Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
27 марта 2012 года г.Киреевск Тульской области
Киреевский районный суд Тульской области в составе
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Хромовой М.Н.,
с участием истца – Бровкиной В.И., ее представителя по ордеру – адвоката Улановой З.Н.,
представителя ответчика Антанесян Л.А. по доверенности Хачатурова С.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бровкиной В.И. к Антанесян Л.А., Восканян Т.А., Антанесян А.А. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности (долю в праве) на жилой дом и земельный участок, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета,
у с т а н о в и л:
ДД.ММ.ГГГГ между Бровкиной В.И. и Антанесян Л.А. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Бровкина В.И. передала Антанесян Л.А. 2/3 доли в праве собственности на: земельный участок, площадью 2825 кв.м, земельный участок, площадью 1905 кв.м, и жилой дом, общеполезной площадью 64.4 кв.м, - расположенные по адресу: д.Бородино м.о. <адрес>. В свою очередь, Антанесян Л.А. обязалась уплатить стоимость приобретаемого имущества всего в сумме 250000 руб., из которых 20000 руб. – за земельные участки, 230000 руб. – за дом.
ДД.ММ.ГГГГ сделка и право собственности покупателя зарегистрированы в органе госрегистрации с выдачей на ее имя свидетельства о регистрации права.
П.5 договора установлено, что расчет между сторонами производится таким образом, что 100000 руб. переданы продавцу до подписания договора, оставшиеся 150000 руб. – покупатель обязался передать ей до ДД.ММ.ГГГГ.
При заключении договора стороны обусловились считать договор одновременно актом передачи имущества.
ДД.ММ.ГГГГ Антанесян Л.А., Восканян Т.А., Антанесян А.А. обратились в администрацию м.о. Большекалмыкское с заявлением о регистрации по указанному выше адресу по месту жительства. Антанесян Л.А. – как собственник, а также с ее согласия Восканян Т.А., Антанесян А.А., были поставлены в доме на регистрационный учет и состоят на таковом по настоящее время.
ДД.ММ.ГГГГ Бровкина В.И. направила в адрес Антанесян Л.А. письменное предложение о расторжении договора купли-продажи ввиду неисполнения последней обязанности по уплате оставшейся части суммы. До настоящего времени ответа на предложение в адрес истца не поступило, денежные средства по договору в полном объеме не переданы.
Бровкина В.И. обратилась в суд с иском к указанным выше лицам о расторжении договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признании регистрации ответчиков на данной жилой площади недействительной. Истец указала, что в установленный договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ Антанесян Л.А. не выполнила обязанности по оплате приобретенных объектов недвижимого имущества, денежная сумма в размере 150000 руб. до настоящего времени ей не передана. На ее письменное предложение о расторжении договора Антанесян Л.А. не ответила. Восканян Т.А. и Антанесян А.А. зарегистрированы в жилом доме без согласия истца. Кроме того, ответчики содержат дом в ненадлежащем техническом состоянии. Нарушение договора со стороны покупателя находит существенным. Кроме того, ей стало известно, что покупатель зарегистрировала в жилом доме без ее согласия Восканян Т.А и Антенесян А.А.
В ходе производства по делу истец, воспользовавшись положениями ст. 39 ГПК РФ, изменила свои требования: просила прекратить право пользования Антанесян Л.А., Восканян Т.А., Антанесян А.А. спорным жилым домом и снять их с регистрационного учета по данному адресу, - в остальной части оставив требования и их основания в первоначальной редакции.
В судебном заседании истец свои требования поддержала, просила их удовлетворить, в дополнение к изложенному в исковом заявлении указав, что Антанесян Л.А. некоторое время проживала в жилом доме с семьей, обещала ей отдать оставшуюся сумму, однако через некоторое время выехала из дома и никто из ответчиков им не пользуется, дом находится в ненадлежащем техническом состоянии. Восканян Т.А и Антенесян А.А. ей не знакомы.
Представляющий интересы истца по ордеру адвокат Уланова З.Н. иск поддержала по изложенным выше основаниям.
Ответчики, а также третье лицо - администрация м.о. Большекалмыкское Киреевского района - в суд не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены, письменных заявлений не представлено.
Представляющий интересы Антанесян Л.А. на основании доверенности Хачатуров С.С. в судебном заседании иск не признал, полагая, что, поскольку право собственности за ее доверителем на спорные объекты зарегистрировано, истец не вправе требовать расторжения договора, поскольку это лишено законных оснований.
На основании ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения истца, представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
Ч.2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.
Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно ст. 316 ГК РФ, надлежащим местом исполнения денежного обязательства является место жительства кредитора в момент возникновения обязательства, если иное не установлено договором.
По общему правилу, установленному ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ не допускает односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Установленные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.
Из этих обстоятельств и приведенных правовых норм следует, что между Бровкиной В.И. и Антанесян Л.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа. Со своей стороны продавец исполнила договорные обязательства, передав имущество покупателю. Со стороны последней обязательство по оплате имущества выполнено частично при подписании договора. В остальной части оплата переданного имущества не произведена.
Доказательств тому, что покупатель выплатила истцу оставшуюся сумму в обусловленный договором срок суду не представлено. Факт неоплаты стороной ответчиков не оспаривается.
Изложенное позволяет утверждать о нарушении Антенесян Л.А. условия договора об оплате товара в кредит с рассрочкой платежа, при этом невнесенный платеж превышает половину цены имущества.
Вместе с тем, при заявленных предмете и основаниях исковые требования суд находит не подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.
Основания и последствия расторжения договора в определены ст. 450, п.4 ст. 453 ГК РФ. Из их содержания следует, что по требованию одной из сторон договора он может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
В рассматриваемом случае заключенный между сторонами договор условий, определяющих случаи расторжения договору, в частности, ввиду неоплаты, не предусматривает.
Проанализировав положения ст. 489 ГУ РФ в системе с положениями ст.ст. 450, 452, 491 ГК РФ, суд приходит к выводу, что п.3 ст. 489 ГК РФ не предусматривает основания расторжения договора в одностороннем порядке, а относится к случаям, когда право собственности на переданный товар до полной оплаты сохраняется за продавцом. В рассматриваемом же случае с учетом положении ст. ст. 131, 223 ГК РФ переход права собственности на объекты по договору к покупателю состоялся, что исключает возврат переданного недвижимого имущества продавцу.
Истец мотивирует свои требования о расторжении договора, связывая это с существенностью допущенного нарушения договорных обязательств со стороны покупателя.
Для Бровкиной В.И. последствием нарушения покупателем договорной обязанности явилось неполучение оставшейся денежной суммы в оплату переданной недвижимости.
Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Как следует из объяснений истца, до настоящего времени с требованиями о взыскании с Антанесян Л.А. денежных средств в суд она не обращалась. Такие требования предметом настоящего иска не являются.
Суд принимает во внимание доводы истца о том, что Антанесян Л.А. не участвует в несении обязанностей по содержанию дома, однако полагает, что с учетом положений ст. 249 ГК РФ, этот факт также не может рассматриваться в качестве основания к расторжению договора, так как обязанность по содержанию имущества является составляющей права собственности, возникшего на основании договора, а не договорной обязанностью покупателя перед продавцом. Требования о взыскании расходов по содержанию недвижимого имущества (либо обязании совершить какие-либо действия по содержанию жилого дома и участков), в предмет иска не входят.
При таких обстоятельствах, с учетом принципов разумности и справедливости нарушение обязательства по оплате стоимости имущества со стороны Антанесян Л.А. не может рассматриваться в качестве нарушения, в смысле ст. 450 ГК РФ являющегося существенным и влекущим расторжение договора.
Что касается требований о прекращении права пользования жилым домом Антанесян Л.А., Восканян Т.А., Антанесян А.А. и снятии с регистрационного учета, то анализ предмета и оснований иска в этой части показывает, что данные требования заявлены, как вытекающие из требований о расторжении договора, при котором подлежит прекращению право собственности покупателя, зарегистрировавшего иных лиц на своей жилой площади (п.2 ст. 292 ГК РФ).
Однако, следуя изложенным выше выводам относительно договора, суд полагает, что такое основание для прекращения права пользования собственника, Восканян Т.А., Антанесян А.А., в данном случае отсутствует.
Более того, из представленных УФМС России документов по регистрации Восканян Т.А., Антанесян А.А. не следует, что они были зарегистрированы в доме на основании какого-либо соглашения с собственниками, наделяющего их правом пользования жилым домом. Сама истец указывает, что домом никто фактически для проживания не пользуется. Доказательств возникновения у них каких-либо прав в отношении жилого дома суду не представлено.
Указывая на отсутствие своего согласия на регистрацию указанных лиц, Бровкина В.И., по сути, оспаривает акт регистрации, который по смыслу Закона РФ от 25.06.93. №5242-1 (ред. от 13.07.06.) «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» не является актом правоустанавливающего характера и потому, сама по себе нарушать прав истца на жилой дом не может. На такие нарушения, как на основания настоящего иска, Бровкина В.И. не ссылается, доказательств их наличия не представляет.
Потому, разрешая заявленные требования в пределах, установленных ч.3 ст. 196 ГПК РФ, суд находит их не подлежащими удовлетворению и полагает необходимым в иска отказать в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
в удовлетворении исковых требований Бровкиной В.И. о расторжении договора купли-продажи 2/3 долей в праве собственности на земельные участки и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с Антанесян Л.А., прекращении права собственности (долю в праве) на жилой дом и земельные участки, прекращении права пользования Антанесян Л.А., Восканян Т.А., Антанесян А.А. жилым помещением и снятии с регистрационного учета – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тульский областной суд через Киреевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий: