Дело № 2 – 1617/2011 года РЕШЕНИЕ 29 июля 2011 года Кировский районный суд г. Перми в составе: Председательствующего судьи Аликиной Г.К., При секретаре Головиной Н.В., С участием: истца Никоновой А.В., ее представителя по доверенности Клименко Е.Н., ответчика Смирновой О.Я., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 29 июля 2011 года Гражданское дело по иску Никоновой А.В. к Смирновой О.Я. о внесении изменении в договор купли – продажи недвижимого имущества, установил: Никонова А.В. обратилась в суд с иском к Смирновой О.Я. о внесении изменений в договор купли – продажи от 20 июня 2008 года, изложив пункт 3 договора в следующей редакции: «Вышеуказанная квартира продана покупателю за <данные изъяты>, которые уплачиваются покупателем продавцу в следующем порядке: пятьсот тысяч рублей при подписании настоящего соглашения, <данные изъяты> – в срок до 31.01.2009 года», с внесением соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В обоснование доводов иска указано, что 20.06.2008 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли – продажи, согласно которому Никонова А.В. приобрела квартиру по адресу: <АДРЕС>. При этом, помощь в осуществлении сделки сторонам оказывал М.., который готовил все документы по сделке, а также произвел сбор документов и их сдачу в регистрирующий орган на основании доверенностей от 19.06.2008 года и 20.06.2008 года. При подписании договора стороны договорились, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты>, из которых 500000 (пятьсот тысяч) рублей Покупатель уплачивает в момент подписания договора, а остальные деньги будут уплачены в срок до 30.01.2009 года. М. подготовил текст договора купли продажи, который стороны подписали 20.06.2008 года. При этом, стороны, не имея специальных познаний, не обратили внимания на то, что в п. 3 Договора указана цена – 500000 рублей. Истец и ответчик решили, что в данном случае речь идет об авансе. Для того, чтобы у Продавца Смирновой О.Я. были гарантии оплаты истцом остальной части суммы, между Никоновой А.В. и Смирновой О.Я. было подписано дополнительное соглашение от 15.07.2008 года к договору купли – продажи от 20.06.2008 года, согласно которому Никонова А.В. обязуется передать остальную часть стоимости квартиры в срок до 30.01.2009 года. После подписания договора и вручения аванса, Миков С.В. сдал документы в Управление ФРС по Пермскому краю г. Перми Межрайонный отдел №.... 09.07.2008 года истцу выдано свидетельство о праве собственности на квартиру по <АДРЕС>. 30.01.2009 года истцом была передана ответчику Смирновой О.Я. сумма в размере <данные изъяты>. Таким образом, истец уплатила полную стоимость квартиры в размере <данные изъяты>, что также подтверждается распиской Смирновой О.Я. от 30.01.2009 года. Однако, о том, что в регистрационных документах остался только договор без дополнительного соглашения и данный факт повлияет на иные отношения, стороны не знали. 05.08.2009 года квартира по адресу: <АДРЕС> была истцом продана. В настоящий момент, Инспекцией ФНС по Кировскому району г. Перми проводится проверка в отношении Никоновой А.В., в ходе которой было установлено, что данная квартира, принадлежавшая истцу менее 3-х лет, куплена истцом за 500000 рублей, согласно имеющемуся в Межрайонном отделе №... договору купли – продажи, а продана за 5000000 рублей. Ввиду чего налоговым органом предъявлен к уплате налог с разницы стоимости квартиры. Однако, данный факт не соответствует действительности, квартира была куплена истцом за 5000000 (пять миллионов) рублей. Сторонами изначально была согласована данная сумма и нашла свое отражение в дополнительном соглашении. В соответствии со ст. 450, 452, изменение договора купли – продажи недвижимого имущества в части существенного условия – цены, должно иметь ту же форму, что и основной договор, т.е. пройти государственную регистрацию в УФРС. Истец обратилась в Межрайонный отдел №... УФРС по Пермскому краю с просьбой зарегистрировать Дополнительное соглашение от 15.07.2008 года к договору купли – продажи от 20.06.2008 года. Однако, в регистрации было отказано, так как, в настоящее время, истец уже не является собственником данного объекта недвижимости. Таким образом, форма дополнительного соглашения не соответствует форме основного договора. То есть, при наличии воли обеих сторон на изменение договора в порядке п. 1 ст. 450 ГК РФ, отсутствует внесудебная возможность соблюдения формы договора – обязательной государственной регистрации, о чем свидетельствует отказ регистрирующего органа. В суде истец Никонова А.В. и ее представитель на требованиях настаивали по вышеизложенным основаниям. Ответчик Смирнова О.Я. в суде требования признала. Пояснила, что 20.06.2008 года при заключении договора купли – продажи квартиры по <АДРЕС> сторонами была определена стоимость квартиры в размере <данные изъяты>. При этом, 500000 рублей Никоновой А.В. были переданы ей (Смирновой О.Я.) в качестве аванса при подписании договора купли – продажи 20.06.2008 года, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> была передана истцом 31.01.2009 года, о чем имеется расписка в получении денежных средств. Таким образом, стоимость квартиры в размере <данные изъяты> истцом переданы ответчику в полном объеме. Представитель третьего лица Инспекции ФНС России по Кировскому району г. Перми в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в суд не явился, извещены надлежащим образом, просят рассмотреть дело в их отсутствие. Из представленного письменного отзыва следует, что 09.07.2008 года была проведена государственная регистрация права собственности Никоновой А.В. на квартиру: <АДРЕС>. на основании договора купли – продажи от 20.06.2008 года, заключенного со Смирновой О.Я. (Продавец). Согласно п. 3 указанного договора квартира продана за 500000 рублей, полученных продавцом при подписании договора, о чем имеется собственноручная подпись Смирновой О.Я. На государственную регистрацию были представлены все необходимые документы в соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 05.08.2009 года зарегистрировано право общей долевой собственности (по ? доле) за Б.. и Б.1. на указанную квартиру на основании договора купли – продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 (Продавец). ДД.ММ.ГГГГ в Межрайонный отдел №... управления Росреестра по Пермскому краю были представлены заявления Никоновой А.В. и Смирновой О.Я. о регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2008 года к договору купли – продажи от 20.06.2008 года. В соответствии с указанным дополнительным соглашением стороны в связи с допущенной ошибкой в договоре изменяют цену квартиры с 500000 рублей на <данные изъяты>. В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 16.06.2011 года в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2008 года к договору купли – продажи от 20.06.2008 года было отказано по следующим основаниям. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. На государственную регистрацию было представлено дополнительное соглашение № 1 к договору купли – продажи, заключенному между Смирновой О.Я. (Продавец) и Никоновой А.В. (Покупатель), в соответствии с которым внесены изменения о цене в пункт 3 договора купли – продажи от 20.06.2008 года. Согласно ГК РФ изменить или дополнить по соглашению сторон можно неисполненный или частично исполненный договор, так как ненадлежащее исполнение договора прекращает его действие, а, следовательно, прекращаются обязательные отношения сторон. В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. В соответствии с договором купли – продажи от 20.06.2008 года сторонами было достигнуто соглашение о цене, о чем имеется собственноручная подпись Смирновой О.Я. (Продавца) о том, что денежные средства в размере пятьсот тысяч рублей получены, т.е. обязательства по данному договору исполнены. На сегодняшний момент по данным ЕГРП зарегистрирован переход права собственности и право собственности за другим физическим лицом на квартиру по вышеуказанному адресу. Запись о регистрации права собственности за Никоновой А.В. и записи о регистрации сделки между Никоновой А.В. и Смирновой О.Я. по данным ЕГРП прекращены. Соответственно внести какие – либо изменения невозможно. Суд, исследовав материалы дела, выслушав стороны, приходит к следующему. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Из материалов дела следует, что 20 июня 2008 года между Смирновой О.Я. (Продавец), с одной стороны, и Никоновой А.В. (Покупатель), с другой стороны, заключен договор купли – продажи, в соответствии с которым Никонова А.В. приобрела у Смирновой О.Я. пятикомнатную квартиру, общей площадью 303 кв.м., в том числе жилая – 134, 4 кв.м., расположенную на 5-6 этаже 6-этажного кирпичного жилого дома по адресу: <АДРЕС>. Согласно п. 3 Договора купли – продажи вышеуказанная квартира продана Покупателю за 500000 (пятьсот тысяч) рублей, уплаченных при подписании договора, о чем имеется собственноручная подпись продавца Смирновой О.Я. о том, что денежные средства в размере пятьсот тысяч рублей получены. Договор подписан сторонами. В суде установлено, что помощь в осуществлении сделки, подготовке необходимых документов и их сдаче на регистрацию сторонам оказывал М. что подтверждается представленными оформленными нотариальными доверенностями на имя М. от имени Никоновой А.В. от 20.06.2008 года и Смирновой О.Я. от 19.06.2008 года. При этом, при подписании договора купли – продажи стороны договорились, что стоимость квартиры составляет <данные изъяты>, из которых 500000 (пятьсот тысяч) рублей Покупатель уплачивает в момент подписания договора, а остальные деньги будут уплачены в срок до 30.01.2009 года. Однако, указанное условие в договоре купли – продажи представителем сторон ошибочно отражено не было, цена договора в сумме 500000 рублей, рассматривалась сторонами как аванс. После подписания договор купли – продажи квартиры от 20.06.2008 года был сдан на регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На государственную регистрацию были представлены все необходимые документы в соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 09.07.2008 года проведена государственная регистрация договора купли – продажи, Никоновой А.В. получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру по <АДРЕС>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.07.2008 года сделана запись регистрации №.... В дальнейшем, 15.07.2008 года между Смирновой О.Я. (Продавец) и Никоновой А.В. (Покупатель) было заключено дополнительное соглашение к договору купли – продажи от 20.06.2008 года, согласно которому в связи с допущенной ошибкой в договоре купли – продажи от 20.06.2008 года пункт 3 изложен в следующей редакции: «Вышеуказанная квартира продана покупателю за <данные изъяты>, из которых 500000 (пятьсот тысяч) рублей уплачиваются Покупателем Продавцу при подписании настоящего договора, оставшаяся часть в сумме <данные изъяты> в срок до 31.01.2009 года. До момента исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры данное имущество не будет находиться в залоге у Продавца. Ипотеки в силу закона в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ не возникает.». Дополнительное соглашение подписано сторонами, однако, в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, не зарегистрировано. Из представленной расписки от 31.01.2009 года следует, что Смирнова О.Я. получила от Никоновой А.В. всего по договору купли – продажи от 20.06.2008 года и дополнительному соглашению от 15.07.2008 года сумму в <данные изъяты>. Таким образом, при заключении договора купли – продажи от 20.06.2008 года стороны фактически определили стоимость квартиры по <АДРЕС> в размере <данные изъяты>. Указанные обстоятельства подтверждаются также пояснениями сторон. 17.05.2011 года в Управление Росреестра по Пермскому краю на государственную регистрацию было представлено дополнительное соглашение №... к договору купли – продажи, заключенному между Смирновой О.Я. (Продавец) и Никоновой А.В. (Покупатель) 15.07.2008 года, в соответствии с которым внесены изменения о цене в пункт 3 договора купли – продажи от 20.06.2008 года. Однако, в государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.07.2008 года к договору купли – продажи от 20.06.2008 года было отказано в соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 16.06.2011 года, поскольку на сегодняшний момент по данным ЕГРП 05.08.2009 года зарегистрирован переход права собственности и право собственности за другим физическим лицом на квартиру по вышеуказанному адресу. Запись о регистрации права собственности за Никоновой А.В. и записи о регистрации сделки между Никоновой А.В. и Смирновой О.Я. по данным ЕГРП прекращены. Соответственно внести какие – либо изменения не представляется возможным. Суд, проанализировав вышеизложенное, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку стороны при заключении договора купли – продажи исходили из стоимости квартиры в размере 5000000 рублей. Указанное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд Решил: Внести изменения в договор купли – продажи, заключенный 20 июня 2008 года между Смирновой О.Я. (Продавец) и Никоновой А.В. (Покупатель) и изложить пункт 3 договора в следующей редакции: «Вышеуказанная квартира продана покупателю за <данные изъяты>, которые уплачиваются покупателем продавцу в следующем порядке: пятьсот тысяч рублей при подписании настоящего соглашения, <данные изъяты> – в срок до 31.01.2009 года.». Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в кассационном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми. Председательствующий:
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