Р Е Ш Е Н И Е по делу № 2-71
Именем Российской Федерации24 марта 2010 года г. Кириши
Киришский городской федеральный суд Ленинградской области
В составе председательствующего судьи ШУВАЛОВА А.А.
При секретаре ЕФИМОВОЙ Е.А.
Рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску муниципального учреждения здравоохранения «Центральная районная больница» к администрации МО «Киришский муниципальный район», ООО «Кириши Леспром», ФРОЛОВУ А.В. и ЧУРОВУ А.Б. о признании решений органа местного самоуправления и договоров аренды и субаренды земельных участков недействительными,
У С Т А Н О В И Л :
Распоряжением администрации МО «Киришский район» № ......-р от ...... утвержден проект границ земельного участка площадью 1,2133 га по адресу: г. Кириши Ленинградской области, микрорайон ...... (категория земель - земли поселений) для предоставления в аренду под индивидуальное жилищное строительство (л.д.36-37).
10.03.04 г. между инвестором - муниципальным учреждением здравоохранения «Центральная районная больница» (МУЗ ЦРБ), и заказчиком ООО «Кириши Леспром» заключен договор реализации инвестиционного проекта по строительству 8 объектов - четырех двухэтажных сблокированных на две семьи жилых домов на указанном земельном участке со сроком сдачи объекта № ...... - 1 квартал 2005 года (л.д.28-35).
Распоряжением администрации МО «Киришский район» № ......-р от ...... указанный земельный участок предоставлен ООО «Кириши Леспром» в аренду на 3 года (л.д.54). Во исполнение данного распоряжения 05.07.04 г. между администрацией МО «Киришский район» (арендодателем) и ООО «Кириши Леспром» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка под строительство коттеджей сроком до 05.07.07 г. (л.д.44-53,55).
01.09.05 г. по согласованию с арендодателем ООО «Кириши Леспром» заключило с Фроловым А.В. и Чуровым А.Б. договор субаренды земельного участка под объектом строительства № ...... сроком на 4 месяца (л.д.45,113-118).
Распоряжениями администрации МО «Киришский район» №№ ......-р и ......-р от ...... в редакции распоряжения № ......-р от ...... Фролову А.В. и Чурову А.Б. разрешено строительство в равных частях двухквартирного жилого дома (л.д.86,111-112).
06.10.05 г. администрацией МО «Киришский район» заключен с Фроловым А.В. и Чуровым А.Б. (застройщиками) договор о возведении на переданном в субаренду земельном участке частей двухквартирного жилого дома (л.д.107-110).
Распоряжением администрации МО «Киришский район» № ......-р от ...... утвержден акт приемки в эксплуатацию законченной строительством части двухквартирного индивидуального жилого дома по адресу: г. Кириши Ленинградской области, ул. ......, д....... кв......., принадлежащей Фролову А.В. (л.д.85).
30.03.06 г. право собственности Фролова А.В.на северо-восточную часть двухквартирного жилого дома по адресу: г. Кириши Ленинградской области, ул. ......, д......., кв......., зарегистрировано (л.д.101).
Распоряжением администрации МО «Киришский муниципальный район» № ......р от ...... часть предоставленного ООО «Кириши Леспром» в аренду земельного участка, под возведенной частью индивидуального жилого дома площадью 0,1366 га, изъята и предоставлена в аренду Фролову А.В. на неопределенный срок (л.д.93), 05.03.07 г. между администрацией МО «Киришский муниципальный район» и Фроловым А.В. заключен соответствующий договор аренды № ...... (л.д.91-92).
МУЗ ЦРБ обратилось в суд с иском к администрации МО «Киришский муниципальный район», ООО «Кириши Леспром», Фролову А.В. и Чурову А.Б. о признании договоров субаренды от 01.09.05 г., аренды от 05.03.07 г. земельного участка под принадлежащим Фролову А.В. строением, и распоряжения № ...... от ...... недействительными. В окончательном виде 02.03.10 г. (л.д.150-151) и в настоящем судебном заседании, обосновывая требования, сослалось на то, что договор субаренды земельного участка осуществлен в нарушение установленных ч.4 ст.35 ЗК РФ требований, поскольку и построенный объект недвижимости, и земельный участок принадлежали ООО «Кириши Леспром», наличие оспариваемых договоров и распоряжения администрации препятствует приобретению МУЗ ЦРБ в установленном ст.36 ЗК РФ порядке права на земельный участок, и этот договор является притворной сделкой, поскольку заявляемая в договоре цель не соответствовала действительному намерению ответчика по получению квартиры в собственность без выполнения взятых на себя по договору соинвестирования обязательств, а оспариваемый договор аренды в нарушение требований закона до настоящего времени не имеет государственной регистрации.
