Дело № 2 – 1894/2011 года

РЕШЕНИЕ

27 сентября 2011 года

Кировский районный суд г. Перми в составе:

Председательствующего Зарифуллиной Л.М.

При секретаре Хоботовой О.К.,

С участием представителя истца Мулиной Н.В. – Надымова В.Н., действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом заседании в г. Перми 27 сентября 2011 года

гражданское дело по иску Мулиной Н.В. к Некоммерческому фонду защиты права «Патриоты» (НФЗП «Патриоты») о признании права собственности на объект, незавершенный строительством,

установил :

Мулина Н.В. обратилась в суд с иском к НФЗП «Патриоты» о признании права собственности на четырехкомнатную квартиру №... в незавершенном строительством объекте – многоквартирном жилом доме по адресу: <АДРЕС>, этаж 4, общая площадь 83, 73 кв. м.

В обоснование иска указав, что 30 марта 2005 года между ООО «Д.» (Вкладчик – Застройщик) и НФЗП «Патриоты» ( Заказчик – Застройщик) заключен договор №... о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома – четырехкомнатной квартиры №..., расположенной по <АДРЕС>. Объем инвестиций, порядок и форма вкладов определены договором и составляют 1381 545 рублей. Обязательства по договору долевого участия ООО «Д.» выполнены в полном объеме. Договором уступки права (цессии) от 05.09.2006 года ООО «Д.» переуступило свои права по договору долевого участия №... от 30 марта 2005 года ООО «П.». Договором уступки права (цессии) от 10.10.2006 года ООО «П.» переуступило свои права по договору долевого участия №... от 30 марта 2005 года ОАО «С.». Договором уступки права (цессии) от 11.05.2007 года ОАО «С.» переуступило свои права по договору долевого участия №... от 30 марта 2005 года ООО «А.». Договором уступки права (цессии) от 29.09.2009 года ООО «А.» переуступило свои права по договору долевого участия №... от 30 марта 2005 года ООО «У.». Договором уступки права (цессии) от 21.10.2009 года ООО «У.» переуступило свои права по договору долевого участия №... от 30 марта 2005 года истце Мулиной Н.В. Обязательства по договору уступки права требования истцом выполнены в полном объеме. Срок сдачи дома в эксплуатацию установлен сторонами – сентябрь 2007 года. Указанную квартиру ответчик обязан передать Вкладчику – застройщику по акту сдачи – приемки. Разрешение на строительство жилого дома в <АДРЕС> №... выдано Департаментом планирования и развития территории г. Перми НФЗП «Патриоты» 14.08.2007 года. Проектная декларация по строящемуся объекту : 16-ти, 10-ти этажный 525 – квартирный дом, расположенный по адресу: <АДРЕС> утверждена приказом НФЗП «Патриоты» №... от 06 июня 2008 года. Обязательства по выплате стоимости объекта выполнены в полном объеме, что подтверждается справками, выданными НФЗП «Патриоты». Таким образом, истица полностью выполнила свои обязательства по оплате квартиры. Ответчиком обязательства по сдаче квартиры в установленные сроки не выполнены. Жилой не сдан в эксплуатацию. В связи с чем, истица не может реализовать свое право на оформление в собственность определенной договором квартиры, и как следствие, не может распорядиться своим правом по своему усмотрению. В производстве арбитражного суда имеется дело о признании ответчика банкротом. Спорное имущество может быть включено в конкурсную массу, реализовано с торгов для удовлетворения требований кредиторов, а граждане, заключившие с ответчиком договоры о долевом участии в строительстве, могут утратить права на уплаченные ими квартиры. Спорная квартира приобреталась истицей для личного проживания. Кроме того, ООО «И.» установлено, что готовность жилого дома в соответствии с определением объемов строительно – монтажных работ незавершенного строительства 16-ти этажной блок – секции, номер позиции по генплану 2 по <АДРЕС> в квартале №..., составляет 97% от общего объема строительных работ. Единственным препятствием для получения истцом квартиры в собственность является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого ответчик в нарушение условий договора не предпринимает мер. Таким образом, в соответствии со ст. 218, 130 ГК РФ у истца возникло право собственности на объект незавершенного строительства.

В суд истец Мулина Н.В. не явилась, извещена, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, на требованиях настаивает.

Представитель истца в суде требования поддержал по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика НФЗП «Патриоты» вы суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражения относительно заявленных требований не представил.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. ст. 8, 9, 11, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Граждане … по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Подпунктом 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии со ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу ст. ст. 218 п.1, 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ и положениями статей 25, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве, а также право собственности на объект незавершенного строительства, и такая регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.

В соответствии со ст. 25 Закона РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

В силу ст. 25.1 вышеназванного Закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

В соответствии с ч. 1. ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что 30 марта 2005 года между НФЗП «Патриоты» (Заказчик – Застройщик), с одной стороны, и ООО «Д.» (Вкладчик – Застройщик), с другой стороны, заключен договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома №..., предметом которого (п. 1 Договора и приложение №... к Договору) является долевое участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <АДРЕС>, и приобретение права собственности вкладчиком-застройщиком на квартиру, состоящую из четырех комнат, общей площадью с учетом лоджии ( балкона) 83, 73 кв. м, в т.ч. жилая – 51, 99 кв. м, с имеющейся планировкой, материал стен – ж/б плиты и благоустройством.

Договор долевого участия в строительстве жилья подписан сторонами, в регистрирующем органе не зарегистрирован.

В приложении №... к договору, объем долевого участия Вкладчика – застройщика –ООО «Д.» определен в 1381545 рублей, который оплачивается путем проведения взаимозачета за выполненные работы.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что при исполнении вкладчиком - застройщиком условий договора, застройщик, при обязательном членстве в Товариществе собственников жилья, приобретает требование права собственности на квартиру и долю собственности в праве общей собственности на общее имущество в сданном в эксплуатацию объекте.

Согласно п. 5.1 Договора требование права собственности на квартиру, приобретаемое вкладчиком - застройщиком в порядке долевого участия в инвестировании строительства жилья, не передано другому лицу, не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

Срок сдачи объекта в эксплуатацию установлен договором – сентябрь 2007 года.

Представленной в суд справкой №..., выданной НФЗП «Патриоты» 22 ноября 2006 года, подтверждается, что ООО «Д.» выполнило свои обязательства по оплате четырехкомнатной квартиры №..., расположенной в доме по <АДРЕС> на общую сумму 1381545 рублей. Финансовых претензий к ООО «Д.» по исполнению договора в отношении оплаты квартиры не имеет.

В последующем ООО «Д.» на основании договора уступки права требования (цессии), заключенного 05 сентября 2006 года, уступило свое право требования четырехкомнатной квартиры по <АДРЕС>, возникшего на основании договора долевого участия в строительстве жилья от 30 марта 2005 года ООО «Промкомплект». Уступаемое право оценено сторонами по договору в 1406664 рубля ( п. 3.1 Договора).

Справкой №..., выданной ООО «Д.» 07 ноября 2006 года, подтверждается, что финансовые обязательства ООО «П.» по договор уступки права требования за четырехкомнатную квартиру выполнены полностью в размере 1406 664 рубля. Финансовые претензии к ООО «П.» отсутствуют.

10 октября 2006 года между ООО «П.» (Цедент) и ОАО «С.» (Цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии), по которому Цедент уступил право требования четырехкомнатной квартиры по ул<АДРЕС> ОАО «С.». Уступаемое право оценено сторонами по договору в 2009520 рублей (п. 3.1. Договора).

Согласно справке №..., выданной ООО «П.» 20 октября 2006 года, ОАО «С.» исполнило обязательства по договору уступки права требования в размере 2009520 рублей полностью. Финансовых претензий к ОАО «С.» не имеется.

11 мая 2007 года между ОАО «С.» (Цедент) и ООО «А.» (Цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии), по которому Цедент уступил право требования четырехкомнатной квартиры по <АДРЕС> ООО «А.». Уступаемое право оценено сторонами по договору в 2679360 рублей (п. 3.1. Договора).

Согласно справке №..., выданной ОАО «С.» 17 января 2008 года, ООО «А.» исполнило обязательства по договору уступки права требования в размере 2679 360 рублей полностью. Финансовых претензий к ООО «А.» не имеется.

02.12.2008 года ООО «А.» обратилось в НФЗП «Патриоты» с требованием о передачи квартиры по акту приема – передачи для регистрации права собственности.

Согласно ответу НФЗ «Патриоты» от 05.12.2008 года срок сдачи дома в эксплуатацию установлен 1 квартал 2009 года.

29 сентября 2009 года между ООО «А.» (Цедент) и ООО «У.» (Цессионарий) заключен договор уступки права требования (цессии), по которому Цедент уступил право требования четырехкомнатной квартиры по <АДРЕС> ООО «Уралстройпрогресс». Уступаемое право оценено сторонами по договору в 2680 360 рублей (п. 3.1. Договора).

Согласно справке №..., выданной ООО «У.» 09.10.2009 года, ООО «Уралстройпрогресс» исполнило обязательства по договору уступки права требования в размере 2680 360 рублей полностью. Финансовых претензий к ООО «Уралстройпрогресс» не имеется.

ООО «А.» уведомило НФЗП «Патриоты» об уступке права требования квартиры ООО «Уралстропрогресс».

В последующем ООО «У.» на основании договора уступки права требования (цессии), заключенного 21 октября 2009 года, уступило свое право требования четырехкомнатной квартиры по <АДРЕС> Мулиной Н.В. Уступаемое право оценено сторонами по договору в 2100000 рублей ( п. 3.1 Договора).

Справкой №..., выданной ООО «У.» 22 октября 2009 года, подтверждается, что финансовые обязательства Мулиной Н.В. по договор уступки права требования за четырехкомнатную квартиру выполнены полностью в размере 2100 рублей. Финансовых претензий к Мулиной Н.В. не имеется.

07 мая 2010 года ООО «У.» уведомило НФЗП «Патриоты» об уступке права требования квартиры Мулиной Н.В.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права. В соответствии со ст. 388 ч. 1 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В силу ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.

Исходя из того, что договор участия в долевом строительстве подписан 30 марта 2005 года, то он не подлежал государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.к. заключен сторонами до момента вступления в законную силу ФЗ « Об участии в долевом строительстве…», т.е. до 01 апреля 2005 года.

В связи с чем, договоры уступки права требования не подлежали государственной регистрации в ЕГРПНИ.

Разрешение на строительство получено НФЗП «Патриоты» 14 августа 2007 года.

Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на квартиру №... в доме №... по <АДРЕС>, по состоянию на 09.11.2009 г., дом в эксплуатацию не сдан, объект недвижимости имеет следующие технические характеристики – четырехкомнатная квартира, расположена на 4 этаже 16 этажного здания, общая площадь 80,4 кв.м., жилая 51,7 кв.м., в т.ч. площадь комнат 8,5 кв.м, 12, 3 кв.м., 12, 3 кв.м и 18,6 кв.м, кухня – 11,8 кв.м, коридор – 13,4 кв.м, ванная – 2,5 кв.м, туалет – 1,0 кв.м, лоджия – 2, 7 кв.м., дом имеет центральные отопление, водоснабжение, канализацию, горячее водоснабжение, скрытую электропроводку. В проемах установлены стеклопакеты. Дом оборудован лифтом и мусоропроводом. Инвентаризационная стоимость квартиры на 01.01.2009 г. определена в 643 003 руб. Таким образом, судом установлено, что спорный объект является объектом незавершенного строительства.

На основании изложенного, оценив в совокупности доводы истца и ее представителя, представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования истца о признании за ней права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Дом по адресу <АДРЕС> в эксплуатацию не сдан, строительство дома осуществляет Некоммерческий фонд защиты права «Патриоты», в нарушение условий договора – срока сдачи дома в эксплуатацию.

Истец имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов. Истец является участником долевого строительства с правом требования права собственности на квартиру и долю собственности в праве общей собственности на общее имущество после сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости, выполнила свои обязательства по договору долевого участия от 30.03.2005г., НФЗП «Патриоты» не имеет финансовых претензий к истцу. Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество, судом не установлено.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Право собственности граждан на конкретное помещение возникает в силу гражданского договора ; любая сторона в договоре долевого участия может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора, ограничивать права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Отсутствие государственной регистрации права собственности, по смыслу законодательства, само по себе не лишает истицу права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

Единственным препятствие для получения истцом спорного объекта в собственность в настоящее время является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого в нарушение условий договора ответчик не предпринимает мер.

В соответствии со ст. 17 Закона РФ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, вышеуказанное решение является самостоятельным основанием для регистрации права собственности истца на объект, незавершенный строительством.

Требования истца о возложении на ответчика обязанности передать по акту необходимые документы и совершить необходимые действия для государственной регистрации права собственности суд расценивает как доводы в обоснование заявленного иска о признании права собственности, в связи с чем, не требуется их разрешения.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Решил :

Признать за Мулиной Н.В. право собственности на объект, незавершенный строительством – четырехкомнатную квартиру №..., общей площадью 80,4 кв.м., жилая 51,7 кв.м., расположенную на 4 этаже 16 этажного здания, в многоквартирном жилом доме по адресу : <АДРЕС>

Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в кассационном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Председательствующий