РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 января 2011 годагород Киреевск Тульской области
Киреевский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Назарова В.В.,
при секретаре Синяевой И.А.,
с участием истца по первоначальному иску Ретунских В.В., а также представителей ответчика по первоначальному иску ООО «Норильчанин» – Давыденко А.В. и адвоката Персияновой Н.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ретунских Владимира Васильевича к ООО «Норильчанин» о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором об участии в долевом строительстве, об изменении условий договора, о признании требований о доплате денежных средств недействительными, о взыскании неустойки,
а также по встречному иску ООО «Норильчанин» к Ретунских Владимиру Васильевичу о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, о взыскании денежных средств и неустойки,
у с т а н о в и л:
Ретунских В.В. обратился в суд с иском к ООО «Норильчанин», в котором просит возложить на ответчика обязанность исключить из предварительного договора купли-продажи жилого помещения – однокомнатной <адрес>, расположенной на втором этаже жилого <адрес>, находящегося в <адрес> <адрес>, заключенного 16.01.2008 г. между истцом и ответчиком (далее – предварительный договор), слово «ориентировочный», содержащееся в п.1.2 договора. Также просит обязать ответчика дополнить п.4.43 предварительного договора следующим текстом: «Сторона 1 обязуется исправить за свой счет возможные недостатки, брак строительных работ и заменить оборудование и некачественные материалы в течение 5 лет с даты приема-передачи квартиры Стороне 2». Просит признать требование «Норильчанин» от 05.08.2010 г. о доплате 52607 рублей недействительным. Также просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 16.01.2008 г., заключенный между ним и ответчиком, договором участия в долевом строительстве и взыскать с ответчика в его пользу неустойку на нарушение срока передачи квартиры в размере 618000 рублей.
В обоснование заявленных требований Ретунских В.В. указал, что 16.01.2008 г. между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной <адрес>, расположенной на втором этаже в строящемся многоквартирном жилом <адрес> по адресу: <адрес> Предварительно общая площадь квартиры была указана 42,4 кв.м., включая площадь веранды, в том числе жилая площадь 20,0 кв.м. Ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию был определен как 4 квартал 2009 г., однако к этому моменту дом в эксплуатацию введен не был. При заключении данного договора ему в качестве образца была продемонстрирована аналогичная квартира в первом подъезде вышеуказанного жилого дома. Стоимость квартиры на момент заключения договора составляла 1208400 рублей, из которых 800000 рублей он должен был внести в течение трех дней после подписания договора, что составляет 66,2 % стоимости квартиры. Оставшиеся денежные средства он должен был доплатить до окончания строительства жилого дома, но не позднее, чем за две недели до заключения основного договора купли-продажи. Во исполнение договора им была досрочно оплачена полная стоимость квартиры в размере 1237000 рублей. Несмотря на то, что все условия договора были им исполнены, строительные работы в квартире не завершены до настоящего времени, при этом значительно уменьшена площадь веранды и не выполнено ее наружное стеновое ограждение. На указанные недостатки он неоднократно обращал внимание ООО «Норильчанин» в беседах с руководством организации. 05.08.2010 г. в его адрес ответчиком было направлено письмо с требованием о доплате стоимости квартиры в размере 52607 рублей, исходя из цены одного квадратного метра внутренних помещений квартиры, а также сообщение о готовности веранды. О том, что дом введен в эксплуатацию, ему не было известно, однако ему был предоставлен ключ от квартиры, в связи с чем у него имеется возможность контролировать ход строительных работ. Вместо веранды в квартире возведен балкон, указанные изменения с ним не согласовывались, при этом площадь балкона меньше, чем указано в предварительном договоре, в связи с чем затруднен выход на него.
Представители ООО «Норильчанин» в лице директора Давыденко А.В. и адвоката Персияновой Н.Ю. в судебном заседании исковые требования Ретунских В.В. не признали в полном объеме, ООО «Норильчанин» обратилось в суд со встречным иском к Ретунских В.В., в котором просит обязать ответчика заключить с ООО «Норильчанин» основной договор купли-продажи жилого помещения – однокомнатной <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 43,57 кв.м. Также просит указать в решении, что в случае, если Ретунских В.В. не исполнит решение суда в десятидневный срок после вступления решения в законную силу, ООО «Норильчанин» вправе будет исполнить действия, связанные с заключением договора и регистрацией права собственности жилого помещения за его счет и от его имени. Также просит взыскать с Ретунских В.В. в пользу ООО «Норильчанин» сумму неоплаченной части стоимости квартиры в размере 49700 рублей, а также расходы, понесенные ООО «Норильчанин» в связи с регистрацией права собственности на жилое помещение в размере 22500 рублей.
Представитель ООО «Норильчанин» по ордеру – адвокат Персиянова Н.Ю. пояснила в судебном заседании, что действительно, 16.01.2008 г. между ООО «Норильчанин» и Ретунских В.В. был заключен предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям указанного договора истец приобретал квартиру в строящемся жилом доме с ориентировочным сроком ввода жилого дома в эксплуатацию в 4 квартале 2009 г. Стоимость квартиры на момент подписания договора составляла 1208400 рублей. Ретунских В.В. при подписании указанного договора оплатил в счет стоимости квартиры 800000 рублей. Далее оплата Ретунских В.В. производилась поэтапно. В соответствии с п.1.7 предварительного договора купли-продажи, если в случае расхождения данных филиала ФГУП «Ростехитентаризация» по <адрес>, с площадями, указанными в п.1.1 вышеуказанного договора, ответчик обязуются произвести перерасчет стоимости квартиры по данным техинвентаризации, исходя из стоимости 1 кв.м. на момент внесения последнего платежа заказчиком. В соответствии с п.2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, установленных СНиП 2.08.01-89, «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых». Истцом было уплачено в счет стоимости квартиры за 42,15 кв.м. общей площади квартиры. Согласно техническому паспорту на квартиру, составленному <данные изъяты> БТИ общая полезная площадь квартиры составила 37,59 кв.м., площадь балконов (лоджий) 5,98 кв.м, жилая площадь 20,03 кв. м. С учетом балкона (лоджии) общая площадь квартиры составила 43,57 кв.м. Таким образом, произошло расхождение данных техинвентаризации с площадями, указанными в п.1.1. предварительного договора на 1,42 кв.м. В связи с этим, ООО «Норильчанин» направляло в адрес Ретунских В.В. требование о компенсации 52606 рублей за неоплаченные 1,42 кв. м общей площади квартиры, в том числе неустойки согласно условиям договора в размере 2846 руб. 25.12.2008 г. жилой дом № 11 блок-секции 1-2 со встроенными нежилыми помещениями, куда в том числе и входила спорная квартира, были введены в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2008 г. В дальнейшем 21.10.2010 г. ООО «Норильчанин» за свой счет оформило право собственности на указанную квартиру. В связи с этим, ООО «Норильчанин» неоднократно обращалось к истцу с просьбой явиться для заключения основного договора купли-продажи квартиры и оформления акта приема-передачи квартиры. Остекление веранды действительно было выполнено с задержкой, однако в настоящее время веранда полностью остеклена. Все работы по строительству указанного жилого дома, в состав которого входит спорная квартира были выполнены согласно проектно-сметной документации. Согласно разработанного проекта, ограждения выполнены из металла, соответствует реальной действительности, то есть все работы велись в соответствии с разработанным проектом. Доводы Ретунских В.В., что заключенный договор фактически является договором участия в долевом строительстве, необоснованны. Предварительный договор от 16.01.2008 г. был заключен в порядке ст. 429 ГК РФ, со всеми условиями предварительного договора покупатель был ознакомлен и добровольно выразил согласие на его заключение. Строительство дома велось за счет финансовых средств ООО «Норильчанин» и денежные средства для этого с физических лиц не привлекались. Задержка передачи квартиры произошла именно по вине Ретунских В.В., не желающего подписывать основной договор купли-продажи.
