ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 25 ноября 2011 года Кировский районный суд г. Перми в составе председательствующего Селиверстовой О. Ю. при секретаре Филимоненко И. М. с участием представителя истицы Ершовой Е. А., рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Гаджиевой Л.М. к Шустеру Р.Г., Шустер Н.С. о расторжении договора и взыскании убытков, Установил Гаджиева Л. М. обратилась в Кировский районный суд г. Перми с иском к Шустеру Р. Г., Шустер Н. С. о расторжении договора купли-продажи, заключенного 18.03.2011г. Г.., действующим по доверенности Гаджиевой Л. М., и Шустер Н. С., действующей по доверенности Шустера Р. Г., возложении на ответчиков обязанности восстановить границы земельного участка путем установки ограждающего забора, вывезти весь строительный мусор и грунт с прилегающей территории на санкционированную свалку, передать истице земельный участок и расположенный на нем незавершенный строительством объект по адресу: <АДРЕС>. В обоснование исковых требований истцом указаны следующие обстоятельства 18.03.2011г. между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м., кадастровый номер №..., находящийся по адресу <АДРЕС>, и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом. Стороны определили цену указанного имущества в ...., установлен следующий порядок оплаты: Шустер Н. С., действующая по доверенности от имени Шустера Р. Г., оплатила при заключении договора .... путем перечисления на счет истицы в банке, сумма в размере .... должна быть оплачена в срок до 01.06.2011г. тем же способом. 12.07.2011г. ответчики перечислили на счет истицы .... Оставшаяся сумма не выплачена. 26.07.2011г. ответчикам направлено предложение расторгнуть договор купли-продажи. Ответчики в одностороннем порядке нарушают условия договора, запрещающие до полного расчета и регистрации прекращения залога осуществлять реконструкцию, продолжать возведение либо осуществлять снос приобретаемого незавершенного строительством жилого дома. На участке вырублены деревья, проведены работы по планировке территории, ведутся работы по строительству фундамента, стоит кран и бытовка для строителей, завезены строительные материалы, демонтирован незавершенный строительством жилой дом. При выполнении строительных работ ответчиками нарушены границы земельного участка, поставлено ограждение строительной площадки за пределами участка. При проведении работ строительный мусор и грунт из котлована не были вывезены, выгружены за пределы строительной площадки, что нарушает права третьих лиц. Т. о., ответчиками нарушены существенные условия договора: срок оплаты, начало строительных работ до момента полной оплаты цены договора. Кроме того, в газете «Из рук в руки» подано объявление о продаже квартир в строящемся 4-этажном жилом доме по адресу: <АДРЕС>. Иного имущества, кроме спорного, истица не имела, с указанной сделкой истица связывала решение жилищного вопроса по приобретению жилого помещения. В результате нарушения ответчиками условий договора истице причинены убытки, которые на основании ст. 450 ГК РФ должны быть взысканы с ответчиков. В ходе рассмотрения дела Гаджиева Л. М. уточнила исковые требования. Предметом рассмотрения являются требования Гаджиевой Л. М. к Шустеру Р. Г., Шустер Н. С. о расторжении договора купли-продажи от 18.03.2011г., возложении на ответчиков обязанности снести построенный на земельном участке фундамент, восстановить ранее существовавший незавершенный строительством жилой дом, восстановить границы земельного участка путем установки ограждающего забора, вывезти весь строительный мусор и грунт с прилегающей территории на санкционированную свалку, передать истице земельный участок и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом по адресу: <АДРЕС>, признать право собственности на земельный участок площадью 1200 кв.м., кадастровый номер №..., находящийся по адресу <АДРЕС> и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом за Гаджиевой Л.М.ж, взыскать убытки в сумме 125000 руб. солидарно с обоих ответчиков. Основания иска дополнены следующими обстоятельствами – для продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома на этом участке истица заключила договор возмездного оказания услуг с ИП Г.., стоимость его услуг составила .... Договор был заключен после того, как ответчики выразили желание приобрести земельный участок и находящийся на нем объект незавершенный строительством. В связи с неисполнением ответчиками условий договора по оплате стоимость услуг Г.. возросла на ... Истица в судебное заседание не явилась, извещена, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. В суде представитель истицы на исковых требованиях настаивает по доводам, изложенным в заявлении, пояснила, что поведение ответчиков свидетельствует о их нежелании исполнять договор, истице необходимы были деньги на приобретение квартиры, т.к. жилья в собственности истица не имеет, но договор не был заключен, т.к. денежных средств в необходимом размере своевременно не было выплачено. Шустер Н. С. действовала по доверенности Шустера Р.Г., всегда говорила, что будет сама выплачивать деньги, поэтому должна нести с доверителем солидарную ответственность, т.к. у Шустера Р.Г. денег нет. Ответчики Шустер Р. Г., Шустер Н. С. в судебное заседание не явились, извещены, возражений по доводам исковых требований не представили. Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, рассмотрев иск в пределах заявленных оснований, приходит к следующему В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. в соответствии со ст. 451 ГК РФ Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В суде установлено, что 18.03.2011г. между ИП Г.., действующим на основании доверенности от Гаджиевой Л. М., с одной стороны и Шустер Н. С., действующей по доверенности от Шустера Р. Г., с другой стороны заключен договор купли-продажи земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №..., относящийся к категории: земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <АДРЕС>, незавершенный строительством жилой дом, расположенный на указанном земельном участке. Стороны определил цену отчуждаемого недвижимого имущества в ...., из которых стоимость незавершенного строительством жилого дома составляет ...., стоимость земельного участка .... В п. 3 договора стороны определили порядок оплаты отчуждаемого имущества: .... покупатель обязуется оплатить в день подписания договора внести на счет в банке, открытый на имя истицы. .... покупатель обязуется внести на указанный счет истицы в банке в срок до 01.06.2011г. При нарушении указанных сроков оплаты покупатель обязан оплатить продавцу неустойку в размере ...% от размера просроченного платежа за каждый день просрочки. До полного расчета отчуждаемые земельный участок и незавершенный строительством жилой дом находятся в залоге у Гаджиевой Л. М. В соответствии с п. 7 договора до полного расчета и регистрации прекращения залога покупатель обязуется не осуществлять реконструкцию, продолжать возведение или осуществлять снос приобретаемого незавершенного строительства жилого дома, осуществлять возведение новых объектов капитального строительства на приобретаемом земельном участке, а также осуществлять иные действия, мероприятия, влекущие любое изменение стоимости отчуждаемого имущества, находящегося в залоге. В случае нарушения покупателем условий, предусмотренных п. 7 договора Гаджиева Л. М. приобретает право требовать от покупателя досрочного исполнения обязательств по договору (л.д. 8). На основании договора купли-продажи от 18.03.2011г. право собственности на земельный участок общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером №..., относящийся к категории: земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование: под индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <АДРЕС>, незавершенный строительством жилой дом, расположенный на указанном земельном участке зарегистрировано за Шустером Р. Г. (л.д. 25,26). 24.03.2011г. в ЕГРПНИ зарегистрировано обременение права на спорные объекты недвижимого имущества в форме ипотеки в силу закона (л.д. 9). 18.03.2011г. во исполнение обязанности по оплате отчуждаемого имущества ответчиками внесены на счет истицы в банке денежные средства в сумме .... (л.д. 13). 26.07.2011г. Гаджиева Л.М. направила в адрес ответчиков уведомление о расторжении договора купли-продажи земельного участка по адресу: <АДРЕС> и незавершенного строительством объекта, расположенного на данном земельном участке (л.д. 15). 14.02.2011г. между ИП Г.. и Гаджиевой Л. М. заключен договор возмездного оказания услуг, по условиям которого истица поручила Г.. оказать услуги по продаже земельного участка общей площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: <АДРЕС>, и расположенный на нем незавершенный строительством объект. В соответствии с условиями договора обязанности исполнителя включают: осуществление и поиск покупателей, представление заинтересованного покупателя до 01.04.2011г., проведение переговоров с предполагаемыми покупателями и демонстрация объектов, согласование с покупателями и заказчиками условий заключения договора купли-продажи, подготовка документов, необходимых для заключения договора, составление проекта договора купли-продажи, представление интересов заказчика при заключении сделки, сдача документов в орган государственной регистрации для регистрации перехода прав собственности на объекты и получение документов после государственной регистрации. Стороны определили размер вознаграждения исполнителя в размере .... (л.д. 41). Дополнительным соглашением от 15.06.2011г. (л.д. 42) установлены дополнительные обязанности исполнителя по договору возмездного оказания услуг от 14.02.2011г.: ведение переговоров с покупателем по вопросу исполнения договора купли-продажи в части погашения задолженности по оплате отчуждаемого имущества, возмещение убытков, причиненных заказчику и принятие мер по взысканию задолженности с покупателя. Установлен размер вознаграждения за дополнительные услуги .... Исполнение ИП Г.. обязанностей по договору от 14.02.2011г. и дополнительному соглашению от 15.06.2011г. подтверждается актами об оказании услуг от 18.03.2011г. (л.д. 43), от 02.08.2011г. (л.д. 48). В подтверждение доводов искового заявления истицей представлена выписка из ЕГРПНИ от 18.08.2011г., из содержания которой следует, что Гаджиева Л. М. объектов недвижимого имущества на праве собственности не имеет (л.д. 44), газету «Из рук в руки» за 28.07.2011г. (л.д. 46), в которой имеется объявление о продаже однокомнатной квартиры по адресу: <АДРЕС> /сдача в октябре 2011г./. На основании заявления истицы администрацией Кировского района г. Перми произведено обследование спорного земельного участка, в ходе которого установлен факт строительства /устройство фундамента/. Администрацией района направлено письмо в Государственную инспекцию строительного надзора <АДРЕС> для проведения проверки по факту строительства 4-этажного многоквартирного дома (л.д. 55, 89). Допрошенный в судебном заседании свидетель Г. пояснил, что представлял интересы Гаджиевой Л. М. при заключении сделки купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, готовил договор купли-продажи. Ответчикам разрешения на строительство многоквартирного жилого дома не давали. К ответчикам неоднократно обращались с требованием прекратить строительство на участке до погашения задолженности по договору, обращался с требованием о расторжении договора. На участке снесен старый фундамент, возведен новый, вырублены деревья, перенесен забор. Строительные работы на участке производились рабочими с их слов по поручению Шустер Н. С. Дополнительное соглашение заключено с истицей после истечения срока погашения задолженности по оплате по договору купли-продажи от 18.03.2011г. Дополнительное соглашение заключено для расторжения договора, в рамках данного дополнительного соглашения свидетель в интересах истицы вел переговоры с ответчицей, пытался остановить строительство на участке. На основании изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований Гаджиевой Л. М. о расторжении договора купли-продажи от 18.03.2011г., поскольку предметом судебной оценки по оспариваемым Гаджиевой Л.М. правоотношениям, является проверка доводов истицы о невозможности исполнения в дальнейшем условий договора купли-продажи от 18.03.2011 г. в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, для расторжения договора по указанному основанию необходимо наличие одновременно четырех условий - 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Как следует из содержания договора купли-продажи, стороны предусмотрели возможность неисполнения в срок обязательства покупателя по оплате приобретаемого объекта недвижимости – в виде неустойки, регистрации залога, запрета на осуществление строительства и изменения свойств земельного участка. Договор сторонами исполнен, истицей не представлено доказательств, что исполнение договора без изменения его условий нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для истицы такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, оплата спорного объекта произведена покупателем в большем размере, оставшаяся неуплаченной сумма составляет менее ... % от общей стоимости земельного участка Доводы искового заявления в части причинения истице существенного ущерба неисполнением покупателем условий договора в части оплаты, в связи с чем Гаджиева Л. М. не имела возможности приобрести жилое помещение не подтверждены какими-либо доказательствами. Доводы истца о том, что покупателем нарушены условия п. 7 договора в части запрета на реконструкцию, продолжение возведения либо осуществления сноса приобретаемого незавершенного строительством жилого дома, возведение новых объектов капитального строительства на отчуждаемом участке, иных действий, влекущих изменение стоимости имущества, находящегося в залоге, не влекут для продавца каких-либо негативных последствий, истцом не представлено доказательств, что действия ответчиков существенно снижают стоимость предмета залога, кроме того, в данном случае основаниями исковых требований Гаджвиевой Л.М. является не защита прав залогодержателя на объект недвижимого имущества, а защита прав продавца на него., как следует из условий договора объект недвижимости – незавершенный строительством жилой дом оценен сторонами в ...., что по отношению к стоимости земельного участка не является значительной суммой. В данном случае покупатели взяли на себя риск своих расходов, которые могут возникнуть при реализации залогодержателем прав на заложенное имущество. При изложенных обстоятельствах, не подлежат удовлетворению требования Гаджиевой Л. М. о возложении на ответчиков обязанности снести построенный на земельном участке фундамент, восстановить ранее существовавший незавершенный строительством жилой дом, восстановить границы земельного участка путем установки ограждающего забора, вывезти строительный мусор и грунт с прилегающей территории на санкционированную свалку, о признании права собственности на земельный участок площадью 1200 кв.м., кадастровый номер №..., находящийся по адресу <АДРЕС> и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом за Гаджиевой Л.М., возложении на ответчиков обязанности возвратить продавцу земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, находящиеся по адресу <АДРЕС>, поскольку, как следует из содержания искового заявления, данные требования основаны на том обстоятельстве. что при расторжении договора продавцу должен быть возвращен объект недвижимости в первоначальном состоянии, однако ст. 218 ГК РФ оснований для приобретения у истицы права собственности на спорные объекты недвижимости судом не установлено. Суд полагает возможным удовлетворить требования Гаджиевой Л. М. о взыскании убытков частично в сумме .... Как следует из оснований иска, истицей понесены расходы по договору возмездного оказания услуг в сумме ...., заключенному с ИП Г.., который осуществлял подбор покупателей на спорные объекты недвижимости, составлял проект договора купли-продажи, вел переговоры с покупателями. После истечения срока оплаты по договору купли-продажи от 18.03.2011г. истицей заключено дополнительное соглашение с ИП Г. на сумму .... для совершения действий по взысканию задолженности и расторжению договора купли-продажи. Денежная суммы .... была уплачена истицей посреднику при заключения договора купли-продажи и не была связаны с неисполением либо ненадлежащим исполнением покупателем своих обязанностей в дальнейшем, т.е. не может являться убытками. Расходы Гаджиевой Л.М., понесенные в связи с исполнением дополнительного соглашения к договору от 14.02..2011 г., заключенного 15.06.2011 г., по уплате Г. денежной суммы ..... суд признает необходимыми для истца, возникшими в связи с нарушением покупателем обязательств по договору купли-продажи от 18.03.2011г.. которые в соответствии со ст. 309 ГК РФ является лицом, обязанным исполнить обязательства по оплате полученной в собственность вещи.. Т.о. с ответчика Шустера Р. Г. в пользу Гаджиевой Л. М. подлежат взысканию убытки в сумме .... оснований для возложения обязанности по возмещению убытков на Шустер Н.С. суд не усматривает, поскольку стороной по договору купли-продажи от 18.03.2011г. Шустер Н.С. не является, при заключении сделки действовала от имени и в интересах Шустера Р. Г. на основании доверенности., права и обязанности на основании договора от 18.03.2011 г. возникли у покупателя. При обращении в суд с иском к Шустер Н. С., Шустеру Р. Г. истицей уплачена государственная пошлина в сумме .... /чек-ордер №... от 17.08.2011г., чек-ордер №... от 2.08.2011г., квитанция от 12.09.2011г./, которую истица просит взыскать с ответчиков. На основании ст. 98 ГПК РФ с Шустер Р. Г. в пользу Гаджиевой Л. М. подлежит взысканию в возмещение государственной пошлины пропорционально удовлетворенной судом части исковых требований .... Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд Решил: Взыскать с Шустера Р.Г. в пользу Гаджиевой Л.М. в возмещение убытков ...., в возмещение государственной пошлины .... В удовлетворении исковых требований Гаджиевой Л.М. к Шустеру Р.Г., Шустер Н.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома, находящихся по адресу <АДРЕС>, заключенного 18 марта 2011 года, возложении обязанности возвратить продавцу земельный участок и незавершенный строительством жилой дом, находящиеся по адресу <АДРЕС>, признании права собственности на земельный участок площадью 1200 кв.м., кадастровый номер №..., находящийся по адресу <АДРЕС> и расположенный на нем незавершенный строительством жилой дом за Гаджиевой Л.М., возложении обязанности снести построенный на земельном участке фундамент, восстановить ранее существовавший незавершенный строительством жилой дом, восстановить границы земельного участка путем установки ограждающего забора, вывезти строительный мусор и грунт с прилегающей территории на санкционированную свалку, взыскании убытков в сумме ...., в удовлетворении требований к Шустер Н.С. о взыскании убытков в сумме .... ОТКАЗАТЬ. Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми. Председательствующий