В судебном заседании полномочный представитель истца уточненные требования в полном объеме поддержал.
Представитель ответчика администрации МО «Киришский муниципальный район» в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, приводимым в письменном отзыве (л.д.196-197), заявляя при этом о пропуске срока исковой давности.
Ответчик ООО «Кириши Леспром» в письменном отзыве просит рассматривать дело в отсутствие своего представителя, против удовлетворения заявляемых исковых требований не возражает (л.д.102).
Ответчик Фролов А.В. просит рассматривать дело в своем отсутствие, доверяя представление собственных интересов гр-ну Михайлову К.В. (л.д.98-99), который в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных отзывах (л.д.122-123,170-72), заявляя при этом о пропуске срока исковой давности.
Ответчик Чуров А.Б. в адресованной ему части - признании недействительным договора субаренды от 01.09.05 г. - требования МУЗ ЦРБ не признал, указывая, что договор аренды с ним не заключался, собственности по указанному адресу не имеет, надлежащим ответчиком себя не считает, просит рассмотреть дело в своем отсутствии (л.д.147).
Выслушав объяснения представителей сторон, допросив свидетеля Н., исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Требования истца о признании договора аренды земельного участка от 05.03.07 г. по мотиву отсутствия государственной регистрации недействительным удовлетворению не подлежат.
Из содержания п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, отсутствие обязательной государственной регистрации договора аренды влечет его недействительность только в том случае, если это прямо предусмотрено действующим законодательством. Гражданское и земельное законодательство не содержит норм, устанавливающих при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества его недействительность.
В соответствии со ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, и необходимой для их использования. Для заключения договора аренды Фроловым А.В. предоставлены все необходимые документы и основания для отказа в предоставлении ему земельного участка на условиях договора аренды отсутствовали. Следовательно, и соответствующее распоряжение администрации МО «Киришский муниципальный район» от ......, изданное в пределах компетенции органа, осуществляющего управление муниципальными земельными участками, является законным.
Требования истца относительно признания договора субаренды земельного участка недействительным также не подлежат удовлетворению как по существу, так и по мотиву пропуска истцом установленного п.1 ст.181 ГК РФ срока исковой давности, о чем стороной ответчиков заявлено в споре.
Истец полагает, что договор субаренды земельного участка в силу п.2 ст.170 ГК РФ является притворной сделкой. Согласно названной статье закона, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную сделку, имеющую тот же субъектный состав, что и оспариваемая сделка. При этом стороны должны преследовать общую цель и достичь согласия по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Заявляя о притворности сделки, истец не указывает, какая именно сделка, по его мнению, была совершена в действительности, и исполнялась её сторонами (то есть прикрывалась договором субаренды), а также не представляет требуемых этому доказательств.
Частью 4 статьи 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу. В силу положений ст.52 ЗК РФ, правом производить отчуждение земельного участка предоставлено собственнику в порядке, установленном гражданским законодательством. Земельный участок, полученный Фроловым А.В. по договорам субаренды, а затем и аренды, являлся и является государственной собственностью категорией земель «земли поселений», полномочия его собственника реализовывались и реализуются органом местного самоуправления (ст.ст.5,7,11 ЗК РФ, л.д.44-50,87-88,91-93), с точки зрения земельных отношений правовой статус Фролова А.В. статьей 4 ЗК РФ определялся и определяется «арендатор». Договоры субаренды и аренды переход права собственности не влекут, а потому к рассматриваемым отношениям положения ч.4 ст.35 ЗК РФ неприменимы. Договор субаренды земельного участка, заключенный между ООО «Кириши Леспром» и Фроловым А.В. 01.09.05 г., совершен с согласия собственника и в соответствии с п.5.2.10 договора аренды от 05.07.04 г. (л.д.45). ООО «Кириши Леспром», несмотря на то, что «против удовлетворения заявленных МУЗ ЦРБ исковых требований не возражает», тем не менее, самостоятельно этот договор не оспаривает и иска ни к Фролову А.В., ни к администрации МО не предъявляет. Равным образом, этот ответчик на возврат земельного участка не претендует.
Возведенное строение - 1/2 часть двухквартирного жилого дома - с точки зрения норм ЗК РФ не может быть признано объектом недвижимости, принадлежащим одному лицу: несмотря на промежуточные акты приемки выполненных отдельных видов строительно-монтажных работ (л.д.56-82), права собственности ООО «Кириши Леспром» и МУЗ ЦРБ на объект незавершенного строительства не были зарегистрированы (ст.ст.130,219 ГК РФ, ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и на баланс ООО «Кириши Леспром» либо МУЗ ЦРБ в качестве объекта основных средств (Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ», утвержденное приказом Минфина РФ 29.07.98 г. № 34н) данное строение не принималось (л.д.177-178,186-195).
То же относится и к договору субаренды в части ответчика Чурова А.Б., тем более, что собственником объекта недвижимости в виде 1/2 части двухквартирного жилого дома по указанному адресу Чуров А.Б. не является (л.д.134).
Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Таким образом, окончание строительства законодательно определено моментом ввода объекта строительства в эксплуатацию. В силу п. 2 ст. 55 ГрК РФ, с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию вправе обращаться в уполномоченный орган только застройщик. Под застройщиком, согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ, понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство. Одним из документов, определенным ст. 55 ГрК РФ, представляемых застройщиком в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, является правоустанавливающий документ на земельный участок.
В рассматриваемом случае статусом застройщика обладал ООО «Кириши Леспром» (п.п.1.4,1.5 договора № ...... на реализацию инвестиционного проекта от ......). В администрацию МО «Киришский муниципальный район» с заявлением о вводе в эксплуатацию объектов капитального строительства застройщик ООО «Кириши Леспром» обязан был обратиться по выполнению строительных работ в полном объеме, но не позднее окончания срока действия разрешения на проведение строительно-монтажных работ, то есть до 31.12.05 г. Однако дополнительным соглашением № ...... от ...... в договор № ...... на реализацию инвестиционного проекта от ...... внесены изменения, в результате которых с ООО «Кириши Леспром» была снята обязанность по вводу в эксплуатацию строящихся объектов, в связи с чем возникла необходимость наделить статусом застройщика иного субъекта инвестиционной деятельности. МУЗ ЦРБ волеизъявления на приобретение им статуса застройщика не проявило, в связи с чем 01.09.05 г. часть арендуемого ООО «Кириши Леспром» земельного участка, на которой осуществлялось строительство объектов ...... и ......, предназначенных в собственность соинвесторам Фролову А. В и Чурову А. Б, по договору субаренды передана им во владение и пользование. Договором между МУЗ ЦРБ и ООО «Кириши Леспром» подписан акт, п.8 которого предусматривает обязанность инвестора самостоятельно и за свой счет осуществить ввод объектов в эксплуатацию и регистрацию права собственности на объекты. Таким образом, МУЗ ЦРБ отказалось от притязаний на статус застройщика, предоставив права ввода в эксплуатацию и регистрацию права собственности соинвестору. Акт приемки в эксплуатацию части жилого дома от 15.12.2005, находящегося на земельном участке, предоставленном в субаренду, утвержден 19.12.05 г. В любом случае МУЗ ЦРБ как субъект инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости на спорном земельном участке и лицо, на которое возложена обязанность по контролю за строительством, не позднее даты окончания срока действия разрешения на строительство (31.12.05 г.), который не продлевался, должно было узнать о вводе объекта строительства в эксплуатацию, а следовательно, и о предоставлении 01.09.2005 ООО «Кириши Леспром» в субаренду земельного участка Фролову А.В. и Чурову А.Б., и установленный п.1 ст.181 ГК РФ трехлетний срок исковой давности следует исчислять с 01.01.06 г. Настоящий иск предъявлен лишь 23.11.09 г., установленный законом трехлетний срок исковой давности пропущен и оснований для его восстановления не имеется.
Договорные обязательства Фролова А.В. по отношению к истцу о возмещении средств на строительство сохраняются и возможные споры по их исполнению подлежат рассмотрению в отдельном производстве.
Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Муниципальному учреждению здравоохранения «Центральная районная больница» в иске к администрации МО «Киришский муниципальный район», ООО «Кириши Леспром», ФРОЛОВУ А.В. и ЧУРОВУ А.Б. о признании решений органа местного самоуправления и договоров аренды и субаренды земельных участков недействительными отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Леноблсуд через Киришский федеральный суд в течение 10 дней.
Судья: