Р Е Ш Е Н И Е по делу ****
Именем Российской Федерации********** года г. Кириши
Киришский городской федеральный суд Ленинградской области
В составе председательствующего судьи ШУВАЛОВА А.А.
С участием прокурора ЦВЕТКОВА С.В.
При секретаре ЕФИМОВОЙ Е.А.
Рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску В. к Л. о признании права пользования жилым помещением прекращенным и выселении и встречному иску Л. к ООО «****» и В. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным,
У С Т А Н О В И Л :
По договору купли-продажи от ********** г. Л. в лице действовавшего по нотариального удостоверенной доверенности **** **** от ********** г. С. продал, а гр-ка В. купила за **** рублей в полную собственность двухкомнатную квартиру общей площадью **** кв. метров по адресу: г. ... ... области, ул. ..., д.****, корп.****, кв.****, где с ********** г. по настоящее время зарегистрирован и постоянно проживает продавец Л. л.д.5-8,15-16). ********** г. между покупателем В. и ОАО «****» заключен кредитный договор № ****, по которому В. предоставлен ипотечный кредит в сумме **** рублей на покупку указанной квартиры, переданной кредитору в залог, сроком до ********** г. л.д.9-14).
В. обратилась в суд с иском к Л. о признании его права пользования квартирой прекращенным и выселении без предоставления другого жилого помещения, указывая, что свои обязанности по договору купли-продажи надлежащим образом исполнила, приобретенная ею квартира правами третьих лиц, в том числе ответчика, не обременена, условие договора о снятии с регистрационного учета в срок до ********** г. ответчик не исполняет, квартиру не освобождает, что создает невозможность вселения в квартиру и пользования ею. В судебном заседании В. и ее представитель У. исковые требования поддержали в полном объеме.
Ответчик Л. иск В. не признал и обратился в суд с со встречным иском к В. и ООО «****» о признании договора купли-продажи недействительным. В обоснование уточненных ********** г.требований сослался на то, что ********** г. выдал работнику ООО «****» С. доверенность на совершение сделки купли-продажи квартиры, не предоставляя право отказа от своего пользования квартирой и регистрации в ней, однако С. и ООО «****» полномочия по доверенности превысили, незаконно включив в договор пункты 1.6 и 1.7, на которых В. основывает свой первоначальный иск, следуемых по договору сумм за продажу от ответчиков не получил, при заключении договора В. не проявила должной внимательности и осмотрительности, тем самым действуя недобросовестно, сам впоследствии следку не одобрил. Требуя признания сделки недействительной, просит применить одностороннюю реституцию. В судебном заседании Л. и его представители Д. и Ю. встречный иск поддержали.
Представитель ответчика ООО «****» встречный иск не признал, ссылаясь на то, что договор оказания услуг от ********** г., по которому ООО обязывалось перед Л. оказать помощь в приватизации и продаже квартиры **** в доме **** корпус **** по ул. ... в ... области, надлежащим образом выполнен, работник ООО «С. при совершении договора купли-продажи действовал в рамках полномочий, переданных ему Л. по доверенности.
Ответчик по встречному иску В. и ее представитель Е2. встречный иск не признали, ссылаясь на то, что пункты 1.6 и 1.7 в договор были включены в пределах предоставленных С. по доверенности полномочий, недобросовестность В. отсутствует.
Третье лицо по встречному иску С. в адресованном суду заявлении просит рассмотреть дело в своем отсутствии, иск Л. не признал.
Представитель третьего лица по обоим искам ОАО «****» в судебном заседании требования В. поддержал, полагая встречный иск Л. необоснованным.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц и их представителей, допросив свидетеля З., исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего требования В. подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима и не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п.1 ст.182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Пункт 3 указанной статьи закона содержит запрет на совершении сделки представителем от имени представляемого в отношении себя лично. Статьей 183 ГК РФ предусмотрено, что при превышении полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только представляемый впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
********** г. между Л. и ООО «****» заключен договор на оказание услуг по продаже недвижимости, согласно которому ООО «****» приняло на себя обязанность по оказанию Л. помощи в приватизации муниципальной квартиры **** в доме **** корпус 1 по ул. ... в ... области и ее последующей продажи, для чего предоставило специалиста по недвижимости - работника ООО С., а Л. принял на себя обязанность по оплате услуг, а также п.2.2.8 договора обязывался освободить от проживания объект недвижимости в течение 5 календарных дней с момента совершения сделки и в этот же срок подать документы на регистрацию по новому месту жительства л.д.106,154-156). Действительность данного договора и его условия сторонами не оспариваются.
Во исполнение договора нотариально доверенностью от ********** г. Л. уполномочил С. быть своим представителем в органе по приватизации в свою собственность указанной квартиры л.д.107). Приватизация квартиры в собственность Л. была осуществлена представителем С. ********** г. л.д.135-145). Действительность данной доверенности и договора приватизации сторонами также не оспариваются.
Во исполнение договора нотариально удостоверенной доверенностью от ********** г. Л. уполномочил С. «продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую мне на праве собственности квартиру… подписать договор купли-продажи и передаточный акт…зарегистрировать в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договор, переход права собственности, обременения…» л.д.16). Действительность доверенности не оспаривается.
В качестве представителя С. ********** г. был заключен обжалуемый договор купли-продажи, в который включены п.1.6 «в момент заключения договора в указанной квартире зарегистрирован гр-н Л., который обязуется сняться с регистрационного учета до ********** г.», и п.1.7 «на дату подписания настоящего договора в отчуждаемой квартире лица, зарегистрированные, выбывшие, но сохранившие право пользования жилой площадью, отсутствуют» -л.д.6. Еще ранее, ********** г., в целях исполнения п.2.2.8 договора с Л. в целях предоставления ему жилого помещения, куда он мог бы зарегистрироваться и где проживать, руководителя ООО «****» Е1. совершил договор дарения Л. комнаты размером **** кв. метра в коммунальной квартире **** дома **** по ул. ... в ... области, и Л. этот дар принял, право собственности за собой ********** г. зарегистрировал и данный договор не оспаривает л.д.105). Более того, как показала свидетель З., в конце сентября 2009 года Л. обратился в паспортную службу МП ЖХ с заявлением о снятии с регистрационного учета в спорной квартире, представив необходимые для этого документы л.д.168-170), однако ********** г. заявление отозвал, что свидетельствует о совершении действий, направленных на исполнение Л. своей части договоренности с ООО «****».
В соответствии с п.1 ст.183 ГК РФ правила к рассматриваемым отношениям применены быть не могут. Встречный иск Л. удовлетворению не подлежит. Вопрос о надлежащем исполнении обязательства покупателем и представителем (расчеты по действительной сделке) может быть разрешен в отдельном производстве в случае заявления соответствующего требования.
Как отмечено выше, переход права собственности означает прекращение полномочий прежнего собственника. По договору купли-продажи от ********** г. Л. в лице представителя добровольно передал свое право собственности (владения, пользования и распоряжения) покупателю В. Не спариваемый п.5.8 договора предусматривает, что заключаемая сделка содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении продаваемой квартиры, отменяет и делает недействительным все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до заключения договора. Ответчик Л. членом семьи В. никогда не являлся, соглашения с ним о сохранении права пользования квартирой после продажи новый собственник не заключал, равно как и договора найма, фактические отношения найма между сторонами не сложились. Проживание и регистрация Л. в квартире создает невозможность для собственника пользоваться своим имуществом, влечет необоснованные расходы по оплате жилья и коммунальных услуг. В соответствии с п.1 ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им), а в противном случае он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Поэтому первоначальный иск В. подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать прекращенным право Л. по пользованию квартирой **** в доме **** корпус **** по улице ... в городе ... области и выселить его из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Л. во встречном иске к ООО «****» и В. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Леноблсуд через Киришский федеральный суд в течение 10 дней.
Судья: