Дело 2-52/2011 РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1 марта 2011 года
Кировский райсуд г.Перми
в составе председательствующего Селиверстовой О.Ю.
при секретаре Филимоненко И. М.,
с участием прокурора Власовой Н. М.,
истицы Филимоновой Л. И., ответчика Бурыкина А. В., представителя ответчика Спиридонова А. В.,
рассмотрев в открытом заседании в г. Перми
гражданское дело по иску Филимонова М.П., Филимоновой Л.И., Филимонова Д.М., Филимонова А.М. к Бурыкину А.В. о признании права пользования жилым помещением
по встречному иску Бурыкинуа А.В. к Филимонову М.П., Филимоновой Л.И., Филимонову А.М., Филимонову Д.М., Корнильевой Н.Н. о признании недействительным договора в части, выселении
установил
Филимонова Л. И., Филимонов М. П. обратились в Кировский районный суд г. Перми с иском к Бурыкину А. В. о признании право пользования квартирой по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства –
ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ИП Корнильевой Н. Н. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> На момент заключения договора истцы были зарегистрированы в данной квартире и фактически там проживали. В соответствии с п.3 договора купли-продажи истцы сохраняют право проживания в указанной квартире до момента приобретения права собственности на 2-хкомнатную квартиру в строящемся доме по адресу: <адрес>.
Полагают, что подписав договор на указанных в нем условиях, ответчик предоставил истцам в безвозмездное временное пользование спорную квартиру, вследствие чего у них возникло право на проживание и пользование квартирой до приобретения права на другую квартиру.
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили заявленные требования – указав, что из п. 3 договора следует, что покупатель выразил волю на право Филимоновых безвозмездного временного пользования спорной квартирой до приобретения права на двухкомнатную квартиру в доме по <адрес> просят признать за Филимоновым М. П., Филимоновой Л. И. право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес> до момента приобретения права собственности на 2-хкомнатную квартиру в строящемся жилом доме по адресу: <адрес>
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве 3 лица привлечена Корнильева Н. Н., от ДД.ММ.ГГГГж – в качестве соистцов Филимонов Д.М., Филимонов А.М.
Филимонов Д. М., Филимонов А. М. предъявили самостоятельных исковые требования просят признать за ними право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес> указав, что на момент заключения договора приватизации от ДД.ММ.ГГГГ с Филимоновым М. П., Филимоновой Л. И. проживали в указанной квартире, от участия в приватизации отказались. Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. Дав согласие на приватизацию жилого помещения, истцы исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу. Если член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение он не может быть выселен из него, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.
Бурыкин А. В. обратился в суд с встречным исковым заявлением к Филимонову М. П., Филимоновой Л. И., Филимонову А. М., Филимонову Д. М., НФ «ФСЖС «Патриоты», Корнильевой Н. Н. о признании недействительным п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Филимоновым М. П., Филимоновой Л. И. с одной стороны и Корнильевой Н. Н. с другой стороны, расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Бурыкиным А. В. и НФ «ФСЖС «Патриоты», выселении Филимонова М. П., Филимоновой Л. И., Филимонова А. М., Филимонова Д. М. из спорной квартиры, взыскании с НФ «ФСЖС «Патриоты» задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>.
В обоснование встречных требований указаны следующие обстоятельства –
В соответствии с п.3 договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Филимоновым М. П., Филимоновой Л. И. с одной стороны и Корнильевой Н. Н., в указанной квартире зарегистрированы и проживают: Филимонов М. П., Филимонова Л. И., Филимонов Д. М., Филимонов А. М. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета, снять с регистрационного учета зарегистрированных лиц, освободить квартиру от вещей и предметов домашнего обихода в срок не позднее 15 дней с момента приобретения Филимоновым М. П., Филимоновой Л. И. права собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес> или не позднее 15 дней с момента переуступки права требования, возникшего у Филимонова Н. П. и Филимоновой Л. И. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру по адресу: <адрес> До указанного момента вышеперечисленные лиц сохраняют право пользования и проживания в отчуждаемой квартире, а покупатель обязуется не предпринимать действий, направленных на вселение третьих лиц в данную квартиру. Данное условие договора является ничтожным, не соответствует требованию закона, т.ч. ст. 292 ГК РФ. Условие договора о сохранении за прежним собственником права пользования жилым помещением не может быть признано законным, поскольку право владения, пользования и распоряжения принадлежит собственнику. Государственная регистрация права пользования указанной квартирой как обременение права собственности Корнильевой Н. Н. не было за ответчиками зарегистрировано. Бурыкин А. В. договор купли-продажи не подписывал. ДД.ММ.ГГГГ между Бурыкиным А. В. и Корнильевой Н. Н. заключен договор купли-продажи, п.6 договора установлено, что Филимонов М. П., Филимонова Л. И., Филимонов Д. М., Филимонов А. М. обязуются сняться с регистрационного учета, освободить указанную квартиру от личных вещей, передать ключи от квартиры и оплатить коммунальные платежи покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ Покупая квартиру, Бурыкин А. В. полагал, что ответчики имеют право пользования квартирой только до ДД.ММ.ГГГГ В связи с этим ДД.ММ.ГГГГ между Бурыкиным А. В. и НФ «НФСЖС «Патриоты» заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> в соответствии с условиями данного договора НФ «НФСЖС «Патриоты» имеет право вселить в жилое помещение Филимонова М. П., Филимонову Л. И., Филимонова А. М., Филимонова Д. М., производить плату за найм ежемесячно в размере <данные изъяты>. Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, если арендатор в течение 10 и более дней совершает просрочку платежей за найм.
В ходе рассмотрения дела Бурыкин А. В. уточнил основания иска, указав, что право пользования квартирой по адресу: <адрес> у Филимоновых возникло на основании п. 2.1.2, 3.2.1 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Бурыкиным А. В. и НФ «ФСЖС «Патриоты», по условиям данного договора срок найма жилого помещения устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, право пользования жилого помещения у Филимоновых прекратилось. После истечения срока действия договора аренды НФ «ФСЖС «Патриоты» не освободил жилое помещение и не вернул жилое помещение собственнику Бурыкину А. В.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований Бурыкина А. В. о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Бурыкиным А. В. и НФ «ФСЖС «Патриоты» прекращено, исковые требования Бурыкина А. В. о взыскании с НФ «ФСЖС «Патриоты» задолженности по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. выделены в отдельное производство.
Истцы Филимонов М. П., Филимонов А. М., Филимонов Д. М. в судебное заседание не явились, извещены, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
В суде истица Филимонова Л. И. на исковых требованиях настаивает по доводам, изложенным в исковом заявлении, с встречными требованиями Бурыкина А. В. не согласна, пояснила, что ответчик на момент заключения договора купли-продажи знал, что истцы сохраняют в квартире право на проживание, пока им не предоставят в собственность квартиру по адресу: <адрес>. Постоянно проживать в квартире ответчика Филимонов А. М., Филимонов Д. М. не намерены. Право собственности на спорную квартиру получено на основании договора приватизации, от участия в приватизации дети отказались.
Ответчик Бурыкин А. В. с исковыми требованиями не согласен, поддержал встречные требования, пояснил, что осматривал квартиру в конце ДД.ММ.ГГГГ., риэлтор сообщил, что в квартире есть жильцы, они переедут, когда будет достроен дом по <адрес>, с представителем НФ ФСЖС «Патриоты» была достигнута договоренность, о том, что Бурыкину А. В. будет компенсироваться арендная плата в случае не сдачи <адрес> в срок, Филимоновы были согласны оплачивать арендную плату за найм квартиры, оплатили фактически за 1 месяц, потом отказались платить.
Представитель ответчика с иском не согласен, встречные требования Бурыкина А. В. поддержал, пояснил, что п. 3 договора не соответствует ГК РФ, продавец не может сохранить право пользования отчужденным объектом. На момент заключения договора купли-продажи права ответчика нарушены не были. О наличии данного условия договора он не знал, ему сообщили, что право пользования у истцов сохраняется до ДД.ММ.ГГГГ обременение права собственности – право пользования спорной квартирой зарегистрировано в УФРС не было. В договоре нельзя ссылаться на условие, которое может вообще не наступить, дом мог быть вообще не построен. Была договоренность, что в случае несдачи дома в срок Корнильева Н. Н. обязуется оплачивать Бурыкину А. В. арендную плату, истцы при этом разговоре присутствовали. Филимоновы А. М. и Д. М. не являются бывшими членами семьи собственников, поэтому на них не распространяется право о сохранении права бессрочного пользования. Бурыкин А. В. не возражает против заключения с ними договора аренды спорной квартиры.
Ответчица Корнильева Н. Н. в судебное заседание не явилась, извещена, возражений по доводам исковых заявлений не представила.
