РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 марта 2011 годагород Киреевск Тульской области
Киреевский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Назарова В.В.,
при секретаре Синяевой И.А.,
с участием истца Мякишева Н.В. и его представителя адвоката Пыткиной Ю.В., а также ответчика Мякишева А.В. и его представителя адвоката Жарова А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мякишева Н.В. к Мякишеву А.В. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, о применении последствий недействительности сделок, об изменении условий договора купли-продажи земельного участка,
у с т а н о в и л:
Мякишев Н.В. обратился в суд с иском к Мякишеву А.В., в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 995 кв.м., расположенного на землях населенного пункта примерно в 19 м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, находящегося за пределами участка, Тульская область, Киреевский район, пос.Красные Озера, дом 7, заключенный 18.06.2009 г. между Мякишевым Н.В. и Мякишевым А.В. Также просит применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции: Мякишев Н.В. возвращает Мякишеву А.В. денежные средства в размере 4700 рублей, а Мякишев А.В. возвращает в собственность Мякишеву Н.В. земельный участок, при этом право собственности Мякишева А.В. на земельный участок прекращается. Одновременно просит изменить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 459 кв.м., расположенного на землях населенного пункта примерно в 14 м. по направлению на север от ориентира жилой дом, находящегося за пределами участка, Тульская область, Киреевский район, пос.Красные Озера, дом 7, заключенный 18.06.2009 г. между Мякишевым Н.В. и Мякишевым А.В., в части указания площади земельного участка.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 29.04.2009 г. и свидетельства о государственной регистрации права серии 71-АВ № от 21.05.2009 г. принадлежал земельный участок с КН № площадью 995 кв.м., с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный на землях населенного пункта примерно в 19 м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, находящегося за пределами участка, Тульская область, Киреевский район, пос.Красные Озера, дом 7, которым он распорядился, продав ответчику Мякишеву А.В. по договору купли-продажи от 18.06.2009 г. за 4700 рублей. Указанный договор является недействительным по следующим основаниям. В тот же день 18.06.2009 г. ответчик Мякишев А.В. продал ему земельный участок с КН № площадью 459 кв.м., который был необходим ему для ухода за плодовыми деревьями, высаженными им ранее. Воспользовавшись данной необходимостью, ответчик предложил ему продать земельный участок площадью 995 кв.м., а взамен приобрести у ответчика земельный участок площадью 459 кв.м., на котором расположен сад. Для этого ответчик произвел раздел земельного участка, находящегося в его собственности, на два участка площадью 459 кв.м. и 537 кв.м., последний из которых он сохранил в своей собственности. После проведения межевания было установлено, что ответчик продал ему не весь земельный участок, занятый садом, и часть деревьев осталась на земле Мякишева А.В. Таким образом, в результате указанных сделок, он получил не то, на что рассчитывал. В решении о разделе земельного участка от 23.03.2009 г., находящегося в собственности одного лица, были допущены неточности в части определения границ вновь образованных земельных участков и площадей, в связи с чем необходимо внести соответствующие изменения в договор купли-продажи земельного участка, увеличив площадь отчуждаемого в его пользу земельного участка. Сделка, заключенная им с ответчиком, по отчуждению в пользу последнего земельного участка площадью 995 кв.м. является кабальной, заключенной под влиянием обмана, в связи с чем на основании ст.179 ГК РФ является недействительной.
В судебном заседании истец Мякишев Н.В. поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, приведенным в иске. Пояснил также, что ответчик является его родным братом. Ранее единый земельный участок принадлежал их родителям, после их смерти был разделен на три части, для них с братом и их сестры. После смерти сестры, было решено произвести раздел ее земельного участка таким образом, чтобы ранее посаженные им фруктовые деревья располагались на его земельном участке. После заключения двух договоров купли-продажи от 18.06.2009 г. и проведения землеустроительных работ, выяснилось, что часть из посаженных им фруктовых деревьев – трех яблонь, остались на земельном участке, принадлежащем ответчику, в связи с чем условия устного соглашения, заключенного между ними, выполнены не были. Ответчик отказывается добровольно изменить границы земельного участка и передать ему части земли, на которой располагаются данные деревья. Изначально, отчужденный им в пользу брата земельный участок имел площадь 867 кв.м., однако размер участка был изменен таким образом, чтобы фундамент жилого дома, принадлежащего ответчику, располагался на земельном участке последнего. На момент заключения обеих сделок, никаких взаимных претензий друг к другу у них не было. После оформления землеустроительного дела им был возведен забор, частично разделяющий участки. Условия о расположении деревьев на его земельном участке в договоры купли-продажи не включались, однако проводившие межевание специалисты заверили его, что все посаженные им яблони будут располагаться на принадлежащем ему участке. Денежные средства по договору купли-продажи земельного участка ему не передавались.
Представитель истца Мякишева Н.В. по ордеру – адвокат Пыткина Ю.В. в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования Мякишева Н.В. в полном объеме по основаниям, приведенным в иске. Пояснила, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков от 18.06.2009 г. ее доверитель рассчитывал на то, что посаженные им ранее яблони останутся на его земельном участке, на условиях чего и произвел отчуждение земельного участка в пользу ответчика. Однако, после проведения межевания было установлено, что часть из указанных деревьев расположена на участке Мякишева А.В. Учитывая это, площадь земельного участка, приобретенного истцом у ответчика должна быть увеличена пропорционально части, непосредственно занятой тремя яблонями.
Ответчик Мякишев А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Мякишева Н.В. в полном объеме, пояснил, что при обсуждении с истцом необходимости купли-продажи указанных земельных участков, их конкретное расположение на местности не обсуждалось. Он был готов провести границу по предложенному истцом варианту. После того как стало известно, что при проведении межевания часть яблонь оказалась на его земельном участке, они с братом обратились в ООО «Геоид» для изменения границы и конфигурации земельных участков при сохранении их площади. Однако истец хотел именно увеличения площади принадлежащего ему земельного участка. При определении границ земельных участков в первую очередь было учтено мнение истца. Денежные средства по договору купли-продажи были переданы им истцу в размере, указанном в договоре. На момент заключения договоров какие-либо разногласия между ним и истцом отсутствовали.
Представитель ответчика по доверенности и по ордеру – адвокат Жаров А.А. в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении исковых требований Мякишева Н.В. в полном объеме, сделал заявление о пропуске истцом срока исковой давности. Пояснил также, что истцом был возведен забор, который не соответствует установленной границе земельных участков. Изначально земля была разделена на три участка после смерти матери истца и ответчика. В дальнейшем производилось уточнение границ, были получены кадастровые паспорта на каждый участок. Впоследствии сестра истца и ответчика передала свой участок Мякишеву Н.В., а последний в свою очередь продал его Мякишеву А.В. В свою очередь, Мякишев А.В. выделил из своей земли участок площадью 459 кв.м., который продал ответчику. Заключение указанных сделок в один день не означает наличия какой-либо взаимосвязи между ними. В тексте обоих договоров оговорено, что стороны сделок правильно осознают условия заключаемых сделок, что у сторон отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать сделку на крайне невыгодных для себя условиях. Договоры были подписаны сторонами и зарегистрированы государственным регистрирующим органом. Предметом договоров являлся не сад, посаженный истцом, а конкретные земельные участки. Таким образом, оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка с КН № площадью 995 кв.м. и применения последствий недействительности сделок не имеется, также как и оснований для изменения договора купли-продажи от 18.06.2009 г. земельного участка с КН № площадью 459 кв.м.
Представители третьих лиц: Управления Росреестра по Тульской области, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Тульской области, администрации МО Киреевский район Тульской области, ООО «Геоид» в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся представителей третьих лиц.
Выслушав пояснения истца и его представителя, возражения ответчика и его представителя, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Представителем ответчика в ходе судебного разбирательства было сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности.
В соответствии со ст.195 Гражданского кодекса (ГК) РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п.9 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», к требованиям о признании недействительной оспоримой сделки не применяются общие правила, установленные статьей 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности.
По смыслу ст.181 ГК РФ началом течения срока исковой давности в данном случае является не день заключения оспариваемой сделки – 18.06.2009 г., а день, когда истцу стало известно о наличии обстоятельств, являющихся по его мнению основанием для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка.
Учитывая, что указанные основания истец связывает с последующим после заключения сделок определением границ земельных участков, суд полагает возможным рассмотреть данное дело по существу, проверив все существенные обстоятельства дела и дав им надлежащую правовую оценку.
В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст.129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Приведенная норма закона определяет содержание права собственности, в том числе применительно к такому объекту гражданско-правового оборота как земля.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.06.2009 г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 995 кв.м. с КН №, расположенного на землях населенного пункта, примерно в 19 м. по направлению на восток от ориентира жилой дом, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Киреевский район, пос.Красные озера, дом 7.
Как предусмотрено ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По условиям приведенного договора истец Мякишев Н.В. продал ответчику Мякишеву А.В. указанный земельный участок по цене 4700 рублей (п.3 договора), расчет произведен сторонами полностью до подписания настоящего договора (п.4). Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях (п.14). Договор подписан обеими сторонами.
В тот же день 18.06.2009 г. между ответчиком и истцом был заключен второй договор купли-продажи земельного участка площадью 459 кв.м. с КН №, расположенного на землях населенного пункта, примерно в 14 м. по направлению на север от ориентира жилой дом, находящегося за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Киреевский район, пос.Красные озера, дом 7.
По условиям указанного договора ответчик Мякишев А.В. продал истцу Мякишеву Н.В. указанный земельный участок за 2500 рублей (п.3 договора), расчет произведен сторонами полностью до подписания настоящего договора (п.4). Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях (п.14). Договор подписан обеими сторонами.
Таким образом, в ходе совершения указанных сделок стороны по своему усмотрению распорядились принадлежащим им имуществом, истец – путем отчуждения принадлежащего ему земельного участка площадью 995 кв.м. в пользу ответчика, а ответчик в свою очередь – путем отчуждения принадлежащего ему земельного участка площадью 459 кв.м. в пользу истца.
Исходя из положений ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 131-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Право собственности истца и ответчика на приобретенные друг и друга земельные участки было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности.
Истец Мякишев А.В. ссылается на то обстоятельство, что заключенный им с ответчиком Мякишевым А.В. договор купли-продажи земельного участка с КН № общей площадью 995 кв.м., является кабальной сделкой.
Основания недействительности сделок предусмотрены ст.ст.168-179 ГК РФ.
Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст.179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п.1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.
Из показаний свидетеля ФИО7, данных ею в судебном заседании, следует, что она является кадастровым инженером ООО «Геоид», проводившим межевые работы на участках Мякишева Н.В. и Мякишева А.В. в 2008 г. В межевую организацию были представлены соответствующие документы, в том числе свидетельства о праве собственности на землю – на два участка на имя Мякишева Н.В., на один участок на имя ФИО2, и на один участок на имя ФИО8 При проведении межевания земельный участок Мякишева Н.В. был разделен еще на два участка, поскольку со слов истца и ответчика ФИО8 собиралась подарить свой участок Мякишеву Н.В. Впоследствии они решили, что Мякишев Н.В. продаст свой участок Мякишеву А.В., который в свою очередь продаст часть своего земельного участка Мякишеву Н.В. Таким образом, три земельных участка размежовывались на четыре, при этом участок Мякишева А.В. разбивался на две части. Были определены внешние границы общей земли по забору, между самими участками заборов не было, истец и ответчик пояснили, что желают пользоваться общим земельным участком сообща. Внутренние границы определялись приблизительно из-за отсутствия заборов. При межевании Мякишев Н.В. пояснил, что имеющиеся на участке яблони посажены им и он хочет выкупить их у брата. Земельные участки были определены по площади, чтобы в дальнейшем не было расхождений. Межевые знаки выставляются по желанию заказчика, в данном случае они не выставлялись. В 2010 г. в ООО «Геоид» обратился Мякишев А.В. с просьбой вынести точки границ между земельными участками, поскольку Мякишев Н.В. начал возводить забор. Она выехала еще раз на земельные участки, «подсняла» часть забора, который на тот момент уже был возведен. При этом присутствовали Мякишев Н.В. и Мякишев А.В. Были выдвинуты точки, которые должны быть и которые устраивали бы обоих с учетом расположения трех яблонь. На тот момент был выполнен комплекс работ по изменению границ земельных участков. Межевая организация может изменить границы земельного участка, если обе стороны согласны, но не может изменить площадь размежеванного земельного участка. После изменения границ Мякишев Н.В. отказался от предложенного варианта, в связи с тем, что изменилась конфигурация участков. Участки соответствуют тем площадям, которые первоначально были указаны в свидетельствах на землю. Не совсем было учтено то обстоятельство, что яблони должны были войти в земельный участок Мякишева Н.В., но заявители на этом не настаивали, никаких претензий на тот момент не было.
