Дело № 2 – 1075/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2012 года

Кировский районный суд г. Перми в составе:

Председательствующего судьи Терентьевой М.А.,

При секретаре Шадриной М.В.,

с участием истицы Мамаевой Е.А., ее представителя Рычковой И.А., представитель третьего лицо ОАО «Сбербанк» - Щербакова С.Е.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании 18 июля 2012 года в г. Перми

гражданское дело по иску Мамаевой Е.А. к ООО «Евро-Строй» о возложении обязанностей, о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Мамаева Е.А. обратилась в суд с иском к ООО «Евро-строй» и просит обязать его произвести действия по погашению регистрационной записи об обременении (ипотеке) на жилое помещение – трехкомнатную квартиру по адресу: <АДРЕС> путем обращения с заявлением об этом в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (межрайонный отдел №...) – далее - УФСГРКК по Пермскому краю - и предоставления справки об отсутствии финансовых обязательств в отношении указанного недвижимого имущества перед ОАО «Западно-Уральский Банк Сбербанка России». В дальнейшем в порядке ст. 39 ГПК РФ изменила исковые требования, дополнительно просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи №... от 06.09.2011г., перехода права собственности на имя Мамаевой Е.А. на указанное жилое помещение.

В обоснование указанных требований указано, что 06.09.2011г. между истцом и ответчиком был заключен договор №... купли-продажи квартиры. Согласно данному договору ответчик принял на себя обязательство по передаче истице в собственность трехкомнатной квартиры №..., расположенной в многоэтажном доме №... по <АДРЕС>, а истица должна была принять и оплатить данное недвижимое имущество. Цена в договоре №... была определена в ... рублей, которые следовало уплатить частями: ... рублей при подписании договора, ... рублей в срок до 12.09.2011г., ... рублей – в течение трех месяцев с момента подписания договора, то есть до 06.12.2011г. Платеж в размере ... рублей был произведен истицей в обозначенные сроки. Относительно остальной части оплаты по договору в размере ... рублей между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение от 13.12.2011г. о том, что данная сумму должна быть внесена в течение одного дня после погашения продавцом (ответчиком) регистрационной записи об обременении (ипотеке) на отчуждаемую квартиру в УФСГРКК по Пермскому краю и предоставлении справки об отсутствии финансовых обязательств в отношении вышеуказанной квартиры перед ОАО «Сбербанк России». Ответчик обязался совершить данные действия до 20.12.2011г. Договор от 06.09.2011г. и дополнительное соглашение от 13.12.2011г. были сданы в УФСГРКК по Пермскому краю (межрайонный отдел №... в Кировском районе г. Перми) 13.12.2011г. для государственной регистрации. Истице были переданы оригиналы технического и кадастрового паспортов на недвижимое имущество. Также ответчик предоставил истице гарантийное письмо от 13.12.2011г., в котором обязался осуществить процедуру вывода из-под залога Сбербанка России обозначенную квартиру. Однако, ответчик данное обязательство в установленный срок не исполнил, в связи с чем истица подала заявление в регистрирующий орган о приостановлении государственной регистрации на срок 3 месяца для сбора недостающих документов. В дальнейшем истица получила уведомление из регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации до снятия ареста. С октября 2011г. истица неоднократно письменно обращалась к ответчику с требованиями об исполнении с его стороны обязательств по договору и дополнительному соглашению, с предложением передать ответчику остаток денежной суммы по договору, однако обязательства ответчиком до сих пор не исполнены. Истица полагает, что государственная регистрация является лишь актом удостоверения уже оформленной сторонами сделки, право собственности возникает в силу договора. Полагает, что суд вправе вынести решение о государственной регистрации договора в силу ч. 3 ст. 551, ч. 3 ст. 165 ГК РФ, так как ответчик уклоняется от государственной регистрации.

В судебном заседании истица на заявленных требованиях настаивала на основании указанных выше обстоятельств. Также пояснила, что ей было известно, что спорная квартира находится в залоге у ОАО «Сбербанк России». Истица не отказывается оплатить оставшуюся часть денежных средств по договору купли-продажи №... от 06.09.2011г. в размере ... рублей, однако, не знает, в чей адрес производить оплату.

Представитель истицы заявленные требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что непредоставление банком-залогодержателем на отчуждение спорной квартиры незаконно. С банком проводились переговоры на предмет оплаты денежных средств.

Представитель ответчика ООО «Евро-Строй» судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен.

Представитель третьего лица – ОАО «Сбербанк России» требования не признал в полном объеме. В возражении на исковое заявление указал, что заявленные истицей требования являются необоснованными и незаконными. В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя. Подача такого заявления должна основываться на воле обоих заявителей. Удовлетворение требований истца повлечет нарушение интересов банка, так как спорная квартира находится в залоге у банка в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору уступки прав (требований) от 17.08.2009г. Обязательства по данному договору цессии не исполнены. Основания для погашения записи об ипотеке отсутствуют (л.д. 50). В судебном заседании представитель также пояснил, что платежи от ООО «Евро-строй» приостановились в июле-августе 2011г. В действиях ответчика усматриваются мошеннические действия – получая денежные средства от граждан, они не перечисляли их в адрес банка, при этом заключали с гражданами договоры об отчуждении квартир, не получив на это согласия банка-залогодержателя. Ответчик распорядился заложенным имуществом, следовательно, договор №... от 06.09.2011г. ничтожен.

Представитель третьего лица – УФГСКК по Пермскому краю (межрайонный отдел №...) в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил пояснения, согласно которым 24.08.2009г. в ЕГРП внесена запись об ипотеке на спорную квартиру, залогодержатель – ОАО «Сбербанк Росси» на основании договора ипотеки от 10.08.2009г. №.... 09.10.2009г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.09.2009г. на указанную квартиру зарегистрировано право собственности за ООО «Евро-Строй». Запись об ипотеке на сегодняшний день не погашена. Мамаевой Е.А. и представителем ООО «Евро-Строй» 13.12.2011г. были представлены документы на регистрацию договора купли-продажи №... от 06.09.2011г., перехода права и права собственности за Мамаевой Е.А. на спорную квартиру. Государственная регистрация была приостановлена в связи с наличием записи об ипотеке и необходимостью предоставления согласия залогодержателя на продажу указанной квартиры. 06.02.2012г. в ЕГРП внесена запись о запрете на указанную квартиру на основании постановления судебно пристава-исполнителя ОСП по Кировскому району г. Перми УФССП по России по ПК от 16.01.2012г. Государственная регистрация была приостановлена до снятия указанного запрета.

Представитель третьего лица – ООО «Транк-К» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен.

Представитель третьего лица – ООО «Транк» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен.

Суд, изучив материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему.

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу ст.ст. 549, 550 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со ст. 334, 346 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу ч. 1 ст. 25 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.04.2012г. №..., 3-комнатная квартира №... расположенная в доме №... по <АДРЕС> принадлежит на праве собственности ООО «Евро-Строй». В отношении данного объекта недвижимости 09.09.2009г. зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ОАО «Сбербанк России» (л.д. 26, том 1).

Как следует из материалов дела, 06.09.2011г. между истцом и ответчиком был заключен договор №... купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1.1 которого продавец (ответчик) обязуется передать в собственность покупателю (истице), а покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям договора недвижимое имущество: трехкомнатную квартиру по адресу: <АДРЕС> общей площадью 85,3 кв.м. Согласно п. 1.3 договора покупатель уведомлен, что указанная квартира находится в залоге у ОАО «Сбербанк России» (л.д. 6, том 1).

Согласно дополнительному соглашению от 13.12.2011г. к договору купли-продажи квартиры №... от 06.09.2011г. покупатель обязался сумму в размере ... рублей внести в кассу или перечислить на расчетный счет продавца в течение одного дня после погашения продавцом (ответчиком) регистрационной записи об обременении (ипотеке) на отчуждаемую квартиру в УФСГРКК по Пермскому краю и предоставлении справки об отсутствии финансовых обязательств в отношении вышеуказанной квартиры перед ОАО «Сбербанк России». Согласно данному же соглашению продавец обязуется передать покупателю ключи после погашения регистрационной записи об обременении (ипотеке) на отчуждаемую квартиру, в УФСГРКК по Пермскому краю, при этом стороны обязуются подписать акт приема-передачи вышеуказанной квартиры. Согласно данному соглашению указанное обязательство ответчик обязался исполнить до 20.12.2011г. В силу п. 2 дополнительного соглашения оно вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры №... от 06.09.2011г. (л.д. 9).

Как следует из материалов дела, 13.12.2011г. договор №... от 06.0-9.2011г., дополнительное соглашение к нему от 13.12.2011г. были сданы в УФСГРКК по Пермскому краю (межрайонный отдел №...) (л.д. 10).

Однако, как следует из материалов дела и пояснений истицы, государственная регистрация договор №... от 06.09.2011г. и дополнительное соглашение к нему от 13.12.2011г. не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

На основании указанного, исходя из положений ч. 2 ст. 558, ч. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что несоблюдение требования о государственной регистрации указанного договора и дополнительного соглашения к нему влечет их незаключенность.

Таким образом, в данном случае отсутствуют правовые основания для возникновения обязательств между истцом и ответчиком, следовательно, обязать ответчика совершить какие-либо действия во исполнение договора №... от 06.09.2011г. и дополнительного соглашения к нему от 13.12.2011г. не представляется возможным.

Пояснения истицы о том, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора №... от 06.09.2011г. и дополнительного соглашения к нему от 13.12.2011г., следовательно, суд вправе вынести решение о регистрации сделки, не могут быть приняты во внимание, поскольку из материалов дела следует, что на момент подписания истицей и ответчиком договора №... от 06.09.2011г. и дополнительного соглашения к нему от 13.12.2011г. спорная квартира находилась под залогом. В судебном заседании установлено, что данный факт был известен истице. Согласие банка-залогодержателя на отчуждение спорной квартиры получено не было. При таких обстоятельствах государственная регистрация указанного договора и дополнительного соглашения к нему не могла быть произведена, поскольку иное противоречило бы действующему законодательству.

При таких обстоятельствах суд полагает, что исковые требования Мамаевой Е.А. удовлетворению не подлежат.

Вместе с тем, истица не лишена возможности избрать иной способ защиты нарушенного права.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать Мамаевой Е.А. в иске к ООО «Евро-Строй» о возложении обязанностей по погашению регистрационной записи об ипотеке, государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности за Мамаевой Е.А. на квартиру №... в доме №... по <АДРЕС>

Решение в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г.Перми.

Председательствующий: