Дело № 2 – 1253/2011 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июня 2011 года

Кировский районный суд г. Перми в составе:

Председательствующего судьи Зарифуллиной Л.М.,

При секретаре Луневой К.О.,

С участием истца Гавриловой Н.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 22 июня 2011 года

Гражданское дело по иску Гавриловой Н.А. к Некоммерческому фонду защиты права «Патриоты» о признании права собственности на объект, незавершенный строительством,

Установил:

Гаврилова Н.А.. обратилась в суд с иском к НФЗП «Патриоты» о признании права собственности на незавершенный строительством объект в виде двухкомнатной квартиры №... общей площадью 65. 2 кв.м., расположенной на 14-м этаже 16-ти этажного жилого дома по <АДРЕС>

В обоснование доводов иска указано, что 04 августа 2099 года между НФЗП «Патриоты» и Гавриловой Н.А. заключен договор № №... о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома – двухкомнатной квартиры №..., расположенной на 14-м этаже 16-ти этажного жилого дома по <АДРЕС>. В соответствии с п. 2.3. Договора Застройщик обязан передать Вкладчику – Застройщику квартиру не позднее 14.02.2012 года. В соответствии с п. 4.1. окончательная стоимость квартиры на момент подписания договора составила 986550 рублей, на момент подписания договора полностью оплачена Вкладчиком – застройщиком. Таким образом, финансовые обязательства истцом выполнены в полном объеме. Разрешение на строительство жилого дома в <АДРЕС> №... выдано НФЗП «Патриоты» 14.08.2007 года. Проектная декларация по строящемуся объекту : 16-ти, 10-ти этажный 525 – квартирный дом, расположенный по адресу: <АДРЕС> утверждена приказом НФЗП «Патриоты» №... от 06 июня 2008 года. Жилой дом не достроен, не сдан в эксплуатацию, сроки сдачи постоянно откладываются. При этом, отношения сторон фактически сложились первоначально на основании договора долевого участия № №... от 30.03.2005 года, который в дальнейшем был новирован в договор № №... Кроме того, на основании исполнительного листа от 29 апреля 2008 года, выданного Арбитражным судом Пермского края постановлением судебного пристава – исполнителя наложен запрет на осуществление любых действий в отношении недвижимого имущества – жилого дома по <АДРЕС>. Арест наложен по обязательствам должника – НФЗП «Патриоты», при этом судебный пристав – исполнитель исходил из тог8о. что весь дом принадлежит должнику. В производстве Арбитражного суда Пермского края имеется дело о признании НФЗП «Патриоты» несостоятельным (банкротом), в результате процедуры банкротства жилой дом, практически достроенный, но не сданный в эксплуатацию может быть реализован с торгов для удовлетворения многочисленных требований кредиторов, в связи с чем, истец может потерять законное право на приобретение квартиры в собственность. Кроме того, в настоящее время создано и зарегистрировано в ИФНС по Кировскому району г. Перми 04.09.2009 года ТСЖ «Ушакова, 21». ООО «Инженер» установлено, что готовность жилого дома в соответствии с определением объемов строительно – монтажных работ незавершенного строительства 16-ти этажной блок – секции, номер позиции по генплану 2 по <АДРЕС> в квартале № №... Кировского района г. Перми, составляет <данные изъяты> от общего объема строительных работ. Истцом получен технический паспорт на вышеуказанную квартиру, что также подтверждает существование объекта в натуре. квартира приобреталась истцом для личного проживания. Таким образом, в соответствии со ст. 218, 130 ГК РФ у истца возникло право собственности на объект незавершенного строительства.

Истец Гаврилова Н.А. в суде поддержала исковые требования по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика НФЗП «Патриоты» в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав истца, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. ст. 8, 9, 11, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Граждане … по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Подпунктом 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии со ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу ст. ст. 218 п.1, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ и положениями статей 25, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве, а также право собственности на объект незавершенного строительства, и такая регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.

В соответствии со ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В силу ст. 25.1 вышеназванного Закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

В соответствии с ч. 1. ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что 30 марта 2005 года между НФЗП «Патриоты» (Заказчик – Застройщик), с одной стороны, и ООО «Домостроительная компания» (Вкладчик – Застройщик), с другой стороны, заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома № №..., предметом которого (п. 1 Договора и приложение №... к Договору) является долевое участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <АДРЕС>, и приобретение права собственности Вкладчиком-Застройщиком на двухкомнатную квартиру, общей площадью с учетом лоджии (балкона) 65, 77 кв. м, в т.ч. жилая – 31, 17 кв. м, с имеющейся планировкой, материал стен – ж/б плиты и благоустройством.

В приложении №... к договору объем долевого участия Вкладчика – застройщика ООО «Домостроительная компания» определен в 986 550 рублей, который оплачивается путем проведения взаимозачета за выполненные работы. Договор подписан сторонами.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что при исполнении вкладчиком - застройщиком условий договора, застройщик, при обязательном членстве в Товариществе собственников жилья, приобретает требование права собственности на квартиру и долю собственности в праве общей собственности на общее имущество в сданном в эксплуатацию объекте.

Согласно п. 5.1 Договора требование права собственности на квартиру, приобретаемое вкладчиком - застройщиком в порядке долевого участия в инвестировании строительства жилья, не передано другому лицу, не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию установлен договором – сентябрь 2006 года.

Представленной в суд справкой, выданной НФЗП «Патриоты» 29 декабря 2005 года, подтверждается, что ООО «Домостроительная компания» выполнило свои обязательства по оплате двухкомнатной квартиры № №... расположенной в доме по <АДРЕС> на общую сумму 986 550 рублей. Финансовых претензий к ООО «Домостроительная компания» по исполнению договора в отношении оплаты квартиры не имеется.

Судом установлено, что указанный договор долевого участия в строительстве жилья не зарегистрирован в регистрирующем органе.

В последующем ООО «Домостроительная компания» на основании договора уступки права требования (цессии), заключенного 24 июля 2006 года, уступило свое право требования двухкомнатной квартиры по <АДРЕС>, возникшего на основании договора долевого участия в строительстве жилья от 30 марта 2005 года Гавриловой Н.А. Уступаемое право оценено сторонами по договору в 1380170 рублей ( п. 3.1 Договора).

Согласно справке, выданной ООО «Домостроительная компания» 22.12.2006 года, Гаврилова Н.А. выполнила свои финансовые обязательства по договору уступки права требования двухкомнатной квартиры полностью. Финансовых претензий к Гавриловой Н.А. не имеется.

Указанные обстоятельства также подтверждаются представленными квитанциями, актом приема – передачи векселя.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 388 ч. 1 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В силу ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Исходя из того, что договор участия в долевом строительстве подписан 30 марта 2005 года, то он не подлежал государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к. заключен сторонами до момента вступления в законную силу ФЗ « Об участии в долевом строительстве…», т.е. до 01 апреля 2005 года.

В связи с чем, договор уступки права требования не подлежал государственной регистрации в ЕГРПНИ.

04 августа 2009 года между НФЗП «Патриоты» (Заказчик – Застройщик), с одной стороны, и Гавриловой Н.А.. (Вкладчик – Застройщик), с другой стороны, заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома № №..., предметом которого (п. п. 2.1., 2.2 Договора и приложение №... к Договору) является долевое участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <АДРЕС>, и приобретение права собственности Вкладчиком-Застройщиком на двухкомнатную квартиру, общей площадью с учетом лоджии (балкона) 65, 77 кв. м, в т.ч. жилая – 31, 17 кв. м, с имеющейся планировкой, материал стен – ж/б плиты и благоустройством.

Пунктом 4 Договора объем долевого участия Вкладчика – застройщика в 986550 рублей, на момент подписания настоящего договора полностью оплачен Вкладчиком – Застройщиком.

Пунктом 3.3.2. Договоров участия в долевом строительстве предусмотрено, что при исполнении вкладчиком – застройщиком условий договора, он приобретает требование права собственности на квартиру и долю собственности в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п. 7.3 Договоров участия в долевом строительстве Заказчик – Застройщик гарантирует Вкладчику – Застройщику, что приобретаемая им по настоящему договору квартира никому не запродана, не заложена в споре и под арестом не состоит.

Пунктом 2.3. Договоров участия в долевом строительстве Заказчик – Застройщик обязан передать Вкладчику – Застройщику квартиру не позднее 14.02.2012 года.

Пунктом 7.8. Договора предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о новации: замене обязательства Заказчика – Застройщика, существовавшего по Договору № №... от 30.03.2005 года на обязательства Застройщика – Заказчика, указанные в настоящем договоре.

Цена квартиры, указанная в п. 4.1. настоящего Договора, установлена на 30.03.2005 года договором № №... и подтверждается сторонами на момент подписания настоящего договора. Обязательство Вкладчика – Застройщика по оплате квартиры. основанное на договоре № <АДРЕС> от 30.03.2005 года на момент подписания настоящего договора выполнено полностью, подписанием настоящего договора изменению не подлежит (п. 7.9. Договора).

С момента подписания настоящего договора договор № №... от 30.03.2005 года прекращает свое действие. Фактически сложившиеся отношения сторон, основанные ранее на договоре № №... от 30.03.2005 года, сохраняются с момента подписания настоящего договора в измененном виде (п. 7.10 Договора).

Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении ФРС по Пермскому краю 17.12.2009 года.

Разрешение на строительство дома получено НФЗП «Патриоты» 14 августа 2007 года.

Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на квартиру № №... в доме №... по <АДРЕС>, по состоянию на 17.05.2011 года, дом в эксплуатацию не сдан, объект недвижимости имеет следующие технические характеристики – двухкомнатная квартира, расположена на 14 этаже 16 этажного здания, общая площадь 59,6 кв.м., дом имеет центральные отопление, водоснабжение, канализацию, горячее водоснабжение, лоджию, скрытую электропроводку. В проемах установлены стеклопакеты, филенчатые двери, произведена затирка и побелка стен. Дом оборудован лифтом и мусоропроводом. Таким образом, судом установлено, что спорный объект является объектом незавершенного строительства.

На основании изложенного, оценив в совокупности доводы истца, представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования Гавриловой Н.А. о признании за нею права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Дом по адресу <АДРЕС> в эксплуатацию не сдан, строительство дома осуществляет Некоммерческий фонд защиты права «Патриоты», в нарушение условий договора – срока сдачи дома в эксплуатацию.

Истец имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов. Истец является участниками долевого строительства с правом требования права собственности на квартиру и долю собственности в праве общей собственности на общее имущество после сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости, выполнила свои обязательства по договору долевого участия от 30.03.2005 года и договору долевого участия от 04.08.2009 года, НФЗП «Патриоты» не имеет финансовых претензий к истцу. Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество, судом не установлено.

Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Право собственности граждан на конкретное помещение возникает в силу гражданского договора ; любая сторона в договоре долевого участия может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора, ограничивать права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Обстоятельств, позволяющих сделать вывод о том, что при возведении дома по <АДРЕС> допущены какие-либо существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, либо он создает угрозу жизни и здоровью граждан, судом не установлено. Разрешение на строительство и проектная документация имеются.

Отсутствие государственной регистрации права собственности, по смыслу законодательства, само по себе не лишает истца права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

Единственным препятствие для получения истцом спорных объектов в собственность в настоящее время является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого в нарушение условий договора ответчик не предпринимает мер.

В соответствии со ст. 17 Закона РФ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, вышеуказанное решение является самостоятельным основанием для регистрации права собственности истца на объект, незавершенный строительством.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Решил :

Признать за Гавриловой Н.А. право собственности на объект, незавершенный строительством – двухкомнатную квартиру № №..., расположенную на <АДРЕС>).

Решение в 10 дней может быть обжаловано в кассационном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Председательствующий