Дело № 2-1557/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 сентября 2011 года

Кировский районный суд г. Перми в составе

председательствующего судьи Терентьевой М.А.,

при секретаре Луневой К.О.,

с участием истца Калининой А.Ю., ее представителя Чепкасовой А.М., ответчика Кирьянова В.С., его представителя адвоката Ткаченко С.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Калининой А.Ю. к Кирьянову В.С., Корнильевой Н.Н. о признании пункта договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Калинина А.Ю. обратилась в суд с иском к Кирьянову В.С., Корнильевой Н.Н. и просит признать недействительным пункт 4 договора купли-продажи от 8 сентября 2006 года квартиры №... в доме №... по <АДРЕС>.

В обоснование заявленных требований указано, что истице по праву собственности на основании договора купли-продажи от 16 декабря 2009 года принадлежит однокомнатная квартира №... в доме №... по <АДРЕС>. В указанной квартире никто не зарегистрирован. Со дня приобретения указанной квартиры и до настоящего времени она не может вселиться и проживать в указанной квартире, поскольку в ней проживает Кирьянов В.С., который отказывается освободить квартиру. Ранее Кирьянов В.С. был собственником указанной квартиры, но 8 сентября 2006 года по договору купли-продажи, заключенного между ним и Корниловой Н.Н. произвел отчуждение спорной квартиры. Согласно п.4 договора купли-продажи от 8 сентября 2006 года Кирьянов В.С. обязался освободить квартиру от предметов домашнего обихода в срок не позднее 15 дней с момента приобретения права собственности на 2-комнатную квартиру №... в доме №... по <АДРЕС>. До указанного момента он сохраняет за собой право пользования и проживания в отчуждаемой квартире, а покупатель обязуется не предпринимать действий, направленных на вселение третьих лиц в данную квартиру. В случае дальнейшей продажи отчуждаемой по настоящему договору квартиры, покупатель обязуется уведомить нового владельца об условиях, предусмотренных настоящим договором. 19 августа 2009 года Корнильева Н.Н. продала указанную квартиру Вебер Т.В. Согласно условиям договора в квартире никто не зарегистрирован и не проживает, квартира не обременена правами третьих лиц. 16 декабря 2009 года Вебер Т.В. продала квартиру №... в доме №... по <АДРЕС> истице. Согласно пункта 1.5 договора: продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанная квартира никому не запродана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена, лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой, в том числе, согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ не имеется. В настоящее время в принадлежащей истице квартире проживает ответчик Кирьянов В.С., который в добровольном порядке отказывается освободить квартиру, ссылаясь на то, что пункт 4 договора купли-продажи квартиры от 8 сентября 2006 года между ним и Корнильевой Н.Н. сохраняет за ним право пользования квартирой до момента приобретения права собственности на 2-комнатную квартиру №... в доме №... по <АДРЕС>, приобретаемой им по договору №... от 30 марта 2005 года. Иных оснований проживать в принадлежащей истице квартире Кирьянов В.С. не имеет, поскольку ранее в спорной квартире он зарегистрирован не был, право собственности утратил, в связи с отчуждением квартиры. Согласно положениям статьи 190 Гражданского кодекса РФ срок может быть определен также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть наступление такого события не зависит от действий и воли сторон. В данном случае, стороны в договоре купли - продажи от 8 сентября 2006 года срок освобождения спорной квартиры указали на событие, которое не обладает признаками неизбежности, поскольку в силу положений пункта 2 статьи 55 Градостроительного РФ и ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления застройщика и заявления правообладателя соответственно, то есть в данном случае зависят от воли и действий Кирьянова В.С. и застройщика. Таким образом, такое событие, как ввод дома в эксплуатацию и приобретение права собственности на 2-комнатную квартиру №... в доме №... по <АДРЕС>, то есть фактически государственная регистрация права собственности Кирьянова В.С. на квартиру не являются неизбежным и зависит от воли и действий ответчика, следовательно, не является событием, к которому в силу закона может быть привязан какой-либо оговоренный сторонами срок. Также, согласно договора №... от 30 марта 2005 года дом №... по <АДРЕС>, в котором Кирьянов В.С. приобретает право собственности на 2-комнатную квартиру, должен был быть сдан в эксплуатацию в сентябре 2007 года. До настоящего времени указанный дом не сдан в эксплуатацию. Данный факт еще раз подтверждает, что сдача дома в эксплуатацию и приобретение права собственности ответчиком на квартиру не является событием, которое обладает признаками неизбежности. Кирьянов В.С. может в добровольном порядке и не приобрести указанную 2- комнатную квартиру по адресу: <АДРЕС>, в частности, в связи с тем, что произведет уступку права требования по договору долевого участия №... от 30 марта 2005 года иному лицу, либо иным образом распорядится указанным правом требования до момента приобретения 2-комнатной квартиры в собственность, а может вообще отказаться подписать с застройщиком акт приема указанной квартиры по каким-либо субъективным причинам и не оформить указанную квартиру в свою собственность, и по иным основаниям. Таким образом, такое событие как приобретение Кирьяновым В.С. иной жилой площади не обладает признаками неизбежности, согласно положениям статьи 190 ГК РФ, то есть стороны в договоре купли – продажи от 8 сентября 2006 года указали условие – пункт 4, которое противоречит нормам гражданского законодательства, то есть является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

В судебном заседании истица и ее представитель на исковых требованиях настаивают, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Кирьянов В.С. и его представитель в судебном заседании с исковыми требованиями не согласны и пояснили, что истицей пропущен срок исковой давности. По существу заявленных требований с иском не согласны, поскольку условия о сохранении за ним права пользования спорной квартирой были согласованы при отчуждении жилого помещения.

Ответчица Корнильева Н.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Третье лицо Вебер Т.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Суд, исследовав представленные доказательства, выслушав участников процесса, установил следующее.

В соответствии со ст. ст. 209, 304 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права.

В соответствии со ст. 235 п. 1 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу ст. 35 п. 1 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Собственником квартиры №... в доме №... по <АДРЕС> является Калинина А.Ю. на основании договора купли-продажи 22 декабря 2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22 декабря 2009 года (л.д.8).

В спорной квартире проживает Кирьянов В.С.

Из материалов дела следует, что 8 сентября 2006 года Кирьянов В.С. и Корнильева Н.Н. заключили договор купли-продажи, по условиям которого Кирьянов В.С. продает, а Корнильева Н.Н. приобретает в собственность за ... квартиру по адресу: <АДРЕС>, принадлежащую продавцу по праву собственности (л.д.10).

Согласно п.4 указанного договора в указанной квартире зарегистрированных лиц нет. Продавец обязуется освободить квартиру от предметов домашнего обихода в срок не позднее 15 дней с момента приобретения права собственности на 2-комнатную квартиру №... по адресу: <АДРЕС> (приобретаемой по договору №... от 30 марта 2005 года). До указанного момента вышеуказанные лица сохраняют за собой право пользования и проживания в отчуждаемой квартире, а покупатель обязуется не предпринимать действий, направленных на вселение третьих лиц в данную квартиру. В случае дальнейшей продажи отчуждаемой квартиры, покупатель обязуется уведомить нового владельца об условиях предусмотренных настоящим пунктом (л.д.10).

19 августа 2009 года Орлова Е.М., действующая по доверенности за Корнильеву Н.Н. по договору купли-продажи продала квартиру по адресу: <АДРЕС> Вебер Т.В. за ... (л.д. 11).

16 декабря 2009 года между Вебер Т.В. (Продавец) и Калининой А.Ю. (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил квартиру №... доме №... по <АДРЕС> за .... (л.д. 26).

Собственники Корнильева Н.Н. и Вебер Т.В. при продаже спорной квартиры не исполнили свои обязательства, не указав в договорах купли-продажи о правах ответчика на указанную квартиру.

Оспаривая п.4 договора купли-продажи от 8 сентября 2006 года истица ссылается на положения ст.190 ГК РФ, согласно которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Однако, суд не усматривает оснований для признании недействительным п.4 договора от 8 сентября 2006 года в силу следующего.

Согласно ст. 10 Жилищного кодекса РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; по другим основаниям.

Статьями 421, 425 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 ГК РФ).

Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, суд считает, что одним из существенных условий договора купли-продажи спорной квартиры явилось сохранение за продавцом Кирьяновым В.С. права пользования данной квартирой до наступления определенного факта – приобретения права собственности на квартиру №... по <АДРЕС>.

Статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого на жилище и указывает на недопустимость его лишения.

В силу ст.168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Судом не установлено оснований для признания пункта 4 договора купли-продажи от 8 сентября 2006 года недействительным, поскольку он не противоречит требованиям закона и определяет одно из существенных условий купли-продажи спорной квартиры, а именно сохранение за Кирьяновым В.С. права пользования жилым помещением.

Таким образом, доводы истца о том, что п.4 противоречит положениям ст.190 ГК РФ являются несостоятельными. Указанная норма не содержат прямого запрета на заключение договора на принятых сторонами условиях, поскольку граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст.421 ГК РФ). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ). При заключении договора от 8 сентября 2006 года стороны согласились с тем, что ответчик сохраняет право пользование спорной квартирой, что не противоречат требованиям ст. 558 ГК РФ.

Кроме того, в силу ст.3 ГПК РФ под заинтересованным лицом понимается лицо, утверждающее о нарушении либо оспаривании его прав и законных интересов. Заинтересованными лицами являются участники материально-правовых отношений. Обращаясь в суд за судебной защитой, заинтересованное лицо предполагает, что в случае удовлетворения иска будут восстановлены его права и законные интересы.

Договор купли-продажи от 8 сентября 2006 года заключен между Кирьяновым В.С. и Корнильевой Н.Н., признание договора недействительным влечет правовые последствия исключительно для сторон договора. Калинина А.Ю. не является стороной по указанному договору, а, следовательно, не является участником сложившихся между Кирьяновым В.С. и Корнильевой Н.Н. правоотношений.

Также суд считает, что истицей пропущен срок исковой давности, который в соответствии со ст.181 ГК РФ по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Договор купли-продажи от 8 сентября 2006 года зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю 26 февраля 2007 года, исковое заявление потупило в суд 12 июля 2011 года, то есть по истечению установленного законом срок для обращения в суд.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в иске Калининой А.Ю. к Кирьянову В.С., Корнильевой Н.Н. о признании недействительным пункта 4 договора купли-продажи квартиры №... в доме №... по <АДРЕС> от 8 сентября 2006 года.

Решение в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Председательствующий: