РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 сентября 2011года г.Киреевск
Киреевский районный суд Тульской области в составе:
председательствующего Ткаченко И.С.,
при секретаре Афанасьевой Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № 2-969/11 по исковому заявлению Амелина А.В. к администрации муниципального образования Киреевский район Тульской области, администрации муниципального образования Большекалмыкское Киреевского района Тульской области, закрытому акционерному обществу «<данные изъяты> о признании права собственности на самовольную постройку, прекращении права собственности, прекращении права залога и по иску закрытого акционерного общества «<данные изъяты>» к Амелину А..В. о признании права залога на недвижимое имущество,
установил:
Амелин А.В. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Киреевский район Тульской области, администрации муниципального образования Большекалмыкское Киреевского района Тульской области, закрытому акционерному обществу «<данные изъяты>» (далее ЗАО «<данные изъяты>») о признании права собственности на самовольную постройку, прекращении права собственности, прекращении права залога, указывая в обоснование заявленных требований на то, что он на основании договора купли- продажи является собственником земельного участка, общей площадью 509 кв.м., относящегося к категории земель населенного пункта, с разрешенным использованием: под нежилое здание (магазин), расположенного примерно в 7 метрах по направлению на запад от ориентира д.№17, расположенного в границах участка по адресу: Тульская область, Киреевский район, Большекалмыкская сельская администрация, дер.Сергиевское, и расположенного на указанном земельном участке одноэтажного нежилого здания (магазин), общей площадью 80,5 кв.м. На указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано обременение – ипотека <данные изъяты> Банк (ЗАО), который в 2010 г. переименован в ЗАО «<данные изъяты> В 2010 г. он (Амелин А.В.) своими силами и за счет собственных средств произвел реконструкцию нежилого здания (лит.А) и возвел к нему пристройки лит.А1,А2,А3,А4,А5. В этой связи общая площадь здания увеличилась на 232,3 кв.м. (увеличилась на 236,3 кв.м. за счет возведения пристроек и уменьшилась на 4,0 кв.м. за счет реконструкции) и составляет 312,8 кв.м. Вместо магазина он устроил баню, при этом сохранив назначение объекта недвижимого имущества – нежилое и не нарушив разрешенное использование земельного участка – под нежилое здание. Указанные изменения в объекте недвижимого имущества он произвел без получения разрешений соответствующих учреждений, то есть самовольно, но на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, отведенном для этих целей. Свои права на это недвижимое имущество он не узаконил. Обратившись в Управление Росреестра по Тульской области для оформления своего права на объект недвижимого имущества, ему разъяснили о необходимости обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. В настоящее время им произведены согласования самовольного строительства со всеми необходимыми службами, а также получено соответствующее техническое заключение. Поскольку после произведенной реконструкции фактически им создан новый объект недвижимого имущества, то право собственности на магазин и право залога на него подлежит прекращению, а право залога на вновь созданный объект недвижимости может быть признано за банком. На основании изложенного просит прекратить его право собственности на одноэтажное нежилое здание (магазин), относящееся к объектам нежилого назначения, общей площадью 80,5 кв.м. с инвентарным номером №, лит.А, по адресу: Тульская область, Киреевский район, муниципальное образование Большекалмыкское, дер.Сергиевское; прекратить право залога ЗАО «<данные изъяты>» на указанный объект недвижимости; признать за ним (Амелиным А.В.) право собственности на самовольную постройку – объект недвижимого имущества – нежилое помещение (баню) лит.А с пристройками лит.А1,А2,А3,А4,А5, общей площадью 312,8 кв.м., с инвентарным номером №, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, дер.Сергиевское.
ЗАО «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к Амелину А.В. о признании права залога на недвижимое имущество, указывая в обоснование заявленных требований на то, что самовольная постройка, на которую Амелин А.В. просит признать право собственности, возникла в результате реконструкции нежилого здания (магазина), расположенного по адресу: Тульская область, Киреевский район, муниципальное образование Большекалмыкское, дер.Сергиевское, которое является предметом залога по договорам об ипотеке № № от 29.04.2008 г., № № от 09.09.2008 г., № № от 24.04.2009 г., заключенными между Зыбиным В.В. и Банком Кредитования Малого Бизнеса (ЗАО). 06.10.2009 г. принято решение о реорганизации КМБ Банка (ЗАО) путем присоединения к нему ЗАО «<данные изъяты>» и переименовании в ЗАО «<данные изъяты>». 03.11.2009 г. между Зыбиным В.В. и Амелиным А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилого здания по вышеуказанному адресу. Таким образом, собственником заложенного имущества стал Амелин А.В., к которому в соответствии с действующим законодательством перешли все обязанности залогодателя. В настоящее время сторонами договоров об ипотеке являются: залогодержатель – ЗАО «<данные изъяты>», залогодатель – Амелин А.В. В нарушение условий договоров об ипотеке Амелин А.В. без согласия залогодержателя произвел реконструкцию заложенного нежилого здания, в результате чего возник новый объект капитального строительства, на который Амелин А.В. просит признать право собственности, как на самовольную постройку. Поскольку предметом залога является также и земельный участок, на котором расположено реконструированное здание, договорами об ипотеке не установлено иное, то в силу ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», право залога распространяется и на объект капитального строительства, возникший в результате реконструкции. На основании изложенного просит признать за ЗАО «<данные изъяты>» право залога по договорам об ипотеке № ТУ/09-327/З-1 от 29.04.2008 г., № ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, № ТУ/09-1539/З-4 от 24.04.2009 г. на объект недвижимого имущества- нежилое помещение (баню) лит.А с пристройками лит.А1,А2,А3,А4,А5, общей площадью 312,8 кв.м., с инвентарным номером № расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, дер.Сергиевское.
Истец по первоначальному иску (ответчик по иску ЗАО «<данные изъяты>») Амелин А.В. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела извещался надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть данное гражданское дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности Пыткиной Ю.В., исковые требования ЗАО «<данные изъяты>» признает в полном объеме.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по иску ЗАО «<данные изъяты>») Амелина А.В. по доверенности и ордеру адвокат Пыткина Ю.В. исковые требования Амелина А.В. поддержала в полном объеме, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просила их удовлетворить, так как являются законными и обоснованными. Исковые требования ЗАО «<данные изъяты>» признала в полном объеме.
Ответчики администрация муниципального образования Киреевский район Тульской области, администрация муниципального образования Большекалмыкское Киреевского района Тульской области в суд своих представителей не направили, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела извещались надлежащим образом. В материалах дела имеются ходатайства с просьбой рассмотреть дело в отсутствие их представителей, исковые требования признают.
Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по иску ЗАО «<данные изъяты>») ЗАО «<данные изъяты>» по доверенности и ордеру адвокат Кривондеченкова М.Н. в судебном заседании исковые требования ЗАО «<данные изъяты>» поддержала в полном объеме, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, просила их удовлетворить, так как являются законными и обоснованными. Исковые требования Амелина А.В. признала в полном объеме.
На основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав объяснения представителя истца по первоначальному иску (ответчика по иску ЗАО «<данные изъяты>») Амелина А.В. по доверенности и ордеру адвоката Пыткиной Ю.В., представителя ответчика по первоначальному иску (истца по иску ЗАО «<данные изъяты>») ЗАО «<данные изъяты>» по доверенности и ордеру адвоката Кривондеченковой М.Н., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что земельный участок площадью 509 кв.м. с разрешенным использованием под нежилое здание (магазин), находящийся примерно в 7 м. по направлению на запад от ориентира д.17, расположенного в границах участка по адресу: Тульская область, Киреевский район, Большекалмыкская сельская администрация, дер.Сергиевское, а также расположенное на указанном земельном участке нежилое здание (магазин) площадью 80,5 кв.м. зарегистрированы по праву собственности за Амелиным А.В., что достоверно подтверждается имеющимися в материалах дела письменными доказательствами: договором купли-продажи земельного участка и нежилого здания от 03.11.2009 г.; свидетельствами о государственной регистрации права от 12.11.2009 г. 71-АВ №, 71-АВ №; кадастровой выпиской о земельном участке № от 19.10.2010 г.
На указанные объекты недвижимого имущества, собственником которого изначально являлся Зыбин В.В., зарегистрировано обременение – ипотека <данные изъяты> Банк (ЗАО), переименованным с января 2010 г. в ЗАО «Банк Интеза». Данные обстоятельства помимо вышеуказанных документов подтверждаются договорами об ипотеке № № от 29.04.2008 г., № № от 09.09.2008 г., № №4 от 24.04.2009 г., заключенными между Зыбиным В.В. и КМБ Банком (ЗАО); Уставом ЗАО «<данные изъяты>
Учитывая, что Амелин А.В. стал собственником заложенного имущества, к нему перешли все обязанности залогодателя.
На основании ст.353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Аналогичные положения содержатся в ст.38 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В 2010 г. истцом самовольно, без соответствующего разрешения, была произведена реконструкция основного строения и возведены к нему пристройки, в результате чего площадь здания изменилась. Кроме того, изменилось и назначение спорного объекта недвижимости.
Как следует из технического и кадастрового паспортов, площадь здания увеличилась на 232,3 кв.м., в том числе увеличилась на 236,3 кв.м. за счет самовольно возведенных пристроек и уменьшилась на 4,0 кв.м. за счет реконструкции. В настоящее время общая площадь здания, используемого в качестве бани составляет 312,8 кв.м.
В соответствии со ст.222 ГПК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения ст.222 ГК РФ распространяются также на отношения, возникшие в том числе, в результате самовольной реконструкции, поскольку самовольно реконструированный объект также может отвечать критериям самовольной постройки.
В силу п.14 ст.1 ГрК РФ реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов.
ГрК РФ в редакции, действующей на момент проведения истцом реконструкции, предусматривал, что реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Исходя из этого определения, а также ряда подзаконных актов, например, Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения Ведомственных Строительных Норм 58-88 (р) Госкомархитектуры, следует, что реконструкция является видом строительных работ. Поэтому при самовольной реконструкции возможно нарушение как земельного законодательства, так и градостроительных, строительных и иных правил.
Нормы ст.222 ГК РФ могут быть применены к самовольной реконструкции по аналогии закона, так как самовольное строительство и самовольная реконструкция являются сходными отношениями.
Судом установлено, что реконструкция, возведение пристроек осуществлено силами и средствами истца на принадлежащем ему земельном участке.
В соответствии с экспертным заключением «Индекс – Тула» филиал ООО «Экспертный центр «Индекс», строительные конструкции строений лит.А1,А2,А3,А4,А5, расположенных по адресу: Тульская область, Киреевский район, дер.Сергиевское, находятся в работоспособном состоянии. Видимых дефектов и повреждений, свидетельствующих о снижении несущей способности и эксплуатационной пригодности конструктивных элементов строения, не зафиксировано.Строительные работы произведены в соответствии с техническими условиями на производство общестроительных работ. Объемно-планировочные и конструктивные решения, принятые застройщиком при возведении обследуемых строений, отвечают требованиям безопасности, эксплуатационным характеристикам и санитарно-эпидемиологическим требованиям по охране здоровья и окружающей природной среды. Данные строения не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают права и, охраняемые законом, интересы других лиц. Обследуемые строения пригодны для дальнейшей эксплуатации по функциональному назначению.
Указанное техническое заключение дано надлежащими специалистами организации, имеющей свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации объектов капитального строительства, а также свидетельство о допуске к определенному виду или видам работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Содержащиеся в заключении выводы мотивированы, подтверждены объяснениями представителя истца и не противоречат иным материалам дела, потому суд придает ему доказательственное значение.
Кроме того, возведение пристроек в настоящее время согласовано с соответствующими городскими службами: Тестом «Киреевскмежрайгаз», «Киреевскими ГРЭС» Филиал «Тулэнерго» ПО «Тульские электрические сети», Тульским филиалом ОАО «Ростелеком», администрацией муниципального образования Большекалмыкское Киреевского района Тульской области, в ведении которой, в том числе, находятся водопроводные сети, что усматривается из представленной выкопировки с плана на помещение и письма администрации № 250 от 15.08.2011 г.
На основании указанных правовых норм и установленных обстоятельств, суд, прежде всего, приходит к выводу о наличии достаточных оснований полагать, что возведение спорных строений (пристроек), осуществлено силами и средствами истца, без нарушений действующих в строительстве норм и правил, требований закона, а также прав и законных интересов граждан, не создает угрозы их жизни и здоровью.
Фактически, после произведенной реконструкции, Амелиным А.В. был создан новый объект недвижимого имущества, существенно отличающийся от первоначального, в целом используемый в качестве бани, в связи с чем нежилое здание (магазин) прекратило существование как объект гражданских прав. При этом, назначение объекта недвижимого имущества как объекта нежилого назначения, не изменилось, а также не нарушено разрешенное использование земельного участка, на котором он расположен – под нежилое здание.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд находит возможным признать за истцом Амелиным А.В. право собственности на самовольную постройку – объект недвижимого имущества – нежилое помещение (баню) лит.А с пристройками лит.А1,А2,А3,А4,А5, общей площадью 312,8 кв.м., с инвентарным номером №, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, дер.Сергиевское, прекратив его право собственности на одноэтажное нежилое здание (магазин), общей площадью 80,5 кв.м. с инвентарным номером №, лит.А, по адресу: Тульская область, Киреевский район, муниципальное образование Большекалмыкское, дер.Сергиевское, и прекратив право залога ЗАО «<данные изъяты>» на указанный объект недвижимости (нежилое здание (магазин)).
Разрешая исковые требования ЗАО «Банк Интеза» о признании права залога на недвижимое имущество, суд приходит к следующему.
Согласно ст.69 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
На основании ст.64 указанного Федерального закона если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В соответствии со ст.65 названного Федерального закона на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Действующее гражданское законодательство предусматривает возможность замены предмета залога в том числе: по соглашению сторон; в связи с наступлением неких неблагоприятных событий, в результате которых предмет залога погиб или был поврежден; при прекращении права собственности на предмет залога.
Договоры об ипотеке № № от 29.04.2008 г., № № от 09.09.2008 г., № № от 24.04.2009 г. оформлены в виде письменных документов и подписаны сторонами, содержат все необходимые условия для данного вида сделок, прошли государственную регистрацию в регистрирующих органах, а потому соответствуют требованиям действующего законодательства. В судебном заседании названные договоры сторонами не оспаривались.
Учитывая изложенное, поскольку предметом залога является и земельный участок, на котором расположено реконструированное Амелиным А.В. здание, принимая во внимание признание за Амелиным А.В. права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение (баню) лит.А с пристройками лит.А1,А2,А3,А4,А5, общей площадью 312,8 кв.м., с инвентарным номером №, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, дер.Сергиевское, прекращение его права собственности и права залога ЗАО «<данные изъяты>» на нежилое здание (магазин), общей площадью 80,5 кв.м. с инвентарным номером №, лит.А, по адресу: Тульская область, Киреевский район, муниципальное образование Большекалмыкское, дер.Сергиевское, суд полагает, что требование о признании за ЗАО «<данные изъяты>» права залога по договорам об ипотеке № № от 29.04.2008 г., № № от 09.09.2008 г., № № 24.04.2009 г. на вышеуказанный объект недвижимого имущества (нежилое помещение (баню)) подлежит удовлетворению.
Таким образом, проанализировав установленные по делу обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследовав собранные по делу доказательства, каждое в отдельности и в совокупности с другими доказательствами, оценив их относимость, допустимость и достоверность в соответствии со ст.67 ГПК РФ, учитывая мнение сторон по делу, суд приходит к выводу, что исковое заявление Амелина А.В. к администрации муниципального образования Киреевский район Тульской области, администрации муниципального образования Большекалмыкское Киреевского района Тульской области, ЗАО «Банк Интеза» о признании права собственности на самовольную постройку, прекращении права собственности, прекращении права залога, а также исковые требования ЗАО «<данные изъяты>» к Амелину А.В. о признании права залога на недвижимое имущество, подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
решил:
исковые требования Амелина А.В. к администрации муниципального образования <адрес>, администрации муниципального образования <адрес>, закрытому акционерному обществу «Банк Интеза» о признании права собственности на самовольную постройку, прекращении права собственности, прекращении права залога удовлетворить.
Признать за Амелиным А.В. право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое помещение (баню) лит.А с пристройками лит.А1,А2,А3,А4,А5, общей площадью 312,8 кв.м., с инвентарным номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, дер.Сергиевское, прекратив его право собственности на одноэтажное нежилое здание (магазин), общей площадью 80,5 кв.м. с инвентарным номером №, лит.А, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, муниципальное образование Большекалмыкское, дер.Сергиевское.
Прекратить право залога ЗАО «<данные изъяты>» на одноэтажное нежилое здание (магазин), общей площадью 80,5 кв.м. с инвентарным номером №, лит.А, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, муниципальное образование Большекалмыкское, дер.Сергиевское.
Исковые требования закрытого акционерного общества «<данные изъяты>» к Амелину А.В. о признании права залога на недвижимое имущество удовлетворить.
Признать за ЗАО «Банк Интеза» право залога по договорам об ипотеке № № от 29.04.2008 г., № № от 09.09.2008 г., № № от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимого имущества- нежилое помещение (баню) лит.А с пристройками лит.А1,А2,А3,А4,А5, общей площадью 312,8 кв.м., с инвентарным номером №, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, дер.Сергиевское.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы в Киреевский районный суд Тульской области в течение 10 дней.
Председательствующий