Дело № 2-678/2011г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 июня 2011 года

Кировский районный суд г.Перми в составе

председательствующего судьи Поносовой И.В.,

при секретаре Ощепковой М.Н.,

с участием прокурора Власовой Н.М.,

представителя истца Калининой А.Ю.- Чепкасовой А.М., действующей на основании доверенности от 16.02.2011года, ответчика Кирьянова В.С., представителя ответчика адвоката Ткаченко С.Л., по ордеру от 23.03.2011года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Калининой А.Ю. к Кирьянову В.С. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении,

встречный иск Кирьянова В.С. к Калининой А.Ю. о сохранении права пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

Калинина А.Ю. обратилась в суд с иском к Кирьянову В.С. о выселении ответчика из принадлежащей истице на праве собственности однокомнатной квартиры по <АДРЕС>.

В обоснование иска истица указала, что является собственником квартиры по <АДРЕС> на основании договора купли-продажи квартиры от 16.12.2009года. Согласно справке от 24.09.2010года ТСЖ «Адмирал» в указанной квартире никто не зарегистрирован. С момента приобретения квартиры и по настоящее время истец не может вселиться в квартиру так как в ней проживает ответчик, который отказывается освободить квартиру. Ответчик не является членом семьи истицы, а также не является членом семьи бывшего собственника квартиры Вебер Т.В. Своими действиями – отказом выселиться из квартиры истицы ответчик нарушает права истицы как собственника.

В порядке ст.39 ГПК РФ истец уточнила исковые требования, просит признать ответчика утратившим право пользования жилым помещение – квартирой по <АДРЕС> и выселить ответчика из указанной квартиры, по тем основаниям, что ответчик ранее являлся собственником квартиры по <АДРЕС>. 08.09.2006года указанная квартиры была продана ответчиком Корнильевой Н.Н. последняя в свою очередь продала квартиры по договору купли-продажи от 19.08.2009года Вебер Т.В... Вебер Т.В.. 16.12.2009года продала указанную квартиру истице. Поскольку ответчик произвел отчуждение указанной квартиры и право собственности на квартиру перешло иному лицу, то право пользования и проживания в квартире должно быть прекращено у ответчика с момента отчуждения квартиры. Каких-либо договоров найма, аренды в отношении спорного жилого помещения истец с ответчиком не заключал.

Ответчик Кирьянов В.С. обратился в суд с встречным иском к Калининой А.Ю.., просит признать за Кирьяновым В.С. сохранение права проживания и пользования квартирой по <АДРЕС>.

В обоснование встречного иска указано, что 04.04.2005года Кирьянов В.С. заключил договор долевого участия в инвестировании строительства жилого <АДРЕС> с целью приобретения квартиры №... в этом доме. Спорная квартира по <АДРЕС> была истцом передана <данные изъяты>» в качестве зачета частичной оплаты вторичным жильем за строительство квартиры по адресу: <АДРЕС>. Договор купли-продажи заключен 08.09.2006года с покупателем Корнильевой Н.Н. – лицом по указанию <данные изъяты> Согласно п. 4 договора купли-продажи от 08.09.2006года, заключенного между Кирьяновым В.С. и Корнильевой Н.Н. Кирьянов В.С. согласился продать квартиру при условии, что он обязуется освободить квартиру от предметов домашнего обихода в срок не позднее 15 дней с момента приобретения права собственности на 2-хкомнатную <АДРЕС> (приобретаемой по договору №... от 30.03.2005года). До указанного момента сохраняет за собой право пользования и проживания в отчуждаемой квартире, а Покупатель обязуется не предпринимать действий, направленных на вселение третьих лиц в данную квартиру. В случае дальнейшей продажи отчуждаемой квартиры, покупатель обязуется уведомить владельца об условиях предусмотренных настоящим пунктом. Согласно условиям договора долевого участия срок сдачи <АДРЕС> в эксплуатацию планировался в сентябре 2007года, однако в сентябре 2007года ни квартира Кирьянова В.С., ни сам дом не были построены в связи с отсутствием финансирования. Впоследствии Корнильева Н.Н. продает квартиру по <АДРЕС> Вебер Т.В.., последняя покупая спорную квартиру знала о проживании Кирьянова В.С. в квартире до приобретения права собственности квартиры по <АДРЕС>, несмотря на отсутствие об этом условии в договоре купли-продажи, так как Вебер Т.В. осматривала квартиру и была предупреждена о проблемах по строительству дома. Более того, Вебер Т.В.., продавая квартиру Калининой А.Ю.. заключила дополнительное соглашение, из содержания которого следует об уведомлении Калининой А.Ю. об условиях проживания Кирьянова В.С.. Кроме того Калинина А.Ю. приходила осматривать спорную квартиру и Кирьянов В.С. также уведомлял ее об условиях его проживания в квартире.

В судебное заседание истец ( ответчик по встречному иску) Калинина А.Ю. не явилась, извещена, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, указав, что на иске настаивает, встречные исковые требования не признает.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на исковых требованиях, по основаниям изложенным в иске, встречные исковые требования не признала.

Ответчик (истец по встречному иску) Кирьянов В.С. исковые требования Калининой А.Ю. не признал, на удовлетворении встречного иска настаивал, по изложенным выше основаниям.

Третьи лица Вебер Т.В.., Корнильева Н.Н. в судебное заседание не явились, извещены, представлены заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования Калининой А.Ю. удовлетворению не подлежат, встречный иск Кирьянова В.С. подлежащим удовлетворению, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. ст. 8, 9, 11, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Граждане … по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что в настоящее время ответчик Кирьянов В.С. проживает в квартире, расположенной по адресу: <АДРЕС>.

Собственником указанной квартиры является Калинина А.Ю. на основании договора купли-продажи 22.12.2009года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2009 года (л.д.10).

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Из материалов дела следует, что 08.09.2006года (л.д.27Кирьянов В.С. (Продавец) и Корнильева Н.Н.. (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а Корнильева Н.Н. приобретает в собственность за <данные изъяты> квартиру по адресу: <АДРЕС>, принадлежащую продавцу по праву собственности.

Согласно п.4 по представленным документам, а также со слов Продавца в указанной квартире зарегистрированных лиц нет. Продавец обязуется освободить квартиру от предметов домашнего обихода в срок не позднее 15 дней с момента приобретения права собственности на 2-комнатную <АДРЕС> по адресу: <АДРЕС> (приобретаемой по договору №... от 30.03.2005 года). До указанного момента вышеуказанные лица сохраняют за собой право пользования и проживания в отчуждаемой квартире, а покупатель обязуется не предпринимать действий, направленных на вселение третьих лиц в данную квартиру. В случае дальнейшей продажи отчуждаемой квартиры, покупатель обязуется уведомить нового владельца об условиях предусмотренных настоящим пунктом.

Договор подписан сторонами, зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 26.02.2007 года.

Соглашением о переводе долга, заключенного <данные изъяты>», ИП Корнильевой Н.Н.., Кирьяновым В.С. 08.08.2006года, установлено, что обязательства по проведению расчетов по договору долевого участия №... от 30.03.2005 года в сумме <данные изъяты> возлагаются на Кирьянов В.С. с момент подписания договора купли-продажи от 08.09.2006года о передаче права собственности от Кирьянова В.С. предпринимателю Корнильевой Н.Н.. квартиры по адресу: <АДРЕС>. Обязательства Вкладчика-Застройщика по проведению расчетов по договору долевого участия считаются выполненными с момента выполнения указанных условий.

Из справки <данные изъяты>» от 22.01.2007года следует, что Корнильева Н.Н.. выполнила свои обязательства по проведению расчетов по договору долевого участия №... от 30.03.2005 года на сумму <данные изъяты>.

Таким образом, в суде установлено, что Кирьянов В.С.. в счет частичной оплаты строительства <АДРЕС> по договору долевого участия №... от 30.03.2005 года, продал принадлежащую ему квартиру по адресу: <АДРЕС>.

19.08.2009 года О.., действующая по доверенности за Кирьянов В.С. по договору купли-продажи продала квартиру по адресу: <АДРЕС> Вебер Т.В. за <данные изъяты> (л.д. 30).

Согласно п.3,5 договора в продаваемой квартире никто не зарегистрирован. Продавец гарантирует покупателю, что продаваемая им квартира не обременена правами третьих лиц, долгами по чьим либо обязательствам, никому другому не продана, не заложена, в споре и под запрещением не состоит, налог на имущество и все необходимые платежи по содержанию продаваемой квартиры Продавцом уплачены полностью.

16.12.2009года между Вебер Т.В.. (продавец) и Калининой А.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил <АДРЕС> за <данные изъяты>.

16.12.2009года между Вебер Т.В. и Калининой А.Ю.. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от 16.12.2009года (л.д.33)

Пунктом 1,2 указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что по представленным документа в указанной квартире зарегистрированных лиц нет. Покупатель согласен с тем, что в указанной квартире проживает Кирьянов В.С.. <данные изъяты>. Продавец обязуется освободить квартиру от вещей и предметов домашнего обихода в срок не позднее 01.04.2011года. Стороны договорились, что в случае не освобождения квартиры в срок не позднее 24.06.2010года Продавец обязуется выплачивать покупателю денежную компенсацию в размере <данные изъяты> в месяц не позднее 31 числа начиная с 24.06.2010года до момента освобождения квартиры, т.е. 01.04.2011года.Строны договорились, что до 01.04.2011года Покупатель обязуется не предпринимать действий направленных на вселение в квартиру по <АДРЕС>.

Дополнительное соглашение подписано как Вебер Т.В.., так и Калининой А.Ю.

Отметка о регистрации данного дополнительного соглашения в УФРС по Пермскому краю отсутствует.

Как установлено судом, ответчик Кирьянов В.С. по настоящее время квартиру по <АДРЕС> не освободил, проживает в ней, иного места жительства не имеет.

Проанализировав представленные доказательства, нормы действующего гражданского и жилищного законодательства, суд не усматривает основания для удовлетворения исковых требований Калининой А.Ю.. о признании Кирьянова В.С. утратившим право пользования спорным жилым помещением, выселении из спорного жилого помещения.

Согласно п. 1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Таким образом, жилищные права и обязанности, в том числе и право пользования жилым помещением возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора.

Как следует из положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из договора купли-продажи спорной квартиры от 08.09.2006года между Кирьяновым В.С. и Корнильевой Н.Н. следует, что Кирьянов В.С. сохраняют за собой право пользования и проживании в отчуждаемой квартире до приобретения права собственности на квартиру в строящемся доме по <АДРЕС>

Срок сдачи дома в эксплуатацию не зависит от Кирьянова В.С. как стороны договора долевого участия в строительстве. Срок проживания в спорной квартире стороны договора купли-продажи связывали с моментом приобретения права собственности Кирьяновым В.С. на квартиру по <АДРЕС>.

Исходя из этого, следует, что Калинина А.Ю. приобрела право собственности на объект недвижимости – спорную квартиру, обремененный правами третьих лиц – ответчиком Кирьяновым В.С.., и это обременение заключалось в праве проживания в этой квартире Кирьянова В.С. до приобретения им права собственности на квартиру по <АДРЕС>

На момент рассмотрения дела разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома по <АДРЕС> не выдано, квартира по адресу <АДРЕС> по акту приема передачи не передана, следовательно Кирьянов В.С. не приобрел право собственности.

Доводы истицы Калининой А.Ю. о том, что проживание Кирьянова В.С. нарушает ее права собственника на спорное жилое помещение, в заключаемом ею договоре купли-продажи спорной квартиры об условиях проживания ответчика в спорной квартире не было указано, дополнительное соглашение к договору не было зарегистрировано в регистрационной палате суд считает заслуживающими внимания, однако при рассмотрении исковых требований Калининой А.Ю. данные доводы не имеют юридического значения в силу следующего.

Согласно общим положения о купли-продажи (глава 30 §1 ст.460 ГК РФ):

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.,

Согласно ст.558 ГК РФ:

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку как следует из договора купли-продажи от 08.09.2006года между Кирьяновым В.С. и Корнильевой Н.Н.., сторонами включено условие о пользовании и проживании в отчуждаемой квартире Кирьянова В.С. следует считать, что покупатель Кирьянова В.С.. приобрела квартиру с обременением, была с этим условием согласны, и, соответственно, обязана исполнять условия договора.

То обстоятельство, что последующие собственники, после ответчика Кирьянова В.С.., Корнильевой Н.Н. и Вебер Т.В.. при продаже спорной квартиры ненадлежащим образом исполняли обязательства не указывая в договорах купли-продажи об обременении спорной квартиры правами Кирьянова В.С.., проживающего в этом помещении и сохраняющего это право до приобретения им права собственности на квартиру по <АДРЕС>, не влечет прекращение указанного обременения, прекращение у ответчика Кирьянова В.С. права пользования и проживания в спорной квартире на указанных условиях, поскольку несоблюдение положений ст.558 ГК РФ предусматривает иные последствия, а именно неисполнение продавцом, в данному случае Вебер Т.В. указанной обязанности дает покупателю право, в данному случае Калининой А.Ю.., требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц.

На основании изложенного, суд полагает, что за Кирьяновым В.С. следует признать право пользования жилым помещением по адресу: <АДРЕС> на срок до приобретения права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <АДРЕС>, в удовлетворении иска Калининой А.Ю. к Кирьянову В.С. о признании утратившим право пользования жилым помещением адресу <АДРЕС>, выселении – отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Решил :

В удовлетворении иска Калининой А.Ю. к Кирьянову В.С. о признании утратившим право пользования жилым помещением адресу <АДРЕС>, выселении – отказать.

Признать за Кирьяновым В.С. право пользования жилым помещением по адресу <АДРЕС> на срок до приобретения права собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу <АДРЕС>.

Решение в 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья: И.В. Поносова