Таким образом, из показаний свидетеля ФИО7 следует, что при межевании границ земельных участков, площадь данных участков соответствовала указанной в правоустанавливающих документах, что также подтверждается соответствующими землеустроительными документами, выполненными ООО «Геоид».
Показания свидетеля ФИО7 последовательны и непротиворечивы, согласуются с иными материалами дела, соответствуют требованиям ст.67 ГПК РФ, в связи с чем суд признает их достоверными, относящимися к предмету доказывания в части обстоятельств проведения межевания земельных участков, принадлежащих на праве собственности истцу и ответчику.
Из пояснений самого истца Мякишева Н.В. следует, что он полагает недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 995 кв.м. с КН №, заключенный между ним и Мякишевым А.В., по тем основаниям, что в дальнейшем он не получил то, на что рассчитывал по иной сделке – по договору купли-продажи земельного участка с КН № площадью 459 кв.м., заключенному теми же лицами.
Между тем, указанные договоры являются самостоятельными сделками, порождающими для сторон различные права и обязанности в отношении различных предметов сделок, какая-либо правовая связь между ними отсутствует, поскольку несмотря на их заключение теми же лицами в один и тот же день – 18.06.2009 г, в каждый из договоров не было включено условие о взаимосвязи заключения одного договора в зависимости от заключения другого.
Как предусмотрено ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Исходя из положений ст.178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
При таких обстоятельствах, доводы истца о расположении трех яблонь, которые он рассчитывал получить в результате заключения обеих сделок, на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ответчику, не имеют для дела существенного правового значения, поскольку указанные деревья не являлись предметом данных договоров, условия об их размещении на чьем-либо участке в договоры также не включались, стороны передали друг другу все полагающееся по сделкам (п.п.4, 10 обоих договоров).
Наличие какого-либо устного соглашения между истцом и ответчиком также не имеет какого-либо правового значения, поскольку в силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При этом суд полагает, что учитывая принцип свободы договора, установленный ст.421 ГК РФ, и являющийся одним из основополагающих принципов договорных правоотношений, отсутствовали какие-либо препятствия для включения сторонами соответствующих условий в какой-либо из приведенных договоров, тогда как такое условие ими предусмотрено не было.
При таких обстоятельствах, истцом в нарушение требований ст.167 ГК РФ, удовлетворению не подлежат.
При разрешении исковых требований Мякишева Н.В. об изменении условий договора купли-продажи земельного участка, площадью 459 кв.м. с КН № заключенного им 18.06.2009 г. с Мякишевым А.В., суд приходит к следующему.
Как ранее установлено судом данная сделка является действительной, что сторонами в деле не оспаривается.
В соответствии со ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Истец Мякишев Н.В. просит изменить договор купли-продажи земельного участка, площадью 459 кв.м. с КН № в части площади земельного участка.
Согласно ст.451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Между тем, предусмотренные ст.ст.450, 451 ГК РФ основания для изменения условий указанного договора без согласия продавца Мякишева А.В., судом не установлены, поскольку предположение истца Мякишева Н.В. об ином расположении трех деревьев – в границах приобретаемого земельного участка, не может являться существенным нарушением договора купли-продажи либо существенным изменением обстоятельств.
При этом из исковых требований Мякишева Н.В. неясно, каким именно образом и в каком порядке он просит внести изменения в данный договор в части площади земельного участка, в ходе судебного заседания истец также не смог определить размер земельного участка, занятого деревьями.
При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования Мякишева Н.В. не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
в удовлетворении исковых требований Мякишеву Н.В. отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Киреевский районный суд Тульской области в течение 10 дней.
Судья