решение от 11.04.2011 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности

Судебные акты /
ЦФО /
Тульская область /
Киреевский районный суд /
решение от 11.04.2011 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности

решение от 11.04.2011 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности

Р Е Ш Е Н И Е

ИменемРоссийской Федерации

11 апреля 2011 годаг.Киреевск Тульской области

Киреевский районный суд Тульской области в составе

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Лазукиной Т.А.,

с участием истца Николаевой Н.С.,

представителя истца по ордеру – адвоката Пыткиной Ю.В.,

представителя ответчика Кузьминой Ю.И. по доверенности Бухтоярова А.И.,

третьего лица – Николаева А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-277/10 по иску Николаевой Н.С. к Кузьминой Ю.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности,

у с т а н о в и л:

на основании договора передачи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с МУП «Киреевское ПЖКХ», в общую долевую собственность ФИО20., Кузьминой Ю.И., несовершеннолетним ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО5 – по ? доле в праве собственности каждому – в порядке приватизации передана трехкомнатная <адрес>. Право собственности указанных лиц зарегистрировано органом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. При совершении сделки от имени ФИО2 действовал его отец – Николаев А.И., от имени ФИО5 – мать, Кузьмина Ю.И.

Постановлением главы администрации м.о. Киреевский район Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ № территориальному органу опеки и попечительства разрешено дать согласие Николаевой Н.С. и Николаеву А.И., состоявшим в браке с 1999 года, на отчуждение принадлежащей их несовершеннолетнему сыну ФИО2 ? доли в праве собственности на указанную выше квартиру под условием приобретения от имени несовершеннолетнего ? доли в праве собственности на жилой <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 на основании договора дарения передала Николаеву А.И. и Николаевой Н.С., действующей от своего имени и от имени и в интересах несовершеннолетних ФИО2 и ФИО8, ? долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>: 1/4 долю в праве – ФИО2, по 1/12 доле – Николаеву А.И., Николаевой Н.С. и ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ сделка и право собственности одаряемых также зарегистрированы.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, по условиям которого Николаева Н.С., действуя от имени несовершеннолетнего ФИО2, передала Кузьминой Ю.И. принадлежащую ФИО2 ? долю в праве собственности на указанную выше квартиру, а Кузьмина Ю.И. оплатила стоимость приобретенного имущества в размере 100000 руб. Согласно п.4 данного договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ДД.ММ.ГГГГ сделка, а также право собственности Кузьминой Ю.И. на приобретенную долю в праве зарегистрированы органом госрегистрации.

Вступившим в законную силу решением Киреевского районного суда Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 признана недееспособной, а распоряжением территориального отдела по Киреевскому району комитета Тульской области по семейной, демографической политике, опеке и попечительству над ней установлена опека.

Вступившим в законную силу решением указанного суда от ДД.ММ.ГГГГ поименованный договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, а также действия, связанные с регистрацией прав одаряемых на жилой дом и земельный участок, признаны недействительными. Суд установил, что даритель на момент совершения сделки ввиду имеющегося у нее психического заболевания не была способна понимать значение свои действий и руководить ими.

ДД.ММ.ГГГГ брак между Николаевой Н.С. и Николаевым А.И. прекращен на основании решения мирового судьи.

В настоящее время они, а также несовершеннолетний ФИО2, состоят в указанном выше жилом доме на регистрационном учете по постоянному месту жительства и фактически проживают здесь.

Николаева Н.С. обратилась в суд с иском к Кузьминой Ю.И. о расторжении договора купли-продажи ? доли в праве собственности на <адрес>. Полагает, что имеет место существенное изменение обстоятельств, поскольку, если бы на момент совершения сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего она могла предвидеть, что договор дарения доли в праве на жилой дом будет признан недействительным, договор купли-продажи не был бы заключен. Такие обстоятельства она не могла предвидеть, их возникновение обусловлено причинами, от нее не зависящими, исполнение договора влечен нарушение имущественных прав несовершеннолетнего.

