания. До заключения договоров приватизации наймодателем не было произведено обследование жилых домов, жилые помещения в которых передавались гражданам в нарушение ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47,
В настоящее время проведено обследование жилого дома на предмет определения его пригодности для проживания. Тогда как по смыслу указанного положения № 47 обследование жилых домов должно проводиться для решения вопроса о признании их аварийными, непригодными для проживания могут быть признаны только жилые помещения в многоквартирных домах. Пунктом 34 положения предусмотрено, что жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Пунктом 47 положения предусмотрено, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
В актах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ фактически указывается на признаки аварийности жилого дома по <адрес>, в т.ч. нецелесообразность ремонта., деформации стен, несущих конструкций, степень повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, указанные обстоятельства дают основание полагать, что жилое помещение №, находящееся в доме по <адрес> не могло быть передано в собственность проживающим в нем гражданам, т.е. договор приватизации является ничтожной сделкой.
Приватизация жилого помещения и заключение сделки по его купле-продаже были направлены фактически на расселение аварийных жилых домов.
Поскольку договор приватизации является ничтожной сделкой, то все последующие сделки являются также ничтожными, в т.ч. договор купли-продажи <данные изъяты> а также договор залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи в залог комнаты общей площадью <данные изъяты> в доме коридорного типа по адресу: <адрес> позиция 5 в приложении к договору залога/ с оценочной стоимостью <данные изъяты>
Оснований полагать, что покупатель – ООО ИК «Город-строй» и залогодержатель – ООО бюро кредитной безопасности «Город» в указанной ситуации являются добросовестными приобретателями, не имеется.
Комната общей площадью <данные изъяты> в т.ч. жилой 17,2 кв.м. в квартире по адресу: <адрес> подлежит возврату в муниципальную собственность с восстановлением права истцов на заключение договора социального найма на указанное помещение, прав нанимателя данной комнаты Гареевой Е. Я.
Руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ суд
решил
Признать недействительными
Договор безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Кировского района г. Перми и Гареевой Е.Я. в отношении комнаты жилой площадью <данные изъяты> по адресу <адрес>.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Гареевой Е.Я., Гареевой Ю.Р. с одной стороны и ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» в отношении жилого помещения – комнаты жилой площадью <данные изъяты>., в жилом доме по адресу: <адрес>
Договор залога имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Инвестиционная компания «Город-строй» и ООО Бюро кредитной безопасности «Город» в части передачи в залог комнаты жилой площадью <данные изъяты> /позиция 5 в приложении к договору залога с оценочной стоимостью <данные изъяты> по адресу <адрес>
Жилое помещение – комнату жилой площадью <данные изъяты> по адресу <адрес> возвратить в муниципальную собственность с восстановлением прав Гареевой Е.Я., Гареевой Ю.Р. на заключение договора социального найма на указанное помещение, признав нанимателем жилого помещения Гареевой Е.Я..
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский райсуд г. Перми.
Председательствующий