Представитель НФ «ФСЖС «Патриоты» в судебное заседание не явился, извещен, возражений не представил.
Суд, заслушав участников процесса, свидетеля, заключение прокурора, полагающего, что в исковых требованиях Бурыкина А. В. следует отказать, требования Филимоновых подлежат удовлетворению, исследовав материалы дела, приходит к следующему
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не усматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
В суде установлено, что на основании договора безвозмездной передачи квартиры в долевую собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Кировского района г. Перми и Филимоновой Л. И., действующей от имени членов семьи по их совместному соглашению, Филимонов М. П., Филимонова Л. И. приобрели право долевой собственности на <адрес> общей площадью <данные изъяты> в т.ч. жилой <данные изъяты>., в <адрес> (л.д. 158). При заключении договора приватизации квартиры по адресу: <адрес> Филимонов Д. М., Филимонов А. М. отказались от участия в приватизации, дали согласие на приватизацию указанной квартиры Филимоновым М. П., Филимоновой Л. И.
ДД.ММ.ГГГГ между Филимоновым М. П., Филимоновой Л. И. с одной стороны и Корнильевой Н. Н., действующей как индивидуальный предприниматель заключен договор купли-продажи <адрес> общей площадью <данные изъяты> в т.ч. жилой площадью <данные изъяты>. в жилом <адрес>. В соответствии с п.3 договора по предоставленным документам, а также со слов продавца в указанной квартире зарегистрированы и проживают: Филимонов М. П., Филимонова Л. И., Филимонов Д. М., Филимонов А. М. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета и снять с регистрационного учета зарегистрированных лиц, освободить передаваемую квартиру от вещей и предметов домашнего обихода в срок не позднее 15 дней с момента приобретения Филимоновым М. П., Филимоновой Л. И. права собственности на 2-комнатную квартиру по адресу: <адрес> (приобретаемой ими по договору № от ДД.ММ.ГГГГ) или не позднее 15 дней с момента переуступки права требования, возникшего у Филимонова М. П., Филимоновой Л. И. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру по адресу: <адрес>. До указанного момента вышеперечисленные лица сохраняют за собой право пользования и проживания в отчуждаемой квартире, а покупатель обязуется не предпринимать действий, направленных на вселение третьих лиц в данную квартиру. Оплату коммунальных услуг по отчуждаемой квартире осуществляет продавец до момента освобождения квартиры (л.д. 14).
ДД.ММ.ГГГГ между Орловой Е. М., действующей по доверенности от Корнильевой Н. Н., и Бурыкиным А. В. заключен договор купли-продажи 2-комнатной <адрес> в <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., в т.ч. жилой площадью <данные изъяты> В соответствии с п. 6 договора продавец ставит в известность покупателя о том, что на момент заключения настоящего договора в квартире на регистрационном учете состоят Филимонов М. П., Филимонова Л. И., Филимонов Д. М., Филимонов А. М., которые обязуются сняться с регистрационного учета, освободить указанную квартиру от личных вещей, передать ключи от квартиры и оплатить текущие коммунальные платежи покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ Других лиц, сохраняющих право пользования в соответствии с действующим законодательством нет (л.д. 11).
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за Бурыкиным А. В. зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> Обременения права не зарегистрированы, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19), выпиской из ЕГРПНИ № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).
В ЕГРПНИ зарегистрировано право собственности Филимонова М. П. на незавершенный строительством объект – квартиру общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРПНИ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33).
Согласно справке <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9) в жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрированы Филимонов М. П., Филимонова Л. И., Филимонов Д. М., Филимонов А. М. (л.д. 9).
Свидетель С1 пояснила, что с Бурыкиным А. В в конце ДД.ММ.ГГГГ. осматривала квартиру по <адрес> при осмотре присутствовали Филимонова Л. И., Филимонов М. П., между риэлтором и Бурыкиным был разговор о том, что если дом не сдадут в срок, то будет выплачиваться арендная плата либо снимут жилье, Филимоновы при этом присутствовали, срок – до ДД.ММ.ГГГГ был установлен риэлтором. По договору аренды оплату Бурыкину А. В. должна была производить Корнильева Н. Н.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства в совокупности, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Бурыкиным А. В. встречных требований, поскольку
между Филимоновым М. П., Филимоновой Л. И. с одной стороны и Корнильевой Н. Н. было предусмотрено право продавцов проживать в спорной квартире до приобретения права собственности на 2-комнатную квартиру по адресу: <адрес> или не позднее 15 дней с момента переуступки права требования, возникшего у Филимонова М. П., Филимоновой Л. И. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру по адресу: <адрес>, указанное условие договора его сторонами не оспаривалось, в ст. 292 ГК РФ отсутствует прямой запрет на включение в договор условий о сохранении прав на жилое помещение за бывшим собственником и членами его семьи, доводы Бурыкина А.В. в части ничтожности указанного условия договора суд признает несостоятельными, доводы о том, что ему было не известно об указанном условии договора предоставляют право Бурыкину А.В. требовать расторжения договора, заключенного между ним и Корнильевой Н.Н.