В судебном заседании истец Николаева Н.С. заявленные требования поддержала, пояснив, что в спорной квартире несовершеннолетний ФИО2 проживал с момента рождения некоторое время, затем, примерно с 2001 года, стал проживать в <адрес>. Поскольку в квартире и доме проживали две отдельные семьи: Николаевых и Кузьминой Ю.И., - бывшим мужем Николаевым А.И. и его родственниками было инициировано заключение договора купли-продажи и дарения, чтобы каждой семье принадлежало отдельное жилое помещение. Утверждает, что денег по договору купли-продажи фактически не получала. В настоящее время она проживает в данном доме с бывшим мужем и детьми. В доме три комнаты, одну из которых занимает она и бывший муж. Требований о ее выселении и выселении несовершеннолетних в суд пока никем не предъявлялось, однако бывший муж ежедневно сообщает ей о намерении предъявить такие требования. Считает, что родственники мужа были осведомлены о том, что даритель неадекватна. Подписание договора дарения, совершение регистрационных действий от имени сына носило со стороны Николаевой Н.С. добровольный характер, но она заключала его, исходя из того, что права сына не будут нарушены, так как он приобретет право собственности на часть дома. Собственного жилья у нее нет. Решение суда о признании сделки недействительной до настоящего времени не обжаловалось. Решением суда о расторжении брака между ней и Николаевым А.И. место жительства детей определено с ней.

Представитель Николаевой Н.С. по ордеру – адвокат Пыткина Ю.В. – в суде исковые требования поддержала, в дополнение к изложенному той в судебном заседании указав, что договор купли-продажи является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть договор дарения доли в праве собственности на квартиру, цена переданной по договору купли-продажи доли в праве на квартиру явно занижена, денежные средства фактически не передавались. Потому полагает, что к договору купли-продажи подлежат применению нормы, относящиеся к соответствующему виду сделок. Кроме того, в нарушение п.3 ст. 37 ГК РФ сделка совершена матерью несовершеннолетнего с близкой родственницей ее супруга ФИО10 – его родной сестрой (Кузьминой Ю.Н.), потому сделка недействительна, как совершенная с нарушением закона, и к ней следует применить последствия с возвращением сторон в первоначальное положение. Полагает, что Николаева Н.С. заключила договор под влиянием бывшего супруга, полагая, что права ее сына не будут нарушены, поскольку будет приобретена доля в праве на дом. Кроме того, считает, что разрешение органа опеки было дано без должного исследования обстоятельств, в нем не нашла отражения судьба вырученных от продажи доли денежных средств. В результате допущенных нарушений ребенок остался без доли в праве собственности на квартиру.

Ответчик Кузьмина Ю.И., действующая также от имени и в интересах несовершеннолетнего третьего лица ФИО5, в суд не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещена. Действующий от ее имени в суде представительпо доверенности Бухтояров А.И. в суде возражал против удовлетворения иска, указав, что договор купли-продажи соответствует требованиям закона, не нарушает прав несовершеннолетнего, каких-либо нарушений договорных обязательств со стороны его доверителя не допущено, о договоре дарения ее в известность никто не ставил. Стороной ответчика не оспаривается, что Кузьмина Ю.И. является родной сестрой Николаева А.Н., однако полагает, что положения ч.3 ст. 37 ГК РФ к данной ситуации не применимы, поскольку Кузнецова Ю.И. близкой родственницей Николаевой Н.С. не является.

Третье лицо, привлеченное к участию в деле в порядке ст. 43 ГПК РФ, Николаев А.И. в суде против удовлетворения иска возражал, поясняя, что договор дарения доли в праве на дом был заключен в интересах детей по его (Николаева А.И.) настоянию, по согласованию с Николаевой Н.С. Он занимается строительством с целью улучшения дома. О том, что даритель психически больна, до решения суда не знал. Он, истец и их дети, в числе которых ФИО2, проживают в доме с рождения, в спорной квартире никогда не проживали, вопроса о выселении сына и бывшей жены никем не ставится. В настоящее время права на дом принадлежат ФИО14 (бабушке несовершеннолетнего). О передаче денежных средств по договору купли-продажи он не знал. В настоящее время у него нет возможности приобрести в собственность жилье для сына, однако в перспективе он намерен сделать это. Полагает, что настоящее обращение в суд продиктовано желанием истца иметь отдельную жилплощадь.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 43 ГПК РФ Николаев И.С. в суд также не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен, в своем письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что возражает против удовлетворения иска.

Третье лицо – Комитет Тульской области по семейной, демографической политике, опеке и попечительству (в лице территориального отдела по Киреевскому району) – представителя в суд не направил, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен, в своем письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее представитель указанного органа опеки и попечительства по доверенности ФИО16 в суде исковые требования поддерживала, полагая, сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего должна быть признана недействительной, поскольку в итоге ФИО2 лишился права собственности на жилье, как в квартире, так и доли в праве на жилой дом. Давая разрешение на совершение договора купли-продажи, орган опеки и попечительства исходил из того, что он заключался под условием приобретения для несовершеннолетнего доли в праве на жилой дом, что влекло улучшение жилищных условий ребенка. Основания приобретения иного жилья, а также судьба вырученных от продажи денежных средств, применительно к данному случаю не имела значения, поскольку жилищные права ребенка на момент выдачи разрешения были надлежащим образом защищены с приобретением доли в праве на иное жилье. О наличии родственных связей между покупателем доли и отцом ребенка орган опеки никто в известность не ставил. Разрешения на совершение таких сделок опека, как правило, не дает в силу закона.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив свидетеля, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, суд прежде полагает необходимым оценить договор купли-продажи на предмет действительности.

В соответствии со ст. 166 п.1 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая закону или иному нормативно-правовому акту, ничтожна, если законом не предусмотрено, что она оспорима.

В силу ст.ст. 549, 554, 555 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является предмет: в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, - а также цена этого имущества, при неуказании в договоре которых он не считается заключенным.

Требования к форме данного договора установлены ст.ст. 550, 558 ГК РФ: он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит обязательной государственной регистрации.

Требования, которые предъявляют к предмету договора продажи недвижимости органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на нее, изложены в приложении №1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, признаками, идентифицирующими жилое помещение являются: адрес (местоположение), наименование, назначение, площадь, этажность.

Из изложенного следует, что договор купли-продажи недвижимости, считается заключенным после согласования в надлежащей форме вышеуказанных условий о предмете и цене.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Ст. 556 (п.1) ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Ст. 551 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи.

Как явствует из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в нем содержатся необходимые применительно к рассматривающему случаю идентифицирующие передаваемый объект недвижимого имущества признаки, а также его цена, договор одновременно является актом приема - передачи недвижимого имущества.

Договор отвечает требованиям, предъявляемым к сделкам, для которых законом установлена обязательная письменная форма (ст. 160 ГК РФ).

Факт его добровольного оформления и подписания, существенные условия, правовая принадлежность продавцу спорного недвижимого имущества на момент подписания договора, сторонами сделки в судебном заседании подтверждены.

Не оспаривается сторонами сделки равно и факт их личного добровольного обращения в орган госрегистрации с заявлениями о регистрации данной сделки и прав на спорное имущество, факт личного подписания документов, находящихся в регистрационном деле.

Факт передачи денежных средств подтвержден самим договором. Доказательств обратному, отвечающих требованиям ст. 162 ГК РФ, суду не представлено.

В свете изложенного, доводы стороны истца о притворности сделки (ст.170 ГК РФ) оказываются лишенными оснований.

Законодатель установил, что сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетних совершаются с условием получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ).

С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК РФ названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Как явствует из установленных по делу обстоятельств, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен с согласия органа опеки и попечительства под условием приобретения для несовершеннолетнего иного жилого помещения. Данное разрешение выдано в соответствии с требованиями ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Доказательств тому, что имущество, передаваемое несовершеннолетнему по договору дарения, не являлось неравноценным имуществу отчуждаемому, что вело к ухудшению жилищных условий ребенка, суду не представлено. Это обстоятельство опровергается объективными данными технических характеристиках жилых помещений, имеющихся в материалах дела (договор передачи, технический паспорт на дом, иные).

По изложенным основаниям доводы стороны истца о том, что данное разрешение выдавалось без надлежащего изучения обстоятельств, необоснованны.

Заслуживающим внимание суд находит то обстоятельство, что с 2005 года до настоящего времени несовершеннолетний зарегистрирован и проживает с родителями в жилом доме (из объяснений сторон следует, что он проживал там и до регистрации), требований о его выселении (прекращении права пользования) перед судом не ставилось.

Из установленных обстоятельств следует, что ввиду признания сделки по приобретению жилого дома (доли в праве) право несовершеннолетнего на жилой дом прекращено судом, так что ФИО2, действительно, оказался лишенным собственности. Это обстоятельство само по себе не является основанием для применения последствий недействительности договора купли-продажи с возвращением сторон в первоначальное положение, однако не исключает возможности обращения за защитой прав несовершеннолетнего иным способом, в частности, путем предъявления требований возмещения ему убытков, причиненных в результате утраты имущества, в денежном выражении. В данном случае нарушение прав ребенка явилось не следствием заключения сделки купли-продажи, а последующего признания недействительным договора дарения, который в прямой правовой связи с договором купли-продажи не находится.

Изложенное приводит суд к выводу, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права несовершеннолетнего. В ходе производства по делу ей разъяснялась возможность предъявления требований о возмещении убытков с лица, по ее мнению, виновного в нарушении имущественных прав несовершеннолетнего, однако данным правом истец воспользоваться не пожелала.

Суд принимает во внимание доводы стороны истца о том, что сделка купли-продажи совершена Николаевой Н.С., действовавшей от имени сына, с родной сестрой супруга, которой является Кузьмина Ю.И., однако полагает, что это обстоятельство также не свидетельствует о ничтожности сделки.

Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пп. 2 и 3 ст. 37 названного Кодекса.

Ч.3 ст. 37 ГК РФ установлено, что опекун не вправе представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна и их близкими родственниками.

Анализ приведенных норм права позволяет утверждать, что ч.3 ст.37 ГК РФ не устанавливает требований к порядку заключения сделок с участием несовершеннолетнего. Введение такого запрета продиктовано необходимостью предотвратить случаи злоупотребления опекунами и попечителями (законными представителями) своими обязанностями.

Между тем, из установленных по делу обстоятельств следует, что изначально сделка купли-продажи совершалась со стороны Николаевой Н.С. с соблюдением прав несовершеннолетнего.

Сами стороны в суде, а также представитель органа опеки и попечительства, в суде не оспаривали, что в условиях действительности договора дарения сделка соответствовали интересам несовершеннолетнего, поскольку взамен ему приобреталась доля в праве на дом и участок.

По данным настоящего гражданского дела, гражданского дела №2-18/1 по спору о признании сделки недействительной, а также согласно объяснениям участвующих в деле лиц, до признания недействительным договора дарения, вопроса о нарушении прав несовершеннолетнего ввиду допущенных злоупотреблений никем не ставился.

Доказательств наличия со стороны кого-либо из участников договора виновных противоправных действий, направленных на умаление прав несовершеннолетнего, суду не представлено.

Таким образом, проанализировав имеющуюся совокупность доказательств, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи, заключенный между сторонами, соответствует закону. Других оснований из предусмотренных ст.ст. 169-179 ГК РФ применительно к рассматриваемому случаю не усматривается.

Доводы стороны истца о том, что она, заключая договор купли – продажи, заблуждалась, находилась под влиянием мужа (его родственников), несостоятельны, поскольку правовое значение применительно к данному случаю может иметь только заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению (ст. 178 ГК РФ), коим заблуждение относительно действительности договора дарения признано быть не может. Собственно условия сделки купли-продажи, как следует из объяснений истца, она понимала верно.

Разрешая по существу требования истца о расторжении договора, суд приходит к следующим выводам.

Поскольку, мотивируя свои требования, истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, суд полагает необходимым обратиться к положениям ст. 451 ГК РФ.

В силу п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут (изменен) судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

По смыслу закона, основанием для расторжения договора в одностороннем порядке законодатель видит обстоятельство, прежде всего, не существовавшее в момент заключения договора.

Между тем, как следует из положений ст. 166, п.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка такова с момента ее совершения, независимо от того, недействительна ли она в силу оспоримости (как в случае с указанным выше договором дарения), так и в силу ничтожности.

Таким образом, договор дарения не мог иметь юридических последствий уже при заключении договора купли-продажи доли в праве на квартиру.

Кроме того, по смыслу ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств должно влиять на правовые последствия для сторон (одной из сторон), вытекающие именно из заключенного договора. Однако, договор, о расторжении которого истец ставит вопрос перед судом, заключался сторонами, как возмездная сделка, так что недействительность договора дарения, не являвшегося частью этого договора, не могла ни коим образом повлиять на то, на что был вправе рассчитывать продавец при заключении сделки – а именно, денежную сумму, переданную в оплату проданного имущества.

Других законных оснований для расторжения договора применительно к рассматриваемому случаю суд не усматривает.

Таким образом, проанализировав имеющуюся совокупность доказательств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Николаевой Н.С. необоснованны, потому удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Николаевой Н.С., действующей в интересах несовершеннолетнего Николаева В.А., к Кузьминой Ю.И. о расторжении договора купли-продажи <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности Кузьминой Ю.И. (с размером доли в праве ?) на квартиру, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Киреевский районный суд Тульской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: