РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 июня 2011 года Киреевский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Кирюхина Г.Д.,
при секретаре Якушиной Е.В.,
с участием
помощника Киреевского межрайонного прокурора Бабушкина А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-742/11 по заявлению Киреевского межрайонного прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к ООО «Управляющая компания поселок Бородинский» о признании недействительным в части договора,
установил:
Киреевский межрайонный прокурор обратился в суд с иском, в котором просит признать недействительными пункты 11.1, 11.4, 11.6, 11.17 (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более трех месяцев), 11.20, 12.4, 13 (в части ссылки на порядок, утверждаемый органами местного самоуправления), 14 (в части запрета требовать перерасчета платы в случае нарушения п. 11.1), 22 (в части установления срока предъявления претензий) договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания поселок Бородинский» и собственниками жилых помещений <адрес>.
Свои требования прокурор обосновывает следующим. Киреевской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания поселок Бородинский» (далее ООО «УК пос. Бородинский») законодательства при оказании услуг по управлению многоквартирным жилым домом.
В ходе проверки установлено, что ООО «УК пос. Бородинский» создано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей внесена запись за №. В соответствии со ст. 2.4 Устава ООО «УК пос. Бородинский», утвержденного решением № единственного учредителя от ДД.ММ.ГГГГ, предметом деятельности общества являются: управление эксплуатацией жилого фонда, управление недвижимым имуществом, сдача внаем собственного недвижимого имущества, управление эксплуатацией нежилого фонда и другие. В целях осуществления уставной деятельности ДД.ММ.ГГГГ ООО «УК пос. Бородинский» заключен в письменной форме договор управления многоквартирным жилым домом с собственниками жилых помещений <адрес>. Указанный договор содержит условия, не соответствующие требованиям действующего законодательства.
Анализом договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, установлено, что пункты 11.1, 11.4, 11.6, 11.17, 11.20, 12.4, 13, 14, 22 договора противоречат действующему законодательству.
Так, пунктом 11.1 Договора управления установлена обязанность собственника своевременно уведомлять Управляющую организацию об изменении прав и обязанностей собственников, состава проживающих, в том числе заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти полных календарных дней для проведения перерасчета за коммунальные услуги. В соответствии с пунктом 14 Договора управления в случае нарушения пункта 11.1 собственники не вправе требовать произведения перерасчета платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Исходя из вышеуказанных положений, право на перерасчет платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия собственника поставлено в зависимость от исполнения им обязанности по предварительному уведомлению Управляющей организации о таком отсутствии.
В соответствии с частью 11 статьи 155 Жилищного кодекса РФ при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 54 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307, при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. В силу пункта 56 Правил… перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.
Таким образом, законодатель не связывает право потребителя на перерасчет платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия с обязательным предварительным уведомлением о таком отсутствии, в связи с чем вышеназванные условия Договора управления не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Кроме того, в нарушение требований части 11статьи 155 Жилищного кодекса РФ пунктом 13 Договора управления предусмотрено, что при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом органами местного самоуправления г.Т улы.
Пунктом 11.6 Договора управления установлено, что собственник обязуется не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети помещения, общего имущества без разрешения Управляющей организации. Данное условие противоречит части 1 статьи 26, части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения; если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 11.4 Договора управления на собственника возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента заключения настоящего договора предоставить в Управляющую организацию список лиц в количестве 3-х человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с Управляющей организацией. Между тем такая обязанность действующим законодательством не предусмотрена.
В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, пунктом 35 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Пунктом 11.16 Договора управления установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно не позднее двадцатого числа месяца, следующего за прошедшим. В то же время пунктом 11.20 Договора управления определено, что в случае отчуждения собственности собственник обязан произвести предоплату за два месяца вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника в установленном законом порядке. Данный пункт противоречит требованиям пункта 40 вышеуказанных Правил, в силу которого осуществление предварительной оплаты коммунальных услуг в счет будущих месяцев является правом потребителя, а не обязанностью.
В соответствии с пунктом 80 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам Исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения. Согласно пункту 81 Правил приостановление или ограничения предоставление одной или нескольких коммунальных услуг осуществляется в следующем порядке:
а) исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;
б) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;
в) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.
В нарушение вышеуказанных норм пунктом 11.17 Договора управления предусмотрено, что Управляющая организация оставляет за собой право прекратить предоставление услуг в случае просрочки оплаты более трех месяцев.
По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Пунктом 1 статьи 782 указанного Кодекса предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данная норма согласуется с положениями статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
Кроме того, в силу части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.
Таким образом, включение в Договор управления пункта 12.4, предусматривающего право собственника требовать одностороннего расторжения договора по решению общего собрания при обоснованных существенных нарушениях Управляющей организацией условий Договора и возможности его расторжения, в таком случае, по истечение 2-х месяцев с момента вынесения решения, ущемляет права потребителей по сравнению с вышеуказанными нормами закона.
В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
В нарушение данной нормы закона пунктом 22 Договора управления предусмотрено, что претензии (жалобы) могут быть предъявлены собственником в течение двух недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии (жалобы), предъявленные по истечении данного срока, Управляющая организация не рассматривает.
В судебное заседание представитель ответчика - ООО «Управляющая компания поселок Бородинский» - по доверенности ФИО2 – представила письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие, иск признает.
Суд считает возможным, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, поскольку это не нарушает требований закона и прав других лиц.
В судебном заседании помощник Киреевского межрайонного прокурора Бабушкин А.О. иск поддержал и просил его удовлетворить, ссылаясь на доводы искового заявления.
Заслушав объяснения прокурора, исследовав представленные доказательства, суд принимает признание иска ответчиком, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав других лиц и в соответствии с ч. 3 ст. 173 ГПК РФ, суд постановляет решение об удовлетворении иска.
На основании ст.ст. 26, 40, 155, 162 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 168, 180, 422, 779 ГК РФ, закона «О защите прав потребителей», Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 года № 307,
руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
заявление Киреевского межрайонного прокурора, действующего в интересах неопределенного круга лиц, удовлетворить.
Признать недействительными пункт 11.1 (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти полных календарных дней), пункт 11.4, пункт 11.6, пункт 11.17 (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более трех месяцев), пункт 11.20, пункт 12.4, пункт 13 (в части ссылки на порядок, утверждаемый органами местного самоуправления г. Тулы); пункт 14 (в части запрета требовать перерасчета платы в случае нарушения п.11.1), пункт 22 (в части установления срока предъявления претензий) договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «УК пос. Бородинский» и собственниками жилых помещений жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путём подачи кассационной жалобы в Киреевский районный суд Тульской области в течение 10 дней.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 27.06.2011 года.