Представитель третьего лица, привлеченного к участию в деле определением судьи, – Управления Росреестра по Белгородской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
На основании ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.307 Гражданского кодекса (ГК) РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе из договора.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.01.2008 г. между Ретунских В.В. и ООО «Норильчанин» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения – однокомнатной <адрес>, расположенной в <адрес>, находящемся по адресу: <адрес>
По условиям предварительного договора покупатель в лице Ретунских В.В. и продавец в лице ООО «Норильчанин» приняли на себя обязательства в будущем периоде заключить основной договор купли-продажи указанного жилого помещения, общей площадью 42,4 кв.м., включая площадь веранды, в том числе жилой площадью 20,0 кв.м. Стороны настоящего договора обязуются заключить основной договор купли-продажи данной квартиры в месячный срок после ввода жилого дома в эксплуатацию. Указанный срок может быть продлен в связи с обстоятельствами оформления документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи, по объективным, независящим от сторон причинам (п.1.1).
Ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию 4-й квартал 2009 г. (п.1.2). Стоимость квартиры на момент подписания настоящего договора составляет 1208400 рублей (п.1.3). В течение трех банковских дней покупатель обязуется оплатить продавцу 800000 рублей в счет предварительной оплаты, оставшиеся денежные средства должны быть внесены в период с момента заключения настоящего договора и до момента окончания строительства, но не позднее чем за две недели до заключения основного договора купли-продажи (п.1.4). Стоимость одного квадратного метра общей площади на момент заключения предварительного договора составляет 28500 рублей, без учета стоимости материалов по устройству пола из линолеума и оклейки стен обоями. Стоимость одного квадратного метра площади может быть впоследствии пересмотрена продавцом в одностороннем порядке, при этом не подлежит пересмотру стоимость ранее оплаченной покупателем площади квартиры (п.1.5). Текущий расчет производится по цене за один квадратный метр общей площади квартиры, сложившейся на момент оплаты в соответствии с п.п.1.4, 1.5 настоящего договора (п.1.6). в случае расхождения данных филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по <адрес> с площадями, указанными в п.1.1 настоящего договора, стороны обязуются произвести перерасчет стоимости квартиры по данным техинвентаризации, исходя из стоимости одного квадратного метра на момент внесения последнего платежа покупателем (п.1.7).
Таким образом, Ретунских В.В. и ООО «Норильчанин» приняли на себя взаимные обязательства по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, Ретунских В.В. – соответственно обязательство по оплате жилого помещения в установленные договором сроки, ООО «Норильчанин» – обязательство по передаче указанного жилого помещения покупателю в будущем периоде, обе стороны – обязательства по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения.
Как предусмотрено ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Исходя из положений ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
На основании ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Вместе с тем, между Ретунских В.В. и ООО «Норильчанин» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения.
В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Содержание предварительного договора купли-продажи жилого помещения, заключенного между Ретунских В.В. и ООО «Норильчанин», соответствует требованиям приведенной нормы закона, в частности требованиям о соблюдении письменной формы сделки, указания предмета и существенных условий основного договора.
Ретунских В.В. просил признать указанный договор договором долевого участия в строительстве, а также изменить некоторые условия договора.
Согласно ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Между тем, в силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из пояснений представителей ответчика по первоначальному иску ООО «Норильчанин» следует, что денежные средства, полученные от Ретунских В.В. по предварительному договору купли-продажи квартиры, не привлекались для строительства жилого дома, в котором расположено жилое помещения, являющееся предметом договора.
В нарушение требований ст.56 ГПК РФ истцом по первоначальному иску также не представлено каких-либо доказательств привлечения переданных им продавцу денежных средств для строительства жилого дома, более того, из пояснений Ретунских В.В. следует, что на момент заключения оспариваемого договора, его устраивала форма именно предварительного договора купли-продажи, однако в связи с имеющимися по его мнению недостатками жилья, данная форма должна быть изменена на договор участия в долевом строительстве.
Таким образом, по мнению суда, воля сторон указанной сделки была направлена именно на заключение сделки в форме предварительного договора купли-продажи, содержание которого соответствует требованиям закона, а изменение формы и существенных условий данного договора при отсутствии согласия одной из сторон (продавца), может повлечь нарушение прав и законных интересов другой стороны, которая при заключении договора была вправе рассчитывать на надлежащее исполнение покупателем принятых на себя обязательств на определенных условиях.
Кроме того, требования к договору участия в долевом строительстве установлены ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре данных условий, такой договор считается незаключенным.
Предварительный договор купли-продажи жилого помещения, заключенный между ООО «Норильчанин» и Ретунских В.В., не зарегистрирован государственным регистрирующим органом, в нем не указан конкретный срок передачи жилого помещения, не предусмотрен гарантийный срок на жилое помещение.
При таких обстоятельствах, исковые требования Ретунских В.В. о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве удовлетворению не подлежат.
Как предусмотрено ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Исходя из положений ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Между тем, стороны требование о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества не заявляли, а предусмотренные ст.451 ГК РФ основания для изменения условий указанного договора без согласия продавца, судом не установлены, в связи с чем исковые требования Ретунских В.В. об изменении условий договора и возложении на продавца дополнительных обязанностей также не подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Ретунских В.В. передал ООО «Норильчанин» денежные средства в счет оплаты жилого помещения по предварительному договору купли-продажи, 16.01.2008 г. – в размере 800000 рублей, 04.02.2008 г. – в размере 40000 рублей, 26.03.2008 г. – в размере 250000 рублей, 29.09.2008 г. – в размере 147000 рублей, а всего в размере 1237000 рублей, что подтверждается соответствующими квитанциями к приходному кассовому ордеру, а также справкой ООО «Норильчанин» от 14.12.2010 г.
При таких обстоятельствах, Ретунских В.В. исполнил в полном объеме принятые на себя по предварительному договору купли-продажи обязательства по оплате жилого помещения.
В соответствии с разрешением на строительство № от 05.09.2008 г., выданного ООО «Норильчанин» администрацией <адрес> городского округа <адрес>, разрешено строительство жилого дома № <адрес>
Согласно разрешению №, выданного 25.12.2008 г. администрацией Старооскольского городского округа <адрес>, ООО «Норильчанин» разрешен ввод в эксплуатацию блок-секций 1-2 указанного жилого дома.
Таким образом, жилой <адрес> (блок-секции 1-2) в квартале <адрес> был введен в эксплуатацию в установленном ст.55 Градостроительного кодекса РФ порядке в 4-м квартале 2008 г.
Как следует из технического паспорта на квартиру № № указанного жилого дома, площадь квартиры составляет 37,59 кв.м., площадь балкона (лоджии) составляет 5,98 кв.м.
Общая площадь квартиры, включая веранду, составляет 43,57 кв.м., что более предусмотренной предварительным договором площади в размере 42,4 кв.м. (включая веранду).
Из пояснений Ретунских В.В. следует, что при заключении предварительного договора купли-продажи жилого помещения он рассчитывал на возведение веранды иной – прямоугольной формы, тогда как окончательно возведенная веранда имеет закругленную форму и по своим потребительским качествам непригодна для использования в целях, необходимых покупателю. Кроме того, имеются отдельные недоделки, в частности не выполнен дверной проем в кухню, не завершены дверные пороги.
Из пояснений представителя ООО «Норильчанин» Давыденко А.В. следует, что после проведения строительно-технической экспертизы было принято решение о возведении веранды именно закругленной формы в целях предотвращения нарушения уровня инсоляции (естественной освещенности) жилых помещений, что отвечает интересам покупателей. Изменения формы веранды на прямоугольную без нарушения целостности несущих конструкций в настоящее время невозможно. Ремонт квартиры завершен, она пригодна для проживания.
В силу ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.
Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.
По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.
Аналогичные положения содержатся в ст.4 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с последующими изменениями и дополнениями).
Судом установлено, что по условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения, форма возводимой веранды, а также ее площадь сторонами не определена, при этом площадь возведенного жилого помещения не уменьшилась по сравнению с площадью, предусмотренной в договоре.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным положением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.
Указанным Положением не установлены требования к форме и площади веранд и балконов, в связи с чем они должны соответствовать общим требованиям о безопасности строительных сооружений.
Более того, п.25 Положения предусмотрено, что комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение, в связи с чем суд находит убедительными доводы представителя ООО «Норильчанин» о том, что возведение веранды закругленной формы в целях предотвращения нарушения уровня инсоляции не нарушает права покупателя.
Таким образом, данное обстоятельство не может свидетельствовать о существенном изменении потребительских свойств жилого помещения, связанного с невозможностью его использования по целевому назначению.
Пунктом 4.2 предварительного договора купли-продажи жилого помещения предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты стоимости квартиры покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 0,01 % от суммы не уплаченной покупателем в установленный настоящим договором срок, за каждый день просрочки.
В случае нарушения продавцом сроков, установленных настоящим договором, он уплачивает покупателю неустойку в размере 0,001% от суммы договора за каждый день просрочки (п.4.3).
Исходя из положений ст.329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательств.
В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Таким образом, исполнение предварительного договора купли-продажи жилого помещения, заключенного между Ретунских В.В. и ООО «Норильчанин» обеспечено неустойкой в предусмотренном законом размере.
Вместе с тем, суд не усматривает оснований для взыскания неустойки как продавцом в пользу покупателя, так и покупателем в пользу продавца.
Денежные средства в счет оплаты стоимости жилого помещения в установленном предварительным договором размере были внесены Ретунских В.В. в полном объеме в установленные договором сроки.
В письме ООО «Норильчанин» в адрес Ретунских В.В. от 05.08.2010 г. сообщается о наличии задолженности за неоплаченную площадь квартиры в размере 49761 рубля и требование об оплате неустойки за просрочку указанного платежа за 572 дня в размере 2846 рублей. Также в письме указано о невозможности заключения основного договора купли-продажи до погашения покупателем задолженности.
Предложение о заключении основного договора купли-продажи жилого помещения содержится в письме ООО «Норильчанин», направленном в адрес Ретунских В.В. 16.10.2010 г.
В этих же письмах покупатель извещается о вводе жилого дома № <адрес> в эксплуатацию 25.12.2008 г., при этом сведения о направлении Ретунских В.В. извещения о готовности объекта к эксплуатации ранее 05.08.2010 г. отсутствуют, из пояснений представителей ответчиков следует, что извещения о вводе жилого дома в эксплуатацию до августа 2010 г. в адрес покупателя не направлялись.
Как усматривается из п.2.3 предварительного договора купли-продажи, после ввода указанного жилого дома в эксплуатацию, продавец оформляет в установленном законом порядке свое право собственности на указанную квартиру. После этого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры, подписать акт приема-передачи и зарегистрировать его в установленном порядке в государственном регистрирующем органе.
Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
С учетом приведенного положения договора и нормы закона, заключение основного договора купли-продажи недвижимого имущества между Ретунских В.В. и ООО «Норильчанин» возможно только после государственной регистрации права собственности продавца на спорную квартиру.
Право собственности ООО «Норильчанин» на данное жилое помещение было зарегистрировано только 21.10.2010 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 31-АВ № 021110, выданным Управлением Росреестра по Белгородской области 21.10.2010 г.
При таких обстоятельствах, доводы ООО «Норильчанин» о просрочке по вине покупателя Ретунских В.В. сроков оплаты и сроков заключения основного договора купли-продажи жилого помещения несостоятельны.
В силу ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Между тем, денежные средства по предварительному договору купли-продажи жилого помещения были внесены покупателем Ретунских В.В. в полном объеме в установленный законом срок, а основной договор купли-продажи, предусматривающий окончательную стоимость жилого помещения сторонами не заключался, в связи с чем требования ООО «Норильчанин» о взыскании с Ретунских В.В. доплаты стоимости жилья удовлетворению не подлежит.
Предварительный договор купли-продажи не позволяет установить порядок изменения стоимости жилого помещения, поскольку условия договора о таком изменении (п.1.5, п.1.6, п.1.7) являются неконкретными.
При этом по условиям данного договора, стороны при определении общей площади жилого помещения, включили в нее площадь веранды (п.1.1), тогда как ст.15 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В связи с этим, общая площадь спорного жилого помещения указана в свидетельстве о государственной регистрации в размере 37,59 кв.м., то есть без учета площади веранды.
Данное обстоятельство, препятствующее определению окончательной стоимости спорного жилого помещения на основании условий предварительного договора купли-продажи, тем не менее, не исключает возможности указания такой стоимости в основном договоре купли-продажи в соответствии с требованиями ст.555 ГК РФ.
Кроме того, предварительным договором купли-продажи не установлен срок передачи жилого помещения покупателю, а установлен лишь ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 4-й квартал 2009 г. (п.1.2), в связи с чем доводы Ретунских В.В. о нарушении продавцом срока передачи товара основаны на ошибочном толковании положений данного договора, поскольку по смыслу ст.457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст.314 настоящего Кодекса. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.
При этом суд обращает внимание на то обстоятельство, что по условиям оспариваемого предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 16.01.2008 г., заключенного между ООО «Норильчанин» и Ретунских В.В., стороны не принимали на себя обязательства по передаче оплаченного недвижимого имущества, а приняли на себя взаимные обязательства по заключению в будущем периоде основного договора купли-продажи жилого помещения, на основании которого и должен быть осуществлен переход право собственности от продавца к покупателю.
В связи с этим суд полагает подлежащими удовлетворению встречные исковые требования ООО «Норильчанин» об обязании Ретунских В.В. заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, поскольку такое обязательство было принято им при заключении предварительного договора купли-продажи и должно быть исполнено им на основании ст.429 ГК РФ, поскольку предварительный договор в установленном законом порядке сторонами не расторгнут и является действительным.
Как предусмотрено ст.484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.
В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Исходя из положений ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.
Разрешая встречные исковые требования ООО «Норильчанин» об указании в вынесенном решении, что если Ретунских В.В. в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу не выполнит действия, связанные с переходом к нему права собственности на жилое помещение, ООО «Норильчанин» вправе будет исполнить указанные действия за счет покупателя, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.
Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Вместе с тем, в настоящее время основной договор купли-продажи между ООО «Норильчанин» и Ретунских В.В. не заключен, в связи с чем установить до его заключения факт уклонения одной из сторон от государственной регистрации, не представляется возможным, при этом подписание основного договора купли-продажи продавцом от имени покупателя без согласия последнего противоречит основным принципам договорных правоотношений
По смыслу ст.551 ГК РФ надлежащим способом правовой защиты в случае уклонения одной из сторон сделки по отчуждению недвижимого имущества от государственной регистрации сделки, является государственная регистрация права без участия уклоняющейся стороны на основе судебного решения.
В связи с этим отсутствуют какие-либо правовые основания для удовлетворения встречных исковых требований ООО «Норильчанин» о признании права на подписание от имени Ретунских В.В. договора купли-продажи и государственной регистрации перехода прав на жилое помещение от его имени и за его счет.
ООО «Норильчанин» также заявлено встречное исковое требование о взыскании с Ретунских В.В., расходов, связанных с государственной регистрацией права собственности в размере 22500 рублей.
Из п.2.3 предварительного договора купли-продажи следует, что обязанность покупателя по оплате расходов по государственной регистрации права собственности продавца спорной квартиры, находится в непосредственной правовой связи с переходом права собственности на указанное жилое помещение к покупателю, в связи с чем такая обязанность не может быть возложена на Ретунских В.В. до заключения основного договора купли-продажи жилого помещения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
в удовлетворении исковых требований Ретунских Владимиру Васильевичу отказать в полном объеме.
Встречные исковые требования ООО «Норильчанин» удовлетворить частично.
Обязать Ретунских Владимира Васильевича заключить с ООО «Норильчанин» договор купли-продажи жилого помещения – <адрес>, расположенной в <адрес> <адрес>.
В остальной части встречных исковых требований ООО «Норильчанин» отказать.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Киреевский районный суд Тульской области в течение 10 дней.
Судья