Дело 2 – 543/2011 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 марта 2011 года
Кировский районный суд г. Перми в составе:
Председательствующего судьи Зарифуллиной Л.М.,
При секретаре Ляховой Ю.С.,
С участием истца Зеленина Н.Н.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 10 марта 2011 года
Гражданское дело по иску Зеленина Н.Н. к Жилищному потребительскому кооперативу «ПИРС» о признании права собственности на объект, незавершенный строительством,
Установил:
Зеленин Н.Н. обратился в суд с иском к ЖПК «ПИРС» о признании права собственности на незавершенный строительством объект в виде двухкомнатной квартиры проектным номером № расположенной на втором этаже 10-ти этажного панельного жилого дома по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖПК «Пирс» и Г был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, оплата за квартиру производилась по акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ векселей, которая по договору цессии от ДД.ММ.ГГГГ уступает указанное право З и дает справку о том, что З выполнила свои обязательства, впоследствии З уступает указанный объект истцу. По условиям договора Застройщик предоставил Дольщику право долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры № на 2 этаже общей проектной площадью <данные изъяты> расположенной в <адрес> Факт исполнения истцом обязательств подтверждается справкой ЖПК «ПИРС». В связи с чем, полагает приобрел право собственности на квартиру. ЖПК «ПИРС» является застройщиком жилого дома по <адрес> (вторая очередь) в г. Перми на основании разрешения № на выполнение строительно-монтажных работ от 22 октября 2001 года, разрешения № на выполнение строительно-монтажных работ от 11 июня 2005 года, заключения № от 20 августа 2004 года о соответствии проектной документации требованиям архитектурно-планировочного здания, заключения № от 01 июня 2005 года Государственной вневедомственной экспертизы по рабочему проекту «Жилой дом по <адрес>», договора аренды земельного участка №К от 22 сентября 2005 года, уведомления № И-21-01-09-18413 от 17 сентября 2007 года Департамента земельных отношений администрации г. Перми о продлении срока действия договора аренды земельного участка №К от 22 сентября 2005 года. В соответствии с актом об установлении адреса № от 04 октября 2006 года 2 очереди строительства жилого дома, имеющего прежний адрес <адрес> присвоен новый адрес – <адрес>. Учитывая, что первоначально разрешение на строительство жилого дома было выдано в 2001 году, нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям между истцом и ответчиком применению не подлежат (п. 2 ст.27). По этой причине заключенный договор об участии в строительстве не подлежал государственной регистрации в ЕГРПНИ. В настоящее время жилой дом полностью построен, запитан по постоянной схеме электроснабжением. В доме имеется теплоснабжение и водоснабжение. Однако, дом не сдан в эксплуатацию. Согласно данным технической инвентаризации и фактического обмера ГУП «ЦТИ Пермского края» площадь двухкомнатной квартиры № 67 составляет 55,55 кв.м. Год постройки здания – 2008, дом имеет центральное отопление, водоснабжение, канализацию, горячее водоснабжение, ванну, балкон, скрытую электропроводку. Отделка стен – обои, отделка потолков – побелка, в проемах установлены стеклопакеты и филенчатые двери. Дом оборудован лифтом и мусоропроводом. Действительная инвентаризационная стоимость квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>. Технический паспорт квартиры подтверждает существование данной квартиры в натуре как объект незавершенный строительством. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с п. п. 2, 3 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании следующих документов: документа, подтверждающего право пользования земельным участком, предоставленном для строительства, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Незавершенный строительством жилой дом по <адрес>, а также квартиры как его составные части, имеют все установленные законом предпосылки для регистрации права собственности в качестве объектов незавершенного строительства.
Истец в суде поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным выше.
Представитель ответчика «ЖПК «ПИРС» в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Возражения относительно заявленных требований в суд не представил.
Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии со ст. ст. 8, 9, 11, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Граждане … по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Защита гражданских прав осуществляется путем признания права, присуждения к исполнению обязанности в натуре.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Подпунктом 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ и положениями статей 25, 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним » государственной регистрации подлежат договоры участия в долевом строительстве, а также право собственности на объект незавершенного строительства, и такая регистрация осуществляется на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, при наличии разрешения на строительство, проектной документации и иных документов, указанных в законодательных нормах.
В соответствии со ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
В силу ст. 25.1 вышеназванного Закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
В соответствии с ч. 1. ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖПК «ПИРС» и Г заключен договор долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с которым ЖПК «Пирс» предоставил Г право долевого участия в финансировании строительства жилого <адрес> в виде формирования накопления Участника на строительство двухкомнатной № на 2-м этаже общей проектной площадью <данные изъяты>. в жилом доме по <адрес> Срок сдачи дома в эксплуатацию - март 2006 года. Размер паевого взноса составляет <данные изъяты>, который является окончательным и изменению не подлежит (п. 3.1 Договора).
Оплата паевого взноса произведена Г путем передачи ЖПК «ПИРС» простых векселей ЗУБ СБ РФ на сумму <данные изъяты>, что подтверждается актом приема – передачи векселей от 22 ноября 2005 года.
Судом установлено, что договор долевого участия в строительстве жилья не зарегистрирован в регистрирующем органе.
Справкой, выданной ЖПК «ПИРС» 13 февраля 2006 года, подтверждается, что обязательства Г по договору долевого участия в строительстве жилья от 13 февраля 2006 года в части оплаты двухкомнатной <адрес> выполнены в полном объеме.
04 мая 2006 года между Г и З заключен договор уступки права требования (цессии), по которому Г уступила право требования двухкомнатной <адрес> З Уступаемой право оценено сторонами по договору в <данные изъяты> (п. 3 Договора), полученные цедентом в день подписания договора.
Справкой, выданной Г 04 мая 2006 года, подтверждается, что обязательства З по договору уступки права требования в части оплаты двухкомнатной <адрес> выполнены в полном объеме.
04 мая 2006 года Г в адрес ЖПК «ПИРС» и ТСЖ <данные изъяты> направлено уведомление об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве З Данное уведомление получено ЖПК «ПИРС» 05 мая 2006 года.
26 мая 2010 года между З и Зелениным Н.Н. заключен договор уступки права требования (цессии), по которому З уступила право требования двухкомнатной <адрес> Зеленину Н.Н. безвозмездно.
З в адрес ЖПК «ПИРС» направлено уведомление об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве Зеленина Н.Н. Данное уведомление получено ЖПК «ПИРС» 28 января 2011 года.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 388 ч. 1 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В силу ст. 390 ГК РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором.
Разрешение на строительство № 240/2001 выдано ЖПК «ПИРС» Инспекцией архитектурно-строительного надзора на срок с 22.10.2001 г. по 31.12.2001 г., № г. на срок с 14.06.2005 г. до 14.06.2006 г.
Участок по адресу <адрес> для строительства жилых домов передан ЖПК «Пирс» по договору аренды № К от ДД.ММ.ГГГГ, право зарегистрировано в ЕГРПНИ – выписка от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно заключению № от 20.08.2004 г. о соответствии проектной документации требованиям архитектурно-планировочного задания и №.04-1.05 от 01.06.2005 г. государственной вневедомственной экспертизы по рабочему проекту «Жилой дом по <адрес> пусковой комплекс» проектная документация на жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к проектирования жилых зданий.
Актом МУ «Градостроительный информационный центр города Перми» администрации г. Перми утвержден акт 04.10.2006 г. № установлен адрес <адрес> жилому дому П очередь в Кировском районе г. Перми.
Согласно сведениям, содержащимся в техническом паспорте на жилое помещение – <адрес>, по состоянию на 04.02.2008 года, дом в эксплуатацию не сдан, спорный объект недвижимости имеет следующие технические характеристики – двухкомнатная квартира, расположена на 2-м этаже 10 этажного здания, общая площадь <данные изъяты>, год постройки здания 2008, дом имеет центральные отопление, водоснабжение, канализацию, горячее водоснабжение, ванну, балкон скрытую электропроводку. Отделка стен обои, отделка потолков – побелка, в проемах установлены стеклопакеты и филенчатые двери. Дом оборудован лифтом и мусоропроводом. Инвентаризационная стоимость квартиры на 1.01.2010 год определена в <данные изъяты>.
ЖПК «Пирс» отказывает в передаче <адрес> в собственность Зеленина Н.Н., поскольку дом является объектом незавершенного строительства.
Решением Арбитражного суда Пермского края по делу А50-5973/2010 от 11 октября 2010 г. ЖПК «ПИРС» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Ц
На основании изложенного, оценив в совокупности доводы сторон, представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования истца о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Дом по адресу г. <адрес> в эксплуатацию не сдан в нарушение условий договора – срока сдачи дома в эксплуатацию, строительство дома осуществляет ЖПК «ПИРС», которому предоставлено разрешение на строительство дома и право аренды на земельный участок.
Истец имеет самостоятельное право на судебную защиту своих законных интересов.
Судом установлено, что Зелениным Н.Н. выполнены все обязательства по строительству квартиры.
Зеленин Н.Н. является правопреемником Г и З по договору долевого участия в строительстве с правом требования права собственности на квартиру, иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на указанное имущество судом не установлено, денежные средства, необходимые для строительства спорного объекта недвижимости, внесены в полном объеме, необходимом по состоянию на дату вынесения решения.
Ответчиком не представлено возражений относительно заявленного иска, а также доказательства в обоснование указанных возражений.
Материалами дела установлено, что изменения в договор о долевом участии в строительстве жилья не вносились, соглашения об изменении цены договора между сторонами не заключалось. Доказательства, подтверждающие направление в адрес истца уведомления о внесении дополнительных платежей за квартиру, либо изменении цены договора, ответчиком суду не представлено.
Государственная регистрация–как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Право собственности граждан на конкретное помещение возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре долевого участия может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора, ограничивать права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Обстоятельств, позволяющих сделать вывод о том, что при возведении дома по <адрес> допущены какие-либо существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, либо он создает угрозу жизни и здоровью граждан, судом не установлено. Разрешение на строительство и проектная документация имеются. Органами технической инвентаризации подтверждено наличие спорного объекта недвижимости в состоянии, в котором он может быть допущен в гражданский оборот.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на дом по <адрес> и на спорную <адрес> указанном доме за ЖПК «ПИРС», по смыслу законодательства, само по себе не лишает истца права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.
Единственным препятствием для получения истцом спорного объекта в собственность в настоящее время является отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого в нарушение условий договора ответчик не предпринимает мер.
В соответствии со ст. 17 Закона РФ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, вышеуказанное решение является самостоятельным основанием для регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ЖПК «ПИРС» в пользу истца подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче иска в суд госпошлина в размере <данные изъяты> рубля.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
Решил:
Признать за Зелениным Н.Н. право собственности на объект незавершенный строительством в виде двухкомнатной квартиры проектным № общей площадью <данные изъяты> расположенной на втором этаже 10-ти этажного панельного жилого дома по адресу: <адрес>
Взыскать с Жилищного потребительского кооператива «ПИРС» в пользу Зеленина Н.Н. госпошлину в размере <данные изъяты>
Решение в течение 10 дней может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г.Перми.
Председательствующий: