Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 января 2012 года г. Киреевск Тульской области
Киреевский районный суд Тульской области в составе
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Хромовой М.Н.,
с участием заявителей – Маркиной А.С. и Суркова Ю.А.,
представителя заинтересованного лица – Управления Россреестра по Тульской области – по доверенности Шевченко Т.В.,
представителя заинтересованного лица – ГУ – УПФ РФ по Киреевскому району Поповой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-81/12 по заявлению Маркиной А.С. и Суркова Ю.А. об оспаривании решения Управления Росреестра по Тульской области об отказе в регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности,
у с т а н о в и л:
ДД.ММ.ГГГГ ГУ – УПФ РФ в Киреевском районе Тульской области Маркиной А.С., имеющей двоих несовершеннолетних детей – ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал в сумме 312162 руб. 50 коп.
Маркина А.С. с детьми совместно проживает с супругом (отцом детей) Сурковым Ю.А., а также Сурковой З.Г. (матерью последнего) в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Сурковой З.Г. - с одной стороны, Сурковым Ю.А., Маркиной А.С., несовершеннолетними ФИО2 и ФИО3, от имени и в интересах которых действовали родители, - с другой, заключен договор купли-продажи. По условиям данного договора Суркова З.Г. передала Маркиной А.С., Суркову Ю.А. и несовершеннолетним – по 1/8 доле в праве собственности каждому – ? долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок, площадью 1200 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.
Цена объектов, за которую стороны обусловились осуществить продажу, указана в договоре в размере 358860 руб., из которых 20000 руб. – за долю в праве на земельный участок. Согласно договору (п. 3.2), 20000 руб. в оплату приобретенного имущества переданы продавцу до подписания договора. 338860 руб. 37 коп. покупатели обязались оплатить за счет средств материнского (семейного) капитала путем безналичного перечисления Управлением ПФ РФ (ГУ) по Киреевскому району Тульской области на основании поименованного государственного сертификата на счет продавца в Тульском ОСБ РФ.
Владельцем другой ? доли в праве на указанные выше объекты на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ является Сурков Ю.А.
ДД.ММ.ГГГГ Сурков Ю.А., Суркова З.Г., Маркина А.С. обратились в Киреевский отдел Управления Росреестра по Тульской области с заявлениями о регистрации поименованного договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество.
Решением органа госрегистрации от ДД.ММ.ГГГГ № года – № в регистрации сделки отказано ввиду несоответствия сделки требованиям ст.ст. 28, 37 ГК РФ. Решениями названного органа от ДД.ММ.ГГГГ № года – № и № года – № покупателям отказано в регистрации перехода прав на недвижимое имущество.
Не согласившись с решением об отказе в регистрации договора, Маркина А.С и Сурков Ю.А. обратились в суд с заявлением, в котором просили признать соответствующее решение Управления Росреестра по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ № года – № незаконным, обязать Управление Росреестра по Тульской области зарегистрировать договор и переход к покупателям по договору права собственности на недвижимое имущество. Полагают, что положения ст.ст. 28, 37 ГК РФ не подлежат применению в рассматриваемом случае, так как ими заключена сделка не с имуществом несовершеннолетнего, а по приобретению недвижимого имущества несовершеннолетними.
В судебном заседании заявители свои требования поддержали, уточнив, что фактически оспаривают не только отказ в регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ № года – №, но и отказы в регистрации перехода права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № года – № и № года – №. В дополнение к изложенному в заявлении указали, что закон предоставляет возможность использовать средства материнского капитала для приобретение жилья на имя иных лиц с обязательством в течение 6 месяцев оформить доли в праве на жилое помещение на детей. Исключив детей из договора, они столкнуться с необходимостью оформления письменного обязательства у нотариуса, а также регистрации иного договора, по которому доли в праве будут передаваться детям. Следовательно, отказ в регистрации сделки и перехода права нарушает права и законные интересы несовершеннолетних. ГУ - Управление ПФ РФ по Киреевскому району Тульской области сделку признало законной.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Тульской области – по доверенности Шевченко Т.В. возражал против удовлетворения заявления, полагая, то заявителям правомерно отказано в совершении регистрационных действий по основаниям, указанным в письменных сообщениях о принятых решениях, оспариваемых заявителями. По его мнению, прав несовершеннолетних сделка не нарушает, однако в ходе правовой экспертизы документов регистратор пришел к выводу, что сделка, представленная на регистрацию, ничтожна, так как совершена в нарушение закона (ст. 28, 37 ГК РФ). Обратил внимание суда на факт совпадения стоимости передаваемого имущества размеру выделенного материнского капитала. Считает, что договор купли-продажи в данном случае относится к сделкам с недвижимым имуществом несовершеннолетних. Решения об отказе в регистрации подписываются регистратором, однако принимаются только по согласованию с Управлением Росреестра по Тульской области.
Представитель заинтересованного лица - ГУ – УПФ РФ по Киреевскому району Тульской области по доверенности Попова И.В. в суде не возражала против удовлетворения заявления, пояснив, что договор купли-продажи предоставлялся заявителями в пенсионный орган, сделка устно одобрена им. Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на получение образования ребенком (детьми) и осуществление иных связанных с получением образования ребенком (детьми) расходов не содержат запрета распоряжения средствами материнского капитала таким образом. Совершение сделки ведет к улучшению жилищных условий несовершеннолетних, поскольку в результате они становятся владельцами долей в праве собственности на жилой дом.
Заинтересованное лицо Суркова З.Г., а также государственный регистратор Киреевского отдела Управления Росреестра по Тульской области Гришкина Н.В., в суд не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, заявлений не представлено.
Руководствуясь ст.ст. 167, 257 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения заявителей, заинтересованных лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 558 ГПК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст. 18 ЖК РФ, право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Одним из оснований для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок согласно ч.1 ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является договор в отношении недвижимого имущества, совершенный в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу ст. 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно ст.20 названного Федерального закона, в регистрации прав может быть отказано в случаях, если, в частности, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Как установил суд, основанием к отказу в регистрации договора купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ послужил тот факт, что продавец (Суркова З.Г.) является близким родственником Суркова Ю.А. (матерью), выступавшего при совершении сделки в качестве законного представителя несовершеннолетних покупателей, тогда как действующим законодательством (ст.ст. 28, 37 (ч.3) ГК РФ) установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей.
Ст.28 ГК РФ установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.
По общему правилу, предусмотренному действующим законодательством (ст.223 ГК РФ), право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации указанного права. Государственная регистрация прав в данном случае имеет правообразующий характер.
В нашем случае момент заключения договора купли-продажи, предусматривающего приобретение жилого помещения с использованием материнского капитала в общую собственность предшествует государственной регистрации прав на такое жилое помещение, что не позволяет утверждать о заключении сделки с имуществом несовершеннолетних, на которые ст. 28 ГК РФ распространяет запрет, содержащийся в п.3 ст. 37 ГК РФ.
Следовательно, положения п. 3 ст. 37 ГК РФ в рассматриваемой ситуации применению не подлежат.
Проверяя законность сделки и, соответственно, оспариваемых решений органа госрегистрации, суд также полагает необходимым обратиться к следующему.
П. 3 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предоставляет лицам, получившим сертификат, распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в частности, путем направления их на улучшение жилищных условий.
Расшифровывая понятие данного направления расходования материнского капитала, п.1 ст. 10 названного Федерального закона указывает, что средства могут направляться, в частности, на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок путем безналичного перечисления указанных средств физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения.
Из материалов дела видно, что Маркина А.С. приняла решение о распоряжении средствами материнского капитала путем направления их на приобретение доли в праве собственности на жилой дом, в том числе, на имя несовершеннолетних, что соответствует приведенным выше нормативно-правовым актам.
Сделка соответствует интересам несовершеннолетних, поскольку предполагает возникновение у них права собственности на жилое помещение (по 1/8 доле в праве у каждого). То обстоятельство, что они с рождения пользовались данным жилым домом для проживания, не свидетельствует об обратном, поскольку объем полномочий собственника шире объема полномочий члена семьи собственника. Кроме того, в результате совершения сделки жилой дом оказывается полностью в собственности одной семьи, которой предоставлялся материнский (семейный) капитал, – несовершеннолетних и их родителей.
Более того, по смыслу Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (п.8), допускается направление средств (части средств) материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей, при условии представления письменного обязательства лица, являющегося приобретателем по договору, в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации денежных средств лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, оформить его в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением долей по соглашению.
Ограничений, связанных с определением цены по договорам, заключаемым с использованием материнского капитала, а именно, соответствием стоимости приобретаемых на имя несовершеннолетних долей сумме материнского капитала, иных, законом не установлено.
Изложенное позволяет утверждать о том, что совершенная сделка в полной мере отвечает целям государственной поддержки путем предоставления материнского капитала семей, имеющих детей.
Прочие требования к форме сделки (ст.ст. 550, 558 ГК РФ) сторонами соблюдены, что участвующими в деле лицами не оспаривается.
Таким образом, доводы представителя Управления Росреестра по Тульской области о несоответствии сделки требованиям закона (ничтожности) несостоятельны.
Других оснований для признания сделки недействительной (ничтожной) суд не усматривает.
Изложенное приводит суд к выводу, что решение Управления Росреестра по Тульской области об отказе в регистрации договора купли-продажи, - а поскольку решения об отказе в регистрации перехода права, как видно из содержания письменных сообщений об отказе от ДД.ММ.ГГГГ №, № последовали ввиду отсутствия регистрации сделки, - лишены законных оснований, потому заявленные Сурковым Ю.А. и Маркиной А.С. требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
заявление Маркиной А.С. и Суркова Ю.А. удовлетворить.
Признать решения Управления Росреестра по Тульской области об отказе в государственной регистрации заключенного между Сурковой З.Г., Сурковым Ю.А., Маркиной А.С., ФИО2, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, от ДД.ММ.ГГГГ № – № незаконными.
Обязать Управление Росреестра по Тульской области осуществить государственную регистрацию заключенного между Сурковой З.Г., Сурковым Ю.А., Маркиной А.С., ФИО2, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок и перехода права собственности к покупателям на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Тульский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Киреевский районный суд в течение месяца.
Председательствующий