Дело № 2-306/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 февраля 2011 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Швец Н.М., при секретаре Черепановой С.Н., с участием ответчиков Дементьева М.К., Дементьевой Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Дементьеву М.К., Дементьевой Н.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
Представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратился в суд с иском об обращении взыскания на принадлежащую Дементьеву М.К. на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи её с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости в размере 3600106 рублей, направив денежные средства от реализации предмета залога на погашение задолженности Дементьева М.К., Дементьевой Н.Н. по кредитному договору в размере: суммы основного долга - 2497435,85 рубля; процентов за пользование кредитом - 389738,47 рублей, исчисленные за период с 01.03.2009 года по 23.06.2010 год; пени по договору - 207164,40 рублей, исчисленные за период с 01.03.2009 года по 23.06.2010 год. Также истец просит взыскать с ответчиков сумму процентов за пользование кредитом в размере 13 % годовых, начисляемых на сумму основного долга начиная с 23.06.2010г. по день исполнения решения суда; сумму пени за нарушение сроков возврата кредита и уплате процентов по нему в размере 0,2% ежедневно от суммы просроченного платежа, начиная с 23.06.2010г. по день исполнения решения суда.
В обоснование иска указано, что 15.05.2008г. ОАО КБ «КАМАБАНК» по договору № предоставил ответчикам ипотечный жилищный кредит в размере 2520000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 42,9 кв.м. По состоянию на 12.03.3008г. указанная квартира оценена сторонами в 3600106 рублей. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору обеспеченному ипотекой в силу закона были удостоверены по закладной составленной 21.05.2008г. ответчиком и выданной Управлением Федеральной регистрационной службой по Пермскому краю первоначальному залогодержателю. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации. Начиная с марта 2009г. ответчиками обязательства по заключенному кредитному договору исполняются не своевременно. Письмом от 05.06.2009г. истец потребовал от ответчиков полного досрочного исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств, данные требования до настоящего времени не исполнены. Задолженность ответчика по состоянию на 23.06.2010г составляет 3094338,72 рубля. Кроме того, до момента полного исполнения ответчиками обязательства по возврату по возврату кредита условиями договора и закладной предусмотрено начисление процентов в размере 13% годовых на остаток задолженности, а также пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа.
Представитель истца в судебное заседание не явился, телефонограммой известил суд о согласии проведения судебного заседания в его отсутствие, сообщив, что на заявленных требованиях настаивает. Ранее в судебном заседании пояснял, что размер задолженности ответчиков по кредитному договору не изменился.
Ответчики в судебном заседании факт неисполнения принятых на себя обязательств по кредитному договору, размер задолженности по нему, а также стоимость имущества, на которое просит истец обратить взыскание, не оспаривали.
Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав ответчиков, установил следующее.
В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для займа, если иное не вытекает из существа кредитного договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Коммерческий банк «КАМАБАНК» (Кредитор) и Дементьевым М.К., Дементьевой Н.Н. (Заемщики) заключен кредитный договор №, по условиям которого Кредитор предоставляет Заемщикам кредит в сумме 2520000 рублей сроком на 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита (п.1.1). Заемщик осуществляет возврат кредита и уплачивает проценты за пользование кредитом в порядке, установленном настоящим договором (п.1.2.). За пользование кредитом Заемщики уплачивают Кредитору проценты из расчета 13% годовых (п.3.1). Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 29576,19 рублей (п.3.3.11). Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес> состоящей из 2- комнат, общей площадью 42,9 кв.м., в том числе жилой площадью 28,7 кв.м., стоимостью 2520000 рублей. Жилое помещение приобретается в собственность Дементьева М.К. (п.1.3.) (л.д.13-18).
Мемориальный ордер № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает перечисление ОАО КБ «КАМАБАНК» денежных средств в сумме 2520000 рублей Дементьеву М.К. и свидетельствует об исполнении Кредитором обязательств по заключенному ДД.ММ.ГГГГ договору (л.д.26).
ДД.ММ.ГГГГ Дементьева Н.Н. дала нотариально удостоверенное согласие Дементьеву М.К. на залог приобретенной в браке <адрес> (л.д.22).
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «КАМАБАНК» (Залогодержатель) и Дементьевым М.К. (Залогодатель) заключен договор об ипотеке квартиры по которому Залогодатель в обеспечение обязательств Дементьева М.К., Дементьевой Н.Н. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ передает Залогодержателю квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (п.1.1.). Права Залогодержателя по заключенному договору удостоверяются закладной, выдаваемой Залогодержателю (п.1.2.). Залогодержатель в случае передачи прав по закладной и самой закладной новому Залогодержателю обязался сообщить об этом Залогодателю в течение 10 календарных дней (п.2.3.2).
Согласно ст. 13 Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.08.1998г. № 102-ФЗ (далее Закон) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, должна содержать сведения, указанные в ст.14 Закона, в том числе наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Пермскому краю оформлена и выдана первоначальному залогодержателю ОАО КБ «КАМАБАНК» закладная, согласно которой предметом ипотеки по обеспечению обязательства Дементьева М.К., Дементьевой Н.Н. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ является <адрес>. Денежная оценка квартиры составляет 3600106 рублей. Регистрация ипотеки осуществлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-12).
В силу ст. 48 Закона при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.
Пунктом 4.1. Закладной предусмотрено право Залогодержателя передать свои права по настоящей закладной другому лицу или передать саму закладную.
Закладная Залогодателя Дементьева М.К. содержит сведения о смене ее владельца на основании договора купли-продажи закладных №-Ф от ДД.ММ.ГГГГ и передаче прав по закладной ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Пункт 8.1. Закладной предусматривает, что закладная удостоверяет право залогодержателя, каковым выступает любой владелец настоящей закладной на получение исполнения обеспеченному ипотекой денежному обязательству (включая проценты по нему и иные установленные законом или договором денежные требования из него) без предоставления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу право залога на недвижимое имущество, обремененное ипотекой.
При таких обстоятельствах, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является законным владельцем закладной и вправе требовать от ответчиков исполнения обязательства по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (кредитор-залогодержатель и владелец Закладной) и Дементьевым М.К., Дементьевой Н.Н.(заемщики) заключено дополнительное соглашение № к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому из условий указанного кредитного договора исключен пункт, предусматривающий право Банка изменять размер процентных ставок в одностороннем порядке в случае изменения ставки рефинансирования Банка России, повышения средних ставок по банковским кредитам и других изменениях коньюктуры финансового рынка, признанных Банком существенными. Внесены изменения в п.4.1.6. затрагивающий обязательства по страхованию имущества. В остальной части условия кредитного договора оставлены без изменений. Соглашение вступает в силу с момента его подписания и действует до окончания срока действия кредитного договора (л.д.21).
В силу ст. 809 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.
Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязанности (статья 322 ГК РФ).
Ответчики Дементьев М.К., Дементьева Н.Н. взятые на себя обязательства по возврату кредита и уплате процентов, за которые условиями заключенного договора предусмотрена солидарная ответственность, не исполняют, что ими не оспаривается.
Согласно ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решения по заявленным истцом требованиям.
Из представленного суду расчета следует, что размер задолженности Дементьева М.К., Дементьевой Н.Н. по кредитному договору на 23.06.2010 года включает сумму основного долга - 2497435,85 рублей, сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом за период с 01.03.2009г. по 23.06.2010г. – 389738,47 рублей.
Представленный истцом расчет ответчиками не оспорен. Расчет истца судом проверен и признан обоснованным.
С учетом положений ст. 809 ГК РФ подлежит также удовлетворению требование истца о взыскании с Дементьева М.К., Дементьевой Н.Н. процентов по договору за пользование кредитом в размере 13 % годовых, исчисленных с 23.06.2010 года от основной суммы долга 2497435,85 рублей до дня фактического исполнения обязательства.
Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Условиями Кредитного договора (п.5.2, 5.3) предусмотрено, что при нарушении сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов Заемщики платят Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету истца размер пени по договору, исчисленный за период с 01.03.2009г. по 23.06.2010г., составляет 207164,40 рублей
В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
С учетом положений ст.333 ГК РФ, суд полагает, что размер пени по договору исчисленный за период с 01.03.2009г. по 23.06.2010г. явно не соразмерен последствиям неисполнения обязательства и подлежит снижению до 15000 рублей.
Также истец просит суд взыскать с ответчиков сумму пеней за нарушение сроков возврата кредита и уплате процентов по нему в размере 0,2% ежедневно от суммы просроченного платежа, начиная с 23.06.2010 года по день исполнения решения суда.
Однако, исходя из положений ст.333 ГК РФ суд полагает, что удовлетворение данного требования истца о взыскании суммы пени в процентом отношении по день исполнения решения суда, нарушит право ответчиков на уменьшение неустойки в связи с её несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.
В связи с чем, в удовлетворении требований истца о взыскании суммы пени за нарушение сроков возврата кредита и уплате процентов по нему в размере 0,2% ежедневно от суммы просроченного платежа, начиная с 23.06.2010г. до исполнения решения суда, следует отказать, что не лишает истца права на её дальнейшее взыскание с ответчиков в судебном порядке по мере просрочки исполнения обязательств.
При таких обстоятельствах общий размер задолженности по кредитному договору на 23.06.2010 года составляет: 2902174,32 рублей, в том числе суммы основного долга - 2497435,85 рублей; проценты за пользование кредитом - 389738,47 рублей; пени по договору - 15000 рублей.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора.
Согласно ст.337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Пунктом 3.1 Договора об ипотеки квартиры от 15.105.2008 года сторонами предусмотрены основания для обращения взыскания на заложенное имущество. Среди них значится просрочка ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней, допущение просрочек по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение года.
Ответчики с 2010 года платежи по кредитному договору не осуществляют, что ими не оспаривается.
Порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст. 349 ГК РФ: требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается, если иное не предусмотрено законом на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если: предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.
Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В силу ст.ст. 51, 55 Закона в случае, если предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.
В соответствии с ч.1 ст.54.1 Закона, обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Проанализировав указанные нормы действующего законодательства, условия кредитного договора, условия закладной, историю погашения по кредиту, суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных ст.348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не имеется, поскольку, ответчики (заемщики) нарушили сроки внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, допустили просрочку очередного ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней.
Согласно закладной стоимость заложенной квартиры определена сторонами в 3600106 рублей, указанная цена при рассмотрении дела ответчиками не оспаривалась.
В силу ст.56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
С учетом изложенных положений законодательства, в том числе ст.54 Закона, суд считает возможным определить начальную продажную цену указанного имущества в размере 3600106 рублей, установить способ реализации имущества – публичные торги.
При подаче искового заявления ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» была оплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 27.07.2010г. (л.д.5).
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом требований.
Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в полном размере.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК ПРФ, суд
решил:
Обратить взыскание в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» путем продажи с публичных торгов находящееся в залоге у истца имущество Дементьеву М.К. и Дементьевой Н.Н. – трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену имущества в размере 3600106 рублей.
Определить, что из стоимости заложенного имущества Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» подлежат уплате: сумма основного долга - 2497435,85 рублей; проценты за пользование кредитом за период с 01.03.2009 года по 23.06.2010 года - 389738,47 рублей; пени по договору за период с 01.03.2009 года по 23.06.2010 года - 15000 рублей, проценты по договору за пользование денежными средствами в размере 13 % годовых, начисляемых на сумму основного долга, начиная с 23.06.2010 года до дня фактического исполнения обязательства.
Взыскать в солидарном порядке с Дементьева М.К., Дементьевой Н.Н. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты по договору за пользование денежными средствами в размере 13 % годовых, начисляемых на сумму основного долга, начиная с 23.06.2010 года до дня фактического исполнения обязательства.
Отказать в удовлетворении требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании с Дементьева М.К., Дементьевой Н.Н. суммы пеней за нарушение сроков возврата кредита и уплате процентов по договору в размере 0,2% ежедневно от суммы просроченного платежа, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда.
Взыскать в солидарном порядке с Дементьева М.К., Дементьевой Н.Н. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.
Решение в течение 10 дней с момента изготовления мотивированной части может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г.Перми.
Судья Н.М.Швец