Дело № 2-1263/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2011 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Швец Н.М., при секретаре Черепановой С.Н., с участием представителя истца Мусихина Е.В., ответчика Овчинникова Д.А., третьего лица Лобаева Е.Н., представителя ООО «БлиСко» Кош С.Я., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по иску Департамента имущественных отношений администрации города Перми к Овчинникову Д.А. о понуждении к заключению договора,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском к Овчинникову Д.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи объекта муниципальной собственности – нежилого помещения, общей площадью 180, 9 кв.м., расположенного на 1-м этаже и в подвале жилого дома по <АДРЕС> (помещение пустует) на условиях договора, подписанного Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми.

В обоснование доводов иска указано, что в соответствии с информационными сообщениями от 08.10.2010 года, от 02.11.2010 года департамент осуществил продажу муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 180,9 кв.м., расположенного на 1-м этаже и в подвале жилого дома по <АДРЕС>, без объявления цены (ст. 24 Федерального закона от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества). Продажа вышеуказанного муниципального имущества без объявления цены состоялась 25.01.2011 года. В соответствии с протоколом об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены от 25.01.2011 года победителем по лоту №... (нежилое помещение общей площадью 180,9 кв.м. на 1-м этаже и в подвале жилого дома по <АДРЕС>) был признан Овчинников Д.А., предложивший наибольшую цену приобретения имущества – <данные изъяты>. На основании п. 16 Постановления Правительства РФ от 22.07.2002 года № 549 договор купли – продажи имущества заключается в течение 10 рабочих дней с даты подведения итогов продажи. В заявке от 08.11.2010 года, поданной в департамент в установленном порядке, Овчинников Д.А. также принял на себя обязательство заключить договор купли-продажи по предлагаемой им цене в течение 10 дней с даты подведения итогов продажи. Таким образом, последний день для заключения договора купли-продажи по лоту №... был 04.02.2011 года. От явки в департамент для заключения договора купли-продажи по лоту №... Овчинников Д.А. отказался, по телефону пояснил, что заключать договор купли – продажи не намерен. Согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 22.07.2002 года №549 зарегистрированная заявка является поступившим продавцу предложением (офертой) претендента, выражающим его намерение считать себя заключившим с продавцом договор купли – продажи имущества по предлагаемой претендентом цене приобретения. Претендент не вправе отозвать зарегистрированную заявку, если иное не установлено законодательством РФ. Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п.4 ст.445 ГК РФ).

Определением суда от 24.08.2011 года в протокольной форме к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Лобаев Е.Н. и ООО «БлиСко».

Представитель истца Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в судебном заседании на требованиях настаивал по вышеизложенным основаниям. Дополнительно пояснил, что фактически между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли – продажи нежилого помещения. В связи с отказом ответчика заключить договор купли – продажи, помещение осталось не проданным, в связи с чем Департамент понес убытки. Истец был вправе самостоятельно избирать такой способ защиты нарушенного права, как понуждение к заключению договора купли – продажи в соответствии со ст. 445 ГК РФ. Сведений об обременении нежилого помещения сервитутом в Департамент не поступало, в связи с чем, у истца отсутствовала обязанность ставить в известность покупателя о его наличии, поскольку сервитут на пользование нигде не зарегистрирован. Пожарный выход нигде не обозначен, данное помещение самостоятельно не используется. Разгрузка товара третьим лицом не является основанием для пользования помещением, поскольку оно находится в муниципальной собственности.

Овчинников Д.А. в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что муниципальное имущество – нежилое помещение по <АДРЕС> было выставлено на продажу истцом без объявления цены в порядке ст. 24 ФЗ-178. При выставлении имущества на продажу, размещении информации об имуществе, Продавец не поставил в известность претендентов, в том числе и ответчика, о том, что продаваемое помещение фактически обременено сервитутом – правом прохода собственника и сотрудников соседствующего магазина, который пользуется тем же входом, что и продаваемое помещение, использует часть продаваемого помещения на 1-ом этаже. Таким образом, в случае продажи доступ к помещениям, принадлежащим на праве собственности Лобаеву, станет полностью невозможным. Данная информация в документации не содержалась, в связи с чем, в соответствии со ст. 460 ГК РФ ответчик правомерно отказался от заключения договора купли–продажи имущества. В соответствии с правилами проведения аукциона ответчик утратил право на заключение договора.

Третье лицо Лобаев Е.Н. в суде с требованиями истца не согласился, пояснив, что продаваемое помещение фактически обременено сервитутом – правом прохода сотрудников магазина «Промтовары» и перемещения товара при погрузочно – разгрузочных работах при доставке товара в магазин. При этом иного входа в помещение магазина для указанных целей в здании не имеется. Ограничение к доступу приведет к затруднениям в работе. Кроме того, продаваемое помещение является пожарным выходом, в нем также находятся коммуникации. Ранее с ним Департаментом был заключен договор аренды на помещение, которое является проходом. Однако в дальнейшем Департамент в одностороннем порядке расторг договор аренды и выставил помещение на торги.

Представитель третьего лица ООО «БлиСко» в суде требования не поддержал, пояснив, что продаваемое помещение является пожарным выходом, что обозначено и на плане. Иного выхода не имеется и в случае его продажи может быть ограничена работа магазина.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Согласно Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (статья 8, часть 2) и соответственно равным образом признаются и защищаются права и законные интересы всех собственников.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества; при приватизации государственного и муниципального имущества применяются также положения данного Кодекса, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

С учетом изложенного, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применяются субсидиарно. Это означает, что, по крайней мере, с момента принятия решения о приватизации имущества, при подготовке и заключении договора купли – продажи, в том числе с условиями, предусмотренными Федеральным законом о приватизации, в сфере указанных отношений действуют и нормы гражданского права.

Согласно статье 34 (часть 1) Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

В развитие названного конституционного положения Гражданский кодекс РФ, формулируя основные начала гражданского законодательства, определяет, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, на основе принципа свободы договора, который предопределяет как беспрепятственное осуществление гражданских прав всеми участниками договора, так и обеспечение судебной защиты и восстановления нарушенного права (п. п. 1 и 2 ст. 1).

Таким образом, при заключении договора купли–продажи в отношении муниципального имущества необходимо соблюдение принципа равенства сторон в договоре и баланса интересов собственника имущества и потенциального частного собственника.

В силу ст.13 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 года № 178-ФЗ используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества: продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.

Согласно статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (статья 551 ГК РФ).

В соответствии со ст. 24 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 года № 178-ФЗ продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась. При продаже государственного или муниципального имущества без объявления цены его начальная цена не определяется.

Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества без объявления цены должно соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 15 настоящего Федерального закона, за исключением начальной цены.

Претенденты направляют свои предложения о цене государственного или муниципального имущества в адрес, указанный в информационном сообщении.

В случае поступления предложений от нескольких претендентов покупателем признается лицо, предложившее за государственное или муниципальное имущество наибольшую цену.

В случае поступления нескольких одинаковых предложений о цене государственного или муниципального имущества покупателем признается лицо, подавшее заявку ранее других лиц.

Подведение итогов продажи государственного или муниципального имущества и порядок заключения с покупателем договора купли-продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены определяются в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

В суде установлено, что нежилое помещение, общей площадью 180,9 кв.м., расположенное на 1-м этаже и в подвале жилого дома по <АДРЕС>, находится в муниципальной собственности.

ООО «БлиСко» является собственником нежилого помещения, общей площадью 77, 7 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: <АДРЕС>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.02.2010 года.

Лобаев Е.Н. является собственником нежилого помещения, общей площадью 418, 5 кв.м., расположенного на 1-ом этаже по адресу: <АДРЕС>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.12.2009 года.

На основании приказов начальника департамента имущественных отношений администрации г. Перми, в соответствии с информационными сообщениями от 08.10.2010 года и от 02.11.2010 года департамент объявил продажу муниципального имущества – нежилого помещения общей площадью 180,9 кв.м., расположенного на 1-м этаже и в подвале жилого дома по <АДРЕС>, без объявления цены.

В сообщении указаны порядок и сроки подачи заявок на приобретение имущества.

В соответствии с п. 9 Постановления Правительства РФ от 22.07.2002 года № 549 «Об утверждении положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены» зарегистрированная заявка является поступившим продавцу предложением (офертой) претендента, выражающим его намерение считать себя заключившим с продавцом договор купли-продажи имущества по предлагаемой претендентом цене приобретения. Претендент не вправе отозвать зарегистрированную заявку, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. (статья 429 ГК РФ).

Поступившая заявка от Овчинникова Д.А. на приобретение имущества, с прилагаемыми к ней документами, принята и зарегистрирована департаментом имущественных отношений 08.11.2010 года в установленном Положением о приватизации муниципального имущества порядке.

Протоколом заседания комиссии «об итогах продажи муниципального имущества без объявления цены» от 25.01.2011 года принято решение о признании Овчинникова Д.А. покупателем муниципального имущества – нежилого помещения, общей площадью 180, 9 кв.м., по <АДРЕС>, предложившего цену <данные изъяты>.

28.01.2011 года в адрес Овчинникова Д.А. направлено уведомление о признании ответчика покупателем вышеуказанного нежилого помещения.

Согласно п. п. 16, 17 Постановления Правительства РФ от 22.07.2002 года № 549 «Об утверждении положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены» Договор купли-продажи имущества заключается в течение 10 рабочих дней с даты подведения итогов продажи. Договор купли-продажи имущества должен содержать все существенные условия, предусмотренные для таких договоров Гражданским кодексом Российской Федерации, ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Указанным нормативным актом предусмотрено, что при уклонении покупателя от заключения договора купли-продажи имущества в установленный срок покупатель утрачивает право на заключение такого договора. В этом случае продажа имущества признается несостоявшейся (п. 18).

Ответчик от заключения договора купли-продажи уклонился, что Овчинниковым Д.А. в суде не оспаривалось.

В соответствии с п.4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Проанализировав изложенное, суд считает, что Постановление Правительства РФ от 22.07.2002 года № 549, устанавливая в императивном порядке последствия уклонения покупателя от заключения договора купли-продажи в 10-дневный срок в виде утраты права на заключение такого договора и признания торгов несостоявшимися, исключает обязательность приобретения покупателем имущества, следовательно защита прав истца не подлежит способом, предусмотренным статьей 445 Гражданского кодекса РФ. При этом доводы представителя истца о том, что подав заявку, ответчик фактически заключил с ними предварительный договор несостоятельны, поскольку в отношении сделок в недвижимым имуществом предварительный договор должен быть заключен в письменном виде, предусматривать все существенные условия продажи недвижимого имущества, а несоблюдение установленных правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым отказать Департаменту имущественных отношений администрации г.Перми в удовлетворении исковых требований к Овчинникову Д.А. о понуждении к заключению договора купли – продажи в полном объеме.

Иные доводы ответчика и третьих лиц, а именно, что нежилые помещения, расположенные по вышеуказанному адресу, принадлежащие на праве собственности ООО «БлиСко» и Лобаеву Е.Н., имеют общий вход со спорным жилым помещением, часть продаваемого нежилого помещения используется для прохода третьих лиц, наличие в продаваемом нежилом помещении также общих коммуникаций, юридического значения для рассмотрения спора не имеют, поскольку данное обременение в установленном порядке третьими лицами не зарегистрировано, и в силу статьи 460 Гражданского кодекса РФ покупатель, имея доступ к документации реализуемого помещения, должен был знать о потенциальных правах третьих лиц на этот товар.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений администрации города Перми о понуждении Овчинникова Д.А. заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности – нежилого помещения общей площадью 180,9 кв.м., на 1-м этаже и в подвале жилого дома по <АДРЕС> на условиях договора, подписанного Департаментом имущественных отношений администрации города Перми, - отказать.

Решение в течение 10 дней с момента вынесения в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г.Перми.

Судья Н.М.Швец