Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 августа 2011 года г. Киреевск Тульской области
Киреевский районный суд Тульской области в составе
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Кулешовой Е.В.,
представителя истца по ордеру адвоката Бухтоярова А.В.,
представителя ответчика – Управления Россреестра по Тульской области – Леоновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-940/11 по иску Мельников А.Н. к государственному регистратору Тульской области Аверьяновой Н.Е., Управлению Росреестра по Тульской области об оспаривании отказа государственного регистратора в регистрации договора купли-продажи, обязании Управления Росреестра по Тульской области зарегистрировать договор купли-продажи,
у с т а н о в и л:
ДД.ММ.ГГГГ год между Серьяновым П.Е. и Мельниковым А.Н. оформлен и подписан договор, по условиям которого Серьянов П.Е. продал Мельникову А.Н. жилой дом, общей площадью 34.8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Киреевского нотариального округа удостоверено согласие супруги покупателя – ФИО3 на совершение Мельниковым А.Н. указанной сделки.
ДД.ММ.ГГГГ Мельников А.Н. и Серьянов П.Е. обратились в УФРС по Тульской области с заявлением о регистрации заключенного между ними договора купли-продажи, а также перехода к Мельникову А.Н. права собственности на жилой дом. Мельников А.Н. одновременно обратился в названный орган госрегистрации с заявлением о регистрации ранее возникшего права продавца на отчуждаемый объект.
В качестве правоустанавливающего документа к регистрации ранее возникшего права собственности на жилой дом заявителем представлен договор купли - продажи от 1990 года, заключенный между ФИО4 и Серьяновым П.Е., зарегистрированный в Лидинском сельском совете народных депутатов Тепло - Огаревского района Тульской области.
ДД.ММ.ГГГГ регистрационные действия приостановлены, а ДД.ММ.ГГГГ органом госрегистрации принято решение об отказе в совершении заявленных регистрационных действий ввиду невозможности произвести регистрацию ранее возникшего права по тем основаниям, что:
в представленном для регистрации правоустанавливающем документе – договоре купли-продажи от 1990 года отсутствуют данные об адресе передаваемого объекта, то есть, общепринятое описание его местонахождения, позволяющее однозначно определить расположение объекта на территории регистрационного округа,
в представленном правоустанавливающем документе присутствуют неоговоренные исправления.
Не согласившись с данным отказом, Мельников А.Н. обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил признать незаконными действия государственного регистратора по отказу в регистрации договора купли-продажи ему жилого дома, обязать УФРС по Тульской области зарегистрировать заключенный между ним и Серьяновым П.Е. договор.
По мнению Мельникова А.Н., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года совершен в надлежащей форме согласно действующему на момент совершения сделки законодательству. Номер дому присвоен лишь в ДД.ММ.ГГГГ году, потому в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года указан быть не мог. <адрес> всегда находилась в сельской местности. Договор имеет печать <адрес> сельского совета, регистратору представлена справка органа местного самоуправления о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ года, действительно, регистрировался местным сельсоветом.
Полагает, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не может распространять свое действие на сделку, совершенную в 1990 году.
В суд истец не явился. Действующий от его имени в суде представитель по ордеру - адвокат Бухтояров А.В. требования Мельникова А.Н. поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям. Полагает, что представленных для регистрации документов достаточно, чтобы идентифицировать объект, переданный Серьянову П.Е. по договору купли-продажи от 1990 года. Эти документы содержат все данные, необходимые для внесения в реестр сведений об объекте.
Представитель ответчика – УФРС России по Тульской области – по доверенности Леонова О.С. возражала против удовлетворения иска, полагая, то истцу правомерно отказано в совершении регистрационных действий, поскольку ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требует наличия в правоустанавливающих документах, представленных для регистрации, данных, необходимых для внесения сведений об объекте в ЕГРПН. В договоре купли-продажи не указан населенный пункт, в котором расположен передаваемый жилой дом. На момент совершения сделки данный населенный пункт существовал. Право Серьянова П.Е. могло быть зарегистрировано на основании выписки из похозяйственной книги, однако такого документа регистратору представлено не было.
Третьи лица Серьянов П.Е. и администрация м.о. Нарышкинское Тепло-Огоревского района (в лице представителя) в суд не явились, будучи извещенными о дне, времени и месте проведения судебного заседания. Имеются письменные заявления с просьбами о рассмотрении дела в их отсутствие.
Ответчик государственный регистратор Аверьянова Н.Е. не явилась, заявлений не представлено.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Ст. 6 (ч.1, 2) Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В силу ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
По смыслу ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все документы, представляемые на регистрацию, прежде всего, должны отвечать всем необходимым требованиям, установленным для документов вообще.
Согласно ст.20 названного Федерального закона, в регистрации прав может быть отказано в случаях, если, в частности:
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в силу ст. 17 названного Федерального закона являются, в частности, договоры, иные сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Как установил суд, основанием к отказу в регистрации договор купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ явилась невозможность регистрации ранее возникшего права продавца на передаваемый объект.
Из материалов регистрационного дела и объяснений сторон явствует, что в качестве основания для регистрации ранее возникшего права регистратору был представлен правоустанавливающий документ – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.
Из данного документа явствует, что он выполнен в виде единого документа, рукописным текстом, содержат подписи сторон, печать местного органа власти, что позволяет утверждать о соответствии формы сделки требованиям действовавшего на момент ее совершения закону (ст. 239 ГК РСФСР). Вместе с тем, договор, включая техническое описание объекта прав, не содержит каких-либо сведений о населенном пункте (адресе), в котором он расположен. При буквальном толковании его содержания (ст. 431 ГК РФ) однозначно утверждать о месте расположения объекта возможным не представляется.
Кроме того, договор содержит рукописное исправление (перечеркнута фамилия свидетеля), которое не оговорено и местным органом власти не удостоверено.
Анализ приведенных выше правовых норм позволяет утверждать, что требование об указании информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, законодатель относит именно к правоустанавливающим документам, которым в данном случае является договор. К такой информации п. 6 ст. 12 Федерального закона относит, в частности, сведения о месте расположения объекта прав.
Кроме того, ст. 17 указанного Федерального закона возлагает на орган госрегистрации обязанность проводить проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.
Условие же о предмете (применительно к договорам рассматриваемого вида – о правах на конкретный объект недвижимого имущества), законодатель предполагал существенным, как в силу ранее (ст.ст. 238, 239 ГК РСФСР), так и в силу ныне действующего законодательства. Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае при проверке юридической силы договора от 1990 года в рамках своих полномочий орган госрегистрации установил, что в договоре отсутствуют необходимые данные о предмете.
Заслуживающим внимание суд находит также то обстоятельство, что вписка из похозяйственной книги, исследованная судом, регистратору заявителями не предоставлялась.
Изложенное приводит суд к выводу, что документы, представленные истцом для регистрации ранее возникшего права на жилой дом не соответствовали требованиям ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, отказ в регистрации в данном случае правомерен, оснований к признанию указанного действия незаконным не имеется.
Суд принимает во внимание, что для регистрации Мельниковым А.Н., помимо договора от ДД.ММ.ГГГГ года, предоставлялись также: справки местной администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, постановление о нумерации жилого дома, - из которых усматривается, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года Сельянову П.Е., действительно, предан жилой дом в <адрес>, - однако считает, что данное обстоятельство не свидетельствует о незаконности отказа в совершении регистрационного действия.
Так, ст. 2 названного выше закона определяет понятие государственной регистрации, как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Этой цели отвечает перечень действий, совершаемых регистратором, среди которых (ст. 13): прием документов, правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Анализ приведенных норм права показывает, что государственная регистрация не имеет правоустанавливающего характера, регистрация не может заменять собой сделки, иные правовые основания возникновения гражданских прав. Федеральный закон «О регистрации…» содержит требования к порядку регистрации, однако каких-либо требований к форме и содержанию заключаемых договоров, не устанавливает.
В свете изложенного доводы стороны истца, приводимые в обоснование заявленных требований, несостоятельны, поскольку основаны на неверном толковании действующего и законодательства.
Поскольку требование Мельникова А.Н. об обязании УФРС РФ по Тульской области зарегистрировать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заявлено им, как вытекающее из требования о признании отказа в регистрации договора незаконным, в удовлетворении иска суд находит необходимым отказать в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
в удовлетворении иска Мельников А.Н. к государственному регистратору Тульской области Аверьяновой Н.Е., Управлению Росреестра по Тульской области об оспаривании отказа в регистрации договора купли-продажи, обязании Управления Росреестра по Тульской области зарегистрировать договор купли-продажи – отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Киреевский районный суд Тульской области в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий