РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 июня 2011 года город Киреевск Тульской области
Киреевский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Назарова В.В.,
при секретаре Синяевой И.А.,
с участием помощника Киреевского межрайонного прокурора Крицыной Л.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киреевского межрайонного прокурора, поданное в интересах граждан, к ООО «Управляющая компания поселок Бородинский» о признании недействительным в части договора на управление многоквартирным жилым домом,
у с т а н о в и л:
Киреевский межрайонный прокурор обратился в суд в порядке ст.45 ГПК РФ в интересах граждан с иском к ООО «УК пос.Бородинский», в котором просил признать недействительным в части договор управления многоквартирным жилым домом, заключенный между ответчиком и собственниками жилых помещений в доме № 4/4, расположенном на ул.Луговой пос.Бородинский Киреевского района, а именно п.п.11.1, 11.4, 11.6, 11.17, 11.20, 12.4, 13, 14, 22.
Определением суда от 23.06.2011 г. производство по делу в части исковых требований о признании недействительным п.11.17 договора управления многоквартирным домом было прекращено в связи с отказом истца от иска.
В обоснование заявленных требований прокурор указал, что Киреевской межрайонной прокуратурой была проведена проверка исполнения жилищного законодательства ООО «УК пос.Бородинский». Было установлено, что 01.01.2010 г. между указанной организацией и собственниками жилых помещений дома № 4/4 по ул.Луговой пос.Бородинский Киреевского района Тульской области был заключен договор управления многоквартирным жилым домом. Указанный договор содержит условия, не соответствующие требованиям действующего законодательства. Так п.11.1 договора установлена обязанность собственников своевременно уведомлять управляющую организацию об изменении прав и обязанностей собственников, состава проживающих, в том числе заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти полных календарных дней для проведения перерасчета за коммунальные услуги. В соответствии с п.14 договора, в случае нарушения п.11.1, собственники не вправе требовать произведения перерасчета платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Исходя из вышеуказанных положений, право на перерасчет платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия собственника поставлено в зависимость от исполнения им обязанности по предварительному уведомлению управляющей организации о таком отсутствии, что противоречит требованиям ст.155 ЖК РФ, а также п.п.54, 56 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ (далее – Правила) от 23.05.2006 г. № 307. Кроме того, в нарушение требований ч.11 ст.155 ЖК РФ, п.13 договора управления предусмотрено, что при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом органами местного самоуправления г.Тулы. Пунктом 11.6 договора управления предусмотрено, что собственник обязуется не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети помещения, общего имущества без разрешения управляющей организации, что противоречит требованиям ст.ст.26, 40 ЖК РФ. Пунктом 11.4 договора управления на собственника возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента заключения настоящего договора предоставить в управляющую организацию список лиц в количестве трех человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с управляющей организацией. Между тем, такая обязанность действующим законодательством не предусмотрена. Пунктом 11.16 договора управления предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно не позднее двадцатого числа месяца, следующего за прошедшим. В то же время п.11.20 договора предусмотрено, что в случае отчуждения собственности собственник обязан произвести предоплату за два месяца вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника в установленном законом порядке, что противоречит требованиям ст.40 Правил. Пункт 12.4 договора, предусматривающий право собственника требовать одностороннего расторжения договора по решению общего собрания при обоснованных обстоятельствах существенных нарушений управляющей организацией условий договора, после чего договор может быть расторгнут в течение двух месяцев с момента вынесения решения, ущемляет права жильцов по сравнению с правами, предусмотренными ст.ст.779, 782 ГК РФ, ст.162 ЖК РФ, ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей». Пунктом 22 договора предусмотрено, что претензии (жалобы) могут быть предъявлены собственником в течение двух недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии (жалобы), предъявленные по истечении данного срока, управляющая организация не рассматривает, что противоречит требованиям ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей». Со ссылками на приведенные нормы, а также на нормы ст.168, 180 ГК РФ, прокурор просил признать вышеуказанные положения договора управления недействительными.
В судебном заседании помощник Киреевского межрайонного прокурора Крицына Л.Н. поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, приведенным в иске.
Представитель ответчика ООО «УК пос.Бородинский» в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования признал в полном объеме.
Третьи лица, привлеченные к участию в деле определением судьи, – Крючков И.П., Шпынева З.Ф., Полозкова Т.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались в установленном порядке, о причине неявки в суд не сообщили.
На основании ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав мнение помощника Киреевского межрайонного прокурора Крицыной Л.Н., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2010 г. между собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме № 4/4 по ул.Луговой пос.Бородинский Киреевского района Тульской области Крючковым И.П., Шпыневой З.Ф. и Полозковой Т.А. с одной стороны, а также ООО «Управляющая компания поселок Бородинский» с другой стороны, был заключен договор управления указанным многоквартирным жилым домом (далее – Договор).
В соответствии со ст.420 Гражданского кодекса (ГК) РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст.162 Жилищного кодекса (ЖК) РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора управления) договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как следует из устава ООО «УК пос.Бородинский», предметом деятельности общества является, в том числе управление эксплуатацией жилого фонда.
Таким образом, по договору управления многоквартирным жилым домом, стороны в лице собственников жилья с одной стороны (в договоре – «собственник») и управляющей организации в лице ООО «УК пос.Бородинский» (в договоре – «управляющая организация») приняли на себя взаимные обязательства, связанные с управлением данным домом, оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества и предоставлению жильцам коммунальных услуг.
В силу ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Проверяя соответствие условий указанного Договора требованиям действующего законодательства, суд приходит к следующему.
По условиям п.11.1 Договора собственник обязан своевременно уведомлять управляющую организацию об изменении прав и обязанностей собственников, состава проживающих, в том числе заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти полных календарных дней для проведения перерасчета за коммунальные услуги.
По условиям п.13 Договора при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ и органами местного самоуправления г.Тулы.
По условиям п.14 Договора, в случае нарушения п.11.1, собственники не вправе требовать произведения перерасчета платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги.
Между тем, ч.1 ст.155 ЖК РФ предусмотрено, что при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.
Исходя из положений п.54 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 (далее – Правила), при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.
На основании п.56 Правил перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. Результаты перерасчета размера платы отражаются в платежном документе, представляемом в порядке, указанном в п.36 настоящих Правил.
С учетом приведенных правовых норм, условия договора управления, устанавливающие обязанность собственников жилья заранее уведомлять управляющую организацию об отсутствии на срок свыше пяти дней, а также связанное с этим ограничение прав собственников на перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги, не соответствуют требованиям закона, носят дискриминационный характер по отношению к потребителям данных услуг.
Учитывая, что жилой дом № 4/4 по ул.Луговой пос.Бородинский находится на территории Киреевского района Тульской области, включение в договор управления условий об утверждении порядка перерасчета платежей органами местного самоуправления г.Тулы, не соответствует требованиям действующего законодательства. Применительно к положениям Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» указанный вопрос не может находится в компетенции МО г.Тула, поскольку противоречит принципу территориальной организации местного самоуправления.
По условиям п.11.6 Договора собственник обязуется не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети помещения, общего имущества без разрешения управляющей организации.
В соответствии с ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно ч.2 ст.40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Приведенные правовые нормы не предъявляют к собственнику жилого помещения требования о согласовании переустройства, перепланировки либо реконструкции жилого помещения с управляющей жилищной организацией, в связи с чем включение такого условия в договор управления жилым домом не соответствует требованиям закона, также как и условия п.11.4 Договора, которым установлена обязанность собственника в течение 30 календарных дней с момента заключения настоящего договора предоставить в управляющую организацию список лиц в количестве трех человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с управляющей организацией.
Пунктом 11.20 Договора предусмотрено, что в случае отчуждения собственности собственник обязан произвести предоплату за два месяца вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника в установленном законом порядке.
Между тем по смыслу п.40 Правил, предварительная оплата коммунальных услуг в счет будущих месяцев является правом, а не обязанностью потребителя.
По условиям п.12.4 Договора, собственник имеет право требовать одностороннего расторжения договора по решению общего собрания при обоснованных существенных нарушениях управляющей организацией условий договора. В таком случае договор может быть расторгнут по истечении двух месяцев с момента вынесения решения.
В силу ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Как предусмотрено ч.8.2 ст.162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
При таких обстоятельствах, включение в договор управления жилым домом дополнительных условий его расторжения помимо предусмотренных в законе, в частности – ссылка на существенность нарушений, не соответствует требованиям закона.
По условиям п.22 Договора, претензии (жалобы) могут быть предъявлены собственником в течение двух недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии (жалобы), предъявленные по истечении данного срока, управляющая организация не рассматривает.
Исходя из положений п.3 ст.29 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с последующими изменениями и дополнениями), требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Таким образом, отказ от принятия претензий потребителей по истечении срока, указанного в п.22 Договора, не соответствует требованиям приведенной нормы права.
В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования прокурора подлежащими удовлетворению, учитывая при этом, что по смыслу ст.ст.39, 198 ГПК РФ, признание исковых требований ответчиком, является самостоятельным основанием для удовлетворения иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
признать недействительным договор управления многоквартирным жилым домом, заключенный 1 января 2010 года между ООО «Управляющая компания поселок Бородинский» и собственниками жилых помещений в доме № 4/4, расположенном по улице Луговой поселка Бородинский Киреевского района Тульской области, в части недействительности пунктов 11.1 (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять управляющую организацию об отсутствии на период свыше пяти полных календарных дней), 11.4, 11.6, 11.20, 12.4, 13 (в части ссылки на порядок, утверждаемый органами местного самоуправления г.Тулы), 14 ( в части запрета требовать перерасчета платы в случае нарушения п.11.1 договора управления), 22 (в части установления срока предъявления собственниками претензий управляющей организации) данного договора.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи кассационной жалобы (представления) в Киреевский районный суд Тульской области в течение 10 дней.
Судья