Приобретая квартиру, Бурыкин А.В. знал о том, что в ней проживает семья Филимоновых, не убедился в их согласии освободить квартиру в указанный в договоре срок, хотя имел такую возможность, как следует из его пояснений и пояснений свидетеля Спиридоновой
Т.о. требований иска в части оспаривания п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.
Суд признает заслуживающими внимания и подлежащими удовлетворению требования Филимонова А.М. и Филимонова Д.М. о признании за ними право бессрочного пользования спорной квартирой, т.к. как следует из представленных документов, они дали согласие на приватизацию. квартиры, т.е. имели равные права пользования этим помещением с лицами, его приватизировавшими, тем самым не утратил право пользования спорным жилым помещением в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Письменное согласие Филимоновых А.М. и Д.М. освободить квартиру отсутствует.
Требования Филимонова М. П., Филимоновой Л. И. о признании права пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес> до момента приобретения права собственности на 2-комнатную квартиру в строящемся жилом доме по адресу: <адрес> подлежат удовлетворению, поскольку
Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена обязанность Филимонова М. П., Филимоновой Л. И. сняться с регистрационного учета, снять зарегистрированных лиц в жилом помещении по адресу: <адрес>, в срок не позднее 15 дней с момента приобретения ими права собственности на 2-комнатную квартиру по адресу: <адрес> До указанного момента зарегистрированные на момент заключения договора лица сохраняют право пользования данным жилым помещением. <адрес> в эксплуатацию не сдан, право собственности истцов на данное жилое помещение не зарегистрировано. Филимонов А. М., Филимонов Д. М. не принимали на себя обязанность сняться с регистрационного учета в спорном жилом помещении. В настоящее время истцы право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> не приобрели, в связи с чем у них не появилась обязанность освободить спорную квартиру и сняться с регистрационного учета в указанной квартире. Наличие права собственности на незавершенный строительством объект не порождает у Филимоновых обязанности освободить спорную. квартиру, т.к. доказательств, что квартира пригодна для проживания суду не представлено.
То обстоятельство, что обязательства Филимонова М. П., Филимоновой Л. И. сняться с регистрационного учета были в одностороннем порядке изменены в договоре купли-продажи квартиры, заключенном между Орловой Е. М., действующей в интересах Корнильевой Н. Н., и Бурыкиным А. В., не может являться основанием для возникновения у Филимоновых обязанности сняться с регистрационного учета в спорном жилом помещении.
Т.о. требования о выселении Филимоновых из спорной квартиры также удовлетворению не подлежат, т.к. право пользования квартирой они не утратили.
Однако суд считает необоснованными требования истцов Филимоновых о признании права безвозмездного пользования квартирой, т.к. указанное требование не основано на условиях заключенного договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует обязанность Филимонова М.П. и Л.И. вносить плату за квартиру до момента ее освобождения.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил
Отказать Бурыкину А.В. в удовлетворении иска к Филимонову М.П. Филимоновой Л.И., Филимонову А.М., Филимонову Д.М., Корнильевой Н.Н. о признании недействительным п.3 договора купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Филимоновым М.П., Филимоновой Л.И. и Корнильевой Н.Н.;
о выселении Филимонова Д.М., Филимонова А.М., Филимонова М.П., Филимоновой Л.И. из <адрес>.
Отказать Филимонову М.П., Филимоновой Л.И., в удовлетворении иска к Бурыкину А.В. о признании права безвозмездного пользования <адрес>.
Признать за Филимоновой Л.И., Филимоновым М.П. право проживания в <адрес> до приобретения права собственности на 2х-комнатную квартиру в <адрес>
Признать за Филимоновым М.П., Филимоновым Д.М. право бессрочного пользования жилым помещением в <адрес>.
Решение в течение десяти дней может быть обжаловано сторонами в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.
Председательствующий